Ｑ．不動産登記(ﾄｳｷ)とは？

Ａ．登記所（法務局）に不動産についての所在地や面積、構造などを記録し、公示したものです。

登記記録（登記簿）は、一筆の土地または一個の建物ごとに作成されています。

登記には更新力が無いので、登記を正しいと信じて取引しても、必ずしも法的な保護は受けられません。

しかし、登記が無ければ権利変動を第３者に対抗する事が出来ません。（＊注１）

①表題部

申請義務があります。建物新築時と滅失時に、 所有者は１ヶ月以内に表示登記申請の義務があります ⇔（申請義務があるものと無いものは？） （土地）所在、地番（＊注２） 地目（＊注３） 地積、登記の原因や日付など （建物）所在，地番，家屋番号，種類，構造，床面積（＊注４）など

②権利部
権利部は更に
（ａ）甲区
（b）乙区
とに区分されています
表題部と異なり、登記をする義務はありませんが、登記をしなければ第３者へ対抗が出来ません。

（ａ）甲区  所有権に関する事項です（＊注５）  その所有者は誰で，いつ，どんな原因（売買，相続など）で所有権を取得したかが分かります （所有権移転登記，所有権に関する仮登記，差押え，仮処分など）。

（b）乙区  所有権以外の権利に関する事項です。 抵当権設定，地上権設定，地役権設定などです。 借金をした時には、ここに抵当権が設定されます

（＊注１） ：ただし、アパートなどの借家権（建物賃貸借）は、 建物の引渡しにより第３者に対抗出来る （＊注２） ：登記記録の地番と住居表示は、必ずしも一致しません （＊注３） ：登記記録の地目と現況は必ずしも一致しません （＊注４） ：マンションの専有面積は、登記記録の面積と パンフレットの面積とは異なる。 （＊注５） ：マンションなどの区分建物については，その建物の 敷地に関する権利（敷地権）が記録される場合があります。

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表面利回りの実際の計算方法です（不動産）

前回の実質利回りの記事と表面利回りの記事です

「表面利回りとは？」

「実質利回りとは？」

それでは、今度は表面利回りの実際の計算をしてみましょう

（ケース１）
物件価格１，２００万円、賃料６万８千円の場合は？

この場合、年間収入が
６８[千円]×１２[ヶ月]＝８１６[千円]
物件価格が１，２００[万円で]

１００×８１６[千円]÷１，２００[万円]＝６８［％］
と電卓を叩いてはダメですよ！ちゃんと数字の単位を揃えましょう

賃料が６８，０００円／月→６８[千円／月]→６．８万円／月→８１．６万円の年間収入です

ですから、物件価格が１，２００万円で
１００×８１．６万円÷１，２００万円＝６．８［％］
と表面利回りを計算されます。

では問題です。この物件を購入した時に、どの位で利益が出るようになるでしょう？

（ここでは、リフォーム費用等の諸費用や税金などは考えないで下さい）

正解は
１，２００[万円]÷８１．６[万円／年]＝１４．７１[年]です
１４年目までは利益が出ず、１５年目から利益が出る計算になります。

それでは
（ケース２）物件価格７００万円、賃料月額５万円ならどうでしょう？

年間賃料は５[万円]＊１２[ヶ月]＝６０[万円／年]ですから
１００×６０[万円／年]÷７００[万円]＝８．６［％］
回収に要する年数は
７００[万円]÷６０[万円／年]＝１１．６７[年]です

一般に物件価格が安い（つまり古い）ものほど、利回りは高くなります

（おまけ）物件を売却した場合は、どんな風に考えたら良いのでしょうか？
例えば１、２００万円で物件を購入し、月額５万円で10年間貸出し
１０年後に７００万円で売却した場合です


この場合、賃料を考えなければ１，２００万円で購入し７００万円で売却ですから
５００万円の損失ですね
この様に、売却時に損失が出る物件は多くあります


今度は賃料収入を考えてみましょう
月額収入５[万円]×１２[ヶ月]＝６０[万円]（年間）なので
６０[万円／年]÷１，２００[万円]＝５［％］が、表面利率です
（賃料だけで回収に要するのは２０年間です）
６０[万円／年]×１０[年]＝６００[万円]が、１０年間で回収された合計の賃料収入です

賃料収入の６００万円と、売却による７００万円の合計、１，３００万円が物件による収入となり
差額の１００万円が儲けになります


（＊注：単位計算をされる方のために、単位は[　]で囲んであります。チェックされてみて下さい）


物件の売却時には、「売却価格－購入価格」が幾らかになるかで税金が決まるので、
本物件では売却時に損失のため、売却時には税金が掛かりませんが
賃料も含めて考えると、黒字になっていることが分かります
（＊本当の意味での黒字・赤字は、手数料、税金、工事費等の諸経費も含めて考える必要があります）


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Ｑ.遺言（ユイゴン）とは？

Ａ．生前において、一定の方式により文書で作られた、死亡時に効力が発生するもの

遺言は自身が亡くなった後、いわゆる相続について自ら決めて書かれた文書です
満１５歳になれば未成年でも親などの同意無く出来ます。

また、あくまで希望する財産の処分方法等を記述したに過ぎず

相手が受け入れるかは別です。

遺言の撤回はいつでも行うことが出来、新しいものが有効となります。


 

また、同一の遺言書で２人以上の者が遺言を行う共同遺言は無効となります。

遺言には、自筆証書、公正証書、秘密証書の３つがあります。

（公正証書の場合の遺言書作成の流れ）

なお民法改正により、自筆遺言の内容の一部をパソコンで作れるようになります。

（＊）

一般的には「ゆいごん」と言いますが、法律用語としては「いごん」と言います。

一般的に知られる「ゆいごん」にて、フリガナを引かせて戴きます。

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表面利回りとは？

A．賃貸物件を買った時に、どの位の賃料収入が得られるかの指標です

表面利回りとは、大家として物件を仕入れる際に
その物件が、物件価格に対してどの程度の
収益をもたらすか？という事です



通常、広告に載っている利回りは、何の説明も無ければ
「表面利回り（単純利回り）」となります

表面利回り＝年間賃料÷物件価格です

これは、例えば物件価格が９００万円で、
年間賃料が６０万円なら表面利回りは、
表面利回り＝６０万円÷９００万円＝６．６％
となります。

上記の例では、表面利回りの逆数の
９００万円÷６０万円＝１５年間が、

物件価格を回収するのに必要とする期間です

〜収益還元法とは？〜

表面利回りは、計算が単純に出来るし
物件ごとの比較が楽なので、多く使われています


いわゆるマイナス金利により、貸出し金利も安くなっています



実際には、ここから諸費用を考慮し不動産投資をします

「実質利回とは？」でお話をします

→不動産投資利回りは、スマホで簡単に計算が出来ます

→損益分岐点とは？

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