不動産購入のこと

2013年07月27日

資金計画の重要性

不動産の購入にあたり、まず最初に何をすればいのでしょうか。
何はさておき、まずは物件探しからでしょう。というのが一般的ですよね。
まだ具体性のない段階であればなおさら、少しずつ知識を蓄えて将来に備えようということになろうかと思います。
それでいいと思います。問題があるわけではありません。

ただ今日は、あえて資金計画こそがマイホーム計画の肝ですよ。物件探しの前に資金計画が実は大事なんですよ。ということをお伝えしたいのです。

最初から順序よく進められれば苦労しないよという声も聞こえてきそうですが、ご自身が一体いくらの物件を買うことができるのか、あるいは買おうとしているのか、そのあたり意外と漠然としたイメージで、漠然と物件を探されている方も多いのではないでしょうか。

資金計画とはいったい何か?わかってるようでわかってないことかもしれません。
資金計画ができてる状態というのは、ざっくりいえば、予算確定とその資金の裏付けがとれてる状態だとしましょう。

ほとんどの方は住宅ローンを利用されますので、資金の裏付けというのはローンが組めるのかどうかということになります。予算が2000万なのか、2500万なのか、3000万なのか、物件を探すにあたってその予算が大きな大きな影響を及ぼします。

漠然とした話からいざ具体的な購入の話になれば、自然と資金計画をせざるを得ない状況にはなりますが、早めに資金の裏付けができてるといいことがあります。それは、本当に気に入った物件が出たときに確実に購入できるチャンスが広がります。

どういうことかというと、その物件を気に入ったのがあなただけでなく、他の人も気にいって競争になる可能性も大いにあります。そのときにこれから資金計画をする人、つまり、その物件が欲しくてもまだ買えるかどうかわからない状態の人と、すでに資金計画が万全で買える状態にある人とどちらが有利かいうまでもありません。物件を買うかどうかの選択するだけという状態は強いです。

気にいった物件を他の人に先に買われて悔しい思いをするというのも、物件購入にいたる道程では珍しいことではありませんが、いつ気に入った物件が見つかるかなんてわからないので、結局しなきゃいけない準備なら早めにしておいて損はないと思います。

どんなことであれ物事を成功に導くためには周到な準備がかかせませんね。
なかなか物件探しが前に進まないなあという方がいらっしゃれば計画が足りてないかもしれません。根本はなんのために家を買うか。欲しいのか欲しくないのか。このあたりを掘り下げる必要があるのですが。これはまた別の機会に。

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2013年06月15日

たしかに安い

三菱東京UFJさんの3年固定。
画像1

0.6%。短期固定のレートでは他行さんも含めておそらく一番安いです。

中長期固定だと他行さんで安いところがありますが、
変動か短期か中長期か迷うところですね。

まあでも、フラットでも2%ほどですから総じて安い中での選択ではありますが。

どれがいいかなんて答えは私ももっていませんが、
金利がどうこうというより、無理のない返済計画、これにつきます。

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2013年06月02日

金利はどうなる

金利上昇の記事。目先のことで一喜一憂していいことはないですがどうなりますかね。
画像2

変動か固定どちらを選ぶかについては正解なんてないと思いますが、重視するのが、当面の支払いのしやすさなのか将来の金利上昇のリスクヘッジなのか。
画像1

これから金利が上昇局面に入るのかどうかはわかりませんけど、20年近くも低金利時代が続いてるわけで、問題は金利が高いか安いかじゃなくてきちんと完済できるかということですから、金利上昇を悩むくらいなら固定で資金計画していいんじゃないでしょうか。変動より金利が高いと言っても過去にない低金利時代の金利には違いありません。

フラット35のホームページより(民間金融機関の住宅ローンの金利推移グラフ)100013254

実際、現在ローンを借りてる方でも自分がいくらの金利で借りてるか、変動か固定かも覚えてない方もいらっしゃるくらいですから、借りたあともその後の金利の動向を気にされてる方もそんなにいないのではないかなという実感です。

金利も大事ですが、マイホーム購入にとっての肝ではないと思ってます。

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2013年05月26日

返済比率の計算金利

返済比率というのは、年収に対するローンの年間返済額の割合のこと。
例えば返済比率30%というと、年収500万に対して年間返済額150万(月額12.5万円)。

どこの金融機関でもこの返済比率というのを目安に、お客様の属性や物件の担保評価等も踏まえながらいくらまで貸せるか算盤をはじくわけですが、このときにローン金利をいくらで計算するかによってだいぶ結果が違ってきます。

上記の返済比率30%の場合、年間返済額150万というと、金利2%で(30年返済)計算すると約3400万借入の返済額で、4%で計算すると約2600万借入の返済額ということになります。金利で800万も借入額が違ってきます。返済比率も計算金利も金融機関によって違います。金利は実際の融資実行金利で計算するとこもあれば、審査上の高い金利で厳しめの計算をするとこもあります。

安全な資金計画は借りれる額ではなくて返せる額、という話はここではおいときますが、この数字だけで見れば、返済比率が高くて計算金利が安い方が多く借りやすいと言えるでしょう。

某都銀さんは計算金利が少しだけ下げたそうですが、積極的に融資したい姿勢のあらわれでしょうか。決して審査は緩くないんですけれどね。

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2013年05月01日

延長敷地の見分け方

いわゆる整形地ではない
延長敷地というのがあります。

旗竿地ともいいますね。

お客様がネットやチラシ広告で
場所も価格も安くていいなって土地をみつけて
よくよく調べると、延長敷地で残念だったという話も
たまに聞きます。

地形図とか延長敷地ってはっきり載ってれば
わかりやすくて問題ないですが、そういう広告ばかりでないし
いちいち業者に聞くのも面倒くさいという人もいると思うので
広告をみるポイントを少し。

