とほほ管理員の「マンション つらいよ日記」

モンスター住民相手に毎日悪戦苦闘する、マンション管理人の日記です。

<ご挨拶> 初めて、このブログを訪問なさった皆様へ、お断り

このブログは、「自称 売れない小説家」の中年オヤジが、「自分が、もし、マンションの管理人だったら、こういうことが起きて、こんなふうな愚痴をこぼすだろうなあ」と想像したことを書き記している、「空想ブログ」です。
ですから。ブログ内に書かれることは、報道記事などの社会的事実の引用以外は、ほとんどが、「フィクション」です。

その点をご承知のうえ、お読みください。

なお、このブログは、本家であるHP「管理人は超つらいよ」の付属ブログという位置づけになっており、日々、脈絡のないことを書きなぐっています。

マンション管理に関することをきちんと調べたい方は、本家HPをごらんになってください。なお、ジャンル別インデックスもありますので、ご利用ください。

なお、「マンション管理人ブログ」の体裁をとっていますが、本人は、マンション居住が長く、複数のマンションで、理事長を計4期務めた経験もあります。そこでもいろいろな経験をしているため、「理事長視点」で書かれたコンテンツもあり、ただの管理人ブログとはちょっと違い、管理組合役員が読んでも参考になるように書いています。ですから、管理会社側の悪口も書きます。

以上、ご理解のほど、よろしくお願いします。

注1:筆者は、マンション管理士さんのように「法律に関する難関問題をパスして合格した」人間ではなく、特に、昔書いた記事については、法律や条例に関して、正確ではないことを書いていることもあります。文章を鵜呑みにはせず、読者の皆さんはご自分で検証したうえで、「そうなのか」と思うようにすることをお勧めします。
また、個人情報保護・業務上情報保護の関係で、わざとウソを書くこともあります。そのあたりの斟酌をお願いします。


注2:このブログで書かれていることは、くだらないことかもしれませんが、それでも、私トホホ管理人の著作であり、著作権が存在します。
勝手に文章を引用することはお断りします。一言、連絡してください。
それから、「まとめサイト」のような、ただ、全部を丸ごと自動的にコピーして転載するような悪質なものは、お断りです。

注3:現実のマンション管理の現場では、「こんなに働く」「こんなに有能」「委託契約外のことまでやってしまう」管理人はいません。当記事を根拠に、「こういうことまでする管理人がいるぞ。だから、うちでもやれ!」とか言うのはやめてください。

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貧乏管理人が泣いて喜びます。よろしくお頼み申します。



え? 男性だったの???

さっきのニュースで、船越英一郎さんが元妻の松居一代を訴えた、なんてことを言ってました。

今回は、非常にややこしい話です。読む人はその覚悟でお読み下さい。

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テレビドラマの相棒が好きです。
そして、相棒の中では初期の「亀山薫」の時が好きです。



さて、定期総会が終わり、議論も何もなかったので、あらかじめ作っておいたものに出席人数だけ書き加えればいいという、ごくごく簡単な「総会議事録」がすぐに作成され、議長と、その他の出席組合員2名の「計3名」の署名がされたものが戻ってきました。

念の為、「ちゃんと署名してるか?」だけ確認したのですが、そこで気がついたことがあります。署名してくれた役員の「下の名前」が違う、ということ。

その署名には、「内田洋子」(以後全部仮名)と書いてあります。
しかし、組合員名簿には「内田佳美」と書かれてあるのです。その、この役員である人は「内田佳美」じゃないとおかしいのです。
この役員さんは女性で、このマンションにわりと古くからいる人で、私の認識では、「単身女性」ということです。実際、日常生活では、この人しか見ていません。
表札は「内田」という名字だけですが、たしか、銀行の管理費の引き落とし口座の名義も「ウチダヨシミ」なので、この女性が「内田佳美」さんだと思ってました。

