不動産売却のこと

2016年03月12日

高望み

高い価格で売りに出てくる土地がちらほら増えてますね。

希望価格なのでいくらで売りに出そうが売主の自由なので、高くてもほしい人がいて売買成立するならそれでいい。それにしても春日井の住宅地で相場より20万以上は高いと思われる価格で出てるのは気になる。総額にして1000万以上高い。と私は思う。

売主としては別に金に困ってるわけじゃないからそれで売れんならそれで構わんということかと思うが、売りに出す以上期待はするわけで、この売主の仲介業者は、売主を良い結果に導けるのだろうか。

売主の心情として少しでも高く売りたいのは当然ですが、仲介業者としてどんなスタンスで受託してるんでしょうか。仲介業者としても高く受けざるを得ない状況もあるけども、振り回されすぎてはいないだろうか。それとも私の目利きがおかしいだけで、売れる見込みがあるということなのか。

不動産仲介は相対で可能性の世界だし、ビジネス戦略で業者が売主として仕掛けることはよくあるが、上記の場合については、たぶん売主にも仲介業者にも誰にも幸せな結末はこない。と思う。

売主も買主も関係者もすべてが売買してよかったと思える取引をしたい。
高く売ることを否定しているのではなく、仲介業者の仕事ってなんだろうということをふと思ってしまった。

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2015年08月22日

土地の大きさとか売りやすさの話

売主として自分の土地を少しでも高く売りたいと思うのは当然のことですが、希望する金額ですんなり売れるということは実は少ない。

例えば、住宅向けの用地として200坪の土地と50坪の土地があったとしたらどちらが売りやすいでしょうか。

売りやすいということは高く売れる可能性が高いということですが、(場所とか地形とか周辺環境とかいろいろな要素はおいときます)、50坪の土地の方が売りやすいです。なぜか。50坪の土地を探している人の方が200坪の土地を探している人より圧倒的に多いからです。やはり土地も需要が多いか、供給が多いかで相場が決まります。

春日井の住宅用地ということでいえば、200坪でも建売業者等は採算があえば喜んで買いますがまず相場では買いません。というか買えません。個人で買える方もいないわけではないですがごく少数派ですから、大きい土地を売りたいとなった場合、個人の買手が見つからなければある程度安くても建売業者に売らざるを得ないということになるわけです。

逆に買手の立場で言えば、4,50坪の土地は探している人が多いわけですから、条件の良い土地は取り合いにもなるわけです。せっかく気に入った土地が見つかったのに他の人に先に買われてしまったという経験談は、土地探しあるあるの一つです。

売主がいくらの売値をつけるにしてもそれは自由なのですが、2,3カ月買手がつかないようであればその売値は適正じゃない。高すぎる。ということになります。もちろんそれを受け入れるかどうかも売主の自由ですが、もし売りたいのに売れなくて困っているなら多くの原因は値付けが間違っていることが多いと思います。


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2015年04月14日

売り物件の囲い込みの話

昨日こんな記事がYahoo!ニュースに出ましたが、意味わかりますかね。
大手不動産が不正行為か 流出する“爆弾データ”の衝撃(ダイヤモンド・オンライン) - Yahoo!ニュース


不動産業界のニュースにしては珍しく大手がちょっと悪者扱いになってますが、何を今さらという内容でもあるし、やっとこういうのがメディアに取り上げられる時代になったのかと思います。

他社の売り物件でお客さんに紹介したいと思う物件があっても、商談中なので紹介できません(本当に商談中じゃないので囲い込み問題と言われています)とサクッと断られることなんかは不動産屋なら当たり前に経験のあることです。

大手が多いのは事実だし、某社みたいに徹底して両手にこだわる(イケイケの売上至上主義のとこは必然とそうなります)ところもありますが、実際は大手に限らないです。だってどんな会社だって両手取引ができるのであればそれに越したことはないですからね。大なり小なりある話です。他社の力をかりずに自社ですぐに売主さんの満足する金額で買手を見つけて成約するケースだって普通にあります。

いま現在自社に買手がいないくせに、他社に紹介せずに売主の機会損失になってるケースが横行しているので問題になっているわけですね。会社として数字は上げろという指示はあっても囲い込みしろなんて指示はないですから、社風と営業マン個人の対応によるところも大きいでしょう。

売主は知る由もないわけですが、価格も適正のはずなのに長く売れてないなら囲い込みも要因の一つとしてあるかもしれませんね。専属専任とかね、業者にしかメリットないですものね、そんな時代じゃないですよ。

この問題は、表面的には囲い込みの話だけど、対大手どうこうとかいう単純な話じゃないですね。業界の一大変革期の中で、中小零細の不動産業者が生き残っていくためにどうしていくのか。本当の力をつけていかないと5年後、10年後の明るい未来はないです。

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2015年04月11日

自分の利だけでは交渉はまとまらない

新年度となりましたが、まだ冷え込みますね。子どもたちも春休みが終わって新学年が始まり、家族ともども日常の生活に戻っています。先日は東京まで小5の長男と一緒にラグビーの国際大会を見に行ってきました。秩父宮ラグビー場でラグビーを見て、浅草でそば食って、東京駅でおみやげ買って、帰りの名駅の銀座ライオンで晩ごはん食べて、という男二人の時間がとても幸せに感じました。急に思い立ってラグビー見に行く?って誘ったら喜んでついてきてくれたのも嬉しかったけど、今のうちだけですかね。今度は8月に日本代表が世界選抜と試合するらしいのでまた息子と行きたいなあ。

