http://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12039460028.html

今日も廣田さんのブログの紹介ですが、今回は、管理費滞納の話題。
具体的な手法は説明されていませんが、「実は管理会社はいいマニュアルを持っているからそれを引き出せてやらせれば解決できる」みたいな内容でした。

滞納に関しては、どこのマンションもみなさん悩んでいますが、私が過去に何度も紹介した手法をなんで実施しないのか? それが不思議でなりません。これは、私が住んでいる自分のマンションで行われた方法で、これで滞納問題はすぐに解決しました。
また、滞納の相談を受けた「他のマンション」でも、これを教えると、「すぐに払ってもらえました」「3ケ月で全部解決しました」ってなったそうです。

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まず、管理費滞納の実態なんですが、「本当にお金がないので払えない」という人は実は少数です。
うちのマンションでも、「管理費は滞納しているけど、ベンツに乗っている」人がいます。

要するに、電話代とか電気代みたいに、「払わないと止められる」というものではないから滞納が起きるのです。滞納に対する「ペナルティ」(遅延損害金を高率に請求する)がないと、「溜めたほうが勝ち」みたいに思われてしまいます。
「管理費を払っていないとエレベーターに乗れない」
とか
「管理費を払っていないと、自分の部屋の前の廊下の電気が消される」
とかの実害がないと人間は、「屁でもない」と思ってしまうのです。

また、昨今の個人情報保護の関係で、滞納者の名前がなかなか外に出なくなっています。
私らの子供の頃は、クラスメートみんなの前で、「おい、山田! 給食費ちゃんと払えよ!」とか教師が言ったものです。
今はそんなのはありません。実害もないし、自分の名前も出てこない。つまり、「何の不都合もない」のですから、「払わないでいいんだったら、払わないほうが得」と思うのは当然です。
「管理人にも滞納情報を教えない」「理事会の中でも、理事長にしか名前は教えない」というシステムのマンションも増えています。

そういう中で、滞納をなくすにはどうするか・・・


1「掲示板に実名と金額を発表する」
管理費滞納の中には、「つい忘れてしまった」という事務的なミスもありますから、そういうのは除外しますが、「3ケ月以上の滞納」とか「2回督促状を渡したのに無視している」なんていう悪質滞納者は、名前をさらしていいんです。
(※掲示板は住民だけでなく、第三者が見る可能性のあるものなので、そこをあえて、掲示板に名前を出すことで、相手にダメージを与えられる。)

2「督促は対面で」&「複数名で」
ここが一番大事です。管理会社に督促を任せても、弁護士法のからみもあり、かける労力のコスト計算をすると、ろくなことはできません。組合自身が動かないとだめです。

私が提案するのは、毎月の理事会の開催後に、出席した役員が全員で、滞納の部屋を訪問することです。

管理会社の人間が一人で行っても、相手はなんとも思いませんが、同じ住民が、それも大勢でやってきたら、それなりのプレッシャーになります。
「留守だった」ってこともあり、その時は出直すことになりますが、その時も、役員が「最低でも3名以上で」訪問するのです。1人は絶対にだめです。理事長個人もだめ。相手が家族で出てくれば人数的に負けますし、1人だと「個人」となり、滞納者の怒りの矛先は、その人個人になってしまいます。「管理組合」という組織が督促をしているんだ、という意識を相手に持たせるには、3名以上は必要なのです。

こうやって、大勢で何度も直接訪問して督促すれば、「お金は持っているけど払わない」っていう滞納者はすぐに根負けして払います。

さて、問題となるのは「自分は外部に居住し、部屋は賃貸にしている」というケースです。これはちょっと難しくなります。
「掲示板に実名が書かれている様子を写真に撮って、それを送りつける」
(賃貸入居者には悪いんだけど)「賃貸で住んでいる人のところに行って、おたくのオーナーは管理費を払わないので困るんです」と愚痴をいい、困った入居者が「大家さん、ちゃんと管理費を払って下さいよ。あなたのおかげで、うちが困ってるんです」と苦情を言わせるように仕向ける」
といったことが必要になります。


とにかく、私が考える滞納解消のポイントは、廣田さんの意見とは異なり、「組合役員が汗をかきなさい」ということです。もちろん、管理会社は側面支援はしますが、督促の主役は理事会がやらないといかんのです。
「滞納をどうしましょうか?」とあれこれ悩んだり、「小額訴訟」どうたらとか、面倒なことで貴重な理事会の会議の時間をつぶすよりも、直接訪問して督促したほうが、時間もかからず早期解決して効率もいいのです。


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