まず、地形図がなくても、道路と土地が何メートル接しているか
わかれば判断できます。接道が2mとか3mとかだとまず延長敷地。
道路の幅員と間違えないでくださいね。接道の距離です。

土地の良し悪しを判断するのに
道路との接道関係というのは非常に大事です。

あとやはり価格が安い。
特に60坪くらいで4,50坪くらいの土地と同じくらいの価格設定が
してあるとか。

結局、接道に限らず、いろんな条件を考慮して
価格に反映されてる(はず)なので
直感的に良し悪しを感じても不思議ではありません。

一般的には整形地が好まれますので
どちらかというと敬遠される方も多いですが
路地状部分を駐車スペースと割り切れば
価格も安く広い土地が手に入るので
好まれる方もいらっしゃるんですよ。

ステレオタイプに良し悪しを判断するよりも
自身のライフスタイルに合わせて
マイホーム探しができれば
こんな楽しいことはないですよね。

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2013年04月16日

過払い請求の盲点?

いわゆる属性も収入も購入物件も問題なく、
他に借入もないというお客様で
住宅ローンの事前審査で否決となったケース。

NGの原因がどうも過去の過払い請求じゃないのという
のがチラホラあります。

銀行さんは理由は開示してくれないし
過払い請求しても個人信用情報にのるとかのらないとかありますが
将来の借入に影響があるのは間違いないところです。

過払い請求をしてお金を取り戻したとしても
信用という部分では傷をつけている可能性が高いです。

否決でショックを受けられたお客様には気の毒ですが
これは誰のせいとか良いとか悪いとかいう話ではなく
そういうことなんです。

いま携帯の利用料金の支払いには端末の割賦代が
組みこまれているので、うっかりでも利用料金を滞納してしまうと
これも個人信用情報に傷がつく可能性が言われてます。

何気ないつもりのことで大きな後悔をうまないよう
知っておきたいことがたくさんあります。

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2013年01月26日

住宅ローンの審査は結構厳しい

そろそろ真剣に物件を探そうという方の動きが出てきてます。

良い物件と出会うためにいろいろと物件情報収集するのも大事なことですが、もうひとつ確認しておかないといけない大事なことがあります。

それは購入資金計画です。

まずは予算はどれくらいで考えているのか。

住宅ローンの返済はどれくらいで考えているのか。

どれくらいの借入を考えているのか。

そして実際に借りられるのか。

特に住宅ローンをご利用される方は事前審査で借入ができるのかどうかの裏付けを取る必要があります。

せっかく気にいった物件が見つかったのに住宅ローンがNGだったということは実際珍しくないですし仕方ないことなのですがやはりお客様のショックは大きいです。

審査の前には個人信用情報にかかわることもお聞きしないといけないのでお客様によっては奥さんも知らない借金の告白があったりシリアスなケースもあります。

いずれにしても資金の計画は裏付けが重要です。

ときに予定してなかった親御さんの援助が増えた等の吉報もありますが、逆にあてにしていた資金が出ないという事態となれば購入計画の見直しや中止という場合もやむを得ません。

住宅ローンであればまずは事前審査です。

まずは物件だろうということで資金の裏付けは後回しにされがちですが、より良い物件を購入するためにはとても大事なプロセスです。

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2013年01月10日

買うか借りるかとか

買うのが得か借りるのが得か?という定番の記事を年明けにみかけました。相変わらずナンセンスな択一です。この設問自体何の意味があるのかわかりませんが、そもそも得ってなんなんでしょう。得かどうかなんてどんな風にでも結論づけられますよね。意味ないけど。得かどうかじゃなくて私はどうしたいのか、どう人生設計をしていくのか、そこがないと考えてもしょうがない類の話です。すべてケースバイケース。人による。物件による。時期による。意思による。あと、まず設問の仕方が大事です。

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2013年01月06日

不動産購入の予算について

予算というのは結構アバウトなもので当初予定していた価格より高くても物件を気に入って買ってしまうケースもあれば逆に住宅ローンが借りれずに残念な結果に終わることもあります。探し初めのときなんかは特に、いったい自分はいくらの物件を買えるのかとか、物件の相場感とかわからないので、漠然と物件を見ている状態の方も多いと思います。すべて現金で買えるという方はいいですが、住宅ローンを使う場合、土地を購入してメーカーで建築する場合には、早めに不動産屋、住宅メーカーで資金計画をしてもらうと物件探しがしやすくなるはずです。購入資金の出所の裏付けが取れてるということは実はとても大事なことで不動産やメーカーの営業の方の対応にも影響してくる場合もあるでしょう。何より自分自身の物件探しの軸がはっきりするのでただ漠然と物件情報をみているという状況から不動産購入がより現実的なものとなります。不動産業者の敷居が高くて気軽に相談しにくいという話をよくききますが、マイホーム取得を成功させるためには物件探しと資金計画が車の両輪でセットですので、物件のことだけでなく、いくらの物件が買えるのか、買っていいのか、ということもご相談してみてはいかがでしょうか。


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2012年12月21日

離婚したけど連帯保証人のまま

A子さんは10年前に離婚はしてるのだけど元夫名義の住宅のローンの連帯保証人のまま。その住宅は元夫が住んでいて返済も問題なく続けている。さてA子さん、今は賃貸だが仕事はずーっとしていて経済力はあるのでそろそろ中古マンションでも買おうと考えた。さあA子さんはローンを組めるでしょうか?いわゆる属性も返済比率も問題ない。さあどうでしょうか。結論から言うと、連帯保証人のままでは新たに銀行で住宅ローンを組むのは厳しいでしょう。連帯保証人そのものの説明は省きますが、貸す側からすると元夫が返済不能になればおのずとA子さんに返済がのしかかるわけですから、A子さん自身に問題が無くても銀行からすればリスクの高い貸出先となってしまいます。A子さんとしては、連帯保証人から抜ければローンが組める可能性が高いわけですが、離婚したから連帯保証人抜けたいといってもそれは銀行からすれば関係のない話。ただ、もし元夫が借換えができるなら連帯保証人から逃れるチャンスです。特に今だと史上最低金利ですから10年前に組んでるローンを借り換え出来れば元夫にとってもメリットはある可能性が高いです。借換えにも審査があるので元夫ができればの話となりますが。あと、フラットだと連帯保証人(連帯債務はアウト)だけならいける可能性もあるようです。すべては個別の事情によりけりということになりますが、離婚や相続に関連して不動産の悩みというのは多いのですが依頼者の目的にどう導いていけるか。不動産屋の醍醐味でもあります。