さて、不動産を売るとか貸すとかでもいい相手方が見つかって成約するケースと全然話がまとまらずに成約しないケースがあります。一つ一つの案件の内容も経緯ももちろん違っていろいろなケースがありますが、ただ一つ言えるのは、長いことまとまらないケースというのはやっぱり自利中心、簡単に言うと欲張りすぎです。人が良すぎて足元見られてはいけませんが、買手や借手等の相手方にも多少なりでも思いやれる方でうまくいかないということはありえません。へんな不動産屋につミスリードされないように気を付けないといけませんが。絵に描いた餅はいつまでたっても食べられません。

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2015年01月10日

不動産の売り時について

空地や空家を所有しているんだけど、いますぐ売らないといけない理由はないし、ただ持っていても固定資産税や維持費がもったいないと感じるし、今後の不動産の売り時についてどのように考えていけばいいのか聞いてみたいという声をよくいただきます。

不動産固有の事情や所有者の事情も様々ですので、これが正解というのは一つではないと思いますが、私の考えを述べてみたいと思います。

はっきり言って、将来の見通しはわかりません。しかしながら国の人口が減っていくのは確実ですし、住宅はすでに供給過剰となっています。

春日井市においては市全体でみればまだ人口が増えていますが(H26年現在)、地域ごとでみれば偏りがありますし、将来を考えれば、不動産の需要と供給のバランスは供給過剰に推移していくと思われます。

昔みたいな値上がりを期待して不動産を取得または所有する時代は終わりました。

身もふたもない言い方をしてしまえば、売りたいと思ったとき、それが売り時です。

その不動産の客観的な価値にもよってアドバイスも変わるのですが、少なくとも、その不動産を自分や家族が活用する予定がなくなったというのであれば、少しでも高く売ろうと思うなら、早く売ることがコツだというアドバイスは一理あると思います。

誰もが欲しいと思うほどの条件の良い不動産であれば、今売らずに保有し続けるという選択もあると思います。

いずれにしても不動産は所有から活用を考えていかないといけない時代に変わりつつあるのではないでしょうか。


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2014年10月23日

売れない理由

1年くらい前に査定をさせていただいた某戸建の話。

その時は私の査定価格とお客様の希望価格のかい離が大きくて、依頼をうけなかった物件だったんですが、その後他社さんで希望の価格で売りに出されていました。

先日ようやく売却できたという話で売却価格を聞いたら、1年前に売り出した価格から500万円以上も安い価格だったそうです。

なかなか売れないので、少しずつ価格も下げていったそうですが、最初の価格設定でもう少しなんとかできなかったのかなと思わざるをえません。無駄に時間をかけたあげく、最後は叩き売らざるを得ない状況だったのではないかなと想像します。

仲介業者も売却の依頼がほしいがために高い査定価格を出す傾向がありますが、査定価格に惑わされちゃだめですよということ。特に今はネットで一括査定というツールがその傾向に拍車をかけている状況もあると思っています。

不動産の価値もこれからもっともっと2極化がすすむでしょうね。人気がある場所とない場所の差はもちろん、かりにエリアとして人気があるといわれる場所の中でも地形や日当たり等が良いのと悪いのとでは大きく評価が違ってきます。

売りに出して半年も一年も売れずに放置状態のような物件も少なくないですが、やっぱり高いんですよね。安くしたところで買手がつかない物件というのもあります。今は買手も徹底的に情報武装していますから、相場を知っていますし、気に入った物件でも高いと思えば手を出しません。

商売と一緒で買手のニーズとか市場の動向を知らずしていい結果だけ期待してもなかなか難しい時代です。

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2014年07月31日

成年被後見人の居住用不動産の処分

今年の1月にご相談いただいた不動産売却案件ようやく完了しました。

成年被後見人であるお父さんのマイホームを後見人の息子さんが売却の手続きをすすめるという案件でしたので、家庭裁判所の許可を得るための手続きから係わらせていただいたわけですが、今回の案件はとりわけ印象深い取引となりました。

高齢化や障害などで後見制度を利用する方も毎年1万人以上増えているそうで、後見による不動産処分などの案件もこれからますます増えてくるのでしょうが、後見制度自体にもなかなか難しいところがあって、被後見人を不利益から守るための仕組みが、時と場合によっては後見人にとってかなりの負担と労力を要する場面もあるように感じました。

不動産案件というのは、売却と一口に言ってもいろいろなケースがあるわけですが、今回は後見以外にも調整区域の既存宅地であったりとか他にも3つほどイレギュラーな事項があったりして、途中でひょっとするとこの案件無理かなと弱気になりかけたこともありましたが、売主様はもちろんですけど、買主様も本当にいい方で協力していただいて、時間がかかりましたが無事取引完了できました。

自分でいってしまうのもダサいですが、なかなかいい仕事ができたんじゃないかなと思いますし、この経験は今後に活かせると思いますし、本当に売れるのか心配していた売主様に喜んでもらえたのがやはりうれしかったわけです。

