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こんにちは！不動産コンサルタントの河崎です。
先日個別相談させていただいたお客様が大阪の区分を検討されているということで色々お話しさせていただきました。
まず大阪の区分というだけで、あぁ～、どんなキツイ案件なのかなぁ～ということが頭に浮かびました。
私も大阪で仕入れしておりますがこれは買ってもらってもよいなぁ～と思う物件は、まっっっったくと言っていいほど出てきません。ほんとたまーにこれであればまだ良いかなぁ～と言う物件が出るくらいです。
理由としては
①そもそも高い、賃料の取れ高が低い（利回りが低い）
②運営中のキャッシュアウトが多い
③顧客ニーズに弾力性がない
上記が主な理由です。
①そもそも高い
首都圏と比べ価格そのものは低かったりしますが、利回りが取れないため、割高感のある物件が多いです。新築ワンルームデベロッパーが幅を利かせておりますので、新築、築浅の案件が非常に潤沢にある市場です。一時のインバウンドの影響や万博誘致の期待感から上がりっぱなしだった価格相場も高止まりしている状況です。
②運営中のキャッシュアウトが多い
これは広告料の部分ですね。エリアにもよると思いますが、新築でも広告料が1か月以上出ているような案件も散見され、運営期中に出ていく可能性があるコストが高いです。ちなみに大阪は全国的に見ても広告料が高いエリアだと思います。これの理由としては大阪は昔、敷引き制度といって保証金解約引きや敷金敷引きといった、全国では一般的である敷金礼金制度を採用しておりませんでした。
私が賃貸仲介でのキャリアをスタートさせたときは、敷金礼金合計額にあたる保証金に関しては家賃の6か月程度が相場だった記憶です。
そこから解約引きとして5か月分とか4か月分を引いて退去時に返すといったスキームでした。
ですので昔のオーナー様は入居者が入れ替わった方が儲かっていたのです。
この保証金が高い理由の一つが仲介業者の広告料請求額が高いことが言えます。
業者への掃き出しが多いから初期費用を高くとるような風習がありましたが、昨今では大阪でも敷金礼金制度となり、諸費用が敷金０円礼金1か月などの条件が一般的になってきました。
初期費用は下がったのですが業者への支払いである広告料の額に関しては下がっておらず、払わないと客付けしませんよ的な無言のプレッシャーによって広告料支払いが高い水準で維持されているのもあると思います。
③顧客ニーズに弾力性がない
ノリの良いと思われがちな関西の方も人種の多様性は認められても物件の多様性は若干閉鎖的なところがあると思います。ここ近年つくられている新築案件に関しては全くもって差別化されていない至ってシンプルな使いやすい間取りばかりです。
ちょっと変わった物件（変わったデザイナー案件）や間取りや設備の企画が厳しめの案件については客付けは苦労しているケースがほとんどではないでしょうか？
また、お風呂トイレが一緒の案件についても、ひと昔前だとお風呂トイレが別の物件との賃料差が大きかったため、賃料を高く出すくらいなら安い方がよいというご意見からユニットバスの案件にも光が当たっておりましたが、今や賃料差も大きくなくなってきている、ないしお風呂トイレの案件でも十分賃料が払える案件が多くあるということもあり、わざわざユニットバスを選ばなくても物件があると言う感じですね。
首都圏に至ってはエリアによってはシャワーブース案件もある中、関西ではなかなか通用しないのではないでしょうか。ですので一般的な間取りで使いやすい案件を安く提供しないと決まりにくい感じです。
こんな感じで仕入れてもなかなかキツイですよね～と言う案件が多いです。
そんな中、この度のお客様は大阪でも中心に近い案件を進められておりました、立地的には悪くないところです。
しかししかし価格が高すぎる、某大手新築ワンルームデベロッパーの中古案件ですが、ほぼ新築時の価格じゃないでしょうかというほどの高額な価格でご紹介されておりました。
もちろん計算したらキャッシュフローもマイナス。買う価値もなければ意味もないような案件でした。
購入を検討するにあたり競売物件で仕入れたから安く仕入れれておりますと言われてそうですが、業者はそうかもしれませんが、買う方は高く買わされるわけです。また、競売と言うとめちゃくちゃ安いイメージを持たれる方がいらっしゃいますが、市場よりちょっと安いくらいですよ。そりゃ割安な案件もありますが、需要のある案件についてはそこまでと言うのが現状だと思います。
その差益をブッコ抜く為にも高く売りつけないといけなかったんでしょうね。
その案件を本格的に検討して理由のひとつとして、書籍を出版されている方で著名な方だから信じておりましたとの事でした。
本を出版している事自体とやかく言うことはありませんが、変な権威性を読み手側が勝手に持ち、著者の事を必要以上に信じてしまう事があります。
本を出版しているからといって偉いわけでも絶対儲かる案件をご紹介してくれるわけでもまったくありません。
不動産投資に興味を持ち始めた初期の方がよく引っかかってしまうのだと思いますが、本当に残念な事だと思います。
皆さんもそんな事に騙されないようにしてくださいね。
出版なんて小規模でいいなら100万円くらいで出せちゃいますから。
今後気になる方がいらっしゃれば聞いてください、業界におりますので多少なりとも一般の方より
キナ臭い噂やその人がどんな方からわかるでしょうから。
紹介をする人も見てもらってから投資の判断はつけていただきたいものです。
ご相談者様は検討段階でまだ契約はしていなかったそうで、本当によかったです。
個別相談の内容でもこちらの意見をしっかり伝えた上で、購入を踏みとどまれた事に感謝いただきました。
有意義な仕事ができました。
私も本当は大阪でもっと売り買いしたいと思っておりますので、
