2012年11月

2012年11月30日

待つな。獲りに行け。

土地資料がほしいということで飛び込みで来られたお客様にホームページ見やすいですねって褒められた♪すごくうれしい。そんなに多くみられてるわけでも物件数が多いわけでもないのに見たいただいて感謝です。ホームページの更新作業ってすごく地味で疎かになりがちなんですが励みになります。更新頑張ります。

ところで、昨日タマホームさん主催の不動産業者向けのセミナーに行ってきた。正直いくかどうか迷ったのだが、結果非常に良いセミナーでした。何が良かったのかというと、机上の話とか広告とかPRとかのよくある上っ面のセミナーではなくて、相続や債務整理で実際に一線で活躍されてる不動産屋さんのリアルな商品の話が聞けたから。

どの業界も先行き不透明でこれまでと同じことを繰り返してるだけなら先はジリ貧だ。頭でわかっていても行動が伴わないということはよくあるけども、実は不動産業は間口が広くてビジネスチャンスは無限にありますよという中でのひとつの実例を披露していただいた。待ってちゃだめよ。獲りにいきなさい。というメッセージと受け取りました。

不動産業者向けのセミナーをタマホームさんが主催する。この手のセミナーってお茶を濁すようなのが多いんですが、タマホームさん予想以上に凄かったです。スタッフの皆さんも気合充分で。キムタクのCMとかキライだったんだけどイメージ変わりました。急速に全国の不動産業者とのネットワーク網を拡大してるそうですが納得。

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2012年11月29日

古アパート付の土地

よく町でみかける古い木造の2階建てのアパートってありますよね。築3、40年以上で戸数4戸〜6戸くらいのが多いでしょうか。入居者は数戸で、外はずーっと空いてるというようなメンテもそこそこのいわゆる昔のアパートです。オーナーさんとしては入居者を入れるためにいまどきのリフォームするにしても資金と勇気がいるし、建替えするならなおさらで、いずれはどうにかしたい思っている方も多いのですが、やむなく現状のままにしてあるというのが結構あるんです。先日、あるオーナーさんから、今売るならいくらで売れる?という相談があったのですが、古アパート付の土地てどんな評価になるでしょうか。投資用の収益物件として売るか、土地として売るか、ほかに特定の需要があるのか。古アパート付というのはなかなか難易度の高くて、まずオーナーさんが予想するよりも相当に安い価格が提示されることがほとんどです。更地の土地だけなら坪40万するところでも、古アパートで入居者付で現状渡しだと、専門の買取業者で良くて半値でしょうか。ただ、仮にオーナーが自分で更地にするとしても、立退き、測量、解体もろもろの経費や時間も相当かかりますし、そのスケジュールを完了できるかどうかは未知数です。収益物件としてみれる場合なら価格のベースは利回り計算ですが、売れる価格というとやはり厳しいことが多いのです。自分の不動産がいくらで売れるのか。いざというときに慌てずに済むように希望価格ではなく時価相場として把握しておいて損はないでしょう。


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2012年11月27日

スマートフォン用ホームページ

少し前まではPCで物件を探す時代ということで自社のホームページをいかに充実させるかを考えていればよかったですが、いまや携帯やスマートフォンで物件を探すという方がかなり増えてきている。すごい時代になったものです。で、うちもつくってみました。スマホ用サイト♪

春日井シティ不動産のスマホ用物件サイト

運用面ではもう少し工夫が要りますが、ひとまずこれで試してみようと思います♪


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2012年11月26日

メーカー営業マンの土地探し

最近目立って増えているのが、住宅メーカーの営業さんからの土地探しの依頼です。メーカーさんのお客様に紹介できる土地がないですかという話なんですが、消費税増税を見据えたお客様が増えているのか展示場も賑わいを見せているようで結構なことです。紹介した土地を気に入ってもらって購入して頂ければ、お客様も不動産屋も住宅メーカーにとっても嬉しいことなんで、力を入れたいところではあるのですが、話は簡単ではないのです。どのようなお客様がどのような土地を探していて、その営業マンがどのように土地を紹介しようとしているのかがさっぱりわからないのです。かたっぱしから不動産屋に電話して良い土地がないか聞いて回るのも一つの方法ですが、あまり賢い方法ではないと思います。そういう方法で土地情報を得ようとする営業の方はお客様の意向をきちんと把握されている方は少ない様に思います。土地探しは単発で動いてぱっと見つかるものではないのです。お客様の状況も市場の状況も変化していくので長期的にフォローしていく必要があります。ただ土地情報がほしいだけならネットでいくらでも探せるにもかかわらず、わざわざ不動産屋に連絡してくるくらいなので、熱意は素晴らしいと思いますが、肝心な不動産屋とのコミュニケーションがとれないようではもったいない。不動産屋がただ物件情報を出し入れしてるだけと思ったら大間違いで不動産屋をもっとうまく使えば強力なタッグパートナーになると思います。


