不動産あれこれ

2017年01月18日

2つの借地権の整理

昨年からの借地権整理の案件が、年をまたいで2件残っていましたが、ようやく2件とも整理完了しました。

地主に借地権を買ってもらったケースと共同で第三者に売却したケースでしたが、1件は昨年の年明けからすぐにとりかかり約1年。もう1件は相談自体は3年前ですが、実際にとりかかれたのが昨年の4月ごろからで約9か月くらいでしょうか。

地主と借地権者、双方円満に解決した案件、整理は完了したものの感情的にはしこりが残った案件に分かれましたが、借地権を解消することによって得たものはお金はもちろんですが、気持ちの安定も大きい。

地主が買い取った土地には賃貸アパートが立ち、共同で売却した土地には若いファミリーがお家を建て、新たな人たちの暮らしが始まります。地主と借地権者だけじゃなく周辺環境にもいい影響をあたえるでしょう。

いろいろありましたが、大なり小なり揉めるのは当たり前。結果として喜んでいただけるのがこの仕事の醍醐味です。さあ、次がんばろう。





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2016年05月18日

50年以上前の所有権移転請求権保全仮登記

独立前に勤務していた時に売買させていただいたお客様から12年ぶりに電話があって不動産の相談をうけました。親の不動産の整理に関することで、私もそうですが同年代のお客様にとってそろそろ現実味を帯びてくる問題です。

このお客様の場合は、お父さんが自発的に遠くないであろう相続も見越して不動産整理を考え始めたところですが、親が元気なうちに準備ができればそれに越したことはありません。

で、その不動産の中で、かなり昔に購入したが、当時、所有権移転をせず仮登記を付けたままの土地がひとつあるというので調べてみたわけです。なんでも50年以上前の話ですが、記憶をたどった当時のお話と一部残っていた書類がありました。

しかしインターネットで謄本をとって見ても、所有権は他者名義で本人の仮登記がでてこないので、法務局まで出向いて閉鎖謄本をとったらしっかり昭和37年の所有権移転請求権の仮登記が残っていました。

私のお客様にとってどう対処するのかベストかという選択肢も用意しまして、相手方に事情をお伝えに伺いましたら、すでに相続で名義人は息子さんに変わっておりましたが、当時の事情もある程度把握しておられて非常に真摯なご対応をしていただきました。

お互いの利害を考えると、いろいろとむずかしい事態を想定して対処する必要があるのですが、50年以上の前の中途半端な状態の解消に向けて方向性が見えてきました。

いろいろと事情があって詳しくかけないのがあれですが、最近はこういう仮登記はしないですが、昔は直々あったようですね。今回の件でいえば、農地で所有権移転の要件が揃わずやむなく移転請求権の仮登記にせざるをえなかったというわけです。

ちなみに、謄本の現在事項に仮登記が出てこないのは法務局のミスだったようです。謄本とっても昔の権利に係わる登記が出てこないなんて登記制度の根幹にかかわる大問題ですからね。こんなこともあるんですね。

私にとっても、珍しい案件で、非常に勉強になりました。不動産というのは面白い。

でとにもかくにも、昔のお客様に12年ぶりにご連絡いただいたことが何よりうれしかったことです。私が求めているのはこの感覚なんだな。感謝。

あとは一方だけでなくお互いが納得して円満に解決できるよう導くのが私の仕事です。

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2016年03月23日

春日井市の地価公示価格、平成28年分

この時期の風物詩、公示価格が発表となりました。もう春ですね。

今年の公示価格は全国平均として、住宅地で下落幅が縮小し、商業地及び全用途で8年ぶりに上昇となったそうですよ。特に、東京、大阪、名古屋の三大都市圏は住宅地、商業地とも3年連続上昇で、住宅地が0.5%、商業地が2.9%のプラスとのこと。

名古屋圏でもある春日井の土地にも期待がふくらみますが、春日井の住宅地でいえば48地点中、前年と比較して24地点上昇、5地点下落、9地点同様、新規調査地点10地点が比較なしとなっています。一応、半分以上の調査地点で地価が1〜2%程度ですが上がったというわけです。

