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最近、1/31「膨張する東京・・・」1/7「東京の住宅地が上がる・・・」などのブログを書いたが、不動産の世界ではやっぱり「東京」だ。
REIT市場は昨年10月に短期の天井を打ち、その後3か月調整局面にあるにもかかわらず・・・REITの代表銘柄である日本ビルファンドが新高値を取ってきている・・・この銘柄のスポンサーは三井不動産で、東京都心のオフィスビルが中心の超優良REITだ。
今はREIT市場全体が盛り上がっているわけではないが、この「東京」を象徴する代表銘柄が新値を取ってきたことには大きな意味がある。
外部環境面では米10年金利が中国の新コロナウィルス問題から低下し、1.6%台と落ち着いてきたことがREIT価格にはプラスに作用するし、ボラティリティが低く比較的値動きが小さいREIT投資は安心感がある・・・こんなところを評価して買われているのかもしれない。
でも、それだけではないという気がする。

もっとも気になっているのは投資環境ではなく、別の視点だ。
それは1月決算のREIT銘柄の公募増資の多さだ・・・ざっと上げると・・・
1/6 ジャパンエクセレント(31%)、マリモ創生(15.4%)、伊藤忠AL(36%)
1/7 CREロジ(36%)、コンフォリア(4.8%)
1/8 三井不ロジ(16.4%)
1/10 エスコンジャパン(19.4%)
1/17 プロロジス(7.5%)・・・と続く。
( )内の数字はダイリューション、つまり、発行株数の増加率=公募株数/発行株数(%)
1月決算のREITは15銘柄あるが、そのうち8銘柄が公募増資を発表した・・・半分以上という高い割合でREITが資金調達に走ったというわけだ。

これが何を意味するのだろうか?
REITの公募増資は普通株とは決定的に違い、その調達資金の使い途が明確だ。
購入予定物件の築年数・構造・鑑定価格その他すべての開示があり、さらに組入れ物件ののNOI利回りや組入れ後の分配金予想まで開示する。
投資家はその物件の組入れによる収益の向上、ポートフォリオ上の効果などを検証した上で公募増資に応じることになる。
だから、この公募増資の急増の裏側には、REITの物件買収・・・そして、不動産価格が上昇しているとはいえ、まだまだ収益性の高い物件(NOI利回りが想定以上)があるということを意味する。

ただし、増資銘柄の値動きを見ていると、イベントドリブンの連中がいろいろ動いていると感じる。
一般的には、(1)増資発表の翌日株価は下落する・・・ダイリューションと呼ばれ、投資口数が増加する分一株あたりの価値が希薄化するとの懸念から投資家が売る。
そして、(2)値決め日も株価が下落する・・・できるだけ安い公募価格を期待する投資家が引値にかけて売る。
最後に、(3)払込日も株価が下落する・・・公募で配分を受けた投資家の一部短期筋が利食いの空売りを入れる・・・そして、公募株を受け取り決済する。

この3つのタイミングを狙ってイベントドリブンの売買が交錯する・・・だから、値動きが複雑になる。
今回の公募増資では「払い込み日」が配当落ち後の来週になっている銘柄があり、空売りが入ってくる可能性がある。
こうしたイベントを越えて上昇するようならば、REITの上昇相場は本格的だろう。


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