2011年07月

2011年07月29日

売主の心情

昨夜は春日井駅前のあん庵さんで今年JCを卒業予定の先輩を囲む会。12名ほど集まってやはりJC談義。なんだかんだ言ってもやはりみんなJC好きなんですね。ほぼ9割馬鹿話でしたけど楽しい贅沢な時間でした。今回の企画の続きとして次回は秋頃にやるらしい。。

さて、今進行中の案件で売主様が値交渉に応じるかどうかで迷っている。売主の希望価格からはやや幅のある値交渉なのでさっと決断できないところの話ではあるが、昨今の近隣の成約事例から見れば、その値交渉を受けてもまずまずの価格で売却成功と言えると思うが、売主の心情としては簡単にはいかないものである。この物件に関しては仮に今回の買手の話を断ったとしても、簡単ではないけども次の買手を見つけられると思うので、どちらに転んでも速やかに対応したいと思うが、一般的にも売手と買手の考える価格のギャップというのはやはり大きいものだなといつも思う。

一昔前と違い、買手はネットで相場はもちろんのこと、相当程度の不動産知識を得ることが容易にできるので、即決せず吟味に吟味を重ねて購入を決めるという方が増えている。売手も相場の傾向は知っているのだが、バブルで一番高い時の価格に未練があるような話をされる方も結構多いので、全く利益の相反する立場を取りまとめるというのも簡単ではないのある。お客様に置いていかれないように私も日々勉強、日々成長しないと。である。

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2011年07月25日

売りを制する者は・・・

昨夜は黒潮さんで10月の春日井まつりで行うJC事業についての会議でした。まだ事業の中身は言えないですけどアイデアとコンセプトはいけてるはず。
何事も口で言うのは簡単ですけど、アイデアを形にしていくというのは非常にパワーがいるので大変です。なかなかモチベーションがあがらないのが悩ましいところです。

さて、長らくアプローチしていた地主様とお会いできる機会をつくっていただきました。目的としては土地を売っていただきたいのですが、当然ながら、はい売りますよ。なんて簡単にはいくわけはありません。
元々断られて当たり前の商談ですけど、地主様にもいい話になって、特命依頼をいただいたお客様も満足できる土地購入となればいうことないですが、いづれにしても長い話になりそうです。


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2011年07月23日

守山区泉が丘 第2駐車場 OPENしました

お世話になっている地主様より管理のご依頼いただいておりました守山区泉が丘の貸駐車場がオープンしました。


23台分の結構大きな駐車場です。月額5,000円〜です。
泉が丘は昨年ナフコやオークワいった大型店舗もオープンして非常に便利なエリアとなったんですよ。

枚数が少ないですが他の写真はこちら。







昨日より募集開始しまして早速3台の申込みをいただきまして幸先の良いスタートとなりました。
満車を目指して頑張ります!守山区泉が丘で駐車場をお探しの方は是非!いかがでしょうか。

お問合わせは春日井シティ不動産0568−87−3921までお気軽にどうぞ。


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2011年07月20日

購入申込について

気に入った物件が見つかって購入の意思表示をするにあたり買主(予定者)は購入申込書を提出しますね。

買主の立場としての法的拘束力はないということになっていますが、購入申込書をだしてはじめて買主(予定者)として商談ができる立場になります。

購入申込についてはいろいろ質問をいただきます。

例えば購入申込みが複数重なった場合については、基本的に同一条件であれば先着順ですが、価格交渉がある場合は後順位でも高い価格が優先されるでしょうし、契約決済までの準備が早く整えることや価格以外の条件で変わってくることもあるでしょう。

価格を含めすべての購入条件が同一であれば先着順というのは完全に守られるのでしょうが、仲介業者(場合によっては売主)によってはビミョーなさじ加減で対応されることもあったり、最終的には総合的に判断されることも多いのでそのあたり買主(予定者)としては、仲介業者によく確認しておいた方がいいかもしれません。

しかし今月は購入申込したが2番手というのが3つ続いててですね。時にこういうことも珍しくないですがタッチの差ですからね。お客様には申し訳ないですが、ほんと不思議なもんで重なるときは重なるんですねこれが。

まあしかし一筋縄でいかない不動産売買ですが、お客様の希望に叶う次なる物件を探さないと。頑張りますよ!

