不動産売却

2017年12月14日

私はどうやってマイホームを高く売ったのかШ能回

今回、業者としてでなく一個人の売主の立場で、
同業社さんにおまかせしてマイホームを売却したわけですが、
私としては非常に満足いく結果だったと思っています。

結果論になるかもしれませんが、
売却に満足できた理由を自分なりに考えてみました。

まず、一つ目。売却できた価格に満足。

基本的に高く売れれば大体満足となることかと思いますが、
もし私の相場観が、現実の相場を無視し、もっと高く売れて当たり前の感覚であれば、
1,730万で売れても不満でしょうし、
値交渉の段階で破談にしていたかもしれません。

業者さんは査定という形で提案してくれますが、
高い数字ばかりに目が行くと、適正な相場観を見失ってしまいます。

私の場合は、
(業者なんだから当たり前といわれるかもしれませんが)、
適正な相場観をもとに販売価格を決められたことがよかったと思います。
(業者でも相場を読み間違えることもあります)

二つ目。

成約までの期間にも満足。
これも大事。売却代金を当てにしている場合は特に。

私の場合、販売開始してから3カ月半くらいで成約となりました。

もう1,2カ月くらい遅くても余裕がありましたが、
もし4月過ぎても売れなければ、焦っただろうし、
大幅な価格交渉にも応じざるを得ない状況になっていたかもしれません。

三つ目。

お任せしたC社の担当Oさんとの相性がよかった。
担当者、大事です。会社も大事だけど、担当者はもっと大事です。

たぶん、Oさんは私にかなり気を使ってやりにくかったと思いますが
誠実な人柄でまめに連絡をとりあえたのがよかったです。

営業スタイルは控えめな感じでしたので、
もう少しアクティブでもいいかなとも思いましたが、
反響があればしっかり交渉をまとめてくれるだろうという安心感がありました。

四つ目。

いい買い手さんとの縁があった。

不動産取引は縁のもの。とよく言われます。
抽象的な話ではありますが、やはりすべては縁。そう思います。
なんとなく相性がいいなと思った担当Oさんとの縁から始まり、
Oさんがいい買い手さんとの縁をつなげてくれたと思います。

私が気を付けたのは、Oさんがやりやすいように、
余計な口出しはせず、連絡も案内も即時対応。
案内時もお部屋はなるべくきれいに。
要望あれば何でも言ってね、できることはするからと。

私の思いと裏腹にやりにくかったかもしれませんけどね。

例えば、
いい人はいい人と、
誠実な人は誠実な人と、
実力のある人は実力のある人と、
つながりやすいと思います。

つまり、誰に頼むかでほぼ結果は見えるはず。
と、いうことです。

私の場合、
Oさんに頼んだ時点で成功に近づいていたと。
そう思っています。


一応、これで私の住み替え話、売却編はおわり。

あと、購入編、仮住まい編、建築編。
すべて昨年から今年にかけて並行で経験しました。

私自身がお客さんの立場で体験して、
業者の立場では及ばなかったいろいろな思いがあります。

またぼちぼちアップしていきたいと思います。

それでは。



kasugaihome at 17:32|PermalinkComments(0)

2017年12月11日

私はどうやってマイホームを高く売ったのか

10月に売り出してそうそうに1件目の反響から具体的な商談となったものの、価格交渉の幅が大きくこの商談は破談とさせていただいたわけですが、その後11月12月は結局反響も少なく商談に至ることなく過ぎさってしまいました。

結局、最初の3カ月の媒介期間では成約できませんでしたが、まだ特に焦りもありません。

勝負は年明けから3月までと思っていましたので、媒介契約の更新とともに、価格も1850万から1780万に値下げして仕切り直すことにしました。

年明け早々に担当Oさんより若いご夫婦と小さな子供さんの3人家族の方より反響があり内覧したいと連絡が入ります。

新年のお参りの効果か、幸先がいいなと、なんとなく期待をしてしまいます。

数日後の内覧は妻が対応しましたが感じの良い若夫婦で時間をかけて真剣に見ていかれたよと、また担当Oさんからも前向きに検討するので少し時間をくださいと報告がありました。