それなのに、署名欄には「内田洋子」なのです。
疑問に思ったのでご本人に聞いてみました。


以下はその返答です。
「内田佳美は離婚した元夫の名前」(ガビ〜ン! 佳美は男性の名前だったのです)
「15年前に離婚をして、夫がここを出ていった。その後は、私が一人で住んでいる。名字は夫の名字のままで戻していない。だから表札もそのまま」
「このマンションの区分所有権はいまだ元夫の名前のまま。このため、組合員は本当は元夫である」
「管理費等も、元夫が継続して払っている。だから引き落とし銀行口座も元夫のもの」
「電気ガス水道も元夫の名前のまま、元夫が払っている」
「このことは今まで誰にも言ってない。管理会社にも伝えていない」
「昨年、管理組合役員の仕事が輪番で回ってきたので、住民の義務として引き受けた」
「今回の署名は自分の名前で書いた。自分は内田洋子である」

う〜ん、ややこしいなあ。

これって、厳密に言うと、「区分所有者は外部居住」「第三者がその部屋を使用している」ということで、本当は、「賃貸部屋」みたいな扱いにしないといけません。「役員」にもなれません。マンション内の駐車場も使用できません・・・・・

やばいなあ。

いちおう、理事長やうちのフロントには伝えるけど、「このままにしておこう」ってなりそうな気がします。これじゃあ、この総会議事録も厳密には無効になっちゃうし。駐車場もあけてもらわないとだめだし。

皆さん、管理人が困るので、夫婦は仲良く添い遂げて下さい。お願いします。



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「迷惑」の書き方でなんとなくわかる 「質」

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数多くの「リノベーション業者」「リフォーム工事業者」と関わってきて、なんとなくわかったことがあります。

それは、「工事予告掲示」における「ご迷惑」の書き方です。


 屬缶堆任鬚覆襪戮かけないよう工事をしますのでよろしくお願いします」
◆屬缶堆任鬚かけするかもしれないので・・・」
「ご迷惑をおかしますが、・・・・・」

私の経験値では、「 廚痢嵬堆任鬚けないようにします」と書くところは、質が悪いです。
こういうのはただの言い訳で、「内田正人監督」とか「井上奨若頭」なんかがいう「選手に成長して欲しくて言った」「選手のためを思って・・・」みたいなもんで、本心では全然そんなこと思ってないです。
工事というのは、絶対になにかしらの「迷惑」はかかります。そんなもん、リフォーム工事のプロであればわかっていること。それなのに、「迷惑をかけないようします」とか宣言しちゃだめです。
マンション住民だって、「”迷惑をかけないように”って貼り出したくせに、なんで、迷惑をかけるんだ!」って怒りますから。(そして、その苦情をなぜか管理人に言ってくる)
そして、こういう書き方をする会社の下請け業者自身は、「迷惑なんかかけてもいい」と思ってる連中が来ますから、そりゃあまあひどいもんです。何の配慮もなく、迷惑かけまくりです。

いっぽう、の「迷惑をかけます」と宣言している業者は、「工事というのはなにかしら絶対に迷惑をかけるものである」ということがわかっている業者です。つまり、現場の経験値があるということ。そして、こう言う業者ほど、実際の現場では、いろいろと気を使って、迷惑をかけないように努力しています。

内田も井上も安倍も麻生も菅も、自分の非をまったく認めませんが、宮川君のように、ちゃんと認める人間ほど、まともな人間です。
リフォーム工事業者も、これと同じだと思えます。

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リノベ・リフォーム工事にはほんとまいるなあ 

この仕事をしていると「参る」ことばかりで、もし、「航空会社のマイルカード」とかあると、とっくの昔に「世界一周」できてるかもしれないくらい、「参る」が溜まっています。

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リノベーション工事に関して、「この土地と遠く離れた、東京のリノベーション専門会社が発注するから、現地をろくろく見ず、打ち合わせもいい加減で、工事開始後トラブル発生しやすい」ってことを過去に書いていますが、今回は、地元の業者の工事で、担当者による事前打ち合わせも綿密に実施し、「今度はうまくいくだろう」って思ってたんですが・・・・

掲示板に貼る、「工事予告通知」の書面から、おかしくて。

まずは、「うちの掲示板はA4縦の紙で統一してるから」と言っておいたのに、B4横で作ってきて。
「高齢者が多いから、小さな文字では誰も読めない」って言っておいたのに、10.5ポイントの小さな文字。そして、周囲の空白がやたら多い、無駄。かつ、まったく不要な事項の挨拶が長々と。
さらに一番肝心の「なにかあった時に連絡をする部署の名前と電話番号」が載ってない。

