不動産売却のこと

2016年03月12日

高望み

高い価格で売りに出てくる土地がちらほら増えてますね。

希望価格なのでいくらで売りに出そうが売主の自由なので、高くてもほしい人がいて売買成立するならそれでいい。それにしても春日井の住宅地で相場より20万以上は高いと思われる価格で出てるのは気になる。総額にして1000万以上高い。と私は思う。

売主としては別に金に困ってるわけじゃないからそれで売れんならそれで構わんということかと思うが、売りに出す以上期待はするわけで、この売主の仲介業者は、売主を良い結果に導けるのだろうか。

売主の心情として少しでも高く売りたいのは当然ですが、仲介業者としてどんなスタンスで受託してるんでしょうか。仲介業者としても高く受けざるを得ない状況もあるけども、振り回されすぎてはいないだろうか。それとも私の目利きがおかしいだけで、売れる見込みがあるということなのか。

不動産仲介は相対で可能性の世界だし、ビジネス戦略で業者が売主として仕掛けることはよくあるが、上記の場合については、たぶん売主にも仲介業者にも誰にも幸せな結末はこない。と思う。

売主も買主も関係者もすべてが売買してよかったと思える取引をしたい。
高く売ることを否定しているのではなく、仲介業者の仕事ってなんだろうということをふと思ってしまった。

kasugaihome at 12:58|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2015年04月14日

売り物件の囲い込みの話

昨日こんな記事がYahoo!ニュースに出ましたが、意味わかりますかね。
大手不動産が不正行為か 流出する“爆弾データ”の衝撃(ダイヤモンド・オンライン) - Yahoo!ニュース


不動産業界のニュースにしては珍しく大手がちょっと悪者扱いになってますが、何を今さらという内容でもあるし、やっとこういうのがメディアに取り上げられる時代になったのかと思います。

他社の売り物件でお客さんに紹介したいと思う物件があっても、商談中なので紹介できません(本当に商談中じゃないので囲い込み問題と言われています)とサクッと断られることなんかは不動産屋なら当たり前に経験のあることです。

大手が多いのは事実だし、某社みたいに徹底して両手にこだわる(イケイケの売上至上主義のとこは必然とそうなります)ところもありますが、実際は大手に限らないです。だってどんな会社だって両手取引ができるのであればそれに越したことはないですからね。大なり小なりある話です。他社の力をかりずに自社ですぐに売主さんの満足する金額で買手を見つけて成約するケースだって普通にあります。

いま現在自社に買手がいないくせに、他社に紹介せずに売主の機会損失になってるケースが横行しているので問題になっているわけですね。会社として数字は上げろという指示はあっても囲い込みしろなんて指示はないですから、社風と営業マン個人の対応によるところも大きいでしょう。

売主は知る由もないわけですが、価格も適正のはずなのに長く売れてないなら囲い込みも要因の一つとしてあるかもしれませんね。専属専任とかね、業者にしかメリットないですものね、そんな時代じゃないですよ。

この問題は、表面的には囲い込みの話だけど、対大手どうこうとかいう単純な話じゃないですね。業界の一大変革期の中で、中小零細の不動産業者が生き残っていくためにどうしていくのか。本当の力をつけていかないと5年後、10年後の明るい未来はないです。

kasugaihome at 10:05|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2015年04月11日

自分の利だけでは交渉はまとまらない

新年度となりましたが、まだ冷え込みますね。子どもたちも春休みが終わって新学年が始まり、家族ともども日常の生活に戻っています。先日は東京まで小5の長男と一緒にラグビーの国際大会を見に行ってきました。秩父宮ラグビー場でラグビーを見て、浅草でそば食って、東京駅でおみやげ買って、帰りの名駅の銀座ライオンで晩ごはん食べて、という男二人の時間がとても幸せに感じました。急に思い立ってラグビー見に行く?って誘ったら喜んでついてきてくれたのも嬉しかったけど、今のうちだけですかね。今度は8月に日本代表が世界選抜と試合するらしいのでまた息子と行きたいなあ。

さて、不動産を売るとか貸すとかでもいい相手方が見つかって成約するケースと全然話がまとまらずに成約しないケースがあります。一つ一つの案件の内容も経緯ももちろん違っていろいろなケースがありますが、ただ一つ言えるのは、長いことまとまらないケースというのはやっぱり自利中心、簡単に言うと欲張りすぎです。人が良すぎて足元見られてはいけませんが、買手や借手等の相手方にも多少なりでも思いやれる方でうまくいかないということはありえません。へんな不動産屋につミスリードされないように気を付けないといけませんが。絵に描いた餅はいつまでたっても食べられません。

kasugaihome at 13:03|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2015年01月10日

不動産の売り時について

空地や空家を所有しているんだけど、いますぐ売らないといけない理由はないし、ただ持っていても固定資産税や維持費がもったいないと感じるし、今後の不動産の売り時についてどのように考えていけばいいのか聞いてみたいという声をよくいただきます。

不動産固有の事情や所有者の事情も様々ですので、これが正解というのは一つではないと思いますが、私の考えを述べてみたいと思います。

はっきり言って、将来の見通しはわかりません。しかしながら国の人口が減っていくのは確実ですし、住宅はすでに供給過剰となっています。

春日井市においては市全体でみればまだ人口が増えていますが(H26年現在)、地域ごとでみれば偏りがありますし、将来を考えれば、不動産の需要と供給のバランスは供給過剰に推移していくと思われます。