で、内覧から1週間後、1,680万で買いたいと、買付証明書が届きました。

販売価格を1,850万から1,780万へ下げてすぐ、100万の値交渉です。

さて、どうしよう?と考えるまでもなく、1,680万なら売りだなと私の心の中では即決でしたが、もう少し欲を出してみたくなり、担当Oさんには、間をとって1,730万で買ってもらえないか買い手さんに打診してほしい旨、お願いしました。

ただし、買い手さんが厳しめでそれなら買うのやめときます。と言われるようであれば、1,680万で売りますと。でもできれば、もうひと踏ん張り交渉をがんばってもらって、10万でも20万でも買い上がってもらえるなら売主としては気持ちよく売却できますと。Oさんにすべて委ねました。

結果、買い手さんも非常に物件を気に入っていただけたこともあり、1,730万で合意しました。Oさんが上手く交渉をまとめてくれました。

●10月 価格 1,850万 販売スタート
●10月 買付 1,500万 お断り
●11月 商談なし
●12月 商談なし
●1月  値下 1,780万 仕切り直し
●1月  買付 1,680万 交渉
     成約 ★1,730万    

上出来じゃないでしょうか。

かなりアバウトではありますが、一括査定時の4社の査定はこんな感じ↓
(大手A社) 1,380万〜1,940万くらい
(大手B社) 1,550万〜1,850万くらい
(大手C社) 1,650万〜1,850万くらい
(中小D社) 1,550万〜1,750万くらい

ちなみに
(私の査定) 1,500万〜1,700万くらい

可能性で言えば、もっと高く売れたかもしれませんが、その逆もしかり。
成功の定義は人それぞれではありますが、成約価格が私自身の査定を超えているわけですから、大成功の売却と言えるでしょう。

続きはまた。それでは。




kasugaihome at 20:22|PermalinkComments(0)

2017年12月07日

私はどうやってマイホームを高く売ったのか

販売活動をC社におまかせして1週間くらいして、担当Oさんから案内したいお客様がいると連絡が入ります。

さっそく先方の希望日とこちらの都合を調整してもらいました。

この内覧は私ではなく妻が対応しまして、その夜に担当のOさんから、お客様が結構気に入って検討したいが、リフォームも必要なので1週間くらい返事を待ってほしいとのこと。

で、1週間後、1500万なら購入したいと返事がありました。買い手もダメ元のチャレンジのようです。

販売価格は1850万ですから、350万まけてと。結構な指値です。

具体的な商談がきたことをうれしく思いつつも、長く売れ残ってる物件ならともかく、売り出して1週間だよと。もう少しいい価格で買ってくれる人いるでしょうと。いうのが、私の率直な感想。

ああ私のお客様も売主の立場でこういう気持ちになってたんだ。というのが、いろいろ実感できました。

結論としてこの申し入れはあっさりとお断りするわけですが、私としては、まだ半年もあるし焦りもなかったので、もう少し高く売れるだろうという期待がありました。

ちなみに、このとき、例えば1600万〜1700万くらいで価格交渉が入ってきたとしたら、私も商談に乗り気になっていたかもしれません。

とは言え、私自身の査定でも1500〜1700万ですから、この買い手さんの1500万なら買いという読みもするどかったと思います。

で、それから、3週間くらいしてもう1件案内がはいりますが、商談には至らず、その後は動きがありません。

最終的には売れる自信はあったものの、売主の思い通りの価格で売るというのはやはりなかなか厳しいと思いました。買い手も後悔のない物件購入をするために必死です。

私も欲を言えば年内に買い手が決まって年を越したいと思ってましたが、それはあきらめて1、2月勝負に切り替えることにし、1月早々の媒介契約更新にあたり、1850万から1780万へ価格を下げることにしました。

