1: ニライカナイφ ★ 2019/05/15(水) 05:26:24.50 ID:HrcwyUvu9
◆ マンション価格、今後20年は下落しない?「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘

「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」
人口予測について言われることはネガティブなものが多い。
今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。
こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。

しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。
まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。
これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。
合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。

若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。
そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。
現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。

訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。
外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。
 
これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。
日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。

昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。
あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。
留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。
 
ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。
日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。
今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。

エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。
人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。
都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。
 
また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。
そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。
それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。

実際、現在の東京都区部の空室率は3~4%程度で、賃料は上昇している。
通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3~4%下がるが、現在は2%上昇しているのが実態である。

そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。
これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。
家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。

一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。
しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。
金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。
この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。

※続きは下記のソースでご覧ください

ビジネスジャーナル 2019.05.14
https://biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html

引用元: ・【経済】マンション価格、今後20年は下落しない? 「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘

2: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:27:19.04 ID:oHGBtreD0
オリンピック過ぎても下がらないと言うのか!?
376: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:48:25.98 ID:L2BwkQK80
>>2
むしろ首都でいうならオリンピックが邪魔してるな
3: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:29:01.69 ID:RnkMktBr0
東京のいちぶの話じゃん
39: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:46:09.89 ID:o8+Mk/Lk0
>>3
東京の一部の、さらに仮定に仮定を重ねてるからな
提灯記事書かせる程度には負動産に危機感あるんだろう
748: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:28:36.97 ID:1gsXj5vO0
>>3
6000万円以上ぐらいのマンションを想定して書かれているので、荒川沖の2500万円の中古住宅市場にはあてはまらないのがみそ。
裏を返せば、地方で家を買ってはいけないってことよ。
7: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:31:14.57 ID:e+Cv3gMe0
単に需要のあるところは値を吊りあげて高止まりするって話だろ

そもそも買えなくなるけどな
8: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:31:26.74 ID:rf9RK6Ld0
都心部のマンション需要だけだよ地方では持ち家が断然トク
379: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:49:18.40 ID:NoOGpuUA0
>>8
持ち家自体が損
賃貸のほうが得になる
613: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:14:56.65 ID:NhXU6F5a0
>>8
そもそもまともな賃貸マンソンなんてないだろw
776: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:31:45.33 ID:1gsXj5vO0
>>613
都内だと分譲用マンションがいいよ。

そもそも、賃貸用に安普請で作るのを規制すべきだけどね。
すべての住宅を200年住宅として捉えるべきなんです。
22: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:36:16.99 ID:qpJ2qlh70
嘘だろ、オリンピック終わった次の日から不動産は暴落するんじゃないのか?
同期の飲み会でその話になって、みんなオリンピック後に買うから今は控えてるって言ってたが。
45: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:47:44.61 ID:RUWqb1qO0
>>22
よくそれを言う人がいるけど
なぜそうなるのか説明できる人いないんだよね
みんなテレビで言ってたからっていう理由
仮に値段下がったとしても貸付金利がかなり上昇するんじゃないかな?
不動産業界では2023年以降金利はかなり上がると予想してる
今変動金利で家を買ってる人は恐ろしい事になる
62: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:54:16.67 ID:qpJ2qlh70
>>45
たしかにそうだよな、人件費や建築資材費は上がる気配しかないからな。
医療環境も向上して今の30代40代は100歳近くまで生きるって言われてるから、今後賃貸は辛いかもな。
120: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:08:49.14 ID:+Sp0Sq9/0
>>45
五輪後に暴落といわれてるのは、選手村が住宅として開放されて一気に供給が増えるから。
ただ、都心部なので、都心に関しては暴落はないだろうね。
郊外がさらに暴落するだけで。
132: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:10:48.73 ID:2/pXofJN0
>>120
違うよ。生産農地法が切れるだけでなく、もう利回り面で見ても適正価格の倍はオーバーしている
もう買い手がいないんだよ。氷河期世代以下に資力が無いんだから
162: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:15:46.71 ID:+Sp0Sq9/0
>>132
それはまったく五輪と関係なぐね?
177: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:18:50.93 ID:2/pXofJN0
>>162
関係無いよ。なぜ東京五輪後かというと、現時点で投資物件としても魅力が無いのだけど、五輪があるから値崩れしていない。
でも株価を正確に当てるニトリの社長なんかは投資物件を全部売ったみたいだし。
間違いなく大暴落だから。しかも半値以下と言われている。それくらい落ちないと投資物件の魅力が出ない。
73: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 05:58:39.40 ID:a+sY0P4r0
都市部にしたって、マンション価格に影響するのは、総人口ではなくて持ち家を買う経済力と意志がある人の数だからな。
地方から流入してきたって、買えなければ意味がない。
91: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:04:12.29 ID:rMiG21nK0
首都圏でマンション売れなくなってきたから必死だな
しかも利回りも3%台で投資不適格

