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リート指数が1900ポイントに乗せ、上昇基調を強めている。
先週の日経CNBCでも番組内でリート指数の年初来の上昇を特集していた。
その要点は・・・(1)資産規模とリートのパフォーマンスを見ると、資産1000~3000億円の中規模のリートが最も高く、次が資産3000億円以上の大型リート、そして最後が1000億円以下の小規模リートという順になっていること、(2)リートのパフォーマンスと分配金利回りに特に明確な関係がなく、どの利回り水準のリートでもパフォーマンスはほぼ同じだったことだ。
ということは、中規模で高分配のリートを買っていれば、価格上昇でも儲かり、分配金でも儲かる、という二重取りができたということになる。
改めてリートに注目が集まっているということかもしれない。

当ブログでは折に触れてリートを取り上げ、決算関係や説明会などすべて情報を取ってきた・・・詳細は不動産編を参考にしていほしい。
最近の決算発表や説明会で、気になったリートに関する話を取りとめもなく書いていきたい。

まずは、MCUBS-Midcity(決算期6/12月)。
このリートは旧松下興産系でスタートしたため、大阪地区のビジネスパークやオフィスビルのウェートが高い特色があった。
しかし、三菱商事とUBS(MC-UBS)に経営が変更されてから大きな変貌を遂げた。
東京都市部のオフィスビルなどへの投資を積極化するとともに、大阪の松下IMPビル売却で38億円という大きな売却益を計上しながら、分散ポートフォリオへの効率化した。
この売却益により2018/12期と2019/6期の分配金が2545円と2695円と大幅に増加、これが評価されて価格は大幅に上昇した。
しかし、2019/12期で売却益の計上が終わり巡航ペースに戻り1870円となる・・・分配金利回りは2018/12期6%以上だったが、2019/6期4.7%に低下、さらに2019/12期は3.7%程度まで下落すると思われる。
株価は堅調だが、2019/12期まで考慮すると割安感がなくなる。

これも同じくMC-UBSが運用する産業ファンド(決算期1/7月)。
決算発表で厚木の物流施設(厚木ロジパーク)の売却を発表したが、この実現益もすごい。
帳簿価格15.3億円、鑑定価格21.6億円に対して売却価格は26.5億円と発表された。
帳簿価格を73%も上回る譲渡価格で、しかも、MC-UBSはNOI利回りの低い厚木ロジパークを売却することでポートフォリオ全体のNOI利回りを引き上げると説明した。
つまり、厚木ロジパークの買い手会社は、さらに低いNOI利回りでバカ高い値段で物件を買ったことになる。
これをどう考えるのか?・・・・物流施設についてはかなり過熱感が出てきたということだろう。
もちろん、産業ファンドは物件の高値購入はしないと表明し・・・CRE提案によって顧客企業のニーズにあった不動産投資、たとえばIDEC向け施設の不動産を購入しIDECの工場として貸し出す、大田区の計画する工場団地に不動産を貸し出す、などを推進するとしている。
しかしながら、物流施設は全体的に過熱が出ていることを考えるべきだろう。

森ヒルズリート(決算期1/7月)
ここの説明会では、その圧倒的な開発力を誇る森ビルとの連携(優先購入権など)が強調された。
森ビルの開発案件、他社の開発案件が集中しているのが東京都心の六本木、赤坂、虎ノ門エリアで、そのエリアのプライムビルを競争入札なしで優先的に購入できるのがこの森ヒルズリートだ。
今後のハイクオリティビルの賃料の上昇からくる内部成長、
森ビルのパイプラインからくる外部成長、その両方がピカピカなのだ。
でも、価格は割安で、他の都心プライム立地のリート(三菱地所系のJREや三井不動産系のNBFなど)が分配金利回り3%以下で取引されているのに比べ、この森ヒルズの分配金はまだ4%近くある。
これだけのクオリティなのになんで分配金利回りが4%もあるのか、不思議なぐらいだ。



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