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マンションは賃貸で借りるのがいいのか? ローンで苦しんでも所有する方がいいのか? という問題を考えてみた。
前回は家計をPLに見立ててマンション賃貸は変動費、マンションの所有は固定費と考えると、安定した将来設計のできる人には所有がいいだろうし、そうでない人にはできるだけ変動費化した方がいい(賃貸の方がいい)というのが結論だ。
それでは視点を変えて家計のBS(バランスシート)から考えてみよう。

よく言われることで、木造で22年の耐用年数を越えると家の建物としての価値がなくなる、コンクリート建物でも八王子団地のように47年以上経過した価値がない団地がいくらでもある・・・日本では建物に資産価値がない・・・。
しかし、税法上の耐用年数と実際の経済的な価値とは異なる・・・これを常識のように広め、自宅やマンションの建て替えを増やして建築会社が稼ごうとするセールストークじゃないかと思ってしまう。
耐震・免震構造や強固なリノベが行われた建物はかなり頑丈で法定耐用年数を越えても経済価値が維持されている。
たとえば、日本で最初の超高層ビルであった霞が関ビルは何回かのリノベーションを行い、法定耐用年数を越えて、築50年以上でも十分に現役のオフィスビルとして使われている。
2000年前後以降の新しい建築基準で建てられたマンションなどは、資産価値として高く維持されていく可能性が髙いのではないだろう。

マンションを選ぶ場合、多くの人はその立地の良さ、交通の利便性、商業施設などの生活の便利さ、あるいは学校などの距離などの条件がまず上げられる。
でも、もちろんこうした条件は重要だが、基本的に敷地の地質、自然災害に対する地理的強さ、耐震・免震構造などの条件がより重要になってきている感じがする。
特に武蔵小杉の高層マンションが水害に合うなど、自然災害が急増している現在ではこうした基礎的な構造的な条件が資産価値に大きく影響してくることになると思う。

建物は放置されると、あっという間に劣化してしまう・・・建物に対するリノベーションや大規模修繕などが定期的に実施されているかも重要な項目だろう。
こうした投資は資本的支出と呼ばれるが、資本的支出は建物の資産価値を引き上げる。
また、多少割高になっても管理費が高くしっかりした管理組合があり、積立金もしっかり徴収され管理されている、などの条件も資産価値には影響するだろう。

立地の良さ、強固な地盤、災害に対する強さ、強固な構造、しっかりした管理、定期的なリノベーション・・・のマンションを所有すれば100年以上に渡って資産価値を維持することも可能だろう。
そうなれば、毎月毎月、数十年という長い間マンションの賃貸料を払い続けるより、クオリティの高いマンションを所有する方がずっと良い。
割安なマンションを買うより、多少割高であってもしっかり管理されているマンションを買うべきだと思う・・・そうしたマンションなら親子三代=100年にわたる資産となるかもしれない。

・・・結論としては・・・
(1)クオリティの低い割安マンションを買うなら賃貸の方がいい。
(2)クオリティの高いマンションなら割高でも買う価値がある、長期の優良資産になるからだ。
「安物買いの銭失い」は不動産でもいえるのだろう。


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