昔みたいな値上がりを期待して不動産を取得または所有する時代は終わりました。

身もふたもない言い方をしてしまえば、売りたいと思ったとき、それが売り時です。

その不動産の客観的な価値にもよってアドバイスも変わるのですが、少なくとも、その不動産を自分や家族が活用する予定がなくなったというのであれば、少しでも高く売ろうと思うなら、早く売ることがコツだというアドバイスは一理あると思います。

誰もが欲しいと思うほどの条件の良い不動産であれば、今売らずに保有し続けるという選択もあると思います。

いずれにしても不動産は所有から活用を考えていかないといけない時代に変わりつつあるのではないでしょうか。


kasugaihome at 13:57|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2014年10月23日

売れない理由

1年くらい前に査定をさせていただいた某戸建の話。

その時は私の査定価格とお客様の希望価格のかい離が大きくて、依頼をうけなかった物件だったんですが、その後他社さんで希望の価格で売りに出されていました。

先日ようやく売却できたという話で売却価格を聞いたら、1年前に売り出した価格から500万円以上も安い価格だったそうです。

なかなか売れないので、少しずつ価格も下げていったそうですが、最初の価格設定でもう少しなんとかできなかったのかなと思わざるをえません。無駄に時間をかけたあげく、最後は叩き売らざるを得ない状況だったのではないかなと想像します。

仲介業者も売却の依頼がほしいがために高い査定価格を出す傾向がありますが、査定価格に惑わされちゃだめですよということ。特に今はネットで一括査定というツールがその傾向に拍車をかけている状況もあると思っています。

不動産の価値もこれからもっともっと2極化がすすむでしょうね。人気がある場所とない場所の差はもちろん、かりにエリアとして人気があるといわれる場所の中でも地形や日当たり等が良いのと悪いのとでは大きく評価が違ってきます。

売りに出して半年も一年も売れずに放置状態のような物件も少なくないですが、やっぱり高いんですよね。安くしたところで買手がつかない物件というのもあります。今は買手も徹底的に情報武装していますから、相場を知っていますし、気に入った物件でも高いと思えば手を出しません。

商売と一緒で買手のニーズとか市場の動向を知らずしていい結果だけ期待してもなかなか難しい時代です。

kasugaihome at 16:02|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2014年02月24日

査定価格の捉え方

思うところあってブログやSNSから少し離れていますが、今年はちょこちょこペースでいこうと思います。

さて、JCも卒業して今年に入って時間に余裕ができると思っていましたらそうは問屋がおろしません。

町内会や町内連合会などでお役が周ってきました。もともと今年は地元密着を一層深めようとは思っていましたので、断る理由はなにもありませんで、できる限り協力させていただくのですが、結構なハードスケジュールになりそうです。

ただ土日がメインの行事が多いので、仕事柄その日程調整だけが心配ですが。地元に奉仕の精神でがんばります。ラグビーのクラブチームで本格的に復帰プランも少しむずかしくくなりそうなのが残念。

でもこれまでも人のつながりでお誘いいただいた中で経験したことを振り返ってみると、その時の自分の不安な気持ちとは裏腹に、経験したことで後悔したことは一度もなく、いつもいいタイミングでいいきっかけをもらってるような気がします。感謝すべきことでしょうね。

さてさて、仕事の話。今年は昨年以上に売却相談が多いのですが、不動産の相場というのは結構むずかしいもので、向かいが坪40万で売れたからじゃあうちもそれ以上でとは簡単にいかなかったりするのが、不動産の摩訶不思議なところでもあります。

物件、市況、売主、買主、地域、時の事情等々さまざま状況で変わってくるものです。

仲介の査定価格は概ね媒介期間である3カ月くらいで売れるであろう金額であって、この金額で絶対に売れるという価格ではありません。

買取保証があったとしても仲介の査定価格で買ってくれるわけではないですからね。

売主様の心情として少しでも高く売りたいというのは当たり前のことなので、足元見られて安く売らされる心配というのも十分に理解できますが、うちはよそより高く売りますよなんて簡単にいう不動産屋さんにも気を付けてほしいと思います。

売れずに時間だけ無駄に過ぎて、値下げ要請の連発になってしまう可能性もありますよ。
そんな物件がごろごろしていることも知っておいてください。




kasugaihome at 19:14|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年08月27日

価格の根拠を逆に教えてほしい

ある任意売却の案件で債権者が提示する価格と私の査定する価格とのギャップが大きくて停滞している。

販売当初の債権者の希望価格と私の査定価格の差が300万。販売価格に対する15〜20%くらいなので相当なギャップです。ただ販売期間を6カ月と想定されていて少しでも高く売るためには理解できない価格設定ではありませんし、所有者も私も債権者の意向で販売活動をして反響状況を見ながら対応していくしかありません。

2カ月経過し、案の定ですが反響はありません。今回の物件に関しては過去の取引事例も豊富にありますし、似たような物件の販売事例もあります。そこに現場の市況状況をわかっている人間が査定すれば、査定価格もほぼどんぴしゃで同じような数字になるはずです。

1月ちょっと経って販売状況をレポートにまとめて価格の見直しの相談をさせていただきました。値段は下げていただきましたが、現場のプロの感覚としてはまだもうひと声といいたいところですが、多少は考慮していただいたということでしばらく様子見が続きそうです。

机上計算だけで売買が成立するというなら私たちなんか必要ないのです。講釈だけで通用するほど売買の世界はぬるくありません。この案件はもう少し時間がかかりそうですが、きっちりと任務完了させていただきます。



kasugaihome at 15:11|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年06月11日