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2012年11月25日

2013不動産手帳

毎年、気分を新たにどんな手帳にしようか考えるのは楽しいのだが、今まで一度も年間を通じて使いこなせたことがない。もって2,3カ月くらいか。最近はパソコンとスマホのカレンダーが主で補完的に手帳というスタイルです。で今年はあれこれ悩んでも結局使いこなせないので、不動産協会から毎年送ってくれる手帳をつかうことに決めた。
2013不動産手帳写真 2012-11-25 17 49 53

不動産手帳というだけあって手帳だけでなく不動産の関連情報が充実している
写真 2012-11-25 17 50 59


この手帳、毎日のスケジュールが書きにくいのがいやだったんですが、よく見てみるとそこ以外はなかなかいいかもしれないと今思いました。高いお金出してこれはという手帳を買っても無用の長物なので、来年はこれとパソコンスマホでいきたいと思います。

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2012年11月23日

LINEってやつは

LINEのはなし。
こないだ「○○で働いてた山本か?▲▲や」というメッセージが唐突に流れてきた。
誰かと思ったら16年前に新卒で勤めていた大阪時代の不動産会社の先輩。

実家の事情で就職後2年足らずで春日井にUターンしてからご無沙汰してて
それ以来の連絡つかずだったのが、LINEでつながったというわけ。

はじめて就職した会社だったわけですが、典型的な営業会社だったので、仕事はスパルタでめちゃめちゃ厳しかった分、みなさん後輩への面倒見がよくて、仲間意識がすごく強い。入社したそばから辛さに耐えられずやめていく人も多かったですが、自分はすごく居心地がよくて、会社としても初めての新卒だったと思うが、厳しいながらも相当かわいがってもらった。そんなことで期間は短かったものの、自分のキャリアとしてもすごく思い入れがある時代の先輩とつながってうれしい今日この頃。

同期ともひさしぶりに連絡して、当時の仲間で集まって同窓会をやる流れに。久しぶりの大阪遠征となりそうです。
だけど十数年ぶりってすごいな。自分もいろいろあったけど、どんな話になるだろうか。楽しみです♪

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2012年11月21日

不動産コンサルティング技能試験

ここのところ、塾の出店でどっかいい場所ないかというお問合せが多いです。ちょこちょこ物件はありますけど、条件に合うと思われる物件はやはり話が早いですね。どの業界も競争が厳しいですが、物件選びから競争は始まっていますのでこちらも責任重大です。塾だけでなく飲食店や美容室なども依頼が多いです。春日井で空事務所空き店舗常時探していますので、空物件をお持ちのオーナー様、是非ご紹介ください。テナントさんご紹介します。

ところで、こないだ受けた不動産コンサルティング技能試験の解答速報がアットホームから出ました。
自己採点の結果、択一式60点、記述式75点で合計135点(200満点中)ということで、たぶん大丈夫かな。

135点しか取れない自分が言うのもなんですが、試験の難易度はそれほどでもないですが、一応合格して不動産コンサルティング技能者として登録するのに、宅建主任者として実務経験が5年いるとのことで、それなりのハードルはあるようです。

仲介の実務としても資格なんて宅建だけで十分だと思ってましたし、この資格があったところでどうだというわけでもないですが、自分の仕事の幅も少しずつ拡がっている中で、それに関連する最低限の資格くらいは持ってないと格好がつかないと思うところもあって受験してみました。ぶっつけ本番でしたけど、例年の合格基準を多少高めに見ても大丈夫ではないかなというところです。