誰が買うの?って話
149: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:13:25.35 ID:6XXl3UGo0
>>91
利回り2%とかは港区とかの高級マンションなら普通に前からあるよ
利回りだけ考えたら地方のアパートが一番いい事になるがね
地方の駅から遠いアパートは出口戦略が見当たらない
都内や郊外の物件なら家賃下げれば住む人間はいるが過疎地は人が来ない
94: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:04:18.97 ID:9558hWlv0
言ってることがだんだんとバブル末期的な物言いになってきてるんだよな
168: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:17:00.56 ID:gaOL+Q410
マンションに住んでるけど、マンションとかマジでゴミだわ
最上階ならいいんだろうけど上の階のゴミクズの足音がいちいち耳障り

一軒家が最強
179: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:19:11.91 ID:RrNKRiqi0
>>168
庭いじれるし好きに改造修理楽しいぞ
338: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:44:12.93 ID:jmBKkKI10
不況になるほど仕事量で都心と周辺の一極集中化が更に増すからな
むしろ地方の空き家が更に増える。
390: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:50:18.55 ID:6XXl3UGo0
>>338
地方でも格差あるからな
岩手県の盛岡市駅近や盛岡市繁華街近くのマンションなら借り手は探せるが
盛岡駅くらバスで30分の物件とか借り手すら見つからない
366: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:47:58.72 ID:fMONdVfb0
これさ・・・ よーく読んで考えると、地方の人手不足の解消を目的に外国人労働者をいっくら入れても都会に集まるから大丈夫って言ってるんだよなw
426: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:54:00.08 ID:BvafUpvC0
出稼ぎの外国人が払えるほど、すでにマンション価格が落ちてるってことか?
429: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:54:24.33 ID:aLJZyNeD0
そこら中に建てて下落しない訳ないだろ(´・ω・`)
496: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:01:05.18 ID:TKXXo0Z10
>>429
良いんだよ
今時大学生も4畳半一間風呂なしトイレ共同じゃ入らない
一人辺りの面積は広くなる一方

100㎡越えのマンションに二人で生活とか半世紀前なら大金持ちしか
居なかった
庶民は6畳二間にDK の2DKってほんの50年前の事
男おいどんや神田川の時代から比べても居住面積は増えている
455: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:57:31.04 ID:vv0FmevLO
マンションなんて買った瞬間に売値は半額だろ?
465: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 06:58:12.44 ID:Ynsn2rkI0
世田谷住みだが、確かに以前より空家が多くなってきている。一種低層ヨンパチで80㎡の家を建てるのに最低30坪必要。40坪以上の区画が普通で、そのままでは土地だけで一億弱。そりゃ空家が増える。
787: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:33:08.42 ID:QYdctPzR0
タワマンって地震のときエレベーターは止まるの?
日本はそれがあるからタワマンが躊躇する人多そう
792: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:33:46.13 ID:QNwbhSiQ0
>>787
止まる
817: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:36:06.39 ID:QYdctPzR0
>>792
やっぱそうなんだ
それがしんどそうだわ
799: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:34:38.49 ID:UHhzzq6c0
>>787
むしろ何で動くかもとか思ってんのw
震災の時はマンション組は皆階段で水持って登ってたぞw
795: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:34:22.13 ID:6uMpQaGo0
>>1
景気のいい話だなと思ったら首都圏限定の話でしたかw
806: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:35:21.83 ID:+oOJDkFZ0
これから地方の空き家増えたら法改正するからな
844: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:39:06.63 ID:hwDicY570
>>806
どうだろ 地方自治体の財源は6割くらいが固定資産税
無理だろ
814: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:35:55.98 ID:5ttuEJpm0
>>1
問題は日本人の人口減少なのに人件費は欧米並みにうなぎ登り上がり続けるしかないということだ
結局ツケは買う人間が負担する
給料がこれからも上げないのが政府方針だからなw
あとはバカ与党が血税を性懲りもなくまーた増税するか国民が安月給になるのを承知で価格を下げるしかない
827: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:37:32.32 ID:CO744tC90
売れなくて大変なんだろうね。
何と言うか、必死だな。
996: 名無しさん@1周年 2019/05/15(水) 07:54:58.24 ID:83zQUJ7k0
転売屋じゃないのに目先の値上がり期待する人はバカですよ

税金考えたら居住用に買うマンションは安いほうがいい
いつか自分が売りたい時に高値である
それは難しい話だねえ
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