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2012年12月18日

総合的判断って

過去に延滞や滞納などがあったりして個人信用情報で事故歴がある場合などは、どこのローン審査でもNGということは非常にわかりやすいですが、たまにA銀行では審査がNGだったのに、B銀行では通ったということがあったりします。せっかく気に入った物件もローンが使えないと買えないということもあるので、審査が通っただけでもよかったという部分もありますが、NGだった場合にいつも不思議に思うのは、金融機関の回答で、総合的判断で今回すいません。みたいなのがお約束ですが、本人にさえ理由を開示しないというのは腑に落ちないところです。審査結果そのものについてはそれぞれの審査基準で仕方ないと思いますし、実際に審査するのは保証会社とは言え、総合的判断ですいません。を杓子定規に連呼するだけの担当者ならば、住宅ローンのプロとして頼りにするには物足りないと思ってしまいます。住宅ローンの話に限りませんが、不動産取引には建築、金融、法律などいろいろな業種のプロが部分部分で絡むわけですが、自分のフィールド部分だけでなく取引の全体像を理解できないとプロとしてお客様の期待に応える仕事はできないと思います。

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2012年12月05日

申込みが重なる

いろいろと物件を探して、ようやく気に入ったと物件と出会い、購入申込みをしたのはいいが、タッチの差で他の購入希望者に方に先を越されてしまった。基本的に、一般に売りに出ている物件に対してはほとんどの不動産業者が同じ情報をもっていて各社のお客様に紹介していたりするので、今朝物件の確認したらまだ売れてなくても午後に他から購入申込みが入りました。とかいうのはよくある話です。不思議なもので、長い間売れてない物件でも、ある時に申込みが重なったりするわけですが、2番手になってしまった方にとっては、申し訳ないですとしかいいようがないのですが、縁がなかったと割り切れる方もいればあきらめがつかず長く悔やまれる方もいて、仲介業者としても無力感にさいなまれます。運よくというのも悪いですが、まれに1番手の方がローンが通らないとかでキャンセルになって2番手にまわってくることもありますが、多くの場合は、次の良い出会いを求めていく方向になってしまいます。早く決めないと他で決まっちゃいますよという定番の営業トークがありますが、まんざらただの押売りトークというわけでもないのです。とは言いながら、ただ売りたいだけの目先の営業マンも少なくないでしょうからそこはよく吟味していただきたいと思いますが、買う前の後悔と買ってからの後悔が仮にあるとしてでどっちのダメージが大きいでしょう。ただ、ゆっくりとボチボチしていては良い物件は買えませんので、物件のこと、相場のこと、地域のこと、資金計画のこと、手続きの流れのこと、をよく把握されて、気になる物件が出た時に的確かつ迅速に決断ができるよう準備をしていくことが大事なことだと思います。もうひとつ、不動産屋の担当者との関係ができてることもより物件探しに力を発揮すると思います。

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2012年12月03日

1000万前後の売地が出ない理由

不動産を探し始めてわかること。それは自分が希望する条件に合致する物件というのが少ないこと。

最終的に買って良かったと満足できる不動産との縁が結ばれればそれでよいわけですが、不動産というのは物件の良し悪しの見極めができるようになるまでにプロでも時間がかかるので、一般の方ならなおさら時間をかけて物件を探していくことになるわけです。中にはそもそもの希望条件の設定に無理がある場合もあったりしますから、探していく途中で希望する条件を変更していくということは珍しくありません。

不動産市場においても買手市場であるのは間違いないところですが、「優良物件」というのは常に供給が足りません。自分が欲しい物件は他の人も狙っていることを忘れてはいけません。

で今、仮に1000〜1200万円以下で30〜40坪くらいの土地が欲しいとします。春日井の坪単価が郊外の安いところで坪20万くらい、中心市街地でも坪30〜40万くらいですから、そのうち条件に合う売地が出てきそうな気がします。立地や周辺環境も日当りも地形などもそれなりの条件が求められるのは当然のことです。

どうでしょうか。ほんとにそういう土地が売りに出てくるでしょうか。
もしそのような条件に合う土地を見つけたあなたは超ラッキーかもしれません。
現実の話をすると、その価格帯で土地を見つけるのはむずかしいのですが、その理由わかりますか。

私見ですが、それはあなたがその土地に出会う前に建売屋さんが買ってしまうからです。特に全国展開しているパワービルダーと呼ばれる建売会社さんは強力な資金力とネットワークを背景に土地に多少の難があっても予算と建築計画が収まるなら土地情報を得たその日に即決する勢いで常時土地を探しているのです。

そのような建売会社さんが、何が何でも購入したい土地というのが1区画あたり1000万円前後ということで、同じような希望条件で探してる一般の方にとっては、まさに買手として競合する最大のライバルになっている現状があります。

じゃあどうするか。予算をあげるか。建売会社が買わない(買えない)土地を探すか。土地をやめて建売を買うか。答えは一人一人違うと思いますが、漠然と探していても、待っていても、良い土地情報が勝手に自分の所にくることはなさそうです。パワービルダーの話はあくまで一例なのですが、不動産探しでもやもやしてるなら、ひょっとすると、どうして家を買うのか?というところの原点から考えてみる必要もあるかもしれません。