喜んでもらえたことを実感できるときって自分の存在意義を確かめられる気がしてこれがとても大切なんです。




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2014年07月14日

時間をかければ高く売れるというわけじゃない

昨年の3月に売却の相談をいただいた案件の売買決済を先日行いました。

いやー長かった。

売主様にもいろいろと心労をおかけしてしまいましたが、売買の取引としてはひとまずミッション完了です。

任意売却案件で、売り出し時に債権者の了解も取り付け、販売活動を開始したのが昨年の7月。

任意売却ということで債権者の意向もあり、やむを得ずそうとう高い金額で売り出ししてしまったもので、結果として3回も価格の見直しをせざるを得ず、時間がかかるのは想定してましたが、約10か月。ちょっとかかりすぎてしまいました。

実際に売却できた価格は当初の査定通りでした。とりあえず高めに売りに出しておけば時間がかかってもそのうち売れるでしょうというのは買手の動向を無視した時代遅れの考え方です。

ちょっと無駄に時間をかけすぎてしまったと反省しております。

売主様も正直不満もたくさんあったと思うんですが、一切文句を言われることもなく最後までまかせていただけたことに感謝です。



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2014年02月24日

査定価格の捉え方

思うところあってブログやSNSから少し離れていますが、今年はちょこちょこペースでいこうと思います。

さて、JCも卒業して今年に入って時間に余裕ができると思っていましたらそうは問屋がおろしません。

町内会や町内連合会などでお役が周ってきました。もともと今年は地元密着を一層深めようとは思っていましたので、断る理由はなにもありませんで、できる限り協力させていただくのですが、結構なハードスケジュールになりそうです。

ただ土日がメインの行事が多いので、仕事柄その日程調整だけが心配ですが。地元に奉仕の精神でがんばります。ラグビーのクラブチームで本格的に復帰プランも少しむずかしくくなりそうなのが残念。

でもこれまでも人のつながりでお誘いいただいた中で経験したことを振り返ってみると、その時の自分の不安な気持ちとは裏腹に、経験したことで後悔したことは一度もなく、いつもいいタイミングでいいきっかけをもらってるような気がします。感謝すべきことでしょうね。

さてさて、仕事の話。今年は昨年以上に売却相談が多いのですが、不動産の相場というのは結構むずかしいもので、向かいが坪40万で売れたからじゃあうちもそれ以上でとは簡単にいかなかったりするのが、不動産の摩訶不思議なところでもあります。

物件、市況、売主、買主、地域、時の事情等々さまざま状況で変わってくるものです。

仲介の査定価格は概ね媒介期間である3カ月くらいで売れるであろう金額であって、この金額で絶対に売れるという価格ではありません。

買取保証があったとしても仲介の査定価格で買ってくれるわけではないですからね。

売主様の心情として少しでも高く売りたいというのは当たり前のことなので、足元見られて安く売らされる心配というのも十分に理解できますが、うちはよそより高く売りますよなんて簡単にいう不動産屋さんにも気を付けてほしいと思います。

売れずに時間だけ無駄に過ぎて、値下げ要請の連発になってしまう可能性もありますよ。
そんな物件がごろごろしていることも知っておいてください。




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2013年08月27日

価格の根拠を逆に教えてほしい

ある任意売却の案件で債権者が提示する価格と私の査定する価格とのギャップが大きくて停滞している。

販売当初の債権者の希望価格と私の査定価格の差が300万。販売価格に対する15〜20%くらいなので相当なギャップです。ただ販売期間を6カ月と想定されていて少しでも高く売るためには理解できない価格設定ではありませんし、所有者も私も債権者の意向で販売活動をして反響状況を見ながら対応していくしかありません。

2カ月経過し、案の定ですが反響はありません。今回の物件に関しては過去の取引事例も豊富にありますし、似たような物件の販売事例もあります。そこに現場の市況状況をわかっている人間が査定すれば、査定価格もほぼどんぴしゃで同じような数字になるはずです。

1月ちょっと経って販売状況をレポートにまとめて価格の見直しの相談をさせていただきました。値段は下げていただきましたが、現場のプロの感覚としてはまだもうひと声といいたいところですが、多少は考慮していただいたということでしばらく様子見が続きそうです。

机上計算だけで売買が成立するというなら私たちなんか必要ないのです。講釈だけで通用するほど売買の世界はぬるくありません。この案件はもう少し時間がかかりそうですが、きっちりと任務完了させていただきます。



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2013年08月26日

相続登記がされてない土地

ある土地の売却相談で30年ほど前に亡くなっている親族(被相続人)の相続登記がなされてなかったことが判明しました。こういうケースも稀ではありますが、ないわけではありません。共有名義で所有している土地で被相続人の持分がそのままほったらかしになっていて、相談者も全く知らなかったということでした。

日常生活をしている限りでは相続登記をしてなくても支障はないと言えばないわけですが、いざ売ろうとかお金を借りようとかいう場合には途端に大問題になってしまいます。

今回の場合、一刻も早く相続登記の件を解決させないといけないわけですが、いかんせん30数年前に相続が発生していて、当時の相続人は相談者入れて4人。厄介なのはそのうち3人が既に亡くなっていて2次相続が発生していますから、その3人の相続人も辿って行かないといけません。3次相続も発生している可能性も高い。

相談者にはお気の毒としか言いようがないのですが、これは司法書士に依頼してひたすら一人ずつ辿っていくしかありませんし、法定相続分の請求に対しても対応していく必要がでてくるでしょう。