ちなみに春日井の商業地だと14地点中、前年比較で4地点上昇、1地点下落、7地点同様、新規調査地点2地点が比較なしとなっています。

この公示価格が現時点の実勢価格と相違しているところもたくさんありますが、まあでも地価の下落よりも上昇のニュースの方が気持ちとしても落ち着きます。さらなる上昇へと期待もしてしまいますが、このニュースが春日井の土地がこれからも上昇し続けることを意味するものではないでしょう。

地方圏では、住宅地、商業地ともに上昇地点や横ばい地点は増加しているものの、依然として6割強の地点が下落しているそうですから、この「全国的にみれば6割強の土地がまだ下落している」ということを見落としてはいけません。

勝ち組負け組という言葉は嫌いですが、春日井市の土地においても、これからますます人気の土地とそうでない土地の差が広がっていくのではないかなと感じています。



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2016年03月10日

借地権整理とラグビーライフ

昨年から継続していた借地権の整理案件が、急進展して話がまとまりました。

地主も借地人もいろいろな感情もあったわけですが、交渉というのは共同関係の中で行うものであって、敵対関係ではまとまるものもまとまりません。

最終的にはお互いのメリットをご理解いただき、交渉決裂という最悪の事態は避けられました。この案件についてはひと安心です。

もうひとつ、整理したい別の借地権案件がありますが、これはもうしばらく時間がかかりそうですが、今年中には完全決着したいと思っています。



ところで、昨年から東惑倶楽部というラグビーのクラブチームに入会し、仕事だけじゃなくラグビーライフも充実させたいとたくらんでいます。

このチームが面白いのは、入会できるのは40歳(白パン)以上で、50代(紺パン)、60代(赤パン)、70代(黄パン)、たしか80代(紫かな?)もいたと思いますが、年代別にパンツの色で分けて全国各地にある「惑」チームとの定期戦により、老いも若きもラグビー交流を嗜んでいる伝統あるクラブチームなのです。

自分はまだ新参ですが、この間の静岡遠征でようやくチームになじめた気がして、42歳にしてあらためてラグビーの楽しさを味わっています。

60代、70代の先輩ラガーも、試合ではおじいちゃんには見えないほど元気で相手と喧嘩になるくらい情熱的に熱くかっこいい。みんなどれだけラグビー好きなんだと。

自分はいつまでできるかわからないけど、老後のラグビーライフも悪くないと思う今日この頃です。



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2015年04月11日

自分の利だけでは交渉はまとまらない

新年度となりましたが、まだ冷え込みますね。子どもたちも春休みが終わって新学年が始まり、家族ともども日常の生活に戻っています。先日は東京まで小5の長男と一緒にラグビーの国際大会を見に行ってきました。秩父宮ラグビー場でラグビーを見て、浅草でそば食って、東京駅でおみやげ買って、帰りの名駅の銀座ライオンで晩ごはん食べて、という男二人の時間がとても幸せに感じました。急に思い立ってラグビー見に行く?って誘ったら喜んでついてきてくれたのも嬉しかったけど、今のうちだけですかね。今度は8月に日本代表が世界選抜と試合するらしいのでまた息子と行きたいなあ。

さて、不動産を売るとか貸すとかでもいい相手方が見つかって成約するケースと全然話がまとまらずに成約しないケースがあります。一つ一つの案件の内容も経緯ももちろん違っていろいろなケースがありますが、ただ一つ言えるのは、長いことまとまらないケースというのはやっぱり自利中心、簡単に言うと欲張りすぎです。人が良すぎて足元見られてはいけませんが、買手や借手等の相手方にも多少なりでも思いやれる方でうまくいかないということはありえません。へんな不動産屋につミスリードされないように気を付けないといけませんが。絵に描いた餅はいつまでたっても食べられません。