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2011年07月19日

買替えは売先行か買先行か

なでしこJAPANすごかったですね。以前に何度かテレビで試合を観たことがありますが、女子選手のひたむきさに感動した覚えがあります。個人的に、プロスポーツなんかでもパフォーマンス的なのはあまり好きじゃないが、高校野球とかアマチュアスポーツ的なわかりやすい一生懸命さには心が奪われてしまいます。スポーツっていいわ。

さて、全く話は変わりまして不動産売買の話ですが、現在の住まいの売却とともに新たな物件の購入を検討されている方は割と多いのですが、売却資金を購入資金に充てる計画の場合は、売却と購入のスケジュールに注意を要します。

その場合に既存の住宅ローンが残っている場合も多いのですが、現住居がいくらで売却ができるのか事前に明確に把握しておくことは買替においては非常に重要です。希望的観測ではいけませんよ。

買い替えの場合、売るのと買うのが密接にスケジュールや資金計画に関連してきますので、売却物件に買い手がついたのに新規の購入物件が決まらないとか、新規の購入物件は見つかったのに自分の物件が売れないという事態を避けないといけません。

売るのと買うのは基本的に同時進行で、多少の時期のズレがあってもいいのですが最終の引渡しのタイミングを売却物件の買手と購入物件の売り手と自分と金融機関等と調整する必要があります。

手堅く進めるのであれば売却先行で売却金額とスケジュールを確定させると資金計画で失敗することは避けられると思います。もし今買い替えがうまくいかず計画が暗礁に乗り上げている方がいるとしたら、売れる価格をまず見直して資金計画をし直す必要があるかもしれません。

売却資金に頼る必要がなく手持ち資金で購入できるかたは手順の問題はないのですが、売却と購入を同時に進める買い替えは意外と難しいので事前に資金計画とスケジュールを綿密に相談して頂くとよろしいかと思います。

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2011年07月18日

3連休ですが

3連休では長期休暇とは言いいませんが、不動産営業においては世間の長期休暇というのは暇になりがちです。オープンハウスなんかでも来場が少ないようですし、まとまった休みがあれば家族でどこか遊びにお出かけの方も多いですよね。

ちなみに我が家は私は仕事、長女は部活でバスケ、次女はプール、長男はサッカー、三女はおばあちゃん、嫁はオールラウンドプレーヤーとして各々バケーションを満喫?しているようです。

業者さんはこの3連休は営業しているところが多いですが、ほぼ年中無休のところとゆったり休みを多くとるところとわかれてますよね。うちは前者ですけども、他社さんが休みの時にたまに仕事しりするとこれが意外とはかどるもので、お客様から電話がつながったのがうちだけなんて言って問い合わせがあると得した気にさえなります。

ところで、不動産屋の仕事といっても常時お客様とやりとりしているわけでなく、調査作業や事務仕事の比率も結構多いので、お客様とのアポがない場合でもやることがこんもりあったりします。でもやはりお客様との商談で売買をおまかせいただけるのが一番うれしい瞬間ですが、すべての膨大な調査や事務作業はそこに通じるものですから地道な作業というのもおろそかにできません。

さすがに8月のお盆はしっかり休養をとって子供と遊びます。恒例の帰省で沼津で過ごす予定ですが今から非常に楽しみです。それまでしっかり頑張ります!!

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2011年07月17日

競売物件

競売情報をチェックしていたら5年ほど前に取引しかけた物件が出ていました。

そのときは所有者様から査定・売却の依頼をいただいたのですが、物件自体は程度が良くて春日井でも人気エリアでしたので当時にしてもいい価格で買手もついたのですが、いろいろあって結局、所有者様の事情で売るのをやめてしまった経緯がありました。

所有者様は経営者でしたがその当時は私も独立1,2年の頃で経営の話とか興味深く聞かせてもらった覚えが鮮明にあります。結局売るのをやめてしばらくすると連絡も途絶えてそのまま今に至っていたのですが競売情報でその後を知ることとなりました。

競売になったからどうだこうだというのではないですが、あのとき無理してでも売っておいたらどうなってかな。売ってたとしてもどうなっていたかはわかりませんが、対処の早い遅いが再スタートラインの立ち位置に影響があることは間違いないと思います。

元の所有者様の事情には一切関係なく、この物件は何もなかったようにまた近い将来人気エリアの土地建物として再生して市場に出てくることになります。新たな所有者ご家族の生活の拠点としてまだまだニーズがある不動産として10年20年と活躍していくと思いますが、不動産ひとつひとつに人の人生をかけたドラマがあります。

