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不動産投信の選び方の二回目だが、前回は第一のポイントとして配当利回りとその安定性を取りあげた。
配当利回りが高いだけで買うと、クォリティが低いREITを買ってしまうことも多いから気をつけたい。
配当の安定性は時価総額の大きさ、財務状況、不動産の集中度などを見ることで、より安定した配当を実現できる可能性を判断できる。
今回は視点を変えて、配当と並んで重要なポイントとなるREITの新規投資による成長、そのパイプライン、スポンサーという選び方を考えてみよう。

REITの成長には内部成長(賃貸料の増額)と外部成長(新規の物件投資)の二種類あるが、新規の物件投資はリートの成長にとって最も重要な要素だ。
しかも問題は不動産市場は効率的であり、割安な物件には割安な理由があり、割高な物件は割高な理由があることだ・・・そんなに美味しい物件はない。
現在のように物件価格が何年も上昇したあとの新規投資をするとなると、十分な利回り(NOI利回り)を上げるのはけっこう難しい。
となると、新規投資のパイプライン(優先購入権などの投資候補のリスク)の強さ、不動産開発業者のスポンサーの強さはとても重要なポイントになる。

REITはその設立の歴史から、不動産開発会社や不動産会社の開発物件を系列のREITに組み入れて新たにキャッシュを確保し、次の不動産開発に向かうための箱でもある。
したがって、不動産デベロッパーとの結びつきが強く、REITのスポンサーとなっている場合も多い。
三菱地所や三井不動産その他の不動産会社はそれぞれ系列のREITを持っているし、デベロッパーでは森ビルや森トラストなどのそれぞれのREITを持つ。
さらに物流業者(GLPやラサールなど)も、商業施設ではイオンなどもREITを持っている。
このようなREITはスポンサーの開発したビルや施設を優先的に購入する権利を与えられており、クォリティの高い物件をリーズナブルな価格で買うことができる。
これが外部成長を決める大きな要因になるので、このパイプラインの強さもREIT選びの重要なポイントだ。

インフラファンドはREITよりももっとシンプルな構造を持っている。
太陽光発電プラントや再生エネルギー発電を対象にしたファンドで、発電した電力を売却しその利益を投資家に配分する。
20年とかの長期の固定買取契約で電力会社に売電できる施設が投資対象で、長期的に安定した利回りを生むように設計されているので比較的安心できる。
現在、固定買取価格は大幅に引き下げられており、新規投資でファンドを拡大することが困難だし、太陽光電池が劣化したりで発電量が減少すると利回りが落ちてくる可能性もある。
このあたりがインフラファンドの欠点になる。



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