2005年08月

2005年08月24日

退去時、敷金の返還有りましたか?

賃貸のアパートなどを退去するとき、敷金どのくらい返って来ましたか?
退去時に借りていた室内を元通りに戻すことを原状回復と言いますが、
これまでと考え方が180度変わりつつあるのを御存知でしょうか?

以前は、畳替えや壁クロスの交換など、通常の使用で汚れるもの、経年と共に劣化して行くものは、借主負担とされ、契約時にお預けする敷金から相殺されることが通例とされていました。

ところがそれらは、家賃に含まれていて、既に家主さんが回収済みであるという考え方が今の行政からの指針になっています。
これは東京都が2004年秋、国土交通省に先駆けて指針を発表、順次他県にも広がりつつある現状です。
つまり滞納などの債務が一切無く、室内を綺麗に使って返還する場合、預託金である敷金が借主に全額返還される、というのが大原則となる訳です。
退去時って、当然ライフスタイルが変わるのですから、引越代やら何やらと要りようで、少しでも多く返金されれば助かりますよねっ!

もちろん借主の過失で傷つけてしまったり汚してしまったものは、実費負担しなくてはなりませんが・・・。

あなたのところの家主様、頭が古くて退去時に借主のあなたが修繕費を余計負担させられてはいませんか?
敷金返還の精算書は要チェックですぞ。
万一ご不安がありましたら、入居時の不動産屋さんや、管理会社へご相談されてみては?

そうそう、注意点が二つあります。
その1.契約書に「退去時には敷金から○ヶ月分償却」などの特約が無いかを予め
    チェックすること。
その2.退去時のこの措置は居住用に限られ、店舗や事務所などの事業用物件には
    該当しませんので、念のため。


以上、お盆休み明け・・・ひさびさののんでした。





keihin1 at 15:18|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2005年08月09日

嬉しいときーっ!!

不動産屋として「嬉しいときーっ!」は・・・

一つの物件に申し込みが同時に数件入ってしまうことって実はよく有るんです。
そんな時は、エージェントの腕の見せ所。
うちのお客様がどんなに良いかを、強烈アピール。
それはもうセールストーク、書面も出すは、お手紙出すは・・・。
売主様や貸主様から「是非お宅のお客様に是非・・・」という判断を頂いた時、
これはもう「よっしゃ!」とガッツポーズですね。

そして契約完了後、お客様にお礼の言葉を頂戴すれば、
それは「不動産屋」冥利に尽きます。
不動産って一生もの、「買いなおし」「借りなおし」が非常にし辛いですからね。

それから契約の相手方が偶然に古い友人だったりすると
これも嬉しいですね。
契約に臨む事務所が、久々の再会の場になると、一気になごみますねー。
先月もまさか・・・と思った出会いがありました。
某土地の買主さんが、小学校の同級生。
書類を見て同姓同名かと思い、会うまでは半信半疑。
けれどもご本人でした。
お互いすっかり大人になっていましたが。
嬉しかったですよ。

                     のん





keihin1 at 13:13|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2005年08月04日

不動産屋さん、何軒回った?

借りる、購入に限らず、あなたは家探しをするのに何軒くらい不動産屋さん回りますか?
これまでに、不動産屋Aでもらった物件と同じものを、次の不動産屋Bでもらった・・・などという経験はありませんか?

実は、大抵の不動産業者はオンラインで結ばれているので、
同じ条件で探してもらうと、同じ物件にたどり着くということも当然生じます。

自社の持ち物、もしくは売主さんや大家さんから直接その会社が依頼を受けて預かっている物件を「自家物件」と呼びます。
多くの営業マンを抱えているいわゆる営業中心の不動産業者は、その自家物件を持っていないケースがよく見受けられます。
そうするとどのような営業をするのかというと、「先物(さきもの)」と呼ばれるよその業者の物件を借りて来て営業する訳なのです。

ですから不動産屋回りをするとしたら、
自家物件を持っている不動産業者を見抜くことが先決ではないかしら?
先物ばかりの業者さんの中にも、敏腕エージェントは居るかもしれないけれど、
大家さんと強いパイプを持っているエージェントの交渉力にはかないません。
家賃や礼金などの値下げ交渉などで得をするかどうかは、あなたの選人眼(!?)次第。

自家物件を持っているかどうか・・・を見抜くポイントは、
1.不動産業者さんの免許番号が古いこと。
これは5年毎(以前は3年毎でしたが)に更新されて、○○県知事( )とあるカッコ書きの中の数字が大きければ大きいほど古いということ。
ある程度物件を持っていなければ、永きに亘って商売は続きません。
2.気に入った物件が有れば、その詳細を質問してみること。
自家物件ならば、その部屋の特色、日当り、大家さんの癖、両隣や上下階の入居者までちゃんと把握しているからです。
「担当者が居ないので判らない。」などと何度も断られれば絶対「先物」なんです。

以上不動産屋回りをする「コツ」でした。
でも一番良いのは、口コミか何かを手掛かりにして「仲間内御用達」の信頼の置ける不動産屋さんが有ると良いよねー。
住まいに関して困ったときはそこへ行け・・・ってな具合。

ちなみにうち・・・?
先物は一切取り扱わない主義で、細々とやっておりまする。

                        のん













keihin1 at 17:40|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産 

2005年08月03日

ペットと一緒に暮らしたい?