もしローンや債務の返済に困って不動産の売却を考えるのであれば早めにご相談を。スッキリできますよ。

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2011年07月16日

庭木の剪定のプロ

売却中の春日井市内のある一戸建ての草木がだいぶ伸びてきたのでオーナー様から剪定のご依頼。
現在空家なのですが、オーナー様は遠方にお住まいでご自身で手入れができないので、弊社でお手伝いさせていただくこととなりました。この時期は草木の剪定や草刈など手入れの時期で皆さん大変ですが、こちらも大型住宅で土地も広いので庭木や雑草が結構なボリュームとなっていました。
妙慶町 草刈ビフォー09
妙慶町 草刈ビフォー06
妙慶町 草刈ビフォー03


今回、庭木のプロ、東野造園さんにお願いして作業していただきました。
日中暑い日差しの中でしたが、さくさく作業をすすめていただき、あっという間にカットされていきました。

妙慶町 草刈アフター03
妙慶町 草刈アフター04
妙慶町 草刈アフター06


あとはごみ処理をして終了となりますが、綺麗になったお庭の写真をオーナー様にお送りしてご報告します。
やっぱり綺麗なおうちは気持ちがいい。当然ご案内した場合のお客様の印象も違いますから、できる限りきれいな状態にしておくことは不動産売却においてはとても大切なことです。

JR勝川駅徒歩16分、土地100坪、建物57坪(5SLDK)大手メーカー施工の高級邸宅です。
綺麗になりましたのでいつでもご案内できます。ご興味のお有りの方お気軽にお問合わせください。

妙慶町 草刈アフター10
どうも。東野造園の梶田です。

春日井エリアの庭木の剪定をするなら東野造園さんへどうぞ。早い!うまい!安い!安心しておまかせできますよ。

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2011年07月14日

調整区域土地建物のその後

先日書いた住宅の再建築がむずかしいという春日井某所の調整区域の土地建物ですが、住宅の再建築ができないとしても他の用途はないわけではありません。建物はまだまだ使えますし、土地に関しても住宅地に比べればニーズはだいぶ減って評価も少なくなってしまいますが、価値が0になるわけではないのです。

所有者様としては諸事情で将来的には住み替えをしたい意向がありますが、一般消費者向けには難しいと思いますので、ひとまずはこの土地建物の用途に適した市場調査をします。時間はかかると思いますが、意外なところからニーズがあったりすることもあるのが不動産の面白いところ。

いずれにしても所有者様の将来設計の役に立てるようまずは売買の方向で、もし売買が無理だとしても何らかの形でお手伝いできればと思います。


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2011年07月13日

今一番売れる土地

春日井は名古屋のベッドタウンということで、人口も30万人超で住宅環境もまずまずいいと思う。

私自身も地元だし、住んでいる人から言わせればいーに決まっとるわけですが、土地の動きも旺盛ではないけど土地の購入のニーズ自体は根強いものがあると思いますが、残念ながらそのニーズは一部の土地に偏っている傾向があります。

春日井といっても西部・中部・東部・ニュータウン・郊外と様々ですが、一次取得者層で多いのは40坪前後1000〜1500万位という希望が目立ちます。その次に土地で2000万円以下の予算で5、60坪前後といった条件が続きます。特に1000万前半で立地と地形が良いのは競争率も高くせっかく気に入ったけど先に買われてしまったということも多いのです。

先日のブログにも書きましたが、この価格帯というのは建売業者さんの土地の仕入れ価格帯とかぶってしまうので、基本的に先着順での購入受付で一般の方が業者と競り合って勝てる可能性が少ないという現状もあったりします。

業者さん自体も他業者さんとの仕入れ競争もありますので、今日現場見て気に入れば今日明日にでもすぐ買付入れますのでよろしく。というスタンスですので、用意周到な購入計画というか、決して慌てる必要はないですが、土地探しというのはどういう流れで数ある土地から選んで決めていくのかということをしっかり理解しておくことは土地探しに効果のあることだと思います。もちろん気にった土地が見つかってから手続きや資金繰りを考え始めても構わないのですが人気の土地はスピード勝負というのも事実ですので、できる限りの準備をしておいて損はないでしょう。

よくタイミングとか縁とかそういう言い方をしますね。たしかに巡り合せの良し悪しはありますが、ただじっと待ってればいいというものではないところがむずかしいところです。