売主様も疲れる

便利な時代になったもので、車でも不動産でも
いくらで売れるのか知りたいと思えば、ネットの一括査定というのがあって、
パソコンやスマホからでも簡単に複数の会社に依頼することができます。

お客様が入力した依頼内容は、スマホのボタンを押した瞬間に
査定会社にメールで情報がくるようになっています。

で、お客様がでびっくりされるのがこれからなんですが
当然、複数の会社から連絡が入り始めます。

で、具体的に売却を検討される方であれば
実際に業者さん会ってお話もしますから
毎回毎回同じ話をしながら似たような説明を受けるうちに
疲れて面倒になってきちゃうそうです。

結局、気軽に無料査定ができますよと言っても、
大きな金銭の話で交渉に近いやりとりになる話ですから、
1,2社ならともかく多数の業者ということであれば
疲れるどころか対応することさえいやになるのも無理はありません。

一括査定というと5,6社とか普通ですからそれはさすがに多すぎ。

いくらで売れるか知りたいということであれば
現実的には2,3社でも充分です。

なぜなら実際の売買市場においてはに売れる金額に大きな差はないからです。

差があるとするならば業者の思惑によるところが大きいでしょうから
一般の方からすればその思惑に振り回されない方が珍しいことでしょう。

まあでも振り回されているのは実はそのシステムに乗っかってる業者も一緒か。

不動産を売却するということは、購入とはまた違う、
デリケートな事情もあったりして相当なエネルギーを要します。

だから売却を依頼する不動産業者選びというのはとても重要。
価格はもちろん大事ですが、価格以外のところもしっかりチェックして
信頼できるパートナーを選びたいものです。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します




kasugaihome at 19:34|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年05月23日

任売案件完了

今日は名古屋銀行で中古マンションの決済でした。

いわゆる任意売却で、昨年の9月に弁護士案件として相談をいただいてから8か月、本日業務完了です。

最近は任売物件というのもめずらしくないですが、要するに住宅ローンが返済不能となった物件を、強制で売却せざるを得ない競売となる前に、あくまで売主の任意で売却をすすめて債務整理をおこなっていくわけです。

任売でも競売でも債権額よりも売値の方が安いので、基本的には売主の手元にはお金は残りませんが、任売の場合は債権者が引越し代を認めてくれたりとか、競売よりも、売主様が新たな再生活のスタートがきりやすい状況にもっていきやすいです。

また任意での売却と言っても債権者の意向が強く、その調整に時間がかかってしまうわけですが、物件としては普通に一般の売却物件の中に混じって販売されます。

買手にとっても、購入にあたっていくつか注意点はありますが、債権者の担保の解除ができてお部屋もリフォームをしてしまえば、物件自体は見違えるように再生できますので、安く買えるならいい買物となる可能性を秘めています。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します









kasugaihome at 17:17|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年05月22日

査定価格で注意してほしいこと

土地を売りたいと思って3社に価格査定をお願いするとします。

3社それぞれと会って話するのは面倒だから査定書は郵送で送ってもらうことに。

で、届いた査定書を見比べてみると
査定価格が、A社:坪33万 B社:坪40万 C社:坪35万 だったとすると
単純に高い坪40万のB社がいいように思いますが実際どうでしょうか。

その3社が査定した価格の根拠が気になるところです。
普通に考えて同じエリアで商売してる不動産屋であれば
そこまで大きく相場感が違うことはないはずです。なんででしょう。

気を付けてほしいのは、売れる価格と売れるかもしれない価格は違うということ。

確実に売れると言っても足元を見るような安い価格でもだめですけど、
売主の気を引くような高い価格であっても売れなければだめなわけです。
中にはとりあえず高値で期待させうえで売却依頼を受けて
あとから値段下げていくというやり方もあったりします。

ほんとにその査定価格で売れるのか。売れるかもよという程度なのか。
もちろん僕もある程度の幅は見ますし、可能性の話は理解できますが
その価格の根拠というのはしっかり業者さんに確認しましょう。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します




kasugaihome at 18:07|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年03月28日

売買は良い物件ならばいつでも売れます

賃貸の繁忙期も落ち着いたようです。

たまに売買も3月過ぎたら動かなくなりますかと
聞かれることがありますがそんなことはありません。

春先の動きがいいのは確かにそうなのですが、
売買の場合は良い物件がでたら欲しいという
潜在的な購入意欲の動機があります。

とは言え買われる方も生涯に幾度もない機会で
妥協はしたくないですから物件を選ぶ目は真剣です。

そういう意味では
良い物件というのは常に不足している
と言っても過言ではありません。

売られる方もいろいろなご事情がありますが
常に売物件は求められていますので
売却をお考えの際は売却時期も含めてご相談ください。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します




にほんブログ村 地域生活(街) 中部ブログ
春日井情報










kasugaihome at 09:46|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年03月25日

競合の存在を意識する

自分の土地に特別の思い入れがあることは当然のことなのですが、
悪い言い方をしてしまうと過大評価をしてしまう傾向があるとも言えます。

どんな物件でも良い面、悪い面というのがありますが、
その両面の見方がどちらかに偏ってしまうと適切な売却はむずかしいです。

成約に至るまでには、買手である他人の評価が必要だからです。

買手は数ある売り物件の中から、後悔のない物件選びをしようと一生懸命です。

今の時代、比較対象とされる物件情報が誰でも入手できるので
良くも悪くも明確に優劣がつけられてしまいます。

もし売りに出すなら、周りでどんな物件が売りに出ているのか、
競合するであろう物件をしっかりと把握したいところです。

売却の成功のため、数ある競合物件の中で、買手に選択してもらうためには、
思い入れだけでなく冷静な判断力が必要です。

また的確なアドバイスが得られる信頼できる不動産業者との出会いもかかせません。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します




