2020年01月15日

不動産投資。業者が職場まで説明に来た。興味がないと断ったが、業者は頑なに老後の資産運用で大変メリットがあるとしつこく説明。都心駅近ワンルールマンション2,000万円35年ローン。

1405【ダニエルさんからのお便り】
●NYダウの見通し
●損切り(ロスカット)の判断基準・考え方。
●不動産投資は本当に業者がいうようにメリットしかないのでしょうか?

******************************
為替王様

突然のメールで申し訳ありません。
私は、以前もご質問をされていただいた、ダニエルと申します。
いつも為替王様のブログを拝見させていただき、
為替王様の投資方法を参考に現在、分散投資を行っております。
いくつかご質問させていただきたくメールをいたしました。

一つ目としましては、11月ごろにGMOクリックのCFDでダウの空売りを仕掛けてしまい、
先日まで29,000台の高値まで更新となり、只今、含み損を抱えてしまっております。
だいたい売値で平均27,000ぐらいのポジションを持っている感じです。
為替王様は、ブログでは2020年は景気後退により相場が崩れるとのご見解ではあるかと
思われますが、相場が崩れた場合、どの程度まで崩れるとのお考えなのでしょうか?
今年は大統領選挙もあり30,000まで上がっていくのではなどと噂されており、
現在のポジションをどのようにしようか悩んでいます。証拠金は今の高値の状態でも
耐えられる状況ではありますが、相場が崩れたとしても今の売りポジションまで
落ちないのではと思っており、損切のタイミングをうかがっている感じです。

二つ目としましては、ポジションを入れた際の損切についてです。上記との繋がりにもなります
が、一度つかまってしまうと証拠金が耐えられる状況の間は、塩漬けの状態になってしまいます。
私は投資の素人なので、損切の値幅の設定について参考にしたいと思っているのですが、例えば
ポジションを入れて±1,000動いたら損切も考えないといけない相場環境になっているとか、
ある程度の証拠金がある中で、損切をしようと考えた場合、その判断なんかを教えていただき
たいと思います。

三つ目としまして不動産投資についてです。先日業者の方が職場まで説明に来ました。
私としては、特に興味がありませんでしたでお断りをしたのですが、話を聞いてしまったため、
業者は頑なに老後の資産運用で大変メリットがあるのでやらないかとしつこく説明されました。
業者が言うには、都心の駅近くのワンルールマンションを2,000万円で35年ローンを組んで
購入し、家賃収入をローンの返済に充て、その他の支出(修繕引当金や固定資産税)分
約1万5千円程度を定年まで支払い続ければ、定年後、残額ローンを退職金で清算し
そのまま家賃収入を老後の副収入として充てる仕組みや都心の駅近マンションを理由に
資産価値が上がったマンションを売却し、売却益を狙う方法などを説明されました。

つきましては、質問させてください。
上記のような不動産投資は本当に業者がいうようにメリットしかないのでしょうか?
駅近の優良物件なので空室は考えられないし、もし自分の身に何かあった場合には
ローンが全額保証されるとの話もしていました。生命保険と一緒の感じですとの話でした。

もともと不動産投資にはまったく興味はなく投資するつもりはないのですが、
気になり為替王様に相談をさせていただきました。
長文になってしまい大変申し訳ありません。ご教授のほどよろしくお願いします。
質問内容がわかりにくい場合には、返答は結構ですので、
一度内容のほどご確認いただけますようよろしくお願いします。
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ダニエルさん、お便りありがとうございます。

◆NYダウ見通し

NYダウ株価がじわじわ上昇しており、ダニエルさんら読者の皆様には大変心苦しく思います。

経済ファンダメンタルズ分析においては、最近の指標も(特別悪くもありませんが)、
先日の雇用統計やらISM景況感指数やら、かつての良好な内容と比べると鈍化しています。

テクニカル分析においては、12月初旬に一斉に下落シグナルが点灯して、それが
結果的にはダマシでした。あのダマシの反動による株高エネルギーは29,065ドル。
また、昨年夏に底打ちしてからの5波動目が同程度の値幅だとしますと、2万9千ドル前半が
目安になります。ですから、もうそろそろとの見方もできると思います。