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2012年04月22日

分割払い滞納注意

携帯料金の滞納から若い世代のブラックリスト化が増えてるらしい。という記事をネットで見かけた。え〜電話代の滞納なんかで個人信用情報に載るっけ?なんて思っていたら、要するに、通話料とかじゃなくて携帯機種の分割代金の話らしくて、毎月の支払いに機種の分割代が入ってるんで滞納すれば必然的に分割代金を滞納していると。いまどきの契約内容だと機種代は一応分割で払う形だけど毎月の割引があるから実質機種代タダになってるわけだけど、それはちゃんと毎月通話料を支払っていればこそのお話だということです。まあ聞けば当たり前の話なんだけど、これって結構盲点というか、CICとかの個人信用情報機関に載ってしまえば、将来住宅ローン借りようと思ったらこの経歴ではねられる事も出てくるわけで。携帯料金の滞納なんかで信用情報に傷がつくとすればおだやかじゃない。滞納する方が悪いとは言え、知らない人も多いんじゃないでしょうか。もっと啓蒙する必要があるかもしれませんね。普通の方には関係ない話でした。



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2012年02月21日

住宅ローンは担当も重要

住宅ローンを利用するにあたって銀行選択って金利とか諸々の条件なんかで割と目星はつけやすいですが、盲点は担当者だったりします。ネット系銀行とか完全システム化されたところは別ですが、特に銀行系は担当者の出来が悪いと無駄に時間を喰ってなかなか話がかみ合いません。もちろん担当者自身が審査をするわけではないので、審査結果自体に与える影響は知れているかもしれませんが、もう少し住宅ローンのプロとして、結果は別にして顧客の意図を組んで手続きをすすめてほしいものです。割を食うのは何も知らないお客様。これから少しお手伝いさせていただきます。


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2011年08月20日

購入希望のお客様動向

購入希望者リストの更新をしました。

不動産をお探しのお客様が多数いらっしゃいますので、不動産の売却予定のある方はご所有の不動産の購入希望対象者が弊社にいるかぜひご相談ください。大手さんも素晴らしいですけど、街の小さな不動産屋もきっちり仕事しますぜ・・・。

さて、弊社で会員登録をしていただくお客様の傾向を見てみると、圧倒的に土地をお探しの方が多く、その次に戸建、マンションと続きます。

毎月10〜20名ほどの方に会員登録をしていただいていますが、一般のお客様にとってやはりマイホーム購入という潜在的な需要は根強いものがあります。

ちなみに、ホームページ経由の会員様はこれからじっくり探していくという方が多いのですが、お探しの希望条件としては、土地の場合で予算1500万前後で広さ40坪以上というのがベーシックですが、あとプラスアルファでそれぞれ個別の条件をお持ちです。

ちなみに、今の春日井市内の主要な住宅用地の成約単価は、郊外で20万円前後、市街地で30〜35万円前後で、一部、優良地で40万前後といっところでしょうか。現在、売出し中の土地の売値については様々ですが、なかには絶対売れませんよという価格で売りに出している土地もあったりしますね。

売出ししている土地の数は結構あるのですが、なかなか買手の予算ニーズにはまる土地というのは少なく、一部の人気物件に買い手が集中するということもあったりします。昔と違って買手は相当程度の相場感をもっていますので、少々条件が良い土地でも相場より高く売るのは簡単ではありません。

ニーズはあるけど妥協はしないというのが不動産に限らず現代の消費者のスタイルと思いますが、土地の価値の2極化というのは結構前からいわれてますけど、今後ますます(高くても)売れる土地と(安くないと)売れない土地の差が広がっていくんだろうと思います。となりの土地が40万で売れたからと言って自分の土地も40万で売れるという時代ではなくなりました。もちろん売れるかもしれませんが・・。

不動産売買で失敗しないためには過去の成約事例を頼りにするだけではだめで、買手のニーズや動向をよく知ることがかかせない時代になりました。

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2011年07月20日

購入申込について

気に入った物件が見つかって購入の意思表示をするにあたり買主(予定者)は購入申込書を提出しますね。

買主の立場としての法的拘束力はないということになっていますが、購入申込書をだしてはじめて買主(予定者)として商談ができる立場になります。

購入申込についてはいろいろ質問をいただきます。

例えば購入申込みが複数重なった場合については、基本的に同一条件であれば先着順ですが、価格交渉がある場合は後順位でも高い価格が優先されるでしょうし、契約決済までの準備が早く整えることや価格以外の条件で変わってくることもあるでしょう。

価格を含めすべての購入条件が同一であれば先着順というのは完全に守られるのでしょうが、仲介業者(場合によっては売主)によってはビミョーなさじ加減で対応されることもあったり、最終的には総合的に判断されることも多いのでそのあたり買主(予定者)としては、仲介業者によく確認しておいた方がいいかもしれません。

しかし今月は購入申込したが2番手というのが3つ続いててですね。時にこういうことも珍しくないですがタッチの差ですからね。お客様には申し訳ないですが、ほんと不思議なもんで重なるときは重なるんですねこれが。

まあしかし一筋縄でいかない不動産売買ですが、お客様の希望に叶う次なる物件を探さないと。頑張りますよ!

