在沈昕看來,這也說明一線城市和部分強二線城市的樓市在2017年就已開始降溫,這類城市成交量已低位盤整兩年及以上,2019年下降空間有限,尤其是廈門、北京、上海有望率先企穩、甚至反彈;而部分弱二線城市和三四線城市經過連續兩年的上漲,未來一兩年下行風險較大。

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  值得一提的是,從2018年全年來看,房企之間規模化、行業集中化的趨勢愈發明顯。但同時隨著調控深化,企業銷售回款變慢、融資難度增加等帶來的資金風險逐步顯現,行業整體風險有所累積。在此背景下,標杆性房企集中於一二線主流城市進行土地儲備布局。

  中國指數研究院的數據顯示,2018年,中海、龍湖、華潤置地等企業在一二線城市的土儲比例普遍在60%-90%之間。該機構認為,展望2019年,大型房企集中於一二線城市收儲的趨勢應該不會改變。

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  針對三四線城市,克而瑞地產研究中心研究員楊科偉進一步分析認為,“2019年春節期間三四線城市返鄉置業潮明顯失色,徐州、淮安等成交量同比腰斬,韶關、晉江等同比跌幅超7成。一方面,三四線城市房價現已升至階段性高點,市場購買力難免透支;另一方面,從去年四季度開始,三四線城市房地產市場已相繼進入調整,市場成交明顯減速,在此背景下,三四線城市未出現明顯的春節返鄉置業潮也屬正常現象。”

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  展望未來,我們認為貳零壹玖年房地產市場下行壓力不容小覷,全國商品房銷售面積增速步入負增長區間已是大概率事件,一二線城市成交量可能在政策趨緩下基本保持穩定,但三四線城市預計將面臨較大的調整壓力。”

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