にほんブログ村 地域生活(街) 中部ブログ
春日井情報



kasugaihome at 11:31|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年03月11日

売出価格はあってないようなもの

売主の心情ととして少しでも高く売りたいと思うのは当然のことです。

不動産業者は売却の提案やアドバイスは価格査定という形で売主様にお伝えします。

それを受け入れるかどうかの判断は当たり前ですが売主様がなされます。

多くの場合、売主様が売りたい価格と業者の査定価格の乖離が大なり小なりあるわけですが、そのギャップが大きすぎるときにどうするか。

相場より少しぐらい高くたって何の問題もないのですが、明らかにその希望する価格では買手がつかないというケースもチラホラあります。急がないからとか、金に困ってないからとか、でも売りには出すのね、みたいな。

別にいくらで売り出したっていいんです。どれだけ高かろうがあくまで売出価格なわけですから。

可能性でいえば絶対ないとは言えないし、奇跡が起こるかもしれないし。

でも周りに同じような条件の土地がいくつも売りに出てて、なかなか売れていかない現状で、それら以上の価格で売りたいと思うなら、それはもう普通の市場経済では不可能な話です。

比較対象となる売り物件や成約事例があるなら、そこは避けて通れません。

不動産は一つと同じものが無くて希少性が高いという性質があると言われてますが、仮に場所や地形や日当りなどの条件がよかったとしても価格が高ければ商品としての希少性はなくて過多。供給過剰。

場所等の条件が良くて相場より安く買える物件があるとしたら、それは希少性がある商品で買手が殺到するのでしょう。

やはり買手がついてはじめて相場が形成されるのであって、売出価格が高ければいつか高く売れるわけではないし、相場をコントロールすることもできません。

自分の大切な資産だからこそ、売買市場の中における商品価値を正しく理解した方がいいし、正しく理解しなければ売却の成功は見えてこないのかなと思います。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します




にほんブログ村 地域生活(街) 中部ブログ
春日井情報









kasugaihome at 17:43|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年02月13日

とりあえずとかだいたいとか

とある戸建の売却査定で、とりあえずの概算の価格を電話でいいので知りたいという。訪問はいやだという。

お客様としては、いろいろとよくわからない状態で不動産屋との距離感も図りながらとりあえずだいたいでいいから価格を知りたいというのもよくわかります。

でも、結論からいえば、土地ならまだしも戸建で物件もみないで出す価格なんて、お客様にとってもメリットないんじゃないかなと思います。

だって、とりあえずの価格といざちゃんと物件調査して出てくる価格が違ったら、お客様自身が困惑するだけでしょ。高くなるならいいですけど、おそらく下げられることのほうが現実問題多いんだから。業者はいいですよ。全部想定内ですから。

先のお客様もどこかの業者のかなり高値のとりあえず価格に揺れていたので私の出番はないと判断しておとなしく電話を切りました。

一見、感じのいい業者の耳触りのいいことを鵜呑みにして結局長い間売れずに困ってる売主さんから相談受けることもちょくちょくあるんです。

売ろうと思うなら、とりあえずのだいたいの価格なんて言わずに、プロとして絶対売れる価格を責任もって教えろといってもいいくらい。なんて思います。ちょっとカッコつけすぎか。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します




にほんブログ村 地域生活(街) 中部ブログ
春日井情報



kasugaihome at 10:35|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年02月08日

売主にとっての理想と現実もきびしいことが多い

先月、今月と売却査定の依頼が多く、通常業務に査定書作成が重なって少しだけバタバタしています。

あくまで査定なので、売却に結びつくかどうかはまだわからないですが、私としましては依頼をいただけるよう精一杯ご提案させていただくのですが、なかなか一筋縄でいかなそうなややこしい案件などもあって価格を出すのにも慎重になってしまうケースもあります。

査定価格は不動産屋がこの物件ならこれくらいで売れますよという提案価格なので、売主様はそれを参考にしていただいて、納得してもらえればその価格で売り出すことになりますし、査定価格に納得できなければ売れるかどうかわからないけどもっと高い価格で売りだそうとか、他所に頼むとか、売るの止めるとか、最終的には売主様が判断されることになります。

売主様が少しでも高いか価格で売りたいと思うのは当然なので、不動産屋として売主様の気を伺いながら甘い価格をいいたくなることもないわけじゃないですが、とにかくまずは売却依頼を。なんてことで現実離れした高値で安請け合いしてしまうと結局売れずに無駄な時間だけがすぎていくというなんてこともあります。

やはり売れてなんぼなんです。絵に描いた餅のままでいいならプロの出番は必要ありません。自分の大切な資産を無理に売る必要もないでしょう。ただ売ろうと思うなら理想と現実を受け入れる場面もあろうかと思います。でもそれが現実の結果として最適なものになっていることが多いと思います。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します




にほんブログ村 地域生活(街) 中部ブログ
春日井情報


kasugaihome at 10:42|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年02月04日

6社で査定

とある物件の査定でお客様が依頼された6社のうちの1社として査定してきました。

うちが5社目ということで、お客様もちょっとお疲れな様子でしたが、お客様が言うには、だいたいどこも似たようなことを言われるのでよくわかりましたと。ただ6社とのやりとりは結構大変でしたとのことで、本当に大変というか手間だっただろうと思います。