案件仕入れを引き続き頑張ります。
関西で物件が欲しいという方は、是非是非お声がけください。
先日個別相談させていただいたお客様が大阪の区分を検討されているということで色々お話しさせていただきました。
まず大阪の区分というだけで、あぁ～、どんなキツイ案件なのかなぁ～ということが頭に浮かびました。
私も大阪で仕入れしておりますがこれは買ってもらってもよいなぁ～と思う物件は、まっっっったくと言っていいほど出てきません。ほんとたまーにこれであればまだ良いかなぁ～と言う物件が出るくらいです。
理由としては
①そもそも高い、賃料の取れ高が低い（利回りが低い）
②運営中のキャッシュアウトが多い
③顧客ニーズに弾力性がない
上記が主な理由です。
①そもそも高い
首都圏と比べ価格そのものは低かったりしますが、利回りが取れないため、割高感のある物件が多いです。新築ワンルームデベロッパーが幅を利かせておりますので、新築、築浅の案件が非常に潤沢にある市場です。一時のインバウンドの影響や万博誘致の期待感から上がりっぱなしだった価格相場も高止まりしている状況です。
②運営中のキャッシュアウトが多い
これは広告料の部分ですね。エリアにもよると思いますが、新築でも広告料が1か月以上出ているような案件も散見され、運営期中に出ていく可能性があるコストが高いです。ちなみに大阪は全国的に見ても広告料が高いエリアだと思います。これの理由としては大阪は昔、敷引き制度といって保証金解約引きや敷金敷引きといった、全国では一般的である敷金礼金制度を採用しておりませんでした。
私が賃貸仲介でのキャリアをスタートさせたときは、敷金礼金合計額にあたる保証金に関しては家賃の6か月程度が相場だった記憶です。
そこから解約引きとして5か月分とか4か月分を引いて退去時に返すといったスキームでした。
ですので昔のオーナー様は入居者が入れ替わった方が儲かっていたのです。
この保証金が高い理由の一つが仲介業者の広告料請求額が高いことが言えます。
業者への掃き出しが多いから初期費用を高くとるような風習がありましたが、昨今では大阪でも敷金礼金制度となり、諸費用が敷金０円礼金1か月などの条件が一般的になってきました。
初期費用は下がったのですが業者への支払いである広告料の額に関しては下がっておらず、払わないと客付けしませんよ的な無言のプレッシャーによって広告料支払いが高い水準で維持されているのもあると思います。
③顧客ニーズに弾力性がない
ノリの良いと思われがちな関西の方も人種の多様性は認められても物件の多様性は若干閉鎖的なところがあると思います。ここ近年つくられている新築案件に関しては全くもって差別化されていない至ってシンプルな使いやすい間取りばかりです。
ちょっと変わった物件（変わったデザイナー案件）や間取りや設備の企画が厳しめの案件については客付けは苦労しているケースがほとんどではないでしょうか？
また、お風呂トイレが一緒の案件についても、ひと昔前だとお風呂トイレが別の物件との賃料差が大きかったため、賃料を高く出すくらいなら安い方がよいというご意見からユニットバスの案件にも光が当たっておりましたが、今や賃料差も大きくなくなってきている、ないしお風呂トイレの案件でも十分賃料が払える案件が多くあるということもあり、わざわざユニットバスを選ばなくても物件があると言う感じですね。
首都圏に至ってはエリアによってはシャワーブース案件もある中、関西ではなかなか通用しないのではないでしょうか。ですので一般的な間取りで使いやすい案件を安く提供しないと決まりにくい感じです。
こんな感じで仕入れてもなかなかキツイですよね～と言う案件が多いです。
そんな中、この度のお客様は大阪でも中心に近い案件を進められておりました、立地的には悪くないところです。
しかししかし価格が高すぎる、某大手新築ワンルームデベロッパーの中古案件ですが、ほぼ新築時の価格じゃないでしょうかというほどの高額な価格でご紹介されておりました。
もちろん計算したらキャッシュフローもマイナス。買う価値もなければ意味もないような案件でした。
購入を検討するにあたり競売物件で仕入れたから安く仕入れれておりますと言われてそうですが、業者はそうかもしれませんが、買う方は高く買わされるわけです。また、競売と言うとめちゃくちゃ安いイメージを持たれる方がいらっしゃいますが、市場よりちょっと安いくらいですよ。そりゃ割安な案件もありますが、需要のある案件についてはそこまでと言うのが現状だと思います。
その差益をブッコ抜く為にも高く売りつけないといけなかったんでしょうね。
その案件を本格的に検討して理由のひとつとして、書籍を出版されている方で著名な方だから信じておりましたとの事でした。
本を出版している事自体とやかく言うことはありませんが、変な権威性を読み手側が勝手に持ち、著者の事を必要以上に信じてしまう事があります。
本を出版しているからといって偉いわけでも絶対儲かる案件をご紹介してくれるわけでもまったくありません。
不動産投資に興味を持ち始めた初期の方がよく引っかかってしまうのだと思いますが、本当に残念な事だと思います。
皆さんもそんな事に騙されないようにしてくださいね。
出版なんて小規模でいいなら100万円くらいで出せちゃいますから。
今後気になる方がいらっしゃれば聞いてください、業界におりますので多少なりとも一般の方より
キナ臭い噂やその人がどんな方からわかるでしょうから。
紹介をする人も見てもらってから投資の判断はつけていただきたいものです。
ご相談者様は検討段階でまだ契約はしていなかったそうで、本当によかったです。
個別相談の内容でもこちらの意見をしっかり伝えた上で、購入を踏みとどまれた事に感謝いただきました。
有意義な仕事ができました。
私も本当は大阪でもっと売り買いしたいと思っておりますので、
案件仕入れを引き続き頑張ります。
関西で物件が欲しいという方は、是非是非お声がけください。