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2013年06月28日

土地の売却相談で多治見へ

土地売却の相談がありまして現地確認で多治見へ。

200坪ほどの大きな土地ですが、最適用途としては住宅でしょうね。

駅にも近くて住宅団地も隣接してるのですが、実際のところのニーズがあるのかどうかはもう少しリサーチする必要がありそうです。

ニーズさえ見込めれば、地形も道路付もいいので面白そうです。

多治見は割と動きがいいような話も小耳にはさんだのですが・・・どうかな。


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2013年05月29日

PRです

はやくも梅雨入りですね。
たまの雨音ならば好きなのですが、今年は長い梅雨で雨量も多めだとか。

さて、今日は東海労働金庫(ろうきん)さんで中古住宅の決済でした。

ろうきんさんは、金利も安い方ですし
保証料は0円というのが他行にはない魅力です。

住宅ローンと一口に言っても、横並びの昔と違って、
今は各金融機関もいろいろと特徴があるので、
見た目の金利以外にも検討材料がたくさんあります。

不動産業者が住宅ローンに詳しい(もちろん人によりますが)
ということを知らない方も多いようですが、
不動産売買に金融機関とのやりとりはかかせないので、
住宅ローンの現場経験は意外と豊富なのです。

ただ今は本当にたくさんの住宅ローンがあるので全ては網羅できませんが、
融資に関する知識やノウハウも不動産営業に不可欠なスキルですので
お客様がローンを検討するにあたってお役に立てることも少なくないかと思います。

中には詳しくない営業マンもいるかもしれませんが、
そのあたりはよく見極めていただきたいなと。

ご相談、お待ちしております。




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2013年05月28日

お金は大事だよって

債務整理の物件でマンションの1室なんですけど
退去後の残置物ゴミ処分を手伝ってきました。

やはりというか
お部屋も手入れがされてなく
築年数のわりに相当傷んでました。

まあよくある話ですが、
部屋の痛みよりも気になったのは
小銭がいたる所から出てきました。

机の下とかタンスの裏とかクローゼットの中とか
部屋の片隅とかから1円5円10円ですけど
全部で300円くらいだったかな。

債務整理案件のゴミの山から出てきた300円。
たかが300円か、されど300円か。

1円を粗末にするものは・・・、とはよく言ったものですが
お金は大事にしましょう。

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2013年05月16日

不動産屋は敵じゃくてパートナー

ある物件の売却を依頼されたお客様。

大変忙しくされているとのことで
連絡がなかなか取りづらく少し困っていた。

というのも、
物件調査の段階から販売、契約、決済に至るまで
各段階でいくつも確認事項があるので、
あとでトラブルにならないように
売主様とその都度、確認し合いながら
話をすすめていく必要があります。

あるとき急な用事で電話したら
忙しくて迷惑だから電話はしてくるな、と怒鳴られて
ポカーン、となってしまったことがあります。

些細なことと言えばそうなんですが
ほんとに忙しい方でたまたま
虫の居所が悪いタイミングだったかもしれないけど
ああ信頼されてないんだな。と思った。

仮に取引が進んでからこんな対応されたら
買手や他の利害関係者に迷惑かける展開なんかも
想像してしまいます。

この案件は一般媒介でしたので売主様は依頼した各社と
それぞれに直接対応する必要があるわけですが
いろんな会社との些細なやりとりも多かったと思うので
面倒に感じていたということもあったかもしれない。

まあ別に信頼がなくて損得だけの付き合いも結構なんですが
不動産トラブルの元というのは結局人ですから
そのあたりは不動産屋もちゃんと人を見てますし
将来のトラブルの芽になりそうなことは摘んでおきたいです。

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2013年05月14日

土地の決済でした

暑〜い。早くも夏を感じる陽気ですね。いい感じ。
日曜日のわいわいドッジボール大会で少し日に焼けました

さて、今日はおかしんさんで土地の決済。
今回は買主様の融資の利用もなく、簡潔にというかスムーズに完了。

一般媒介の物件でスピード勝負の案件でしたが、
ありがたい巡りあわせで弊社で取引させていただき嬉しい限りです。

さあ次も頑張ります。

まだまだ土地が足りません。求む!売り土地!
土地の売却をお考えの方、ぜひ弊社にお声掛けください。
まずは無料査定お待ちしております!