お客様としては、不動産を売ろうと思っても、まず何から始めていいかもわからない状態の方も多いので、まずはいろいろな会社に話を聞いてみるというのは良いと思います。

現実的には、査定価格については、会社が違うとは言え、同じエリアで商売しているプロ同士ですから、普通に査定すればそんな大きな違いはでないものです。大きく違うのだとすれば、相場感がずれてるか、何らかの意図があるということなんだろうと思います。

お客様にとっては業者と会って話を聞けば、その会社や営業マンの力量とか信用とか探ることができますので、最終的に結論にむけての検討材料が増えるということになります。

実際、6社もの不動産屋と対応するのは楽なことではないですから、そこだけ辛抱してもらわないといけませんが、良いことばかり言いがちな営業マンもいれば足元みて厳しいことを言いがちな営業マン、多くは普通の真面目な営業マンだと思いますが、いろんな人がいますので、上っ面でだまされないようによく吟味してどこの不動産屋に依頼をするか決めていただくといいのではないでしょうか。

もし僕が不動産屋に何の縁もないお客様の立場だとしたら、まずネットでしっかりと不動産屋の下調べしてメールや電話で対応を見て、実際会うのはせいぜい2,3社(例えば大手1社、ネットで精力的な地場業者1,2社くらい)に絞ってからにするといいかななんて思いました。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します




にほんブログ村 地域生活(街) 中部ブログ
春日井情報


kasugaihome at 15:23|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年02月02日

紹介からのお仕事をいただき

1月から中古マンションの査定が多いです。

そんな中、昨年土地をご購入いただいたお客様から
ご紹介をいただきまして、名古屋市内のマンション売却の依頼を受けました。

ありがとうございます。ご紹介で仕事の依頼をいただけるというのは最上級に嬉しい。

そのかわり結果を出さないとご紹介者の顔をつぶしてしまうことになりますので、
プレッシャーもありますがきっちり仕事させていただきます。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
売却査定相談無料あなたの不動産に関する悩みを解決します




にほんブログ村 地域生活(街) 中部ブログ
春日井情報


kasugaihome at 17:49|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年01月22日

土地の大きさによっても評価は変わる

土地の売却査定依頼をいただくときに、お客様が自分の不動産のことをよく把握していないことがあります。

こちらで調べてわかることならば別にいいのですが、ネット経由の査定フォーマットなんかだと記載してある内容が適当だったり間違ってたりすることもありますし、ご本人に聞き取りしないといけない場合もありますし、要は依頼データが正確かどうかを確認する必要があるのです。

単純な話ですが、土地の大きさひとつで評価が変わりますし、一般的には標準的な売れやすい面積というのがありますが、それより過大なら単価は安くなる傾向があります。

もちろん大きさだけでなくて、立地や地形や地域環境等々いろいろな項目によっても影響されるので、正確に査定しようと思うと現場や役所での調査結果を踏まえる必要があります。

ひとつでも不正確な情報があると査定価格を間違うということになってしまいます。

中には、まだ売るかどうかわからんできちんと調べんでもいいでだいたいの価格だけ教えてや。という、むちゃな問合せもあったりしますが、それは査定でも何でもないし、大体の数字で売るかどうかの判断なんてそれこそ無謀です。

査定をするにはある程度しっかりしたデータがないと正確な数字はでてきません。

もし自分の不動産のことをあまり把握してないのであれば遠慮なく業者さんに伝えてしっかり調べてもらいましょう。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 12:34|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年01月18日

買換えの場合、売りが先か買いが先か

今住んでるお家を売って、新しいお家を買いたい。というご相談をいただきます。買換えの理由は様々ですが、実務の話で言うと、かなり慎重にすすめていかないといけない案件となります。今住んでる家がローンの残債がなければ、売るのが先でも買うのが先でも購入資金が確保できるなら全く問題ありません。問題はローンが残ってる場合でその残額にもよりますが、買換えを無事に完了させるためのハードルはぐっと上がります。成就させるためには、今の家の買手を見つけること、次なるお家を見つけること、ローン残を返すこと、購入のためのローンを組むこと、を同時進行ですすめていかなければなりません。せっかく気に入った家が見つかっても、今の家の売却の目途が立たないなら、計画が立ち止まるでしょうし、せっかく売却が決まっても、気にいる家が見つからないなら、売却を断るか、仮住まいに引っ越さないといけないかもしれません。また当初予定していた価格で売却できませんでしたということで資金計画が崩れる可能性もありますので、買換えの場合は甘い数字の見込みで考えてちゃいけません。とは言ってもここらあたりは不動産業者のアドバイスによると思いますが。また、リスクを減らす意味では、売り先行で考えたほうが間違いないですが、売る家、買う家それぞれで本人(売主買主)、相対する売主買主、売主のローン残の抵当権者である銀行、買主のローン銀行、不動産業者等の関係者が足並みをそろえて進める必要がありますので、依頼される不動産業者と密にスケジューリングしながら慎重かつ大胆に計画していきましょう。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 00:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年01月13日

