(6)Q&A(大家さん向け)

2021年03月01日 12:01

A.登記所(法務局)に不動産についての所在地や面積、構造などを記録し、公示したものです。
書類説明

登記記録(登記簿)は、一筆の土地または一個の建物ごとに作成されています。
登記には更新力が無いので、登記を正しいと信じて取引しても、必ずしも法的な保護は受けられません。

①表題部
申請義務があります。建物新築時と滅失時に、
所有者は1ヶ月以内に表示登記申請の義務があります

(申請義務があるものと無いものは?)

(土地)所在、地番(*注2) 地目(*注3) 地積、登記の原因や日付など

(建物)所在,地番,家屋番号,種類,構造,床面積(*注4)など
マンション

捺印


②権利部
権利部は更に
(a)甲区
(b)乙区
とに区分されています
表題部と異なり、登記をする義務はありませんが、登記をしなければ第3者へ対抗が出来ません。

その所有者は誰で,いつ,どんな原因(売買,相続など)で所有権を取得したかが分かります
(所有権移転登記,所有権に関する仮登記,差押え,仮処分など)。
抵当権設定,地上権設定,地役権設定などです。

借金をした時には、ここに抵当権が設定されます


物件購入


(*注1) :ただし、アパートなどの借家権(建物賃貸借)は、
建物の引渡しにより第3者に対抗出来る
(*注2) :登記記録の地番と住居表示は、必ずしも一致しません
(*注3) :登記記録の地目と現況は必ずしも一致しません
(*注4) :マンションの専有面積は、登記記録の面積と
パンフレットの面積とは異なる。
(*注5) :マンションなどの区分建物については,その建物の
敷地に関する権利(敷地権)が記録される場合があります。
吹き出し01



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2021年02月28日 17:01

前回の実質利回りの記事と表面利回りの記事です

「表面利回りとは?」

「実質利回りとは?」


Jutakuそれでは、今度は表面利回りの実際の計算をしてみましょう

(ケース1)
物件価格1,200万円、賃料6万8千円の場合は?

この場合、年間収入が
68[千円]×12[ヶ月]=816[千円]
物件価格が1,200[万円で]

100×816[千円]÷1,200[万円]=68[%]
と電卓を叩いてはダメですよ!ちゃんと数字の単位を揃えましょう


賃料が68,000円/月→68[千円/月]→6.8万円/月→81.6万円の年間収入です

ですから、物件価格が1,200万円で
100×81.6万円÷1,200万円=6.8[%]
と表面利回りを計算されます。

表面利率

利回り計算例では問題です。この物件を購入した時に、どの位で利益が出るようになるでしょう?

(ここでは、リフォーム費用等の諸費用や税金などは考えないで下さい)


正解は
1,200[万円]÷81.6[万円/年]=14.71[年]です
14年目までは利益が出ず、15年目から利益が出る計算になります。


投資回収年数

それでは
(ケース2)物件価格700万円、賃料月額5万円ならどうでしょう?収入合計_ケース2


年間賃料は5[万円]*12[ヶ月]=60[万円/年]ですから
100×60[万円/年]÷700[万円]=8.6[%]
回収に要する年数は
700[万円]÷60[万円/年]=11.67[年]です

一般に物件価格が安い(つまり古い)ものほど、利回りは高くなります



(おまけ)物件を売却した場合は、どんな風に考えたら良いのでしょうか?
例えば1、200万円で物件を購入し、月額5万円で10年間貸出し
10年後に700万円で売却した場合です
売却損

この場合、賃料を考えなければ1,200万円で購入し700万円で売却ですから
500万円の損失ですね
この様に、売却時に損失が出る物件は多くあります
納得

今度は賃料収入を考えてみましょう
月額収入5[万円]×12[ヶ月]=60[万円](年間)なので
60[万円/年]÷1,200[万円]=5[%]が、表面利率です
(賃料だけで回収に要するのは20年間です)
60[万円/年]×10[年]=600[万円]が、10年間で回収された合計の賃料収入です

賃料収入の600万円と、売却による700万円の合計、1,300万円が物件による収入となり
差額の100万円が儲けになります
実際の儲け

(*注:単位計算をされる方のために、単位は[ ]で囲んであります。チェックされてみて下さい)


物件の売却時には、「売却価格-購入価格」が幾らかになるかで税金が決まるので、
本物件では売却時に損失のため、売却時には税金が掛かりませんが
賃料も含めて考えると、黒字になっていることが分かります
(*本当の意味での黒字・赤字は、手数料、税金、工事費等の諸経費も含めて考える必要があります)
住宅_お金

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2021年02月23日 07:31

A.生前において、一定の方式により文書で作られた、死亡時に効力が発生するもの
相続

遺言は自身が亡くなった後、いわゆる相続について自ら決めて書かれた文書です
満15歳になれば未成年でも親などの同意無く出来ます。
また、あくまで希望する財産の処分方法等を記述したに過ぎず
相手が受け入れるかは別です。
また、同一の遺言書で2人以上の者が遺言を行う共同遺言は無効となります。

(公正証書の場合の遺言書作成の流れ)
遺言書作成
なお民法改正により、自筆遺言の内容の一部をパソコンで作れるようになります。
財産目録


(*)
一般的には「ゆいごん」と言いますが、法律用語としては「いごん」と言います。
一般的に知られる「ゆいごん」にて、フリガナを引かせて戴きます。


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2021年02月19日 21:01

A.賃貸物件を買った時に、どの位の賃料収入が得られるかの指標です
不動産巡り
表面利回りとは、大家として物件を仕入れる際に
その物件が、物件価格に対してどの程度の
収益をもたらすか?という事です

お金

表面利率通常、広告に載っている利回りは、何の説明も無ければ
表面利回り(単純利回り)」となります

表面利回り=年間賃料÷物件価格です

これは、例えば物件価格が900万円で、
年間賃料が60万円なら表面利回りは、
表面利回り=60万円÷900万円=6.6%
となります。

上記の例では、表面利回りの逆数の
900万円÷60万円=15年間が、
物件価格を回収するのに必要とする期間です

収入合計_ケース2

表面利回りは、計算が単純に出来る
物件ごとの比較が楽なので、多く使われています
物件購入

いわゆるマイナス金利により、貸出し金利も安くなっています
金利


実際には、ここから諸費用を考慮し不動産投資をします
実質利回とは?」でお話をします


→不動産投資利回りは、スマホで簡単に計算が出来ます



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