また、長期的な調整メドについてですが、昨年秋頃から主要指標が目立って鈍化していて、
実体経済と乖離していると考えるならば、少なくともその乖離前、
すなわち2万5千〜2万6千ドルあたりが第一の大きな調整メドとして考えられると思います。






◆損切り(ロスカット)の考え方

日経225の売り仕掛けは、年末年始に何度か急落して、利益確定する機会もたっぷり
ありましたから、現状、含み損を抱えながらも、利益も積み上がっているため、
精神的にも比較的落ち着いた状態で、戦略を継続することができると思います。
いずれ、獲得利益が含み損を上回ってくると思います。

一方、NYダウは、11月終値28,051ドルからまだ1千ドルほどしか上昇していませんが、
しかし、日経225のように大きな調整がなく、じわじわ上がってきているので、
ダニエルさんのおっしゃる通り、資金的には大丈夫でも、精神的にきつく感じられると思います。

損切りする場合、私の判断基準は、
「損失をどれくらいで取り戻せるか?」


●たとえば今月、損切りしたとして、その損失額を、翌月に取り戻すことができるだろうと
思える程度ならば、その損切りは完全にコントロールされたものだと考えられます。

●もし2〜3カ月くらいかければ取り戻せる程度ならば、ちょっと負けすぎたかなと思いますが、
許容範囲です。一応、なぜ損切りが遅れたのか、あるいは、そもそもポジション量が大きかったか
分析して、その後の戦いに生かします。

●もし、損切りした分を取り戻すのに半年や1年もかかるくらいならば問題が大きいです。
もし取り戻すのに1年以上かかる損失を出したならば、それはもう、裁量トレードとしての
ポジショニングがなっていません。私は恥ずかしながら、一度ではなく、何度かそうした
大損をやらかしたことがありますが、猛省して、戦い方を根本的に変える必要があります。


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◆不動産投資について

都心の駅近くのワンルームマンションで2千万円相当だと、築30年を超える物件がほとんどで
かなり老朽化しています。リノベーションして高く売りつける手法が流行していますが、購入後、
ローン以外に確実に発生するコスト(管理費・修繕費・固定資産税等)だけで月1万5千円
=年間18万円という話も最低ラインで、もっとかかるケースも多いです。

また購入時の仲介手数料などで、2千万円のマンションなら
(マンション購入代金とは別に)、軽く100万円以上は上乗せされます。

さらに、ローンの利払い費用もきついです。投資用不動産のローン金利は高いです。
仮に3%だとして、初年度2千万円×3%=年間60万円も利払い負担が発生します。
利払いだけでいくらの負担になるか計算してみてください。低金利でも合計数百万円もの負担になります。
仮にマンションが値上がりしても取り戻せないでしょう。(事件で有名になったスルガ銀行など、
ローン審査がおりやすいところはもっと高金利だったと思います)。
(万が一のローン全額保証とは、一般の住宅ローンにも団体信用生命保険がついていますが
当然、その保険料は自分持ち。ガッツリとられます。)

将来もあまり明るい見通しはありません。いま築35年くらいの物件を購入すれば、ローンを
払い終えた後、築70年になっています。日本全体が人口減少しており、東京都だけは例外で
人口流入していますが、東京都の予測でも2020年代半ばをピークに減り始めます。
これからも新築マンションは増え続けます。

(負担したコスト以上に)資産価値が上がっている可能性はほぼゼロだと思います。
あるとすれば、日本が著しくインフレになって、すべての物価が何倍にも高騰していれば、マンション価格も
上がるでしょうが、そうなったときは、株や外貨の方が不動産よりも、はるかに値上がりして
儲かっています。(※為替は理論上、日本がデフレ=円高、日本がインフレ=円安になりやすいです)。

yuan【中国在住のNさんからのお便り】
中国はGDPの為の建物が多すぎ、空き物件がとんでもなく多い状態。
香港も建物価格が上がり過ぎで、いつ下落が始まってもおかしくない状況




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