2011年02月

2011年02月27日

古家の解体について

 いよいよ春の到来間近ですね。まだ少し肌寒いですが、これから暖かくなって動きやすくなるのは大歓迎です。そして3月は不動産繁忙期でもあります。

 さて、売地で販売しているのに古家がついている物件がままあります。自分で新たに建築するために土地を買う方からすれば、古家はいらないわけなので、じゃあその古家はどうするんだというお話です。

 解体は誰がするのか?いつするのか?費用は誰がもつのか?などなど。

 誰がというのは、売主か買主かということなんですけども、あらかじめ「更地渡し」という条件であれば当然、売主の方で古家を解体してから更地の綺麗な状態にして引渡しをしてくれます。その場合は契約してから引渡しまでの間に解体をすることが多いですね。

 また「現状のまま」古家付きで引渡すという条件であれば、買主が土地の引渡しを受けてから自費で解体しないといけません。現在の解体費用の相場は木造で坪当たり25,000〜35000円くらいでしょうか。もちろん現場の状況によって違いますが、3〜40坪の建物で100万円くらいは必要となるんですね。ばかになりません。

 で、その「更地渡し」か「現状渡し」かというのは誰が決めるのか?という話ですけども、結論から言えば、売主買主双方の交渉の結果ということになるわけですが、売りに出ている時点では売主様の意向が反映されていることになります。また更地渡しか現状渡しかというのが価格設定に反映されているかもしれません。

 ただ、買主としては「現状渡し」の場合でも、「更地渡し」あるいは「解体費用分の値下げ」交渉の余地はあるので、古家付売地だけじゃなく中古住宅として売り出されている物件であっても、ご自身の購入希望対象になる土地に化けるケースがあるかもしれません。結果はどうあれ交渉はしてみる価値はあるでしょう。

 ちなみに、「値下」か「更地渡し」かという2者択一ということであれば、一般の方であれば更地渡しが安心でしょうね。解体をやり始めてイレギュラーが発生して余分に費用がかかるケースというのはちょくちょくありますので、更地で引き渡してもらえるといいと思います。(それでも埋設物が出てきて揉めることもありますのでそのリスク対応も知っておきましょう。)

 いずれにしても売主買主どちらがどのリスクを背負うのかというのは、売買契約条項でしっかりと取り決めますので、このあたりもよく不動産業者さんと相談して決めていただきたいと思います。


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2011年02月24日

ひさびさに飲んで

昨夜は久々にいっぱい飲んでたくさん語りました。
不動産ギャラリーの坂巻社長とシーズンの坂井社長とご一緒に。

坂巻さんは某大手賃貸から勝川で独立されていわば不動産賃貸の裏も表も知り尽くしたプロ。坂井さんは店舗専門リフォームを手掛け競争厳しいリフォーム業界にあって独自のポジションを築いている。二人とも熱いんです。

そんな個性派のお二人と仕事のことから人生のことから遊びのことまでじっくり話してきました。飲みすぎて最後のほうは微妙に覚えてないとこもあったりするんですが・・。確実に次につながるいいお話ができたと思います。僕ら若い世代(若くもないですね)がもっと頑張らないかんですね。

結局、いっこん、ロッホネス、某飲み屋と3件行ったのかな。また途中でスペシャルな人たちと合流があったりして相当盛り上がりましたね。

ところでLOCHNESSロッホネスっていうのは最近出来たばかりのバーで、昨日初めて行ったんですけどね。これがなかなか渋い店で本格的な音楽と酒が楽しめる大人の隠れ家的なバーという感じでよかった。家からも近いし。また誰か誘っていきたいと思います。ちなみに美園幼稚園の近くですけどね。

久しぶりに飲みすぎてちょっと反省してますけど、いい出会いは最高に嬉しい。いい一日でした。

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2011年02月19日

手付金の金額っていうと・・

皆さん、こんにちは。山本です。まだまだ寒い日が続きますが、春の気配を感じる今日この頃…皆さん、いかがお過ごしでしょうか?

さて、購入したい物件が見つかり、売主様と買主様のの条件が合意しますと契約手続きに入るわけですが、先日「売主さんへお支払いする手付金の金額は決まっているの?」というご質問を頂きました。一般的には売買金額の1割というケースが多いように見受けられます。例えば2,000万円の物件であれば200万円ですね。

手付金は売買代金に充当されるとは言え、契約時に結構な金額を用意しないといけない事になります。ましてや合意して契約までの日数がない場合、工面するのがちょっと大変なんていう場合もあるかもしれませんね。

ただし、この手付金の金額については厳密な決まりがありませんので、場合によっては売買金額の5%、あるいは100万円とか、端数の80万円とか、これを売主様と買主様双方の合意の上で取り決めるんですね。ただ、手付金の法律的な性格を踏まえると、極端に少なすぎるのも問題が出てくる可能性がありますので注意が必要です。

ちなみに売買金額の全額を住宅ローンで購入する場合でも、通常住宅ローンは契約時ではなく残金決済時(物件引渡時)に融資が実行されますので、契約時には現金で手付金を用意する必要があるわけです。