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2013年05月10日

入金遅れを見逃さない

ある駐車場のオーナーさんから
ある賃借人の入金が最近遅れ気味なので
ピシッと言っておいてとの依頼があった。

ここの駐車場は
入金管理も全部オーナーさんが自分でやっていて
弊社は、基本的に入退去と何かサポートが必要なとき
その時々でお手伝いさせていただいている。

さっそく電話してお伝えしたら
うっかりしててすいませんということで
今後は大丈夫だと思いますが
オーナーとしては落ち着かないですね。

例え1日の入金遅れであっても
約束が違うよとという話なので
何も言われてないからといって
遅れて平気な顔してると
要注意マークがついてますから
気を付けましょう。

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2013年04月26日

決済の場所

今日は先月ご契約いただいたマンションの決済でした。

以前に売却のご依頼をいただいたお客様のご紹介案件でしたが
売主様も買主様も本当に素敵な方で気持ちの良い取引となりました。

場所が某金融機関でしたが、応接スペースではなくロビーの片隅で
手続きとなってしまい申し訳なかったです。

通常、買主様が住宅ローンを利用する場合は、
借入する金融機関で応接スペースを用意してくれるのですが、
今回はキャッシュでの決済ということと、たまたま応接スペースがなく、
少し窮屈な決済となってしまいました。

金融機関によっては、ローンの利用がなくても
気持ちよく場所を提供してくれるところもあれば、
応接スペースの空きに関わらず、ローンの利用がなければ
一切関わらないというスタンスのところもあって様々です。

大層な応接はなくてもいいのですが
決済のときは落ち着いたスペースで行いたいものです。
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2013年04月12日

任意売却案件

弁護士の先生から依頼を受けた任意売却の案件がようやく動いた。

最初に依頼を受けたのは去年の9月頃だから7か月くらいでしょうか。

債権者との調整はいろいろと時間がかかることが多いのですが
出口が見えてきたかな。まだ予断は許しませんが。

売主様の再スタートのお手伝いを早く完了させないと。

別で一般のお客様からも任売のご依頼を頂いたので
こちらも取り掛かってまいります。

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2013年04月09日

印鑑の再登録はけっこう面倒

売主様の事情で印鑑登録をし直さないといけない案件が
たまたま2件重なりましたが、この手続きは意外と面倒です。

本人確認の徹底のためなのですが
役所での本人確認と住所に確認書類を郵送するのと
2重の確認を経ないと再登録ができません。

実は今回の2件の売主様、お二人ともすでに引越ししていて
売却するお家は空家なんですがまだ住民票を移動していない状態。

転送不可の書類というのが面倒の肝なんですが
今回、引渡しスケジュールや移転登記の都合で
住民票の住所を移動するのは売買完了後にと思っていたのですが
印鑑証明がないと売買できないのでちょっと手間がかかってしまった。

役所の方もよく対応して頂きましたし
まあどうってことないと言えばどうってことない話なんですが
印鑑証明というと最も重要なパーソナルな書類ですから
成りすまし防止のためにも本人確認の徹底というのはよく理解できます。

ただ、成りすまし防止のためというより
ルールだからという姿勢しか見えないところは少しだけはがゆい。


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2013年04月04日

一番売りやすいカテゴリー

やはりいい物件は足が速いです。

特に土地で言えば、大きさ40〜50坪、
価格1500万〜1800万くらいが売れ筋です。

もちろん場所や地形や日当りによりますが、
一番購入者層が多い条件がこのあたりです。

まさに需要と供給のバランスですが、
うまくはまると坪単価も上げられるかもしれません。

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2013年03月22日

3極化?