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2011年07月12日

調整区域の再建築

春日井某所の調整区域にある土地建物の査定のために調査をしたのだが、住宅の再建築ができないことが判明して所有者も困惑している。

20年ほど前に店舗併用住宅ということで建築要件の許可を取り建築、そのまま現在も店舗兼住居として自己使用している土地建物であるが、仮に新所有者になった場合には住居の建築は認められない可能性が高いということである。

住宅の再建築ができる可能性は完全に0でないにしても価格評価に大きな影響が出ることは必至である。

ご本人も購入当時万人受けする土地ではないことは理解はしていたが、まさか20年後に売ることなんか考えもなかったわけで、でも住宅の再建築ができないとなれば換金の目処がたたず計画見直しをしないといけない。

調整区域でも問題なく住宅建築できる土地もあるのだが価格は当然それなりだ。住宅建築のために調整区域の土地を買う場合は念の為にそのあたりご確認を。


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2011年07月10日

まいどにて

昨年独立されたS社のIさんと地場業者の営業Tさんと春日井駅近くのまいどで会食。

もともとIさんは大手建築メーカー出身、Tさんは郵便関係出身ということで、他業界から不動産仲介へ移籍された方たちでお二人とも前職の経験が活きてると思うが、視点が違う部分も聞けて楽しかった。どの業界でも良くも悪くも慣習というのはありますが、不動産仲介の世界も外から見ると異質なことだらけのようですから視野が狭いというのは危険だなと。

不動産仲介業の仕事というのは、売買、賃貸というくくりだけでなくさらに細かいカテゴリーがあって、各業者の営業の仕方は様々なんだけど、不動産業界の中でも新興組の同世代としてお互いに春日井で活躍していきたいですね。老舗の先輩方の壁は高いですが・・・頑張っていきましょう!!

まいどは相変わらず繁盛してますね。美味しかったです。次回はまた新ゲストを呼んでやりましょう。


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2011年07月07日

今年はラグビーワールドカップ

僕の周りでは全く話題にならなくて残念なのだが、2011年である今年はラグビーワールドカップの4年に1回の開催年でして、ニュージーランドで9月から行われるのです。日本代表も出場するのだが、なかなかマスメディアに取り上げられることも少ないので(全くないわけじゃない)僕の身近なラグビー経験者の人でもあまり知らないようでちょっと寂しい。
までも今はネットとかスカパーとかで試合も見られるし情報もそれなりには得られるので、9月に照準を合わせて徐々に一人で盛り上がりつつあるところです。ちなみに2019年のワールドカップは列強国との誘致合戦を制し、なんと日本で開催されるんですよ。もちろんアジアで初めて。すごいことなんですけど、これから徐々にラグビーブームがくることを期待してぼちぼち(親父プレイヤーとしても)ラグビーを楽しみたいと思っております。息子(小一)ラグビーやんないかなあぁ。

2007ラグビーワールドカップハイライト


日本代表歴代ワールドカップトライ集



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2011年07月02日

なんだかなあ。

「お役所仕事」っていうのは一般的に多くの人が疎ましく思う言葉で、融通が利かない、サービス精神がない、悪いマニュアル化の見本みたいなところだと思うが、これお役所だけの話じゃなくて民間企業でも見聞きしますね。マニュアル化もわかるけど「ほんのちょっとだけでも」事情を汲んで対応してくれよ〜。っていうことが増えてきてる??会社のルールとか。コンプラとか。もういいっていうの。っていうことが最近取引関係でありまして。私もルールの厳しい会社で勤めた経験上理解はしますけど、なんだかなーという感じ。一担当者に求めるのは酷だけど不毛だなあ・・・。おっと、すいません。愚痴ってしまったよ。


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2011年07月01日

7月です。購入希望者リスト更新。

ホームページ上で売却希望の方に向け公開している購入希望条件のリストを更新しました。
http://www.kasugai-home.com/sell/list.htm

購入希望者の方も随時お探しの条件が変わったり、購入したり、購入計画が中止になったりということもなるべくリアルタイムに反映していくことにしました。これまではいったん載せるとしばらくはそのまま載せっぱなしという状態でしたが、これからは弊社に購入物件探しのご依頼があった日付順で確認していただけます。

不動産の売却をお考えの方にリアルタイムな購入希望者の条件を見てもらってうまくマッチングできれば嬉しいですし、売主様と買主様と弊社もいれていただいて3者ともにメリットのあるネットワークを築ければと思っています。

特に春日井市内で不動産の売却をお考えの方はぜひご覧ください。より良い条件での買手探しにお役に立てますよ!!


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