ご相談者は到底納得できないでしょうが今気づいてよかったと思うしかありませんし、実際気付いてよかったです。かなり難儀ではありますが解決できない話ではないですから。大事な資産を守るのは親族でも行政でもありません。自分自身でしっかり守っていきましょう。

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2013年06月11日

売主様も疲れる

便利な時代になったもので、車でも不動産でも
いくらで売れるのか知りたいと思えば、ネットの一括査定というのがあって、
パソコンやスマホからでも簡単に複数の会社に依頼することができます。

お客様が入力した依頼内容は、スマホのボタンを押した瞬間に
査定会社にメールで情報がくるようになっています。

で、お客様がでびっくりされるのがこれからなんですが
当然、複数の会社から連絡が入り始めます。

で、具体的に売却を検討される方であれば
実際に業者さん会ってお話もしますから
毎回毎回同じ話をしながら似たような説明を受けるうちに
疲れて面倒になってきちゃうそうです。

結局、気軽に無料査定ができますよと言っても、
大きな金銭の話で交渉に近いやりとりになる話ですから、
1,2社ならともかく多数の業者ということであれば
疲れるどころか対応することさえいやになるのも無理はありません。

一括査定というと5,6社とか普通ですからそれはさすがに多すぎ。

いくらで売れるか知りたいということであれば
現実的には2,3社でも充分です。

なぜなら実際の売買市場においてはに売れる金額に大きな差はないからです。

差があるとするならば業者の思惑によるところが大きいでしょうから
一般の方からすればその思惑に振り回されない方が珍しいことでしょう。

まあでも振り回されているのは実はそのシステムに乗っかってる業者も一緒か。

不動産を売却するということは、購入とはまた違う、
デリケートな事情もあったりして相当なエネルギーを要します。

だから売却を依頼する不動産業者選びというのはとても重要。
価格はもちろん大事ですが、価格以外のところもしっかりチェックして
信頼できるパートナーを選びたいものです。

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2013年06月09日

売り時はいつか?

今日は、購入申込、査定、価格交渉、
販売報告等々少しバタバタしてました。

いつもこんな調子で予定がいっぱいだと嬉しいですね。

事務仕事やWEB対応も大事ですが
やっぱり人と会っているときの時間が一番充実しています。

さて、今日のマンション査定のオーナー様からのお話で
仕事の拠点が変わり今の住まいに戻る予定はないだろうとのことで、
売ろうかどうか迷っているとのことで、いつかは売るのだが
問題はどのタイミング売るのが一番いいのかということです。

不動産に関する相談というのは
実は一般論で答えを出せる相談というのはあまりないと思うし
当たり前かもしれませんが、目的は何なのか?
によってアドバイスも違ってきます。

今回の売るタイミングということで言えば
特に切羽詰った状況でもないので
そのまま持ってても、今売ってもいいわけですが
その判断をする材料がほしいということで
査定の依頼をいただいたのでした。

これは春日井のマンションの話ですが
結論から言えば、損得じゃなく所有し続けたい愛着があるとか
自分が将来また使う可能性があるとかの理由があるなら別ですが
そうじゃなければ高く売るためのセオリーは早く売ることです。

建物は基本的に値下がりするものです。
年数が経つにつれて値下がり幅も減ってはきますが
ローンの残債より値が下がるスピードの方が速いケースの方が多いでしょう。

都心や特定の人気エリアで一部例外はあるでしょうけれど。

賃貸に出すという選択肢もありますが、
賃料相場を知ればその選択肢も現実的でないでしょう。

売る気はあるけど、今売るかどうか迷う理由が、
将来の値上がりの可能性だとするならば稀有な心配です。
林先生じゃありませんが売るなら今でしょう。


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2013年05月23日

任売案件完了

今日は名古屋銀行で中古マンションの決済でした。

いわゆる任意売却で、昨年の9月に弁護士案件として相談をいただいてから8か月、本日業務完了です。

最近は任売物件というのもめずらしくないですが、要するに住宅ローンが返済不能となった物件を、強制で売却せざるを得ない競売となる前に、あくまで売主の任意で売却をすすめて債務整理をおこなっていくわけです。

任売でも競売でも債権額よりも売値の方が安いので、基本的には売主の手元にはお金は残りませんが、任売の場合は債権者が引越し代を認めてくれたりとか、競売よりも、売主様が新たな再生活のスタートがきりやすい状況にもっていきやすいです。

また任意での売却と言っても債権者の意向が強く、その調整に時間がかかってしまうわけですが、物件としては普通に一般の売却物件の中に混じって販売されます。

買手にとっても、購入にあたっていくつか注意点はありますが、債権者の担保の解除ができてお部屋もリフォームをしてしまえば、物件自体は見違えるように再生できますので、安く買えるならいい買物となる可能性を秘めています。

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2013年05月22日

査定価格で注意してほしいこと

土地を売りたいと思って3社に価格査定をお願いするとします。

3社それぞれと会って話するのは面倒だから査定書は郵送で送ってもらうことに。

で、届いた査定書を見比べてみると
査定価格が、A社:坪33万 B社:坪40万 C社:坪35万 だったとすると
単純に高い坪40万のB社がいいように思いますが実際どうでしょうか。

その3社が査定した価格の根拠が気になるところです。
普通に考えて同じエリアで商売してる不動産屋であれば
そこまで大きく相場感が違うことはないはずです。なんででしょう。