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2011年07月19日

買替えは売先行か買先行か

なでしこJAPANすごかったですね。以前に何度かテレビで試合を観たことがありますが、女子選手のひたむきさに感動した覚えがあります。個人的に、プロスポーツなんかでもパフォーマンス的なのはあまり好きじゃないが、高校野球とかアマチュアスポーツ的なわかりやすい一生懸命さには心が奪われてしまいます。スポーツっていいわ。

さて、全く話は変わりまして不動産売買の話ですが、現在の住まいの売却とともに新たな物件の購入を検討されている方は割と多いのですが、売却資金を購入資金に充てる計画の場合は、売却と購入のスケジュールに注意を要します。

その場合に既存の住宅ローンが残っている場合も多いのですが、現住居がいくらで売却ができるのか事前に明確に把握しておくことは買替においては非常に重要です。希望的観測ではいけませんよ。

買い替えの場合、売るのと買うのが密接にスケジュールや資金計画に関連してきますので、売却物件に買い手がついたのに新規の購入物件が決まらないとか、新規の購入物件は見つかったのに自分の物件が売れないという事態を避けないといけません。

売るのと買うのは基本的に同時進行で、多少の時期のズレがあってもいいのですが最終の引渡しのタイミングを売却物件の買手と購入物件の売り手と自分と金融機関等と調整する必要があります。

手堅く進めるのであれば売却先行で売却金額とスケジュールを確定させると資金計画で失敗することは避けられると思います。もし今買い替えがうまくいかず計画が暗礁に乗り上げている方がいるとしたら、売れる価格をまず見直して資金計画をし直す必要があるかもしれません。

売却資金に頼る必要がなく手持ち資金で購入できるかたは手順の問題はないのですが、売却と購入を同時に進める買い替えは意外と難しいので事前に資金計画とスケジュールを綿密に相談して頂くとよろしいかと思います。

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2011年03月27日

不動産探しの変化

皆さん、こんにちは。山本です。子供たちは春休みに入りました。もうすぐ新年度ですね。日常の有難さを思い、しっかり仕事をしていきたいと思います。

さて、昨今ネットの活用によりお客様が物件情報を得て不動産屋さんに直接問い合わせをする前に、まずはご自身で現地をご覧になられるケースが増えてきました。戸建マンションで居住中の物件は不動産屋さんと一緒じゃないといけませんが、空家や土地などはご自身で最初に見てもいいですね。まだ買うかどうかも全く分からない状態で、不動産屋さんに接触して変な営業をかけられないか心配な事もありますし、何より自身で気軽に見るだけなのでフットワークも軽くなりますよね。

で、ご自身でまず見て、気に入って具体的に検討しようかなという段階で初めて不動産屋さんに問い合わせをする方も増えているようです。ネット環境がない時代は、いちいち不動産屋さんと接触しないと具体的な物件情報を得られませんでした。なので、お客様がご自身のペースで物件探しをするというのがなかなか大変だったのですが、お客様にとって不動産を探しやすい環境がこれからも順次整っていくのではないかと思われます。

われわれ不動産業者にとっては、時代の変化に合わせてお客様の不動産売買により役立つノウハウの充実が望まれています。とりわけ、なお一層の情報公開の迅速対応…良い部分も悪い部分も、全て隠さず情報公開し、お客様が必要な情報を必要なタイミングで提供できるサポートをしていきたいと思います。

弊社では不動産購入や売却だけでなく、賃貸や管理業務も行なっております。不動産関連でお困りの皆様のお役に立てるものと思いますので、不動産取引の瞬間だけでなく長きにわたる不動産アドバイザーとしてご活用頂ければ幸いです。今後ともよろしくお願い致します。




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2011年03月10日

土地を購入して住宅を建てたい

こんにちは。山本です。 春の陽気を日に日に感じますが、まだ朝晩は冷え込みますね。 体調管理に気を付けながら元気に頑張っていきたいと思います。

先日、これから土地と住宅メーカーを探し始める場合に、「どういう順序で探していけばいいの?」というご質問を頂きました。「土地」はネットや広告から不動産業者をあたり、「住宅」を建築してもらう建築業者さんは展示場めぐりや紹介等々、ご自身の希望や予算を調整しながら、一般的には同時進行で探される方が多いように思います。

そんな中で「住宅ローン」を利用してマイホーム建築のために「土地」を探される場合に、注意点と言いますか、知っておいて欲しい点があります。…それは、欲しいと思う土地が見つかった時点で、建築業者さん(つまりは建物資金概要)がある程度決まっていないと、土地購入の手続きが進められない場合があるという事です。

現金で購入する場合は、完全な土地先行で建物計画は後回しでも構わないのですが、住宅ローンを利用する場合には、基本的に土地と建物セットの資金計画でローン審査の手続きをする必要があります。つまり、建物の図面や見積もり位は用意しないと、銀行の事前審査ができないという事になります。

もちろん建築計画の変更は往々にしてありますが、大事なのは資金計画の目途がつけられる事です。良い土地が見つかってから建築業者を探してもいいのですが、ローンで購入する場合には通常、銀行の事前審査で融資承認を得ないと次の購入手続きに進めません。土地の売主さんがゆっくり待ってくれればいいのですが、売主の人情としては早く買ってくれる人に売りたいものです。

ややこしい話ではなくて、要は住宅ローンを利用する場合は、希望の土地が見つかったら速やかに審査手続きができるよう、すぐに建築業者さんが図面や見積もり等で動いてくれるような人間関係を築いておくと色々と融通がきいて土地探しもしやすくなるというお話です。

土地購入・建築資金をどう工面するかという資金計画によって、土地購入や建物建築の進め方をよく考える必要があります。当たり前と言えば当たり前のお話なのですが、ご参考にして頂ければと思います。




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2011年02月19日

手付金の金額っていうと・・

皆さん、こんにちは。山本です。まだまだ寒い日が続きますが、春の気配を感じる今日この頃…皆さん、いかがお過ごしでしょうか?