いやな出来事のダメージが蓄積してます。
少しだけ・・・人間不信に・・・なりそう・・・8割・・・冗談です。
リフレッシュしたいけど、4月以降かな?ああ、ステーキ食べたい。

さて、今日は公示価格が発表されました。
画像1

地価上昇なんて言葉が踊ってましたけど、
なんでもかんでも上がるというわけじゃないですから
勘違いしないようにしましょう。

春日井はごく一部で1000円/屬両絏縞册阿あったところもありましたが、全体としてほぼ変動なしといったところでしょうか。BlogPaint


この記事はわかりやすいと思います。BlogPaint


全ての物件が同じ動きにはなりませんが、周りを見ていても多少は期待感を持ってますよね。
気分は悪くないです。どうなるでしょうね。


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2013年02月28日

売れる土地売れない土地

春日井の地価はこれからどうなるの?と聞かれました。

正直よくわかりませんが、短期的には一部で上がることもあるかもしれませんが、なんでもかんでも上がることはないでしょう。

春日井は名古屋のベッドタウンとして発展してきた街ですが、生活利便性もよくて地理的にも恵まれている方だと思いますので、まだ多少なりとも人口も増えています。

でも長い目で見れば人口も減っていくわけですから、どう考えても需要と供給のバランスはあきらかに変わってきます。

春日井と言っても広いですから地域的な人気の加減も違いますし、ド近隣同士の土地であってもその条件は様々で、買手が競合する土地もあれば誰にも見向きもされない土地もあります。

買手が競合しやすいカテゴリー(地域だけじゃなく)もあるのですが、それは本当にごく一部の物件です。

土地を買いたいと思ってる人は多いと思いますが、実際にその家庭の経済状況でいくらの土地を買えるのかという話です。

世の中すべての人にお金が回るなら全体としてあがるんでしょうけどねえ。

ちなみに、売れない土地と言っても、今の価格では売れないというだけで、どこかの価格で買手が見つかることがほとんどでしょう。ただでもいらない土地というのもないわけじゃないですが・・・。

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2013年02月19日

改正 犯罪収益移転防止法ですって

犯罪収益移転防止法の改正であらたな確認業務が増えることになります。
画像1

法改正自体は頻繁にありますので、それに伴い我々の仕事にも大なり小なり影響を受けることも多いのですが、今回のものに関してはこれまでと大きな変化はないですが、より一層の本人確認の徹底が求められているのでしょうか。一般のお客様にとっては影響がある話ではないですがいろいろと世知辛い世の中です。

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2013年02月16日

アベノミクスねえ

一般相場で言えば坪35万前後といったところのとある土地がありますが、地主さんは50万で売りたいという。

結構な地主さんなんですが、これまでにも幾度か土地を売ったことがあるが、50万きって売ったことはないとか、前に60万で買いたいという話があったとか、今でも売ってくれという話があちこちからあるとか、別に急いでないとか、よくわからないがなんせ50万で売りたいという。

うちには1年前に売却の相談がありましたが、やはり希望と現実の価格差がありすぎて、ちょっと取り扱いがむずかしいなと判断しました。結局他所で50万で売りに出していたようですが、当然売れるわけもありません。

で、こないだ1年ぶりに、うちの土地は売れんかね?アベノミクスで相場はあがらんかね?と様子伺いのご連絡をいただいたわけですが・・・。

残念ながら、地主さんの思惑どおりにはすすまないでしょう。これから地価が上がるか下がるかわかりませんけど、土地余りの時代なんですから、ほんとに希少性のある土地ってどれくらいあるのかな?少なくともバブルのときとは時代背景が全く違うわけだから。

一般相場で売るということでさえも簡単なことではないんですけどね。一般相場よりも安い買取なんかでよければ簡単に売れますけど。

35万のものを50万ではさすがに売れません。まあ売る気ないんでしょうな。

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2013年02月10日

デフレとはこういうことか

私はいわゆるバブルを知らない世代で、16年ほど前に不動産業界に足を踏み入れた時から現在に至るまで不動産が値上がりしていく局面というのをあまり知りません。

ずーっと不動産業界って厳しいよねって言われていたような気がします。

別にバブルを求めているわけではありません。逆に知らないでよかったと思っているくらい。

バブル当時と今では不動産への認識というのも違うでしょうが、
それは今だから簡単にわかることであって、変化に気づかない人がほとんどというのも事実なのかな。

不動産はもう値上がりしない派である僕の常識が覆される日が来ないとも限りません。多分ないと思うけど。

で、戸建やマンションで今の相場よりローン残が多くて売りたくても売れなくて困ってる人ってじつは多いですが、これってローン残が減るより不動産が値下がる方が早い時代だから。