気を付けてほしいのは、売れる価格と売れるかもしれない価格は違うということ。

確実に売れると言っても足元を見るような安い価格でもだめですけど、
売主の気を引くような高い価格であっても売れなければだめなわけです。
中にはとりあえず高値で期待させうえで売却依頼を受けて
あとから値段下げていくというやり方もあったりします。

ほんとにその査定価格で売れるのか。売れるかもよという程度なのか。
もちろん僕もある程度の幅は見ますし、可能性の話は理解できますが
その価格の根拠というのはしっかり業者さんに確認しましょう。

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2013年03月28日

売買は良い物件ならばいつでも売れます

賃貸の繁忙期も落ち着いたようです。

たまに売買も3月過ぎたら動かなくなりますかと
聞かれることがありますがそんなことはありません。

春先の動きがいいのは確かにそうなのですが、
売買の場合は良い物件がでたら欲しいという
潜在的な購入意欲の動機があります。

とは言え買われる方も生涯に幾度もない機会で
妥協はしたくないですから物件を選ぶ目は真剣です。

そういう意味では
良い物件というのは常に不足している
と言っても過言ではありません。

売られる方もいろいろなご事情がありますが
常に売物件は求められていますので
売却をお考えの際は売却時期も含めてご相談ください。

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2013年03月25日

競合の存在を意識する

自分の土地に特別の思い入れがあることは当然のことなのですが、
悪い言い方をしてしまうと過大評価をしてしまう傾向があるとも言えます。

どんな物件でも良い面、悪い面というのがありますが、
その両面の見方がどちらかに偏ってしまうと適切な売却はむずかしいです。

成約に至るまでには、買手である他人の評価が必要だからです。

買手は数ある売り物件の中から、後悔のない物件選びをしようと一生懸命です。

今の時代、比較対象とされる物件情報が誰でも入手できるので
良くも悪くも明確に優劣がつけられてしまいます。

もし売りに出すなら、周りでどんな物件が売りに出ているのか、
競合するであろう物件をしっかりと把握したいところです。

売却の成功のため、数ある競合物件の中で、買手に選択してもらうためには、
思い入れだけでなく冷静な判断力が必要です。

また的確なアドバイスが得られる信頼できる不動産業者との出会いもかかせません。

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2013年03月11日

売出価格はあってないようなもの

売主の心情ととして少しでも高く売りたいと思うのは当然のことです。

不動産業者は売却の提案やアドバイスは価格査定という形で売主様にお伝えします。

それを受け入れるかどうかの判断は当たり前ですが売主様がなされます。

多くの場合、売主様が売りたい価格と業者の査定価格の乖離が大なり小なりあるわけですが、そのギャップが大きすぎるときにどうするか。

相場より少しぐらい高くたって何の問題もないのですが、明らかにその希望する価格では買手がつかないというケースもチラホラあります。急がないからとか、金に困ってないからとか、でも売りには出すのね、みたいな。

別にいくらで売り出したっていいんです。どれだけ高かろうがあくまで売出価格なわけですから。

可能性でいえば絶対ないとは言えないし、奇跡が起こるかもしれないし。

でも周りに同じような条件の土地がいくつも売りに出てて、なかなか売れていかない現状で、それら以上の価格で売りたいと思うなら、それはもう普通の市場経済では不可能な話です。

比較対象となる売り物件や成約事例があるなら、そこは避けて通れません。

不動産は一つと同じものが無くて希少性が高いという性質があると言われてますが、仮に場所や地形や日当りなどの条件がよかったとしても価格が高ければ商品としての希少性はなくて過多。供給過剰。

場所等の条件が良くて相場より安く買える物件があるとしたら、それは希少性がある商品で買手が殺到するのでしょう。

やはり買手がついてはじめて相場が形成されるのであって、売出価格が高ければいつか高く売れるわけではないし、相場をコントロールすることもできません。

自分の大切な資産だからこそ、売買市場の中における商品価値を正しく理解した方がいいし、正しく理解しなければ売却の成功は見えてこないのかなと思います。

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2013年02月27日

相場は売れた価格

売主にとっての希望価格と実際に売れる価格が違うのはよくあることです。

というかそれが普通です。

不動産業者の査定としては売れるであろう価格を提示しますが、査定するにあたって何を重視するかというと、やはり近隣や条件が近い類似物件が実際に売れた価格です。

今、売りに出ている物件の販売価格ではなく、既に買手がみつかって物件が売れた価格です。

売主としては少しでも高く売りたいわけで、売れればいくらでもいいよなんていうケースは普通はありませんから、相場で売れるであろう上限のラインを見極めながら現実的な価格を提示することとなります。

売りに出す価格はあくまで希望価格ですから、いくらで売り出してもいいのですが、買主もネットなんかで相場や物件情報を簡単に知れる時代ですから、わざわざ相場からずれた価格の物件を買うわけはありません。

これからの時代は多数の売物件の中でいかに買手に選んでもらえるかを意識しないと、少なくとも条件高く売ってやるなんてスタンスだと、結果としてただの機会損失で資産価値を無駄にしてしまう気がしています。