正式な合格発表は来年1月ですので、それまでしばしお預けですけど、果報を待ちたいと思います。落ちてたらショックやな〜。


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2012年11月16日

ひさびさの・・・4時まで理事会

昨夜は春日井JCの次年度理事予定者会議。年間事業計画という次年度の肝となる議案の審議があって、全11委員会の委員長が精魂込めてこの3ヶ月かけて作り上げた基本方針が可決され2013年度の幕開けの準備が整った。予定者段階での山場を乗り越えた。委員長のみなさま本当にお疲れ様でした。夕方18時から4時までぶっつづけで議論して、しんどいしめんどくさいし、そこまでやらないかんのかというくらい追い込まれるわけだが、そこまでやってはじめてわかる境地というのを経験できる貴重な機会なのである。自分が委員長やったときもこの基本方針が可決した時の理事予定者会議は今でも強く印象に残っていて、当時の同志たちとはそのことをネタに多分おじいちゃんになっても楽しく酒が飲めるだろう。まだ次年度スタートはしてないけど、着々と下準備は整ってきている。ごちゃごちゃすることも早速たくさんあるけどもそれもまたよしでしょう。委員長のみなさまがんばってください!応援してますよ。


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2012年11月15日

ホームインスペクション(住宅診断)セミナー

日本ホームインスペクターズ協会主催の不動産仲介業者向けのセミナーに行ってきた。

ホームインスペクションとは住宅診断のことで、、住宅に精通したホームインスペクター(住宅診断士)が、第三者的な立場から、また専門家の見地から、住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行う専門業務。アメリカでは売買取引の際にごく普通におこなわれているそうだが、日本では少しずつ増えてはいるが普及はまだまだこれからというところが実情である。

住宅診断は万能ではないと思うが、取引の前に売買対象の住宅の問題点の有無や問題があった場合の対処法などがわかっていれば、買主はもちろんのこと、売主にとっても実は安心して売買取引ができるメリットがある思うけれど、まだまだ認知度の低い現状では、売主にとっては何か粗探しをされるような感覚や抵抗感があるのも理解できる。が、例えば土地を売る時の確定測量などは売主の責務として行われることが多いが、いずれ住宅診断も売主の責務として行うことがスタンダードになっていくだろうと思う。

理想としては、売却の査定時に住宅診断を行いその結果も踏まえて価格評価できるシステムが確立できればいいと思うが、そもそも中古住宅の査定の仕組み自体が実は曖昧なところがあります。特に建物の価格をどう評価するのかというのは非常に難しいところがあって、机上計算にたよりすぎると相場と乖離してしまうことも珍しくない。いくら理屈で完璧な評価ができたところで、売れなければ絵に描いた餅。不動産は同じものがひとつとない相対取引、時価である分、現場に精通した不動産屋の力量が問われるところでもある。

ホームインスペクションが普及するかどうかは別として安全な取引ができる仕事がますます求められている。

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2012年11月03日

売らせてください

友人からの紹介なのだが、各務原で土地を売却したい方がいるとのことでA様にお会いしてきた。売却計画を提案するに当たってはいつも売主様のお話をお伺いしながら提案内容を考えるのだが、今回の土地に関しては場所や地形などは良いものの、前面道路の幅員が狭小で現状のままで売るとなるとA様の希望価格で売るのは難しいと判断をした。安くても売りたいというのなら話は変わってくるのだがそうわけにもいかない。例えば隣地交渉等で一部でも土地を買い増しできれば車の出入り等のネックも解消できて住宅用地として申し分のない土地に生まれかわる。それが出来ずに売るというなら価格はかなり妥協して頂く必要が出てくる。とりあえず売るのをやめるという選択肢ももちろんある。いろいろ調整すべきことがあるので、一度そのあたりを整理してから、どのように売却していくか決めましょうということになった。いずれにしても長丁場になる案件ということで、A様の土地をあとにしてきた。で、その後、A様の土地の隣の隣の土地の地主のB様も土地を売りたいという話が出てきて、A様よりご紹介いただき、弊社もB様の土地の売却のお手伝いをさせていただくことなった。いろんなつながりでお仕事をさせていただけるのは本当にうれしい。直ぐに成果が出ないことも多い仕事ではあるが売却を成功させたいと思う。

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2012年11月01日

11月は禁酒

突然ですが11月は禁酒します。たったひと月ですけど。10月は不摂生が続いてしまい少し疲れを感じる。よく40過ぎると体力ががくっと落ちるなんて言いますけど、自分も40目前ですけど、以前なら飲んでても眠くなったり帰りたいと思うことはなかったのにしんどいと思う自分がたまにいる。ただ、今回の禁酒は体調の問題ではなくて、ダラケ気味の心と体に鞭を入れようと。仕事とかJCとか家庭とか生きている中でやらないかんこととやりたいことのバランスがよくない感じ、惰性の感覚を修正しようと。自分は何者なのか。JCやPTAもあるけど、今年も残り2ヶ月、仕事全開モードで突っ走りたい。つまりいい仕事がしたい。そういうことです。頑張ります。

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