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K戸建住宅のリフォームが終わりました。

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を狭くしたのですが  「前回の記事」

壁の綿壁の処理が大変なので、結局、長押は全部撤去しました。
2度手間でしたが、やってみないと分かりません。

長押は裏側に木ネジで鴨居に、ねじり込んでいました。
更に長押の幅をネジの頭の少し上の位置で、切って狭くしました。
そして木ネジの頭の+が良く見える状況で、ドライバードリルで緩めて取り外しました。

いつものとおり、終わり近くになると要領が良くなります。

和室の長押は、裏側の見えない所を埋めてない、でたらめな作りなので、ほこりがたまったり、ゴキブリの通り道になったり、不衛生で困ります。
今日は、この長押の幅を4.5cmまでに短くしました。

丸ノコとマルチツールを使いました。
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切り取ると、こうなります。
汚いボロボロの裏側が見えます。

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全部取るとこんなになります。

取らないと楽だけど、後々嫌なことは多い。
長押を全部取るより楽かな。

充電式フィニッシュネーラーを買いました。
マキタのFN350DZK です。
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以前は、大きくて重たい電気コンプレッサーを使うしかなかったのですが、充電式が販売されて便利になりました。
天井に薄いべニア板を、これなら割合簡単に張付けられます。
フィニッシュネーラーでピンを打ち込んで仮止めし、細軸のフレキ付きビスで固定します。
最後にクロスを張れば、完全です。

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控除後利益の推移グラフを作成しよう。




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赤い線が減価償却の線です。
青い線が控除後の損益です。
2023年までは減価償却費に押されて控除基準まで達しておらず、利益を享受できていません
ところが、減価償却費は、2022年頃から右肩下がりに落ちていきます。
2027年にはガクッと減ります。
いくつかのリフォームの減価償却が終わったためです。
その後更に別のリフォームの減価償却が終わっていきます。
2030年頃は、減価償却で控除できる金額がなくなり、大幅な税金を支払うことになると思います。

下手なやり方で、これまでは無駄働きに等しい労苦でした。
そして、数年先からは大幅な税金支払いの道が待っています。

良い会計処理は自分を助け、良くない会計処理は、タダ働きをさせて自分を苦しめます。
気をつけましょう。

毎月末に損益計算を行うことは、経営にとって非常に重要です。


家賃収入は預金通帳から算出できます。
経費は預金通帳と物品購入レシート・領収書から算出できます。
推定減価償却費は、減価償却費表の本年減価償却費額を12月で割って当該月までの額を算出できます。


これで、毎月末に損益計算書を作ることができます。
直近の月末の損益計算書は、経営に大きな指針をくれます。

毎月末に損益計算書を作ろう。

不動産賃貸業の最大の特別控除は65万円で、基礎控除額は48万円(住民税は43万円)です。

所得税ベースで特別控除65万円+基礎控除48万円=113万円までは非課税です。

ですので、不動産賃貸収入は113万円程度まで行かないと損です。


頑張って113万円の純収入を目指しましょう。

働けど働けど、ロクな収入にはならない。
ハッキリ言って、タダ働きに近い状況です。


何が悪いんだーーーーー
家賃収入は500万円くらいになっています。

ボロな家を見栄えを良くするために、大金をかけています。
特に初期の頃には不動産購入価格と同じくらい(0.98倍)、8.8年の年収分の費用をかけています。
表面利回りは、なんとたったの5.6%でした。


転売するとか、家族の相続用とかいう場合は例外ですが、リフォーム費用込みで原則的に表面利回りは10%以上にならなければ、まともな賃貸経営はできません。

でも今は資産総額は約5000万円ですので、表面利回りは10%を超えています。
よく分かりません???(年間減価償却費がいっぱいあります)

今年の9月までの実質利回りは、ざっと計算したらたった9%です。

何でたったこれだけ????


せめて月収10万円(年収120万円)くらいには、行きたい ~ ~

どうすればいいんだ ~ ~

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