具体的に気に入って購入したい。と思う物件が見つかるまでは、なかなか手続き上の事まで考えられないとは思いますが、実際に他の買主様と競合するような優良物件の場合、準備不足で手付金の用意に手間取ってしまい(準備するのは手付金だけではないですが)、他の買主様の後塵を拝す事もあります。なので、できる限り購入手続きの流れを把握しておく事は大切な事です。

初めて不動産を購入する場合はわからない事だらけで困惑する事も多いと思いますが、是非とも後悔しない不動産購入をして頂きたいと思います。わからないことは遠慮なくどんどん聞いちゃいましょう。


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2011年02月14日

住宅ローン選びもなかなか・・難しい!?

 うー今日も寒いですねー。

 さて、今日はお客様の住宅ローンの申込に某信金さんに同行してきました。引渡・決済という最終日程に合せてタイトなスケジュールになってしまいお客様にはお忙しい最中の手続きで恐縮ですが、最後まで滞りなく進めてまいりたいと思います。

 さて、一昔前の住宅ローンだと銀行ごとの特徴はほとんどなく、全て横並びで金利も同じ。お客様の選択肢は少なくて、不動産業者に進められるままに、あるいはたまたま口座があって馴染みのある銀行で相談…というのが相場でしたよね。

 ところが昨今の住宅ローンは銀行間の競争により様々な住宅ローンが生まれていて、消費者にとっては選択肢が増えてより有利な住宅ローンを利用しやすくなっている反面、どれを選んでいいかわからないというケースも増えているようです。

 まず、借入金利のタイプでも「変動型」や「固定型」、固定型でも「短期」と「長期」があるし、銀行ごとの金利設定がそれぞれに違います。又、金利についてはどの銀行もマイナス優遇があるので、その優遇幅によって実際の借入金利が確定する事になります。つまり、店頭表示の金利ではなく優遇後の金利を知らないと、銀行間の比較はできないという事になるわけです。

 また、借入時の諸費用や将来の繰上返済時の手数料、固定期間終了後の優遇幅や団体信用生命保険の適用範囲等、どの銀行が一番有利になるか比較したい項目が結構あるんです。金利だけでは選べない部分もあるので、大変ではありますがこれらを全て調べる必要があります。

 昨今では、いわゆる銀行だけでなくフラット35やネット銀行、ノンバンク系のローン会社などもあるので、まさしく百花繚乱と言った様相です。なので、情報をうまく活用すれば有利な条件で借入できる可能性が高まりますが、注意したい点として、金利などの条件以外にも審査基準の難易度や審査にかかる時間などにより、借入したい金融機関があっても利用できないケースも出てきるので、不動産業者の担当者とよく相談して決めて頂くといいのではないかと思います。

 当たり前ですが、住宅ローンは長きにわたり家庭財政に影響が出ますので、安易な資金計画は禁物です。まずはネットや銀行窓口で基礎知識を身につけて頂きながら、融資現場に詳しい不動産業者の知恵も借りて、後悔しない住宅購入をして頂ければと思います。

 余談ですが、われわれ業者は売買融資の現場に立ち会わせていただく立場ですけど、良くも悪くも各金融機関ごとの特色があって面白いです。やっぱ信金さんは地域密着ですばらしい。人間味があってというとおかしいですけど好きですね。それに引き替えm・・おぉっといけない。

 それぞれ一長一短ありますからね。目的にあわせた金融機関さんとのお付き合いというものも考えてみてもいいでしょうね。



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2011年02月06日

春日井のすごいイベントを知ってるかい

3月26日(土)〜27日(日)に開催される春日井JCの熱い事業。
2011年02月06日12時56分15秒

題して

「春日井100kmウォーク〜新しい自分に挑戦〜」
春日井〜岡崎間をただひたすら、ただひたすら歩きつづけ完走するという、シンプルだけどタフでハード、なめたらあかんぜよ。なこの企画。


開催趣旨を転載しておきます。


「本大会は(社)春日井青年会議所として初めて取り組む事業です。内容はとてもシンプルで、制限時間内に100キロの道程を歩くだけです。仲間と一緒に励まし合いながら歩いたり、初めて顔を合わせた相手と声を掛け合い歩いたり、くじけそうになった自分自身を鼓舞しながら歩いたり、そんな道程で感じられることが、周りに支えられていることの「感謝」であり「感動」です。そして、100キロ歩くだけという、一見すると無謀で馬鹿げたことを、固定概念や常識を取り払って「挑戦」することで、参加者の自己成長につなげてほしいと考えています。」


いいですねえ・・。熱いですよ、これは。

予定調和になりがちなJCの事業ですが、たぶん時代に求められているのは理屈や正論なんかじゃなくて、こんな情熱なんではないかなと思ってます。

ということで先着500名(高校生以上、参加費4000円)大募集中です。
来たれ、人生のチャレンジャー!!

2011年02月06日12時51分59秒

2011年02月06日12時55分54秒




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