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2013年02月21日

残債のある買換の基本は売り先行

一口に買換えと言ってもいろんな事情がありますが、住宅ローンが絡まないケースは何の問題もないので売りでも買いでもお好きなようにすすめてもらえばいいです。

難しいのは売る物件の住宅ローンの残債が残ってるケースです。

その中でも残債が相場程度かそれ以上残っている場合です。

基本的に買換えというのは、売るのと買うのを同時に進めるわけですが、当然片方だけでは買換えが成立しません。

利害関係者が、売る物件の買手、買う物件の売手、債権者等多数に及ぶので、自分の都合だけで考えるとまず買換えを成就させることがむずかしいです。

こないだも買う物件だけ先に契約しちゃって売る方がまだ決まらずに期限だけが近づいて困っているという相談がありました。

業者の進め方にも問題がありそうですけど、厳しいですが売買先の相手方には関係のない話です。

買換え特約というのもありますが、買いたい物件が人気物件なら売主さんに相手にされない可能性もあります。

最悪、買取価格でも決着できるならいいですけど、残債が消せないとなれば売却不可能となってしまいます。

買いたい物件が見つからないのに先に売れたら困るというのもその通りなのですが、買いたい物件を決めたのに売る方が決まってないという方が、残債がある中においてはハイリスクです。

買換えをしたいなら、どちらにしても売り買い両方成就させる必要があるわけです。

売るのと買うのといいタイミングで上手くいければ買換えしたいなという程度では買換の成功は覚束ないです。

繰り返しますが、住宅ローンが絡まないのであれば、この限りではありません。

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2013年02月17日

売る時のリフォームどうする?

売却のご依頼をいただいて販売している中古マンションがありますが、お部屋は空室で、内装のリフォームをどうするかというところで少し悩んでいます。

というのも、経年の劣化があるので、次の入居する際には、必ずリフォームが必要となりますが、
売主側でクロスの張替くらいしておいた方がいいのか、あるいはそのリフォーム分の価格を安くして買手の方に自分の好みにリフォームしてもらったほうがいいのか。

どう思います?売手の立場と買手の立場は違いますが・・・。

当然、リフォームしてあってかつ安ければそれに越したことはないのだが、売主様も事情があるので、なんでもかんでもというわけにはいきません。

ついこの間、価格は下げたばかりで、問合せが入ってきている状況なので、もう少し様子を見てから結論を出しますが、価格的にもそろそろ売れそうなレンジに入ってきてるとは思います。

リフォームに費用をかけてもその分高く売れるというわけでもないのが売主の立場としても悩むところです。

実際、中古マンションで売主が業者の場合はリフォーム済で売ることがほとんどですが、一般個人の売主の方の場合はその逆で現状での売買が普通です。

そのあたり価格には反映されていますが、数ある売物件の中で選ばれる物件にするためにどのように商品力を高められるかという視点。これからますます大事になってきます。

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2013年02月13日

とりあえずとかだいたいとか

とある戸建の売却査定で、とりあえずの概算の価格を電話でいいので知りたいという。訪問はいやだという。

お客様としては、いろいろとよくわからない状態で不動産屋との距離感も図りながらとりあえずだいたいでいいから価格を知りたいというのもよくわかります。

でも、結論からいえば、土地ならまだしも戸建で物件もみないで出す価格なんて、お客様にとってもメリットないんじゃないかなと思います。

だって、とりあえずの価格といざちゃんと物件調査して出てくる価格が違ったら、お客様自身が困惑するだけでしょ。高くなるならいいですけど、おそらく下げられることのほうが現実問題多いんだから。業者はいいですよ。全部想定内ですから。

先のお客様もどこかの業者のかなり高値のとりあえず価格に揺れていたので私の出番はないと判断しておとなしく電話を切りました。

一見、感じのいい業者の耳触りのいいことを鵜呑みにして結局長い間売れずに困ってる売主さんから相談受けることもちょくちょくあるんです。

売ろうと思うなら、とりあえずのだいたいの価格なんて言わずに、プロとして絶対売れる価格を責任もって教えろといってもいいくらい。なんて思います。ちょっとカッコつけすぎか。

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2013年02月08日

売主にとっての理想と現実もきびしいことが多い

先月、今月と売却査定の依頼が多く、通常業務に査定書作成が重なって少しだけバタバタしています。

あくまで査定なので、売却に結びつくかどうかはまだわからないですが、私としましては依頼をいただけるよう精一杯ご提案させていただくのですが、なかなか一筋縄でいかなそうなややこしい案件などもあって価格を出すのにも慎重になってしまうケースもあります。

査定価格は不動産屋がこの物件ならこれくらいで売れますよという提案価格なので、売主様はそれを参考にしていただいて、納得してもらえればその価格で売り出すことになりますし、査定価格に納得できなければ売れるかどうかわからないけどもっと高い価格で売りだそうとか、他所に頼むとか、売るの止めるとか、最終的には売主様が判断されることになります。

売主様が少しでも高いか価格で売りたいと思うのは当然なので、不動産屋として売主様の気を伺いながら甘い価格をいいたくなることもないわけじゃないですが、とにかくまずは売却依頼を。なんてことで現実離れした高値で安請け合いしてしまうと結局売れずに無駄な時間だけがすぎていくというなんてこともあります。

やはり売れてなんぼなんです。絵に描いた餅のままでいいならプロの出番は必要ありません。自分の大切な資産を無理に売る必要もないでしょう。ただ売ろうと思うなら理想と現実を受け入れる場面もあろうかと思います。でもそれが現実の結果として最適なものになっていることが多いと思います。