値上がり時代を知らない私はそれを当たり前だと思っていますし、これまでの値下がり時代だとなるべく借金少なくしこうとか安い中古物件を買おうとかいろいろあると思うんですけど、仮にバブルで不動産が値上がりするというなら借金しまくって買いまくってもおかしくないわけだ。

そういうことかあ。いまさら基本中の基本で恥ずかしいですけどなんかこんな投稿となってしまった。

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2013年02月08日

売主にとっての理想と現実もきびしいことが多い

先月、今月と売却査定の依頼が多く、通常業務に査定書作成が重なって少しだけバタバタしています。

あくまで査定なので、売却に結びつくかどうかはまだわからないですが、私としましては依頼をいただけるよう精一杯ご提案させていただくのですが、なかなか一筋縄でいかなそうなややこしい案件などもあって価格を出すのにも慎重になってしまうケースもあります。

査定価格は不動産屋がこの物件ならこれくらいで売れますよという提案価格なので、売主様はそれを参考にしていただいて、納得してもらえればその価格で売り出すことになりますし、査定価格に納得できなければ売れるかどうかわからないけどもっと高い価格で売りだそうとか、他所に頼むとか、売るの止めるとか、最終的には売主様が判断されることになります。

売主様が少しでも高いか価格で売りたいと思うのは当然なので、不動産屋として売主様の気を伺いながら甘い価格をいいたくなることもないわけじゃないですが、とにかくまずは売却依頼を。なんてことで現実離れした高値で安請け合いしてしまうと結局売れずに無駄な時間だけがすぎていくというなんてこともあります。

やはり売れてなんぼなんです。絵に描いた餅のままでいいならプロの出番は必要ありません。自分の大切な資産を無理に売る必要もないでしょう。ただ売ろうと思うなら理想と現実を受け入れる場面もあろうかと思います。でもそれが現実の結果として最適なものになっていることが多いと思います。

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2013年02月01日

不動産屋は成約報酬ですが

不動産屋は楽して儲かってるイメージが結構あるようですが、不動産屋は成功報酬なので、ある案件に関わってどれだけ時間や労力を使おうが、取引が成立しない限り報酬はいただけないことになっています。

せんみつ、なんて言葉がありますが、これは不動産屋は1000に3つぐらいしか本当のことを言わないとか、1000の不動産の話があってもじっさい案件がまとまるのは3つぐらいとか、そんな意味あいでつかわれる言葉ですけど、それは極端としても、実際いろいろなルートから不動産に関する相談の話が出てきますが、取引につながる話となると確立で言えばそんなに高いものでもないのが現実です。

売物件として商品として出てくるもの、出てこないもの、いろいろありますが、お客様にとっては取引自体が目的ではないのでその辺り勘違いしないように問題の解決に導いていきたいななんて思っています。

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2013年01月26日

住宅ローンの審査は結構厳しい

そろそろ真剣に物件を探そうという方の動きが出てきてます。

良い物件と出会うためにいろいろと物件情報収集するのも大事なことですが、もうひとつ確認しておかないといけない大事なことがあります。

それは購入資金計画です。

まずは予算はどれくらいで考えているのか。

住宅ローンの返済はどれくらいで考えているのか。

どれくらいの借入を考えているのか。

そして実際に借りられるのか。

特に住宅ローンをご利用される方は事前審査で借入ができるのかどうかの裏付けを取る必要があります。

せっかく気にいった物件が見つかったのに住宅ローンがNGだったということは実際珍しくないですし仕方ないことなのですがやはりお客様のショックは大きいです。

審査の前には個人信用情報にかかわることもお聞きしないといけないのでお客様によっては奥さんも知らない借金の告白があったりシリアスなケースもあります。

いずれにしても資金の計画は裏付けが重要です。

ときに予定してなかった親御さんの援助が増えた等の吉報もありますが、逆にあてにしていた資金が出ないという事態となれば購入計画の見直しや中止という場合もやむを得ません。