さて、購入したい物件が見つかり、売主様と買主様のの条件が合意しますと契約手続きに入るわけですが、先日「売主さんへお支払いする手付金の金額は決まっているの?」というご質問を頂きました。一般的には売買金額の1割というケースが多いように見受けられます。例えば2,000万円の物件であれば200万円ですね。

手付金は売買代金に充当されるとは言え、契約時に結構な金額を用意しないといけない事になります。ましてや合意して契約までの日数がない場合、工面するのがちょっと大変なんていう場合もあるかもしれませんね。

ただし、この手付金の金額については厳密な決まりがありませんので、場合によっては売買金額の5%、あるいは100万円とか、端数の80万円とか、これを売主様と買主様双方の合意の上で取り決めるんですね。ただ、手付金の法律的な性格を踏まえると、極端に少なすぎるのも問題が出てくる可能性がありますので注意が必要です。

ちなみに売買金額の全額を住宅ローンで購入する場合でも、通常住宅ローンは契約時ではなく残金決済時(物件引渡時)に融資が実行されますので、契約時には現金で手付金を用意する必要があるわけです。

具体的に気に入って購入したい。と思う物件が見つかるまでは、なかなか手続き上の事まで考えられないとは思いますが、実際に他の買主様と競合するような優良物件の場合、準備不足で手付金の用意に手間取ってしまい(準備するのは手付金だけではないですが)、他の買主様の後塵を拝す事もあります。なので、できる限り購入手続きの流れを把握しておく事は大切な事です。

初めて不動産を購入する場合はわからない事だらけで困惑する事も多いと思いますが、是非とも後悔しない不動産購入をして頂きたいと思います。わからないことは遠慮なくどんどん聞いちゃいましょう。


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2011年02月14日

住宅ローン選びもなかなか・・難しい!?

 うー今日も寒いですねー。

 さて、今日はお客様の住宅ローンの申込に某信金さんに同行してきました。引渡・決済という最終日程に合せてタイトなスケジュールになってしまいお客様にはお忙しい最中の手続きで恐縮ですが、最後まで滞りなく進めてまいりたいと思います。

 さて、一昔前の住宅ローンだと銀行ごとの特徴はほとんどなく、全て横並びで金利も同じ。お客様の選択肢は少なくて、不動産業者に進められるままに、あるいはたまたま口座があって馴染みのある銀行で相談…というのが相場でしたよね。

 ところが昨今の住宅ローンは銀行間の競争により様々な住宅ローンが生まれていて、消費者にとっては選択肢が増えてより有利な住宅ローンを利用しやすくなっている反面、どれを選んでいいかわからないというケースも増えているようです。

 まず、借入金利のタイプでも「変動型」や「固定型」、固定型でも「短期」と「長期」があるし、銀行ごとの金利設定がそれぞれに違います。又、金利についてはどの銀行もマイナス優遇があるので、その優遇幅によって実際の借入金利が確定する事になります。つまり、店頭表示の金利ではなく優遇後の金利を知らないと、銀行間の比較はできないという事になるわけです。

 また、借入時の諸費用や将来の繰上返済時の手数料、固定期間終了後の優遇幅や団体信用生命保険の適用範囲等、どの銀行が一番有利になるか比較したい項目が結構あるんです。金利だけでは選べない部分もあるので、大変ではありますがこれらを全て調べる必要があります。

 昨今では、いわゆる銀行だけでなくフラット35やネット銀行、ノンバンク系のローン会社などもあるので、まさしく百花繚乱と言った様相です。なので、情報をうまく活用すれば有利な条件で借入できる可能性が高まりますが、注意したい点として、金利などの条件以外にも審査基準の難易度や審査にかかる時間などにより、借入したい金融機関があっても利用できないケースも出てきるので、不動産業者の担当者とよく相談して決めて頂くといいのではないかと思います。

 当たり前ですが、住宅ローンは長きにわたり家庭財政に影響が出ますので、安易な資金計画は禁物です。まずはネットや銀行窓口で基礎知識を身につけて頂きながら、融資現場に詳しい不動産業者の知恵も借りて、後悔しない住宅購入をして頂ければと思います。

 余談ですが、われわれ業者は売買融資の現場に立ち会わせていただく立場ですけど、良くも悪くも各金融機関ごとの特色があって面白いです。やっぱ信金さんは地域密着ですばらしい。人間味があってというとおかしいですけど好きですね。それに引き替えm・・おぉっといけない。

 それぞれ一長一短ありますからね。目的にあわせた金融機関さんとのお付き合いというものも考えてみてもいいでしょうね。



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2007年12月07日

今は買い時か?

不動産の買い時はいつか?

なかなか答えに困る質問である。

地価や金利や税制等の動向に影響されることもあるでしょう。

「将来地価や金利や税金が上がるから、安い今の時期に買った方が得だ」というのはよく聞く話で理解できる話でもある。が、それらは枝葉の話で決め手にはならない。

なぜなら、それらは傾向なだけであって、実際は個別の人や物件の中身を見てみないと良し悪しを判断できないからだ。

世の傾向を知ることは大事だが流されるままではにっちもさっちもいかない。

もし買い時があるとすれば、それは「家を欲しいと自分が思ったその時」だろうと思う。そこがスタートラインだ。あと補足すると、家計の見通しがたてられる計画性があることは前提だ。



kasugaihome at 14:21|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2007年07月08日

貸りるか買うか、どちらが得か?