この時点で、「やっぱり、このリフォーム会社もダメダメ会社かな」と気づきましたが。

そして、いざ、工事が始まったら。。。
担当者と打ち合わせした内容も、注意事項をまとめた書面も、実際の工事をする下請け業者には知らされてなく・・・・・
「今日はじめて来ました」「何も聞いてないんですけど、車はどこに置くんですか?」って奴ばっかり。

「あそこは小さな子供や高齢者も通る場所なので、安全対策を十分に」と言っておいたのに、通路を塞ぐように大きな資材を置き、釘がむき出しになった危険な廃材も、何の配慮もなく、そのへんに積み上げられ、「廃材を置く際は、必ず地面にブルーシートをしいて」と言っていたのに、何もないから、床面も汚れ・・・・
そして、ろくに掃除もしないで、ネジとか落としたままで、「終わりましたので帰ります」とか言って消えてしまう。
エレベーターの養生もしない。
なんかかんやしながらも工事が終わり、「もう完璧です。これから販売にかけます」とか言ってたのに、そのあとに、何かチェックが入ったのか、事前連絡なしに、修整工事にやってきたり・・・
(その日がエレベーター点検で停止してたのに、「エレベーター動かしてくれよ」とかアホな職人が言ってきた)

なんかもう、すべてがいい加減で。ほんと情けない。疲れた。


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新理事長 必然的にそうなるよなあ

総会が終わって、新体制が始まりました。おかげで毎日超多忙です。

「このマンションの理事長って、実はすごい大変な仕事なのかも?」ということに気がついた新理事長から、「会社の昼休みじゃないと電話をかけられないので」ということで、私は昼休みをつぶして、新理事長からの電話に出て応対します。

「理事長って何をするの?」
「役員の中にいる、あの変な人はなんなの?」
「管理組合のことって、なんでも管理会社がやってくれるんじゃないの?」
「管理人さんがマンションの責任者なんでしょ?」
などなど、初歩的な、かつ、メチャクチャな質問を浴びせてきます。

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こうやって、ある程度、1対1で話をすると、その人の「ひととなり」はわかるわけでして。

「ああ、やっぱり、今年もこういう人なのか〜」というのが率直な感想です。
ただ、内田監督とか井上コーチのような「性根の腐った悪人」ではなく、根は「善人」という感じがしたのが救いです。「悪人」ですと、「完全シカト」になりますが、「どういうものなんだろう?」と考えて、管理人に電話をかけてくるだけでも「やる気がある」ってことで、ありがたいわけです。

それにしても、「輪番」「先に楽な役職をとられて、残ってしまった」「じゃんけんで負けて理事長にさせられた」ってことは、「知識がない」「頭があまりよくない」「要領が悪い」「運がない」人が理事長になってしまうのは、至極当然なわけでして。
そういう人に理事長をやらせているのは、「安倍に総理をやらせている日本国民」と同じで、組合員全体の責任です。
つまりは自業自得ってこと。

でも、その弊害をまともに受けるのが管理人なんですよ。
参ったなあ。

(毎年の愚痴です)



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PHSがなくなるそうです どうするんだろ?

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PHSが2020年にサービスを停止するそうです。

病院とか、院内の連絡で「医療用PHS」とか使ってますが、どうなるんですかね?

そんな話を、ご近所の管理人仲間としていたのですが、その管理人さんはかなり影響があるらしく。

まずは、「PHSのアンテナ」。
そのマンションの屋上にはPHSのアンテナがあるそうでして。
私もあとで見させてもらったのですが、携帯基地局のアンテナなんかと違って、すごく小さくて、「言われないとわからない」ものでして。
なんでも「目立たないから、まだ、税務署のチェックも来ておらず、申告もしていない」らしいです。
このPHSのアンテナも、「設置場所使用料」ということでPHS会社(現在はワイモバイル1社のみ)から年額10万円程度のお金が支払われているそうです。
その小規模なマンションでは、けっこう大事な収入らしく、「これがなくなるのはつらいかも?」と言っておりました。

