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米国の住宅セクターは大きな景気インパクトを持っている。
移民が毎年毎年増え続け人口が増加している先進国であり、家電や家具などの関連消費まで含めると、住宅セクターは米経済の18%とかなり大きな部分を占める。

インパクトが大きい割にこの住宅セクターは好景気/不景気の差が大きく、大きな景気循環を作り上げてきた。
住宅投資は、住宅着工戸数、新築住宅販売などの数量指標と、住宅価格、モーゲージ金利(住宅ローン金利)、金融機関の融資姿勢などの環境により大きく動いてきた。

ざっとここ20年程度を振り返ってみよう。
        前回ピーク時   ボトム時    直近ピーク時
住宅着工    227(06/01) 47(09/02)  179(22/03)万戸   
新築住宅販売  138(05/08) 27(10/11)  102(22/04)万戸

住宅価格上昇率 +8.8(13/09) +5.1(19/11) ∔19.4(22/04)%
住宅ローン金利 5.15(18/11) 2.85(20/12) 5.74(22/07)%

上の二つの数量指標、住宅着工や新築住宅販売は、2005~06年ピークを付け下降に入り、リーマン危機で金融が引き締まり2009~10年にボトムを形成した。
次のピークが今年2022年になりそうなので、指標の動きから見ても長期循環が生きている。
大きな住宅投資の循環がピークを付けて下降に入り始めたと見ている。

さらに、住宅価格上昇率が19%に達し、住宅ローン金利も5.7%とリーマン危機以降で最大になり、住宅投資の環境も今年に入って急激に悪化した。
住宅価格が急激に上がり、ローン金利がFRBの引き締めで急上昇するという環境では、住宅を買う人たちも買いにくく積極的な購入を見送るだろう。
住宅投資は「大きな波」が下降局面に入ったと考えていいと思う。

もちろん「小さな波」は金融環境で変化するので、FRBの金利引き上げが一巡し住宅価格の上昇率が5%程度に低下してくれば再び上向きになる。
それにしてもFRBの引き締め、金利引き上げと量的引き締めに終わりが見えてこないと、小さな波も上向きにならない。
となると、住宅投資の次の上昇波は金融環境が変わってくる来年前半になるかもしれない。
このぐらいの期間を見て、余裕をもって株式投資に対応していくべきだと思う。


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