ここまで、C社、担当Oさんにはよくやっていただいて特に気になる不満もありませんでしたので、引き続き専任でお願いすることとなります。

続きはまた。それでは。



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2017年12月04日

私はどうやってマイホームを高く売ったのか

マイホームの売却にあたり、業者(C社)も決めて、価格(1850万)も決めました。

このとき10月ですが、実は新居の建築スケジュールがまだ未確定(建築会社はほぼ決定してましたがまだ請負契約前)で、引き渡しできる時期の目途(漠然と6月くらいかなという感じ)が立ってなかったので、売り出すには早いかなとも思いましたが、最悪、仮住まいも覚悟して(結果、仮住まいもすることとなりました。)、とりあえず売りに出してみようということでC社の販売活動がスタートすることとなります。

ちなみに、一般的な不動産業者の販売活動というのは、まずはインターネット広告。これは自社のホームページだったり、アットホームとかヤフー不動産とかいうポータルサイトとかに物件情報をのせます。あとは、新聞折り込み広告だったり、情報誌への掲載だったり、お店への来店客への店頭紹介、現地看板、既存客への紹介、他業者への紹介等々、とにかくこの物件を探しているだろう人たちへいかにして物件情報を届けられるか、が勝負となります。

で、媒介契約期間というのは3カ月ですので、その期間で売れるように不動産業者は頑張ります。もしその期間で売れなければ、売主としては、再度媒介契約を更新するか、他の業者で契約し直すか、売るのをやめるかという選択をすることとなります。

もちろん条件の良い物件は売り出してすぐ買い手が見つかることも多いですし、半年、1年、それ以上かかる物件もありますが、よほど難があってタダでもいらないというようなもの以外は、「価格が適正であれば」、3〜6か月以内には大体買い手は見つかるものだと思います。

なので、私も早めに売り出したのは、ちょっと高めで売り出してみて様子を見たかったからなんです。正直私が業者の立場なら1780万くらいのスタートかなというイメージでしたが、思いのほか各業者さんの甘い査定につられて欲を出してしまいました。所詮、業者(私の事)もそんなもんです。

上手くいけば年内に、遅くても3月までに売れればいいなという計算でしたので、販売活動をスタートしても反響がないようでしたら、当然価格を下げることも考えていました。

で、C社の販売活動がスタートして早々に内覧したいお客様がいるとOさんから連絡が入ります。

続きはまた。それでは。


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2017年12月02日

私はどうやってマイホームを高く売ったのか

マイホームの査定を経て、どこの業者に販売をお願いしようか考えた結果、C社に専任で依頼することにしました。

正確には、C社にというよりは担当のOさんにまかせるつもりでお願いしたわけなんです。

なぜか?

それは、その4社の中で一番高く売ってくれそうとかいうよりも、Oさんの人柄が良い印象でなんとなく相性がいいと思ったからです。

もちろん、少しでも高く売りたい気持ちはあるわけですが、価格についてはどこに頼んだとしても落としどころには自信があったので、Oさんの人柄なら良いお客さんの縁をつなげてくれると思いました。

一般媒介でもう1,2社にも依頼するという選択肢も当然ありましたが、今回はもうOさんに全部まかせますと。手数料もまけろなんて言わず全額払いますよと。業者だからと面倒なこともいいません。好きにやってください。いうことで、専任でお願いしました。

よく、専任で1社に依頼するのと一般で複数社に依頼するのとどちらが良いかという質問がありますが、二者択一の答えはなくて、まともな会社に頼むならどちらでも良いと思います。

ついでに言えば、大手だから良いとか、地元業者だから良いとか、そういう単純なものでもありません。

経験が豊富で、アドバイスが的確で、融通が利いて、顔が利いて、人柄が良くて、お客さんの利益優先で動ける業者(担当者)というのがいいですね。あまりいないかもしれませんが。

実際、依頼をしてからわかることも多いので、もし途中で業者への信頼がなくなってしまったのであれば、媒介契約を打ち切るか、更新をせずに、別の業者へ依頼しなおせばいいと思います。

ということで、私の場合、C社に専任で依頼をしまして、価格は1850万ということで販売開始となりました。続きはまた。それでは。


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2017年11月24日

私はどうやってマイホームを高く売ったのか

マイホームを売ろうと思って動き出したのが、去年の8月頃、ちょうど気に入った土地が見つかって買付けを入れたあとのタイミングでした。

いくらで売れるかな。査定してもらおう。と。

これは普通のお客様も同じですね。少しでも高く売りたいって、私も強く、思いました。

自分でも相場は把握してましたし、どこに頼んでもそれなりに売れるだろうという自信もありましたが、今回は自分もお客さんの立場で他の業者の力を借りてまかせるつもりでしたので、どこに査定をお願いしようかなと考えたわけです。