次に、「管理会社のPHS」
その管理人さんの会社はけっこうな大手でして、IT化が進んでおり、管理人全員にPHS端末をもたせているそうです。
通常の「会社との通話」「業務上の通話」をこれでするだけではなく、メール機能で、「会社から管理人への通達」なんかも来るそうです。
さらに、出退管理にも使われているそうで、朝、現場のマンションに出勤したら、会社に「出勤しました」というメールを送信し、勤務時間が終わり、「帰ります」という時もメールを送るそうです。
このへんは、普通の会社でもやりそうですが、マンション管理会社らしいのは、「管理人がうそをつくかもしれない」「実は、まだ、電車の中なのに、”現場マンションに到着しました”というメールを打つかもしれない」ということで、PHSの位置情報(携帯と違って、かなり細かい場所が特定できる)を使って、「朝8時に、その管理人はどこにいるか? ちゃんとマンションにいるのか?」というのを調べているそうです。
ですから、「本当はマンションから離れ、すでに帰路についているのに、”今からマンションを出ます”というメールを送信しても、不正がバレてしまう」そうでして。
う〜ん、さすが大手管理会社、やりますねえ。
ということなんですが、これもPHSのシステムが終了すると使えなくなるわけで。

管理会社にもかなりの影響がありそうですな。


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総会議事録の「署名欄」 ”計2名”なのか”計3名”なのか? アゲイン

全国各地で「定期総会」が行なわれておりますが、総会が終わると、必ず、「総会議事録」が作成され、保存されます。(財務省のように、「半年後に自動的に破棄される」なんてことはなく、愛媛県のようにちゃんと保管されます)


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さて、その議事録には「署名捺印」が必要になるわけですが。

毎年のように、この話をしていますが、いまだに日本国内では「誤解したまま」のマンションがあるようで、この件をまたまたお話します。

近所のマンションで2週間前に総会が終わったところがあるので、そこの管理人さんに頼んで、その総会議事録を見せてもらいましたが、その署名欄は、「議長 Aさん  組合員 Bさん」の2名分しかありませんでした。
「これ、違法だよ」って指摘させてもらいましたが、その管理人さんはそれが理解できませんでした。

さて、私の所属する管理会社でも、「2名が違法」ってことが問題になり、その後は改訂されたのですが、うちの会社の中のベテランフロントが、この「改訂」を知らず、フロントとして仕事をしている期間、すべての議事録が「2名だけ」ということが判明しました。この人の担当する管理物件で5/6に開催された定期総会の議事録も「2名だけ」でした。
アホな管理会社です。
せっかく、真実がわかったのに、それを「全社員で共有する」ということをしなかったために、いまだに「2名でいい」と思っている社員が残っていたということです。組織として、恥ずかしい会社だと思います。


さて、話を戻して、総会議事録の「署名」の「人数」のことですが。


例えば、新聞の交通事故報道で、
「この事故では、歩道を歩いていた男性と自転車に乗っていた女性の2名が死亡した」
と書いてあったとします。
これ、「死んだ」のは何人でしょう?  2人ですよね?

さて、区分所有法では、
*****

区分所有法第42条
「議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者の二人がこれに署名押印しなければならない。」


*****
こう書かれています。さて、署名するのは何名でしょうか?

「え? 二人でしょ?」
って、9割位以上の人が思うことでしょう。

しかし、真実は、「3名」なんです。
これ、法律の専門用語になっているので、一般人はわかりにくいのですが、
「議長1名」と「出席した区分所有者2名」の「計3名」が署名しないといけません。

誰にでもわかりやすいように、誤解されないように、「計3名」と書けばいいのに、法律の専門家は一般人をバカにしていますので、そういうことはわざと書きません。

ですから、国民の大半は、「この文なら当然、計2名だろ?」って思うわけでして。その結果、管理の専門であり、管理業務主任者試験にパスしたフロントマンでも、いまだに、こういう間違いを犯すわけです。

なお、現在の「標準管理規約」では、

「議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない」


と書かれており、区分所有法よりはわかりやすいとはいえ、国語力のない人にとっては読みにくい文であり、これも、「計3名」とは書いていないので、頭の悪い人は間違える可能性があります。

というわけで、とにかく、「計3名」ということをお忘れなく・・・・・


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