春日井、守山区で売物件募集してます

うちは中日新聞ですけど、今朝はひさびさに不動産広告多かったですよね。画像1
アットホームという業者間同士の物件広告の配布量も今日は多かったです。不動産業者も気合入ってます。
もちろん私も気合入っているのですが、基本的に不動産屋の広告というのは物件広告が多いのは見ての通りで買手を見つけるのがメインなんですが、買手と同時に売物件というのも常に我々は求めているのです。購入したいお客様というのは結構多いのですが、売物件として一般的に求められている条件の良いものというのは少ないのです。そういう意味では供給が足りてないといえますが、難しいのは買手もそれなりの希望条件をもっていますので、その条件を満たさない物件については需要が少ないということになります。土地で言えば、立地や地形や周辺環境が最高でも、相場より高い販売価格がついているなら、一般的に求められている物件ではないということになります。我々は常に売り物件を求めています。買手からこういう物件を探してほしいというリクエストも常時増えますので、物件がありすぎて困るということもありません。今年も既に査定を数件いただいておりますが、まだまだ物件が足りていません。春日井、守山区で不動産を売ろうか検討している方が見えましたら是非春日井シティ不動産にお声がけください。期待に応えられると思います。まずは無料査定でお試し下さい。今日は思いっきり宣伝です。失礼いたしました。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 00:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年01月09日

不動産の査定とは

今年最初の売却のご依頼をいただきました。ありがとうございます。嬉しいです。売主様の期待に応えていかないと僕らは次はありませんのでしっかり頑張ります。
さて、突然ですが、査定って何なの?という話なんですが、不動産を売る、売るかもしれない、ということで価格査定を依頼しようとなると思うのですが、一般のお客様にとって不動産屋に声をかけるのはかなり勇気のいることなんだなと今さらながら思った次第です。まだ売るかどうかもわからないのに相談してもいいのかなとか、売れ売れってしつこく営業されるんじゃないかとか、そもそも何をどうしていいかさっぱりわからんということも多いようで、業者としては日常の仕事であたりまえのことがお客様か見れば???ということがたくさんあるんですね。もっとそのあたりに気を使う必要を感じています。ちなみに価格査定というとのは、お客様の不動産の時価を提示するわけです。不動産というのは同じものが二つとないと言われますが、既製品ではなくオーダーメイドで今売れるであろう価格を提案します。売却の委任(媒介)期間は3か月が基本ですので、その期間で売れるでしょう価格ということになろうかと思います。たまに、電話だけで大体いくらで売れる?という問い合わせがありますが、物件や売主事情をきちんと知らずしてお答えするようなのはあてにできるしろものではありません。不動産屋との距離を置きたい気持ちはわかりますが、ちょっと無理があるというものです。査定や売却に関する相談に関して言えば、当然無料対応となりますし、お客様の意向を無視してしつこく営業することはありません。きちんと相談して売らないという判断も当たり前にある話です。逆に売るかどうかまだ迷ってるという人こそ、しっかりとした査定をしてもらわないといけないでしょう。大事な資産をどうすればより活かすことができるのか。その答えを導き出す材料を得るために無料相談や査定をどんどん活用してほしいと思います。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 00:03|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年01月04日

売りたい価格と売れる価格

例えば、土地を売ろうとする場合、売りたい価格と売れる価格というのは別で考える必要があります。売主としては少しでも高く売りたいというのは当たり前の感情ですが、現実的な話をすると、多くの場合、売りたい価格>売れる価格、なのです。もちろん自分の土地をいくらで売ろうと思おうが誰にも文句を言われる筋合いもなく自由なのですが、その希望価格で買い手がいるかどうかは別の話です。たまに査定などで価格を提案すると、そんな安いはずはない、前にもっと高い価格で買いたいという話があったとかなかなか現実の相場を受け入れられない方もいらっしゃいます。近隣相場が30〜35万ならば30〜35万で売れれば大成功なのであって40万で売ろうと思うのは欲張りすぎで売却の好機を逃すのがオチです。買い手が相場以上でも売ってほしいというケースも絶対ないとは言いませんが、あったとしても特殊な話でしょう。要は需要と供給のバランスなのです。かつての土地神話も今は昔ですが、世代交代でますます土地の資産整理は進むはずです。本当に必要な土地とそうじゃない土地の目利き力が重要な時代で、それはこれから買う人以上に今所有している人にこそますます必要な力かもしれません。残した土地がすべて子どもや孫に喜ばれてるわけではないという複雑なお悩みも珍しくないのです。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 00:07|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2013年01月02日

アパート建築と土地の切売りは慎重に

奥さんの実家沼津に帰省の道中、新東名での富士山。多分これまでみた中で一番きれい。新年早々、気分がいいです〜。
画像2


ところで、前の事務所の近くで、大きな土地があって一部賃貸アパート建築、一部売却したところがあって、なんでこんな分筆しちゃったのか、どんな提案をするとこうなるのか、余計なお世話ですが気になっています。切売り自体はよくあるのでいいのですが、売る土地、残す土地、いかに両方に価値を残せるかがプロの腕の見せ所なのに、分筆プランがよくないので、地形や日当たりにも影響があって、将来売るにも貸すにも大きな懸念があるのです。まだ当面は、家賃保証も効いてますが(家賃保証自体、個人的には反対派ですが)、早ければ、数年後にも収支シュミレーションがくるってくる可能性が高いのではないかと勝手に想像してしまいます。アパートの建築と土地の売却というのは、ジャンルがちがうので業者なら誰でも資産活用のアドバイスができるわけではないのです。安易なアパート建築をはじめとする資産活用で後悔しているオーナーさんが山ほどいることをまず知ってほしいと思います。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します





kasugaihome at 00:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2012年12月23日

転勤が決まったら売るか貸すか

家族で転勤が決まった。念願かなえ購入したマイホームをどうするか。売るか貸すか迷っている。どちらが得か。よくこのようなご相談をいただきます。この相談に限らずですが、個別の事情によって答えも変わってきます。