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2013年02月04日

6社で査定

とある物件の査定でお客様が依頼された6社のうちの1社として査定してきました。

うちが5社目ということで、お客様もちょっとお疲れな様子でしたが、お客様が言うには、だいたいどこも似たようなことを言われるのでよくわかりましたと。ただ6社とのやりとりは結構大変でしたとのことで、本当に大変というか手間だっただろうと思います。

お客様としては、不動産を売ろうと思っても、まず何から始めていいかもわからない状態の方も多いので、まずはいろいろな会社に話を聞いてみるというのは良いと思います。

現実的には、査定価格については、会社が違うとは言え、同じエリアで商売しているプロ同士ですから、普通に査定すればそんな大きな違いはでないものです。大きく違うのだとすれば、相場感がずれてるか、何らかの意図があるということなんだろうと思います。

お客様にとっては業者と会って話を聞けば、その会社や営業マンの力量とか信用とか探ることができますので、最終的に結論にむけての検討材料が増えるということになります。

実際、6社もの不動産屋と対応するのは楽なことではないですから、そこだけ辛抱してもらわないといけませんが、良いことばかり言いがちな営業マンもいれば足元みて厳しいことを言いがちな営業マン、多くは普通の真面目な営業マンだと思いますが、いろんな人がいますので、上っ面でだまされないようによく吟味してどこの不動産屋に依頼をするか決めていただくといいのではないでしょうか。

もし僕が不動産屋に何の縁もないお客様の立場だとしたら、まずネットでしっかりと不動産屋の下調べしてメールや電話で対応を見て、実際会うのはせいぜい2,3社(例えば大手1社、ネットで精力的な地場業者1,2社くらい)に絞ってからにするといいかななんて思いました。

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2013年02月02日

紹介からのお仕事をいただき

1月から中古マンションの査定が多いです。

そんな中、昨年土地をご購入いただいたお客様から
ご紹介をいただきまして、名古屋市内のマンション売却の依頼を受けました。

ありがとうございます。ご紹介で仕事の依頼をいただけるというのは最上級に嬉しい。

そのかわり結果を出さないとご紹介者の顔をつぶしてしまうことになりますので、
プレッシャーもありますがきっちり仕事させていただきます。

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2013年01月27日

売り出す価格と売れる価格はイコールじゃないということ

査定にいったときに、他社さんはもっと高い価格だったとか、近所の人でもっと高い価格で買いたいという話があったとかお聞きする場合があります。

当然売主様としては高い価格で売れた方がいいに決まってるのですが、ここで売主様に注意していただきたいことがひとつだけあります。

それは、その聞いた価格で本当に売れるのかということ。今すぐにでも売買契約ができるという具体的な話なのか、それとも売れるかもしれない、買うかもしれないというただの可能性の話なのかということです。

先日の話ですが、坪単価35万くらいで査定した土地があったのですが売主様にお聞きすると他の業者で40万以上で売れると言われたとのこと。

それで本当に売れるなら良い話だし、僕の目利きがおかしいという話になるのですが、普通に考えればどう考えてもむずかしい価格です。

売主様も40万で簡単に売れるものと算盤勘定してる様子だったので、本当にその単価で売れるかどうか、買手がいるのかどうかその業者に確認した方がいいですよ。とお伝えしました。

後で聞いたら、やはり売れるかもしれませんという可能性だけの話で、売主様はがっくりされたという何かよくわからないいい加減な話がありました。

ただの可能性の話なのか、具体的に買手がいて資金の裏付けもあっての具体的なオファーなのか、そこを売主様は見極める必要があると思うし、業者は誤解を与えちゃダメでしょう。

可能性という話で高値で出して売れなければ値段を下げていくというのもよくありますけど、その売主様は40万ですぐにでも売れると勘違いしてましたから全く説明が足りてなかったようです。

あと、これは売主様自身のお付き合いの中で近所の人で欲しいと言ってる人がいるというのもよく聞くのですが、いざじゃあ話を聞いてみると、全然価格で折り合えないレベルだったり、事情がかわって今はいらないとか、具体的な話にならないケースの方が多いのです。

相場の読み方の違いと言えばそれまでですが、今の時代、相場より安く売る事例ならいくらでもありますが、相場より高く売れるというのは普通に考えて厳しいと思います。

購入申込書をもってこの価格で買いますよという話なら売主様も大歓迎でしょうが、業者が相場以上で売れるかもよというレベルで売主様の気を引こうというのなら罪なことです。

僕が売れないと断言した価格(断言することはないですけど)でもし売れたなら僕は不動産屋失格の烙印を押されるわけですからこちらも真剣勝負なんです。

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2013年01月22日

土地の大きさによっても評価は変わる

土地の売却査定依頼をいただくときに、お客様が自分の不動産のことをよく把握していないことがあります。

こちらで調べてわかることならば別にいいのですが、ネット経由の査定フォーマットなんかだと記載してある内容が適当だったり間違ってたりすることもありますし、ご本人に聞き取りしないといけない場合もありますし、要は依頼データが正確かどうかを確認する必要があるのです。

単純な話ですが、土地の大きさひとつで評価が変わりますし、一般的には標準的な売れやすい面積というのがありますが、それより過大なら単価は安くなる傾向があります。

もちろん大きさだけでなくて、立地や地形や地域環境等々いろいろな項目によっても影響されるので、正確に査定しようと思うと現場や役所での調査結果を踏まえる必要があります。