クラブチームで10数年ぶりにラグビーをはじめて1ヶ月経過。まだ続いていますよ(嬉)。

最近は練習後の筋肉痛もなくなり体は軽くすこぶる好調。体重は減ってないけれど体型がスリムになったような気が・・。

現在の週間運動量は週1回夜のチーム練習(栄の白川公園で約2時間走るメニュー中心)と週2回朝の一人散歩兼ジョギング(地蔵川沿道)です。練習はまだついていくので精一杯ですが体力がUPしてるのがわかります。いい感じ。

ちなみに僕の体プロフィール(7月8日現在)が、身長173cm/体重75kg/体脂肪率23.0%で軽肥満と標準の境目とのこと。体重はいいとして脂肪率を20%未満にしたい。スポーツマン体型を取り戻して秋の試合にも出たいと思います。

いやーでもこんなにはまるとは・・。スポーツって良いなあ。しんどいけれど。


ところで、家を買うのと借りるのとどちらが得か?という質問を頂きました。時々、この手の質問を頂くのですが、別にどちらが得とかないと思いますよ。
家賃を払い続けても財産にならないから買うべきとか、いつでも引っ越せるから賃貸の方が楽で良いとか等々、どの立場でも適正な言い分はいくらでもあります。

何を持って得とするかは人それぞれだし売買賃貸問わず良し悪しありますが、ひとつ言えるのは経済的に無理しちゃいけないということでしょうか。特にローンで買う場合だと返済で無理しないのがベター。時には無理も必要かもしれませんが、リスクとその対処法をよく知った上ですすめましょう。

万一経済状態が悪化して生活が維持できなくなったら、賃貸なら引越し売買なら売却で対処できる事が多いですが、売買でローン残が多い場合苦労することがあります。
どのような状況でも対処法はありますが、事前に避けられる苦労なら避けたいものです。

買うにしろ借りるにしろ主観的な意見と客観的な意見の両方をよく知ったうえで、少しだけ自分の意見を優先させるぐらいのバランスが良いかもしれません。
中には買いたいばっかり・買ってほしいばっかり等の極端な意見もありますからこれはちょっとバランスが悪いです。極端なポジショントークを鵜呑みにしないだけの知識も必要ですね。

なんだか要領を得ない答えになってしまいました。きちんとまとめないと答えるのが難しい質問ですね。質問自体も漠然としすぎですね。でもこの問いにはもっとわかりやすい答えをあらためて用意したいと思います。

それではまた。皆様お元気で。

kasugaihome at 19:45|PermalinkComments(4)TrackBack(0)

2007年04月29日

あなたは歩くの速いですか?

いよいよGW突入しました。今日は清清しい天気で気持ち良い一日でした。

私はGW休み前の最後のオープンハウスをしておりました。ご来場いただいたお客様どうもありがとうございました。ちなみに弊社は5月2日(水)〜5月5日(土)までGW休みを頂戴いたします。きっちりリフレッシュして5月も頑張りたいと思います。

ところで、不動産の物件広告で、例えば「交通:JR春日井駅徒歩10分」とかいう項目を見られることがあるかと思います。最寄の駅からその物件まで歩いて○分かかるということですね。どの不動産広告も共通して「徒歩○分」という表示の仕方です。不動産を探してみえる方も交通環境は非常に気になるポイントだと思います。

でも注意しないといけないのは徒歩○分を鵜呑みにしてはいけません。なぜなら人それぞれ歩くスピードが違うからです。あと信号等の待ち時間も考慮してません。

でも実は不動産広告の徒歩○分というのは分速80mで計算することに決まっています。例えば、最寄駅から物件までの距離が800mあるとすると、徒歩10分かかる距離ということになります。1600mだと20分です。

ちなみに分速80mというと大人の男性が歩く平均的な速度だそうです。また、分速60mというと普通に散歩するぐらいの速度とのこと。ということは、分速80mというのは結構速い速度のようです。小さな子供や体力のある若者や普通の大人やご老人また男女別でも違って当たり前です。実際は人によって分速30m〜100mぐらい幅がありそうです。

話を整理すると、
”堝飴差告の駅徒歩○分というのは、分速80mで計算している。
∧速80mというのは大人男性の歩くスピード。(やや早め)
9告の表示には信号や踏切の待時間は考慮されていない。
ぜ尊櫃忘粘鵑蟇悗ら物件まで歩いて確かめましょう。

ということで、今年はGW休みを初めてとりますが、奥さんの実家の沼津で過ごします。楽しみです。皆さんも素敵なGWをお過ごし下さい。それでは、また。

kasugaihome at 12:53|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2006年12月08日

市街化調整区域は複雑です

とあるご依頼で工場用地を探しております。某市街化調整区域でよい土地があったのですが建築要件が如何ともし難くあえなく撤退となりました。

お客様と一緒に市役所や現地を廻っていろいろ調査をしましたが、残念でした。でも、次の一手となりそうなのが見つかったので再度土地探しです。次につながってよかった。

ちなみに市街化調整区域では基本的には建築をすることが出来ません。一定の要件を満たす場合に限り建築の許可がおりますがその要件が結構厳しいのです。市街化区域の場合は概ね心配要りませんが、調整区域の場合は住宅でも事業用建物でも建築できる要件を市役所でこと細かく確認しないといけません。土地価格が安いからといって飛びつくと建築不可の場合がほとんどです。

個人的には調整区域の案件は知らないことが結構出てくるので調査も楽しく勉強になります。でもきちんと調査をしないと大変ことになりますので念には念をいれる慎重さが必要ですね。

最近、少しずつですが事業用仲介にもご縁が出来てきて嬉しく思う今日この頃です。
さあ、今年も残すところあと22日。今年一年の良い締めくくりが出来るようにがんばります!



kasugaihome at 20:00|PermalinkComments(6)TrackBack(0)

2006年06月02日

大きな土地の一部を売ってもらう。

数日前から風邪気味で鼻水がとまりません。子供の風邪がうつったみたい。今晩ぐっすり寝て明日には回復させます。健康のありがたみを感じながら本日お届けします。

さて、今日は土地探しのひとつの参考例です。

欲しい場所に売地があるのだが大きすぎて手が出ないことがあります。

欲しいのは50坪なのに、その売地は100坪もあると。予算的に全く手が出ない。あきらめた。残念。なんてご経験のあるかたも多いかもしれません。

そんなときは、分筆交渉してみましょう。不動産屋さんの協力が必要ですが、うまくいけば欲しい分だけ買えるかもしれません。

ひとつの土地を二つ以上の土地に分けることを分筆(ぶんぴつ)といいます。例えば100坪の土地を、50坪と50坪、あるいは30坪と30坪と40坪というようにわけるわけです。

もちろん売主さんの了解がないと分筆できませんのでどんな土地でもうまくいくわけではありません。

一般的に大きすぎる土地は売りにくく、単価は安くなるにしても大きい分売値が高くなるので買える方が限られます。一方、売りやすいのは、40坪ぐらいの、予算で言えば1500〜2000万ぐらいでしょうか?