マイホームの不動産物件としての評価、ローン返済や残額、賃貸売買それぞれの市況、そして何よりもオーナーの意向です。ただオーナー自身も判断材料をもてずに明確に意向を示すことはむずかしいでしょう。

まず、そのマイホームやその地域にどれだけの愛着があるのか。将来また戻ってくる可能性があるのかどうか。思入れのあるマイホームであれば財産として残せるなら残したいというのが人情かもしれません。

経済的な余裕がある方に関しては思い通りでOKなのですが、現実的にはどうでしょうか。

持ち続ける場合のコストです。ローン返済と固定資産税。貸した場合、家賃で相殺できるかどうか。賃貸リフォーム等の初期費用や借手が見つからない期間も想定します。経済的に余裕があって持ち続けるコスト負担が何ともない場合、貸さずに所有し続けるというのもいいでしょう。

売る場合、ローン残がある場合それ以上で売れるかどうか。ローン残が相場より高く、売りたくても売れないケースは珍しくありません。ローンがない人はゆっくり検討していただければいいでしょう。

個人的な結論をいうと、売っても貸してもどちらでもいいという場合に関して言えば、売ったほうがいいケースが多いと思います。地価が上がり続ける時代ならいざ知らず今はローン元金が減るより不動産の価値が下がるスピードの方が速い時代です。春日井の地価は割と安定して推移していますが、場所によっては下落もありますし、建物については経年で必ず減価していきます。売るかどうか迷うくらいの不動産であればより高く売るためのコツはより早く売ることです。売ってローンもない状態であれば、いつでもまた新しいマイホームを購入することができます。

賃貸の選択をするケースは、将来のために残したいとか、売りたくても売れない事情がある場合、限定的な理由になろうかと思っています。またほとんどの不動産において値上がりを期待して所有し続けるという選択は現実的ではありません。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 00:11|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2012年12月14日

土地が売れない理由

高蔵寺ニュータウンは安定してというと語弊がありますが、売り物件が出ています。街の規模が大きいのもありますが、やはり人口の増減による影響もあるのでしょう。結構、空地多いですし、売りに出てる土地も多いのですが、需要がないわけではないのです。だいぶ長いこと売りに出てる塩漬け状態の土地もありますが、早く売れていく土地もちゃんとあります。でもやはり売主さんの希望通りには簡単に売れてはいかない印象です。ニュータウンは比較的単価が安くていいのですが、もともと広い土地がおおいのです。例えば、25万の土地があったとしても100坪あるとか、よくあるのが土地と道路の高低差があって造成費用が相当かかるであろうというケースです。安くて広い土地が欲しい人はたくさんいますが、基本的に土地に2000万以上の予算をかけられる方はそんなに多くないと思います。買う方は、すべての売物件の中から一番良いであろう土地をよくよく吟味して購入していきます。買手の立場としては、物件がよく売りに出てくるエリアにおいて、妥協して購入するという決断は難しいでしょう。もし売りに出してる物件がなかなか売れない、反響もないということであれば、根本的に売却計画を見直してはいかがでしょう。その土地に商品力はありますか。とにかく売りに出してれば、いつかは売れるという時代ではないかもしれません。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 00:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2012年12月11日

土地が69年!?でなくなるという話

日本は私有財産制の国ですから、土地も個人で所有し、自分で使おうが、売ろうが、そのまま子孫に残そうが、所有者の自由にできる財産です。当たり前の話です。ですが土地の所有者(登記名義人)は毎年固定資産税を払っています。その土地を使っていようがいまいが、ただ所有しているだけで納めないといけない税金です。で、自己使用もしてない貸してもない遊んでる土地だって持ってるだけで税金という形でコストが毎年かかっています。こないだセミナーで聞いた話で面白かったのが、もしそのコストを払い続けていったら、いつかはその土地の時価を超えてしまう時がくるよね。ただ持ってるだけじゃもったいないよね。という話。極端な話ではありますが理屈はそうなります。ちなみに固定資産税というのは課税標準額に対して1.4%。都市計画税が0.3%。課税標準額というのは時価よりも相当に低く設定されてますが、一般的なマイホームなんかでも毎年10万や20万の納税されてるんじゃないでしょうか。かつての幻、土地神話じゃないですけど、地価が上昇していくのであれば持ってるだけでOKでしたが、地価が現状維持でも所有コストがかかって正味の価値が目減りしているという話なんですが、古き良き時代もうらやましい限りですが、これからを生きていく世代にとっては地価が上がらない時代だからこそ、土地を大切な資産として最大限に活かすことをよく考えていかないといけないと思います。


kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 00:01|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2012年10月06日

遠方の売主様

基本的に春日井と近郊エリアの土地建物の取引が中心の仕事なので遠方に出張にいくことはないのだが、例外的に売主様や買主様などが遠方に在住の場合はときどき出向いて商談させていただくことがある。今回ある土地取引で関東在住の売主様のお宅へ。地場の不動産屋にとって出張って嬉しいもので、朝一の新幹線で張り切って午前中は東京、午後からは水戸線で移動して茨城にて、土地売買の手続きをすすめさせていただいた。不動産売買においてはお客様のプライベートに込み入ってしまうケースもおおいのだが、今回の売主様にもたくさんのお話を聞かせていただいた。本当に人生いろいろ。不動産取引は毎日どこかで数多あるが、売買というのは手段であって、その目的は様々だ。今回私がお手伝いさせていただくこの売買も完了するまでもうしばらくかかるが、一つ大きな背負った荷物をおろしてホッとしていただけるのではないかと思う。売主様に帰りに焼き肉をご馳走になってまたたくさんのお話をした。経営者の先輩としてのアドバイスもいろいろ頂いた。思い出深い出張となった。感謝。こういう人との出会いが仕事の醍醐味でもある。


kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 19:41|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2012年08月02日