住宅ローンであればまずは事前審査です。

まずは物件だろうということで資金の裏付けは後回しにされがちですが、より良い物件を購入するためにはとても大事なプロセスです。

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2013年01月25日

イノシシを捕獲せよ

これなんだかわかります?
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もうタイトルにも書いてますが、イノシシを捕まえる罠。ですって。
今とりかかってる案件で境界の確認にいったらこいつがおいてありました。イノシシが出るということで市が期間限定で仕掛けてるんだそうです。地主様に聞いたらなんと既に3匹捕獲してるとか。牡丹鍋とかうらやましいななんて想像しましたが、でも獲物は市が持っていっちゃうんだそうです。そりゃそうですね。

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2013年01月23日

重要事項の追加項目

宅地建物取引業法で売買契約を締結するまでの間に不動産業者が購入予定者に対して物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定められています。説明する内容については、物件の詳細や取引条件に関することで、宅地建物取引業法で説明すべき事項が細かく決まっているんですが、新たな法令の成立や改正等の影響で説明する内容が追加や改定されたりということも頻繁にありますので業者も常に勉強です。
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ちなみに現在の協会書式の重要事項説明書のフォーマットで13ページ(添付資料別)。これが多いかどうかはわかりませんが、昔はほんの数ページのときもあったと聞いたことがあります。まあ肝心なのは重要事項の中身をしっかり把握してもらえるかどうかであってボリュームがあるからどうだというわけでもないですが、これからもっと増えていくことは間違いないでしょうね。

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2013年01月22日

土地の大きさによっても評価は変わる

土地の売却査定依頼をいただくときに、お客様が自分の不動産のことをよく把握していないことがあります。

こちらで調べてわかることならば別にいいのですが、ネット経由の査定フォーマットなんかだと記載してある内容が適当だったり間違ってたりすることもありますし、ご本人に聞き取りしないといけない場合もありますし、要は依頼データが正確かどうかを確認する必要があるのです。

単純な話ですが、土地の大きさひとつで評価が変わりますし、一般的には標準的な売れやすい面積というのがありますが、それより過大なら単価は安くなる傾向があります。

もちろん大きさだけでなくて、立地や地形や地域環境等々いろいろな項目によっても影響されるので、正確に査定しようと思うと現場や役所での調査結果を踏まえる必要があります。

ひとつでも不正確な情報があると査定価格を間違うということになってしまいます。

中には、まだ売るかどうかわからんできちんと調べんでもいいでだいたいの価格だけ教えてや。という、むちゃな問合せもあったりしますが、それは査定でも何でもないし、大体の数字で売るかどうかの判断なんてそれこそ無謀です。

査定をするにはある程度しっかりしたデータがないと正確な数字はでてきません。

もし自分の不動産のことをあまり把握してないのであれば遠慮なく業者さんに伝えてしっかり調べてもらいましょう。

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2013年01月18日

買換えの場合、売りが先か買いが先か

今住んでるお家を売って、新しいお家を買いたい。というご相談をいただきます。買換えの理由は様々ですが、実務の話で言うと、かなり慎重にすすめていかないといけない案件となります。今住んでる家がローンの残債がなければ、売るのが先でも買うのが先でも購入資金が確保できるなら全く問題ありません。問題はローンが残ってる場合でその残額にもよりますが、買換えを無事に完了させるためのハードルはぐっと上がります。成就させるためには、今の家の買手を見つけること、次なるお家を見つけること、ローン残を返すこと、購入のためのローンを組むこと、を同時進行ですすめていかなければなりません。せっかく気に入った家が見つかっても、今の家の売却の目途が立たないなら、計画が立ち止まるでしょうし、せっかく売却が決まっても、気にいる家が見つからないなら、売却を断るか、仮住まいに引っ越さないといけないかもしれません。また当初予定していた価格で売却できませんでしたということで資金計画が崩れる可能性もありますので、買換えの場合は甘い数字の見込みで考えてちゃいけません。とは言ってもここらあたりは不動産業者のアドバイスによると思いますが。また、リスクを減らす意味では、売り先行で考えたほうが間違いないですが、売る家、買う家それぞれで本人(売主買主)、相対する売主買主、売主のローン残の抵当権者である銀行、買主のローン銀行、不動産業者等の関係者が足並みをそろえて進める必要がありますので、依頼される不動産業者と密にスケジューリングしながら慎重かつ大胆に計画していきましょう。