ただ、春日井のまともな業者さんだと大体顔も知ってるし、いろいろと変な噂をたてられても嫌だなと思ったので、嫁の名前で一括査定サイトを使うことにしました。

この一括査定サイトというのは必要事項を入力するだけで6社に一気に査定の依頼をインターネットで完結できるので、車買取や引越しや保険など他業種でも一般的に使われてますよね。ただ、不動産仲介の査定の場合は、この金額で買い取ります。ではなく、これくらいの金額で売れるかもしれませんよー。という程度の話なので、あえて高い査定金額を出してお客様の気を引くようなことも普通にあるので注意が必要です。

高い金額で査定した業者に販売を依頼しても、その査定価格に責任とってくれるわけではないんですよ。

とは言うものの、いくらの査定金額が出るか楽しみでしたし、他社さんがどういうアプローチで営業してくるのか知りたかったのもあったし、そのやり取りで会社のスタンスなり担当者の人柄を知りたいというのもあって4社に査定依頼を出しました。

で、その日のうちに全社メールで査定結果のお返事がありました。
(大手A社) 1,380万〜1,940万くらい
(大手B社) 1,550万〜1,850万くらい
(大手C社) 1,650万〜1,850万くらい
(中小D社) 1,550万〜1,750万くらい

かなりアバウトでしょう。確かにメールの情報だけで部屋も見てないですし、物件状況や売主の意向もわからない段階で出す机上査定なので、アバウトにならざるを得ないのです。ですが、大手A社の査定は、査定の意味を成してるのかなと、10秒くらい考え込んでしまいました。

ちなみに、私自身の査定はD社に近い感じでした。最低1,500万で、うまくいけば1,700万くらいかなと。

4社の査定メールを見て、自分の相場観にも安心しました。業者の査定金額は参考として、売値自体は売主が決めるわけでもあるので、正直会社はどこでもいいとは思っていましたが、あとは売却の時期をどうするか?引き渡しは来年の5月か6月くらいが希望で、できれば引き渡しぎりぎりまであまり周りに知られたくないという思いもあったので、その辺の意向を上手に組んでくれる営業担当者がいいなと思いました。

で、結局のところ、大手C社に専任で売却依頼することとしたわけです。なぜか?続きはまた。それでは。


    

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2017年11月23日

私はどうやってマイホームを高く売ったのか

実は今年、マイホームを売却したんです。不動産業界に入って21年、たくさんのお客様の不動産の売買をしてきましたが、自分の家を売る、というのは初めての経験です。

14年前に築5年の中古で購入したマンションです。春日井駅にも近いので交通の便もよく、住民の人もいい人ばかりで非常に快適な生活だったのですが、家族が増えて手狭になったことが売却の理由です。

ちなみに、土地を買って、家を建てました。また新居に引っ越すまでの間、賃貸アパートで仮住まいもしました。買換えのフルコースを経験しました。これまでたくさんのお客様にプロとしてお手伝いしてきたと自負していましたが、自分自身がお客さんの立場となると悩むことや大変なことが正直多かったです。プロとして未熟だなと感じざるをえませんでした。

でも結果として、非常に満足できる買換えができました。今回、マンション売却、土地購入にしても、私は業者の立場では動かず、他社におまかせしましたし、建築会社選びも展示場めぐりや資料請求などすべて0から勉強するつもりで探してみました。

良かったこと、悪かったこといろいろありましたが、今回の買換えのフルコースを自分が経験して、今まで以上に不動産仲介の仕事の役割の重要性に気づきました。街の不動産屋がお客様家族のより幸せな生活のためお手伝いができることを確信しました。

どうやって私が買換えをすすめていったのか?マンションを売った話、土地を買った話、家を建築した話、仮住まいした話、などいくつかの項目に分けて、少しずつですが、これからお伝えしていこうと思います。では、また。



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