少しでも高く売るために

草木が生い茂って奥まで足を踏み入れられない売地、50坪ほどの住宅用地があった。そのままではその土地の良い面よりも見栄えが悪いという印象が強すぎるので草刈りを提案したのだが売主様は先にお金がかかることを嫌ってそのままズルズルと時間だけが無駄に過ぎていったことがあった。ちなみに草刈については2,3万円程度の話だったんだけど、これは一つの例ということで、何が言いたいのかというと、今の時代、土地(不動産)も商品として、買手に良い印象を持ってもらえるように工夫するのは当たり前のことだということ。安くても業者へ売るというのなら別ですが、一般個人の方に向けて販売しようと思うなら、自分の土地がその他大勢の売地よりも良いと思ってもらう必要があります。草が伸び放題で中にも入れない土地よりはきちんと整備されてゴミも落ちてない土地の方が良いですし、土地の購入を考えている人がその土地で家を建てて幸せな暮らしをイメージしてもらえるように売主として準備できることはしておくべきです。もちろん良い商品かどうかは価格や環境等も大きな要素なので、草刈りしたから絶対売れるということでもないのですが、今の時代の売主の姿勢として、少しでも商品のクオリティを上げるというところは意識する必要があるでしょう。不動産業者の提案や営業力によるところが大きい話ではありますが、昔のように簡単に土地が売れる時代ではないことは多くの地主様も気づいてきていることです。そんな時代の中で少しでもより高く売るという売主として当然のご要望にお応えしていきたいと思います。


kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 18:52|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2012年07月16日

理解はできるが納得できない

春日井市外にある某土地の査定依頼を受けた。一昔前は住宅団地として栄えたものの今は人も減り将来的にも厳しい場所と思われる。地主様としては別に住まいがあり子供たちもその土地で家を建てるつもりはないとのことで、値段が良ければ売りたい意向とのことだった。値段が良ければというのがくせもので、実際、今の相場としては坪当たり15〜20万円といったところだが、地主様としてはその価格は到底売りたくないという。じゃあいくらで売りたいのかというと、購入当時おそらく一番高い時期だと思うが40万近くで買っているとのことで購入価格の半値以下では納得いかんとのこと。今の相場を理解はしてるし、将来土地の値上がりが期待できないことも、薄々感じてはいるのだが、気持ちが収まらんと。程度の差はあれこういうケースは意外とあるし、我々としてももちろん最善を尽くして少しでも高く売るための努力は惜しまないのだが、今回はあまりにもギャップが大きすぎてお力になれる状況ではなかった。この方は実際、お金に困って売るわけでもないし、固定資産税もそれほどのものでもないので、売らずに持っててもどうってことはないのだが、実はこういう人こそ売っておくべき土地でした。今活用しているあるいは将来確実に利用するという土地はいいとして、遊んでる土地をただ持ってるだけではあまりにももったいないと言わざるを得ません。土地ならばなんでもかんでももってていい時代はとうの昔に終わってます。一等地は別ですよ。いつでも買手が見つかるような土地は別ですが、今ほど買手の目がシビアな時代はないのです。不動産は時価ですから相場が下がっているなら今と同じ価格で売るのも簡単ではないということ。長い目でみてもますます人気は偏ってくると判断しています。



kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します



kasugaihome at 13:21|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2011年07月29日

売主の心情

昨夜は春日井駅前のあん庵さんで今年JCを卒業予定の先輩を囲む会。12名ほど集まってやはりJC談義。なんだかんだ言ってもやはりみんなJC好きなんですね。ほぼ9割馬鹿話でしたけど楽しい贅沢な時間でした。今回の企画の続きとして次回は秋頃にやるらしい。。

さて、今進行中の案件で売主様が値交渉に応じるかどうかで迷っている。売主の希望価格からはやや幅のある値交渉なのでさっと決断できないところの話ではあるが、昨今の近隣の成約事例から見れば、その値交渉を受けてもまずまずの価格で売却成功と言えると思うが、売主の心情としては簡単にはいかないものである。この物件に関しては仮に今回の買手の話を断ったとしても、簡単ではないけども次の買手を見つけられると思うので、どちらに転んでも速やかに対応したいと思うが、一般的にも売手と買手の考える価格のギャップというのはやはり大きいものだなといつも思う。

一昔前と違い、買手はネットで相場はもちろんのこと、相当程度の不動産知識を得ることが容易にできるので、即決せず吟味に吟味を重ねて購入を決めるという方が増えている。売手も相場の傾向は知っているのだが、バブルで一番高い時の価格に未練があるような話をされる方も結構多いので、全く利益の相反する立場を取りまとめるというのも簡単ではないのある。お客様に置いていかれないように私も日々勉強、日々成長しないと。である。

kasugai2
弊社は不動産の売買が得意な不動産屋でございます。
あなたの不動産に関する悩みを解決します

不動産を探したい方はこちら。 ご希望の土地建物お探しします。
不動産を売りたい方はこちら。 「売却不動産」大至急探しています査定無料



kasugaihome at 13:40|PermalinkComments(0)TrackBack(0)