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1:ニライカナイφ ★:2019/05/15(水) 05:26:24.50 ID:HrcwyUvu9.net
◆ マンション価格、今後20年は下落しない?「人口減少&空き家増加で持ち家は損」の嘘

「日本の人口はすでに減少している」「2053年には1億人を割り込む」「空き家は800万戸を超えて、まだ増える」
人口予測について言われることはネガティブなものが多い。
今から家を購入して35年の住宅ローンを借りると、2054年に返済完了になる。
こんなお先真っ暗な状況で持ち家を購入するのはナンセンスで、「損をする」と言う人までいる。

ビジネスジャーナル 2019.05.14
https://biz-journal.jp/2019/05/post_27883.html


元記事:http://ai.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1557865584




しかし、これは日本の総人口を指しており、首都圏は違う動きを示している。
まず、地方からの人口流入が年間13万人ある。
これに加えて、外国人人口が前年比7万人純増している。
合計20万人の人口流入で、この数は過去においてもかなり多い水準になる。

若い人は減るものの、大学への進学率は上がり、ホワイトカラー予備軍の数は当面、高水準を維持する。
そうした人たちを受け入れる仕事は首都圏を中心に都市圏に集中しており、仕事が人々を吸引しているのが実態だ。
現在は景気もいいので、優良企業の採用は旺盛で就職での地方離れは進んでいる。

訪日外国人の急増は日常でも感じられる水準で、1000万人に満たなかった水準から数年で3000万人を超え、2020年のオリンピック年に4000万人、2030年には6000万人を予想している。
外国人の受け入れも、留学・実習・赴任で多くが首都圏に流入する。
 
これに加えて、労働力不足に悩む日本としては労働移民を2025年までに50万人受け入れることに決まった。
日本全体で年間平均7万人、首都圏では3万人の純増になると想定される。

昨年の20万人に3万人の純増となると、日本人の増え方と同等の外国人増加が考えられる。
あまり知られていないことだが、これらの海外からの流入人口に対して、永住権取得の条件は在留20年から10年に大幅に引き下げられている。
留学と仕事など在留目的を変えながらも在留期間が10年に及ぶ人は今後急増しそうで、永住権を与える人数は確実に増えるだろう。
 
ここで重要なことは、流入する外国人人口はいかようにでも制御できるということだ。
日本人人口の首都圏への流入は少子化による若者の減少で減る可能性があるが、外国人に母数の限界はない。
今後の情勢で増やすことも減らすことも可能なのだ。

エリア人口が増えると、そのエリアの不動産価格は上がる。
人口増加と地価上昇に密接な関係があるからだ。
都道府県別人口予測で東京都のピークは2030年になっているが、外国人の流入を考慮すると、これは少なくとも5年先に伸びる。
 
また、世帯数の伸びは人口の伸びよりも大きく、さらに5年先まで世帯数は増え続けることが想定される。
そうなると、東京都の世帯数のピークは2040年以降に先送りされる。
それまで増え続けるということは、不動産価格が大きく下がるタイミングはかなり先になることがわかるだろう。

実際、現在の東京都区部の空室率は3〜4%程度で、賃料は上昇している。
通常、同一物件の場合、4年経過すると相場変動がなければ賃料は3〜4%下がるが、現在は2%上昇しているのが実態である。

そのくらい、空室率は低く物件が少ない状況が続いている。
これはスルガ銀行の不正融資に始まる着工の抑制と相まって、空室率の低下はさらに進んでいるのだ。
家賃の値上げは常態化し、今後、家賃が不動産価格を下支えすることになると考えられる。

一方で、新築マンションの売れ行きなどが悪くなっており、価格の下落を予測する向きもある。
しかし、今回の相場上昇を支えたのは、私が本で言及し、以前から一貫して説明してきているように、日本銀行の金融緩和である。
金融緩和の影響は毎度同じで、資金は不動産への融資に流れ、金利も低下したことで返済が楽になった分が価格の上昇に結びついている。
この状況は何も変わっていないし、ホテルの影響で土地代は高いし、建築費が高いことも変わっていない。

※続きは下記のソースでご覧ください




2:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:27:19.04 ID:oHGBtreD0.net
オリンピック過ぎても下がらないと言うのか!?



3:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:29:01.69 ID:RnkMktBr0.net
東京のいちぶの話じゃん



39:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:46:09.89 ID:o8+Mk/Lk0.net
>>3
東京の一部の、さらに仮定に仮定を重ねてるからな
提灯記事書かせる程度には負動産に危機感あるんだろう



555:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 07:08:11.27 ID:2/VXtK9U0.net
>>3
だな。首都圏に限った話のポジショントーク
総体的に見たときの価格・価値下落の反駁になってない
1のような言い分を真に受けるやつは不動産屋の良い"カモ"



7:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:31:14.57 ID:e+Cv3gMe0.net
単に需要のあるところは値を吊りあげて高止まりするって話だろ

そもそも買えなくなるけどな




9:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:31:47.46 ID:qEs6Ueq80.net
外国人だらけのマンションの資産価値ってw



10:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:32:05.53 ID:elOF+6YQ0.net
人口が減れば都市部は更に過密化し地方は過疎になる
人口が減るほど都市部への集中は進む
そして日本は人口が増えることはもうない
なので都市部は上がる




104:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:05:55.33 ID:glQW8BCq0.net
>>10
フィリピンみたいな国になるのか



18:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:33:54.92 ID:elOF+6YQ0.net
求人は都市部に集中してる
それ以外にも都市部に済むメリットはいっぱいある
なので都市部の人口は減ることはない




19:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:34:00.73 ID:KgTlM53K0.net
では地方マンションはどうなっていくのか?

駄文過ぎる




396:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:50:42.35 ID:NoOGpuUA0.net
>>19
言うまでもなく既に下落してるけど



22:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:36:16.99 ID:qpJ2qlh70.net
嘘だろ、オリンピック終わった次の日から不動産は暴落するんじゃないのか?
同期の飲み会でその話になって、みんなオリンピック後に買うから今は控えてるって言ってたが。




189:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:21:03.20 ID:mXLHwNFC0.net
>>22
オリンピック後に買おうと思ってる人があなたの周りだけでもそんなにいるんでしょ?
つまり需要があるってことなんだから暴落しようがないのでは



45:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:47:44.61 ID:RUWqb1qO0.net
>>22
よくそれを言う人がいるけど
なぜそうなるのか説明できる人いないんだよね
みんなテレビで言ってたからっていう理由
仮に値段下がったとしても貸付金利がかなり上昇するんじゃないかな?
不動産業界では2023年以降金利はかなり上がると予想してる
今変動金利で家を買ってる人は恐ろしい事になる



62:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:54:16.67 ID:qpJ2qlh70.net
>>45
たしかにそうだよな、人件費や建築資材費は上がる気配しかないからな。
医療環境も向上して今の30代40代は100歳近くまで生きるって言われてるから、今後賃貸は辛いかもな。



151:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:13:31.18 ID:e/BG1DHf0.net
>>45
金利が上がる理由は説明してもらえるのでしょうか?本当なら債券売りたいのですが。



120:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:08:49.14 ID:+Sp0Sq9/0.net
>>45
五輪後に暴落といわれてるのは、選手村が住宅として開放されて一気に供給が増えるから。
ただ、都心部なので、都心に関しては暴落はないだろうね。
郊外がさらに暴落するだけで。



183:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:19:52.01 ID:6XXl3UGo0.net
>>120
選手村の跡地の晴海FLAGは中央区で坪単価280とかありえない安さなんだよな
ただ勝ち鬨駅から徒歩20分、これはキツイ



132:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:10:48.73 ID:2/pXofJN0.net
>>120
違うよ。生産農地法が切れるだけでなく、もう利回り面で見ても適正価格の倍はオーバーしている
もう買い手がいないんだよ。氷河期世代以下に資力が無いんだから



162:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:15:46.71 ID:+Sp0Sq9/0.net
>>132
それはまったく五輪と関係なぐね?



177:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:18:50.93 ID:2/pXofJN0.net
>>162
関係無いよ。なぜ東京五輪後かというと、現時点で投資物件としても魅力が無いのだけど、五輪があるから値崩れしていない。
でも株価を正確に当てるニトリの社長なんかは投資物件を全部売ったみたいだし。
間違いなく大暴落だから。しかも半値以下と言われている。それくらい落ちないと投資物件の魅力が出ない。



27:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:39:55.71 ID:aBPelxi00.net
要するに地方は終了、
東京に一極集中でその中身は外国人増えまくりという事かw




29:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:40:07.64 ID:57GzB4Gc0.net
東京の資産価値を下げられるのが嫌だからと言ってでべそ(デベロッパー)必死w



31:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:41:22.61 ID:RUWqb1qO0.net
首都圏と福岡は今後人口が伸び続けると予想してる業界の人多いね
福岡に進出してくる企業も多い




437:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:55:24.93 ID:kBxi/ROu0.net
>>31
福岡は仕事ないよ
進出なんて夢のまた夢



32:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:41:55.02 ID:4wOr4AOW0.net
地方はあまりにも過疎がひどい所はぶっ壊して更地にするかもな
そうすれば相場も維持される




34:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:42:33.41 ID:9xGgzSMV0.net
>>32
緑を植えた方がいいね



47:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:49:07.17 ID:+Sp0Sq9/0.net
>>34
植えないほうがよい。
植えたら人手で維持しなきゃなくなる。自然に任せたらそうでもなくなるけど。
北海道の廃道みたく。



36:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:43:59.76 ID:Mx/KLEXx0.net
ローン払いきれずに売り出して
更に売れなくなってる物件が
多く見られるのにか>>1




41:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:46:16.43 ID:+Sp0Sq9/0.net
>>36
そゆこと。銀行は住宅ローンに関しては割とザル審査で貸す。
万が一返済できなくても担保である家を取り上げればいいからな。
なんだかんだで5年ぐらいは払ってくれるからな。



125:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:09:54.13 ID:GKmmhUWU0.net
>>41
金利が上がることはないから



40:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:46:12.87 ID:LFbhe9Iq0.net
東京とその回りに大阪府と福岡市は人口が増えまくりだろう。



46:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:47:55.87 ID:WMevO+/A0.net
移民の受け入れやかっぺの過疎地脱出で都市部は埋まるどころか殺到だよ



52:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:50:57.10 ID:+Sp0Sq9/0.net
>>46
問題は、現在は郊外まで波及しないってこと。
昔なら千葉や茨城あたりで土地つきか一戸建てだったのが、
今じゃ都心のタワマンだからな。



83:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:02:30.35 ID:6XXl3UGo0.net
>>52
千葉でも場所によるよ
市川や船橋や津田沼の駅近や駅前のマンションやタワマン は売れてる
千葉市より奥になると苦しい

埼玉や神奈川も同様
埼玉なら川口駅、武蔵浦和、さいたま新都心駅のタワマンは人気あるし
神奈川でも武蔵小杉は別格として横浜北仲とかは人気、海老名市くらいまでだ



59:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:54:02.35 ID:KviuHON00.net
いやいや、そもそも都会の奴のローンの組み方がおかしいんだろ。
年収の30%以上とか頭おかしい。
20%以下じゃないとキツイでしょ。
クソ安い年金から毎月賃料払って暮らすのもヤバイけど。




66:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:55:31.26 ID:e+Cv3gMe0.net
>>59
おおよそ月収の1/4が適正な価格と言われてる

10万のローンなら手取り40万稼いでないといけない計算

そんな奴は都市部でもそうは居ない



61:!omikuji !dama:2019/05/15(水) 05:54:09.50 ID:blmbFnuC0.net
こいういうのって、いつも逆の事いうよね?
儲かるときは駄目だとか、下がってる時は今がチャンスとか
背中が透けてるぜ??




64:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:54:33.44 ID:L5Wh5TUO0.net
売れて無いのか?



70:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:57:04.02 ID:+Sp0Sq9/0.net
>>64
新築とか都心は売れてるが、その分郊外の中古が不良債権と化してる。
人口が減ってるのだから、都心のタワマンとか建った分、郊外や地方が空く。



73:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 05:58:39.40 ID:a+sY0P4r0.net
都市部にしたって、マンション価格に影響するのは、総人口ではなくて持ち家を買う経済力と意志がある人の数だからな。
地方から流入してきたって、買えなければ意味がない。




90:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:04:10.49 ID:6XXl3UGo0.net
>>73
まあ貧乏な上京民より
裕福な外国人が大事



99:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:05:24.59 ID:rMiG21nK0.net
>>90
裕福な外国人なんて日本に来ないんだよなぁ



109:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:06:46.96 ID:e+Cv3gMe0.net
>>99
実際に外国人にマンション借してるとこ見ると
複数人で住んで、家賃割り勘だからな



127:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:10:08.44 ID:+Sp0Sq9/0.net
>>109
少しでもワケアリの物件になると、そういう人にも貸さざるをえなくなったとも言える。



80:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:01:19.53 ID:NdOn7l9d0.net
たとえ人口が増えていたとしても、
非正規化や賃金の抑制でマンションを購入できる層が減っているわけで
下振れ圧力は大いにあるからね
不動産コンサルによる単なるポジショントークだな




87:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:03:25.79 ID:e+Cv3gMe0.net
>>80
そう、問題は労働賃金

東京都心辺りにはワンルームで10万とかのマンションはザラにある
つまり、そこに住めるのは手取り40万貰える人間

ローンも同じで、家計から住居費に割ける割合は25%が限界



82:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:02:13.41 ID:8ot/8Zao0.net
どうしても家買うなら東京だけ
って投資家の誰か言ってたな




102:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:05:49.31 ID:TKXXo0Z10.net
>>82
転売目的の場合だけだぞ
賃貸やるなら大学のある地方都市が一番良い

ここにいる底辺と18才の大学生、どちらが良いかなんて考える必要もない



84:名無しさん@1周年:2019/05/15(水) 06:02:51.12 ID:TKXXo0Z10.net
持ち家は損だから
ウチのアパートに入っててね




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