例えば売主Aさんが100坪の土地を4000万で売りたい場合。
100坪4000万の土地よりも50坪2000万の土地を探している人の方が多いわけです。4000万で買う人1人or2000万で買う人2人。Aさんにとっては、どちらでも4000万円で売却できることには変わりありません。

売る人にとって売りやすくなった。買う人にとって買いやすくなった。
要するに買う人、売り人両方にメリットがある場合に限りうまくいく可能性があります。

なので、土地が売りにくくなるような分筆はできません。例えば60坪のうち50坪だけ欲しいとか、残った土地の形が変になるとか、ですね。

一番良いのは、別の買い手もいて同時に一括で購入できるなら、売主としては断る理由がなくなります。ただ、一般の方が別の買い手を見つけるわけにはいきませんので協力してくれる不動産屋さんが必要です。

うまくいく条件は限られますが、一つの方法として覚えて置いてくださいね。

ところで、最近の春日井って治安悪くない?っていうお話がちらほら聞かれます。確かにいやなニュースが続いています。実際住んでいて急激に治安が悪くなったとは感じませんが、小さな子供からは目を離さないように注意しないといけないですね。


kasugaihome at 20:17|PermalinkComments(4)TrackBack(0)

2006年05月29日

建物が先か、土地が先か?

ニワトリが先か、タマゴが先か?

というテーマについて、先日のニュースによると、ある学者が出した結論はタマゴが先なんだそうです。理由はよく理解できないんだけれど結論としてはニワトリじゃない鳥が産んだタマゴが突然変異でニワトリの卵になった。とか。

ちなみに、この調査の依頼元はディズニーだそうですが、まあ、これはどちらが先でもかまいません。ニワトリの話をしたいわけじゃないのです。

僕がお話したいのは、不動産のお話。そう、これから土地を購入して注文住宅を建てたい方のスケジュールの話です。優先するのは、土地探しが先か、建物(メーカー)探しが先か?

答えは、土地探しがやや先行でしょうか?
マイホーム計画の入り口としてはどちらでも構いませんよ。最初の接触がハウスメーカーなら建物、不動産屋なら土地になると思います。

土地探しとと建物(メーカー)探しのバランスが大事なのですが、これが悪いとなかなかマイホーム計画が進みません。あせって急ぐ必要はありませんが、マイホーム計画にも手順があって、漠然と探していては疲れるばかりでゴールにたどりつきません。

イメージとしては、良さそうな土地が見つかったら、希望メーカーに持ち込んでプランと予算を詰めて、検討後、問題がなければ、土地購入そして請負契約という流れですかね。

土地だけ探してても、建物(メーカー)だけ探してても結論は出せません。土地建物で、全体像でイメージして判断するのです。イメージするためには、まず良さそうな土地を見つけないと何も始まりません。(イメージでも)土地がないのに建物が建てれませんからね。

土地探しとと建物(メーカー)探しのバランスですよ。見た土地にマイホームが建っているイメージが出来るようになれば、土地を見る目が養われた証拠です。夢のマイホームに近づいています。ここまで来ると、不思議と土地との出会いが出てきます。

ご自身の土地を見る目を養うためにメーカーさんでも不動産屋でもうまく利用してくださいね。もし信頼関係が築けそうになければ断れば良いだけです。理想としてお客様とメーカーさんと不動産屋のチームワークが出来るともう言うことなしです。

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2006年05月08日

購入時の諸費用について

例えば、Aさんが3000万円の中古一戸建を買おうとした場合、3000万円だけを用意してもAさんはその一戸建てを購入することができません。なぜか?答えは購入する物件の売買金額以外に「諸費用」が必要となるからです。では、「諸費用」はいくらかかるのか?それをまとめたいと思います。

まず、諸費用の目安としては、新築で購入価格の5〜7%、中古住宅で5〜10%となっています。ちなみに新築の方が安いのは、減税が適用されたり仲介手数料が必要ないケースがあるからです。

結構かかるでしょ?諸費用のことを知らずに予算を組んでいて、思いのほか高い諸費用にびっくりされる方もたくさんいらっしゃいます。びっくりするだけなら全然OKですが、資金計画の見直しが必要となるケースもあるので注意が必要です。

では諸費用の内訳です。大きく分けて3つです。

 \廼癲ε亠費用
◆|膕霄蠖料
 ローン費用

,砲弔い討録恵曚泙唇貭蠅涼羝妬件に減税措置があります。△話膕霾件に必要となります。(業者売主で直接取引する場合は必要ありません。)については借入金額、借入期間等によって変動し、当然ですがローンを利用しなければ必要ありません。

さて、最初の例のAさんが3000万円の中古一戸建てを買う場合の諸費用ですが、減税がきくかどうか、ローンを使うかどうかで大きく変わりますが、目安は5〜10%、つまり150〜300万円ぐらい諸費用が必要ということになります。

諸費用というのは一定の金額ではなく、物件によって、またお客様によって変わりますので、無理のない正確な資金計画をそれぞれの不動産屋さんに必ず確認してくださいね。

※詳細はこちら
Q.マイホーム購入の際、物件代金の他にどのような諸費用が必要でしょうか?



kasugaihome at 17:34|PermalinkComments(2)TrackBack(0)