ひとつでも不正確な情報があると査定価格を間違うということになってしまいます。

中には、まだ売るかどうかわからんできちんと調べんでもいいでだいたいの価格だけ教えてや。という、むちゃな問合せもあったりしますが、それは査定でも何でもないし、大体の数字で売るかどうかの判断なんてそれこそ無謀です。

査定をするにはある程度しっかりしたデータがないと正確な数字はでてきません。

もし自分の不動産のことをあまり把握してないのであれば遠慮なく業者さんに伝えてしっかり調べてもらいましょう。

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2013年01月18日

買換えの場合、売りが先か買いが先か

今住んでるお家を売って、新しいお家を買いたい。というご相談をいただきます。買換えの理由は様々ですが、実務の話で言うと、かなり慎重にすすめていかないといけない案件となります。今住んでる家がローンの残債がなければ、売るのが先でも買うのが先でも購入資金が確保できるなら全く問題ありません。問題はローンが残ってる場合でその残額にもよりますが、買換えを無事に完了させるためのハードルはぐっと上がります。成就させるためには、今の家の買手を見つけること、次なるお家を見つけること、ローン残を返すこと、購入のためのローンを組むこと、を同時進行ですすめていかなければなりません。せっかく気に入った家が見つかっても、今の家の売却の目途が立たないなら、計画が立ち止まるでしょうし、せっかく売却が決まっても、気にいる家が見つからないなら、売却を断るか、仮住まいに引っ越さないといけないかもしれません。また当初予定していた価格で売却できませんでしたということで資金計画が崩れる可能性もありますので、買換えの場合は甘い数字の見込みで考えてちゃいけません。とは言ってもここらあたりは不動産業者のアドバイスによると思いますが。また、リスクを減らす意味では、売り先行で考えたほうが間違いないですが、売る家、買う家それぞれで本人(売主買主)、相対する売主買主、売主のローン残の抵当権者である銀行、買主のローン銀行、不動産業者等の関係者が足並みをそろえて進める必要がありますので、依頼される不動産業者と密にスケジューリングしながら慎重かつ大胆に計画していきましょう。

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2013年01月13日

春日井、守山区で売物件募集してます

うちは中日新聞ですけど、今朝はひさびさに不動産広告多かったですよね。画像1
アットホームという業者間同士の物件広告の配布量も今日は多かったです。不動産業者も気合入ってます。
もちろん私も気合入っているのですが、基本的に不動産屋の広告というのは物件広告が多いのは見ての通りで買手を見つけるのがメインなんですが、買手と同時に売物件というのも常に我々は求めているのです。購入したいお客様というのは結構多いのですが、売物件として一般的に求められている条件の良いものというのは少ないのです。そういう意味では供給が足りてないといえますが、難しいのは買手もそれなりの希望条件をもっていますので、その条件を満たさない物件については需要が少ないということになります。土地で言えば、立地や地形や周辺環境が最高でも、相場より高い販売価格がついているなら、一般的に求められている物件ではないということになります。我々は常に売り物件を求めています。買手からこういう物件を探してほしいというリクエストも常時増えますので、物件がありすぎて困るということもありません。今年も既に査定を数件いただいておりますが、まだまだ物件が足りていません。春日井、守山区で不動産を売ろうか検討している方が見えましたら是非春日井シティ不動産にお声がけください。期待に応えられると思います。まずは無料査定でお試し下さい。今日は思いっきり宣伝です。失礼いたしました。

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2013年01月09日

不動産の査定とは

今年最初の売却のご依頼をいただきました。ありがとうございます。嬉しいです。売主様の期待に応えていかないと僕らは次はありませんのでしっかり頑張ります。
さて、突然ですが、査定って何なの?という話なんですが、不動産を売る、売るかもしれない、ということで価格査定を依頼しようとなると思うのですが、一般のお客様にとって不動産屋に声をかけるのはかなり勇気のいることなんだなと今さらながら思った次第です。まだ売るかどうかもわからないのに相談してもいいのかなとか、売れ売れってしつこく営業されるんじゃないかとか、そもそも何をどうしていいかさっぱりわからんということも多いようで、業者としては日常の仕事であたりまえのことがお客様か見れば???ということがたくさんあるんですね。もっとそのあたりに気を使う必要を感じています。ちなみに価格査定というとのは、お客様の不動産の時価を提示するわけです。不動産というのは同じものが二つとないと言われますが、既製品ではなくオーダーメイドで今売れるであろう価格を提案します。売却の委任(媒介)期間は3か月が基本ですので、その期間で売れるでしょう価格ということになろうかと思います。たまに、電話だけで大体いくらで売れる?という問い合わせがありますが、物件や売主事情をきちんと知らずしてお答えするようなのはあてにできるしろものではありません。不動産屋との距離を置きたい気持ちはわかりますが、ちょっと無理があるというものです。査定や売却に関する相談に関して言えば、当然無料対応となりますし、お客様の意向を無視してしつこく営業することはありません。きちんと相談して売らないという判断も当たり前にある話です。逆に売るかどうかまだ迷ってるという人こそ、しっかりとした査定をしてもらわないといけないでしょう。大事な資産をどうすればより活かすことができるのか。その答えを導き出す材料を得るために無料相談や査定をどんどん活用してほしいと思います。

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