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2013年01月13日

春日井、守山区で売物件募集してます

うちは中日新聞ですけど、今朝はひさびさに不動産広告多かったですよね。画像1
アットホームという業者間同士の物件広告の配布量も今日は多かったです。不動産業者も気合入ってます。
もちろん私も気合入っているのですが、基本的に不動産屋の広告というのは物件広告が多いのは見ての通りで買手を見つけるのがメインなんですが、買手と同時に売物件というのも常に我々は求めているのです。購入したいお客様というのは結構多いのですが、売物件として一般的に求められている条件の良いものというのは少ないのです。そういう意味では供給が足りてないといえますが、難しいのは買手もそれなりの希望条件をもっていますので、その条件を満たさない物件については需要が少ないということになります。土地で言えば、立地や地形や周辺環境が最高でも、相場より高い販売価格がついているなら、一般的に求められている物件ではないということになります。我々は常に売り物件を求めています。買手からこういう物件を探してほしいというリクエストも常時増えますので、物件がありすぎて困るということもありません。今年も既に査定を数件いただいておりますが、まだまだ物件が足りていません。春日井、守山区で不動産を売ろうか検討している方が見えましたら是非春日井シティ不動産にお声がけください。期待に応えられると思います。まずは無料査定でお試し下さい。今日は思いっきり宣伝です。失礼いたしました。

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2013年01月10日

買うか借りるかとか

買うのが得か借りるのが得か?という定番の記事を年明けにみかけました。相変わらずナンセンスな択一です。この設問自体何の意味があるのかわかりませんが、そもそも得ってなんなんでしょう。得かどうかなんてどんな風にでも結論づけられますよね。意味ないけど。得かどうかじゃなくて私はどうしたいのか、どう人生設計をしていくのか、そこがないと考えてもしょうがない類の話です。すべてケースバイケース。人による。物件による。時期による。意思による。あと、まず設問の仕方が大事です。

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2013年01月09日

不動産の査定とは

今年最初の売却のご依頼をいただきました。ありがとうございます。嬉しいです。売主様の期待に応えていかないと僕らは次はありませんのでしっかり頑張ります。
さて、突然ですが、査定って何なの?という話なんですが、不動産を売る、売るかもしれない、ということで価格査定を依頼しようとなると思うのですが、一般のお客様にとって不動産屋に声をかけるのはかなり勇気のいることなんだなと今さらながら思った次第です。まだ売るかどうかもわからないのに相談してもいいのかなとか、売れ売れってしつこく営業されるんじゃないかとか、そもそも何をどうしていいかさっぱりわからんということも多いようで、業者としては日常の仕事であたりまえのことがお客様か見れば???ということがたくさんあるんですね。もっとそのあたりに気を使う必要を感じています。ちなみに価格査定というとのは、お客様の不動産の時価を提示するわけです。不動産というのは同じものが二つとないと言われますが、既製品ではなくオーダーメイドで今売れるであろう価格を提案します。売却の委任(媒介)期間は3か月が基本ですので、その期間で売れるでしょう価格ということになろうかと思います。たまに、電話だけで大体いくらで売れる?という問い合わせがありますが、物件や売主事情をきちんと知らずしてお答えするようなのはあてにできるしろものではありません。不動産屋との距離を置きたい気持ちはわかりますが、ちょっと無理があるというものです。査定や売却に関する相談に関して言えば、当然無料対応となりますし、お客様の意向を無視してしつこく営業することはありません。きちんと相談して売らないという判断も当たり前にある話です。逆に売るかどうかまだ迷ってるという人こそ、しっかりとした査定をしてもらわないといけないでしょう。大事な資産をどうすればより活かすことができるのか。その答えを導き出す材料を得るために無料相談や査定をどんどん活用してほしいと思います。

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