ペット一緒に入居できるお部屋を探している人いますか?

最近新築分譲マンションなどでは、ペット可能な物件が増えて来ましたね。
でも賃貸アパートやマンションではまだまだ品薄と言ったところ。

今日はペットと一緒に暮らせる賃貸住宅探しのポイントについてお話しましょう。

まず契約時に用意する契約金は、少し多めに必要です。
というのもペット無しの入居者より敷金がひと月分ほど、余分に掛かるのが通常だからです。

いくらお利口のペットでも、ペットクレートで飼育する場合でも、
お部屋が幾分か汚れてしまうことは否めません。
それに自分の飼っているペットでは無くても、前入居者のペットの毛などでアレルギーが起きる例も実際に報告されています。

ですから入居者の退去後は、部屋の補修、クリーニングの他に消毒もする必要があるのです。
言い換えれば、敷金ひと月分余分に取るくらいの物件を選ぶべきです。
あなたのためにも、そして可愛いペットのためにも・・・ね。

それから契約時に「ペット飼育規則」が決まっているくらいのしっかりした物件の方が他の入居者のマナーも良いでしょうし、後々近隣とのトラブルが少なくてお勧めですよ。
自分のうちでワンちゃんを留守番させているのに、隣の猫ちゃんが放し飼いでこちらのベランダに入ってきたら・・・・!?
ワンちゃん無駄吠えしますよねえ、いつになく荒れちゃったりして。
それって帰宅したあなたが、もしワンちゃんを怒ったら可哀想ですよねー。
そういうことなんです。

最近は調教師の資格保持者が入居時にペット面接をして、躾を見るところまで在るんですよ。
ちょっとやりすぎ・・・かな?
ペット面接講座なんてビジネスできたら困るもんねー(笑)。

以上ちょっと脱線気味の「のん」でした。






keihin1 at 16:57|PermalinkComments(3)TrackBack(0) 不動産 

2005年08月01日

部屋探しの落とし穴

賃貸のお部屋探ししている人、たくさんいると思うのですが、
あなたのお部屋探しのポイントは?

テレビやラジオで宣伝している会社だから?
礼金・敷金が安い(ゼロ)だから?
仲介手数料が半額だから?

以上の3点は特に危険な盲点なんですよ。

テレビやラジオで宣伝していても、実際の担当者のスキルが問題なのです。
宅建の資格保持者でしょうか。
資格は持っていなくても、せめてその会社の正社員でしょうか。
歩合給の契約営業マンだったりすると、トラブルの際会社が責任を取ってくれない、などというケースを耳にします。
名刺だけでなく、従業者証明書を上手な方法で確認させて頂くのも手です。
(いきなり証明書を見せて・・・というのも嫌がられるので。)

礼金は家主さんに入るもので、(家主さんと業者間の取決めにより、仲介業者の広告宣伝費に充てられる場合もあります)この礼金0と言うのにさほどの問題はありませんが、
敷金0というのは、要注意。
敷金は物件を破損、汚損、賃料の滞納などいろいろなことの担保に預託するものですから、これは当然お預けしておいた方が良いのです。
退去の際、法外なリフォーム代を請求され困ったなどというケースも報告されています。
退去する時は大抵、負のベクトルに在る時だから、何かと入用なもの。
そんな時の出費は痛いことと思いますよ。

3点目。
仲介手数料半額・・・をうたっている業者。
これが業者間では曲者なんですよ、実は。
賃料の1か月分というのは宅建業法で決められた法定手数料なのですが、
お客様から取れないから・・・と家主側の管理会社等に何がしかのお金を要求したり、行ってもいない部屋の消毒代、借家人賠償付火災保険の水増しなど、目に余る行動を取る業者を実際に見ています。
ちゃんと仲介手数料取れば、そんなことしなくても良いのにねっ。

以上長くなりましたが、
住まい探しを任せるかどうか・・・は要は「人」です。
よーく人を選んでね。
この人のアドバイスなら信じられるというエージェントと出会うことが一番!

                         のんでした



keihin1 at 17:33|PermalinkComments(0)TrackBack(0) 不動産 
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