WS000030

1:ボラえもん ★:2021/02/08(月) 11:15:37.31 ID:F4ykeD169.net
空き家問題といえばこれまでは主に「一戸建て」に焦点が当たってきたが、やがて「マンションの空き家問題」が顕在化するだろう。

共同住宅であるがゆえ個人の意思で修繕したり解体したりすることができず、
加えて住民の高齢化や賃貸化も進むことで必要な修繕費用も捻出しにくくなるため、
ただ朽ち果てていくだけの「廃虚マンション」の出現が社会問題として浮かび上がりそうだ。

国土交通省の「マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」によると、
築年数が長いマンションほど管理組合の総会決議の投票率が低下し、所有者不明の部屋が発生する割合が高くなる。

住民の高齢化が進めば、大規模修繕のための積立金の値上げや一時金の徴収が困難になる。

多くが定期収入のない年金生活者であることや、高齢で長い将来を見通せなくなっているからだ。

都市計画や不動産が専門の横浜市立大学の斉藤広子教授は
「マンションの空き家率が10%未満なら管理組合の対応で何とか問題を表面化しないで進められるが、10%を超えると日常的に管理組合運営が困難となり、
20%を超えると長期的な展望も、それに向けた取り組みも難しくなり、負のスパイラルに陥りやすくなる。
さらに空き家化が大幅に進むとエレベーターが止まり、ガス・電気・水道も止まり、居住が困難となり、自力での再生は難しくなる」と警鐘を鳴らしている。

https://news.yahoo.co.jp/articles/760be2a9f6b9e3146266ce8218740d7df6f0c018


元記事:http://ai.2ch.sc/test/read.cgi/newsplus/1612750537


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◇より危うい「タワー」

国交省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によれば、毎月の修繕積立金は、
15階建て未満で延べ床面積5000平方メートル以上〜1万平方メートル未満の場合、専有面積1平方メートル当たり202円程度を目安としている。

1平方メートル当たり200円なら、70平方メートルのマンションの場合、適正な修繕積立金額は毎月1万4000円。

この水準の積立金を入居直後から払い続けていればおおむね問題ないだろう、というわけだが、
大半のマンションはこうした水準に届いておらず、それらは廃虚予備軍といっていいだろう。

ましてタワーマンションは、エレベーターや階段などの共用部分の面積比が大きく、
コンシェルジュサービスやラウンジ、スポーツジムなどを併設している場合もあって管理費がただでさえ高めになる。

加えてタワーマンションは、足場を組んでの外壁の修繕が難しいため、ゴンドラなどによる高所作業となり、一般的なマンションに比べ作業効率は悪い。

だいたい風速10メートルを超えると作業は中止となり、工期は長めでコスト高になる。

また、設置されている高速エレベーターなどの設備は、世界に一つしかない特注品で非常に高額であることが多く、
修繕や交換には相見積もりが取れず莫大(ばくだい)なコストがかかる。

東京都中央区のあるタワーマンション(築13年)では、大規模修繕に2年10カ月かかり、総額は6億円以上だった。

建物がどんどん劣化していくのに必要な修繕もままならないと、「タワーマンションの廃虚化」が進むだろう。

東京の湾岸地区や、近年開発が著しい川崎市の武蔵小杉に林立するタワーマンション群でも、
持続可能なマンションと、そうでないマンションの二極化が始まるだろう。




3:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:16:48.76 ID:x/l/hjWT0.net
新築よりも、中古をリフォームしたほうが安上がりだよな



68:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:31:32.67 ID:mEZdGi8X0.net
>>3
それは、中古住宅の程度による
また、古い家を、今風の高断熱校気密の家にリフォームは基本的には出来ないと思ったほうがいい。

リフォームはあくまで古い家の見栄えを良くする程度。
安上がりで済むリフォームなんて、出来上がりも安物




756:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 13:34:42.87 ID:dS9FfKtA0.net
>>68
部屋の壁をはがして断熱材追加、窓も二重ガラスに、
と大規模リフォームすればだいぶましになるが、費用がなあ




88:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:34:56.36 ID:xh1RD1c50.net
>>3
大震災を考慮した今の耐震基準に合致していないし、
水道やガスの配管はボロボロだろ
見た目だけの表面的なリフォームだけではその辺は変わらないよ
その辺まで手を加えるとかなりの金額になるよ




4:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:17:08.51 ID:wqGm9ryB0.net
なんだかんだで戸建てが最強
集合住宅なんてものは本来貧乏人が住むところだ




569:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:48:01.34 ID:WypPfU2x0.net
>>4
マンション色々楽なんだよね。防犯上も。だから都内駅近の新築を現金で買った。資産価値ゼロになってもいいや。
10億くらい持ってたら新築タワマンを賃貸で数年ごとに移り住めば気持ちよさそう。




897:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 14:18:00.78 ID:OSIDYEJd0.net
>>4 都心・駅近の利便性には代えがたいんだよ 半径500m圏内に何があるかで決まってくるね



6:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:17:20.56 ID:9EDeohY50.net
湾岸だと外壁が劣化してくると中の鉄筋が錆びてボロボロになりそう
しらんけど




329:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:08:32.28 ID:NumNLpPC0.net
>>6
湾岸はヤバイだろうね




432:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:21:42.78 ID:+v20kRHI0.net
>>6
それを防ぐための配筋要領、コンクリートの被り厚ってのが構造図に記載されてる
守ってないイケイケドンドンのとこは知らん




444:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:24:02.08 ID:7FglZbMQ0.net
>>432
アホ設計のせいで配管通らないからコアで背筋ごとぶち抜きとかよくありましたな




10:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:18:57.44 ID:OsthqlQz0.net
管理費と修繕費を考えると一戸建ての方がマシだな
少なくとも地方都市では一戸建て一択。転勤族か独身以外で地方都市でマンション住んでる奴の気がしれない




105:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:37:30.76 ID:xh1RD1c50.net
>>10
一戸建ても5〜10年周期くらいで
屋根や外壁などの定期的な補修が必要
簡単に数十万円以上の金額が飛んでいく




114:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:39:06.40 ID:dkhOYKbE0.net
>>105
屋根外壁なんて20年塗らないなんてザラだよ
10年は給湯器位




196:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:51:40.96 ID:rLSMFK1o0.net
>>105
自分の裁量で出来るのと、意見を纏めないと出来ないのは大きな違い




11:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:19:15.48 ID:7gpkP6iJ0.net
>>1
後、立体駐車場も計画通り満車じゃないと負の遺産なんだよねぇ
うちのマンションも近隣に貸そうかという案が理事会で出たけど
規約変更や部外者の出入りの治安で頓挫中だわ




14:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:20:18.72 ID:lIdmtqYr0.net
40階とかのタワーマンションは大規模修繕の事例が増えないと怖いね。



344:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:10:04.11 ID:opHElgt50.net
>>14
最初の大規模修繕は新築で入った人が多いから
割とスムーズに行けるらしい
問題はその後
中古で買って入ってきた人とかが多くなると
話がまとまりにくくなるんだってさ
だからマンションは頃合いを見て買い換えるのが賢いと思うね




15:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:20:24.55 ID:RMKsNETR0.net
九龍城塞みたいな
感じになるのなら面白い




18:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:21:10.25 ID:UnRBJrR10.net
>国土交通省の「マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」によると、
>築年数が長いマンションほど管理組合の総会決議の投票率が低下し、
>所有者不明の部屋が発生する割合が高くなる。

ほんと?スキーリゾートマンションならありそうだがね。
都市部に建てたマンションなら、仮に投げ売りでも、売れるわけだし。




110:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:38:25.66 ID:U2AHTlxs0.net
>>18
そのうちマイナンバーと紐付けされて逃げれなくなると思うがな




418:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:19:44.10 ID:xifIcf9Z0.net
>>18
湾岸タワマンなんて
投資目的で謎の中国人に買われて
管理費徴収できてないとこザラやで




617:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:58:31.77 ID:CrLRlgPP0.net
>>418
謎の中国人て実在するんやろか?
まさか弱小マンデベが完売装うために中国人に売れたことにして
銀行だまくらかして自転車こいでるとか(個人の感想です




22:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:21:49.72 ID:LsIhkv9G0.net
戸建ては潰しが効いていいよ
タワマンは潰すの大変そう🥺




26:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:23:10.04 ID:SPWaa1wL0.net
タワマンが寿命を迎えた時に解体費用を捻出できなかったらどうなるんだろ?
土地売れば解体できればいいけど
売っても二束三文だと行政にぶん投げるのかな




52:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:29:36.75 ID:wkf69OHu0.net
>>26
全入居者に負担させる解体費用積立金がいるね
建て替えなんて無理なんだから最初に耐用年数決めてその年が来たらすっぱり壊せばいい




433:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:21:49.18 ID:pzryzeHC0.net
>>26
タワマンのヤバいところは、
計画した不動産会社、施工した建設会社、購入したオーナーの誰もが、
老朽化した時の建て直しを想定していない事だそうだよ。

行政も、金がかかる『民間資産』には手を出さないはず。




463:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:27:06.45 ID:NLDZxAVr0.net
>>433 初回のの外壁メンテ修繕すら、誰も知らないってのもあるそうだよ
売りっぱなし
それで複数業者に打診してみると
技術ないから高層はしたくないと断るところや、受けるといってくるところは
1円も変わらない、億円単位の相見積もりがくる




795:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 13:46:01.21 ID:ShXHYl0p0.net
>>463
引き受けできるところが限られてくるなら割高になるのも当然だな
周辺住民にとっても負の遺産だわ




28:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:23:25.48 ID:2w32EOHS0.net
越後湯沢のリゾートマンションなら50マンで買える



125:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:40:06.61 ID:HDCq0z8C0.net
>>28
逆に100万くらい払ってババ抜きさせて貰ってる状態だが




35:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:25:28.23 ID:4Q9cuJnz0.net
タワマンだとリフォームのための予算を通常の2倍で組まないとな
それ考えるとコスパは悪いな




36:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:25:34.44 ID:7a7a16uJ0.net
タワマンを購入して一生済むつもりの奴はバカだよ

自分で修繕決められないんだから
・金はあるのに修繕やってもらえない
・金がないのに勝手に修繕やられる。金がない場合には強制退去

賃貸か購入売却をし続ける人にはいいんだけど




97:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:36:06.05 ID:uHruzSSe0.net
>>36

売り逃げ前提で買わないと積むな

それか修繕までに死ぬか




38:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:25:40.19 ID:8PVAJ34i0.net
いずれこうなるのか

WS000029

ポンテシティアパート
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%9D%E3%83%B3%E3%83%86%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC%E3%83%88




95:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:35:52.60 ID:eLVEGTVi0.net
>>38
初めて見たよ
中空の建物にゴミ詰まってるってすごい状態だな




112:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:38:54.19 ID:DJ5AKJqq0.net
>>95
映画「ジャッジ・ドレッド(2012)」の舞台となるマンションの元ネタだと思う




732:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 13:25:03.75 ID:js93pnNh0.net
>>38
ゴルゴで見た




40:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:26:20.79 ID:r889D58i0.net
築50年位のマンションを見るようになったがあれの維持や解体は無理だろ
10年後には窓ガラスが割れて浮浪者が住み着いているような
スラムマンションを見かけるのも珍しく無くなっていそう




41:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:26:24.15 ID:GGokgA250.net
問題なのは空いてる場所は駅から遠いアクセス不便なところ



43:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:26:54.10 ID:zxsCzdoX0.net
3フロア位買い占めてクリニックと養護施設にしちゃえば儲かりそうだけどな。



46:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:28:23.13 ID:2EWVihNq0.net
>>43
老人ホームでいいよね。
タワマンは階段一歩も登らずに車椅子乗ったままで生活できるから実は老人には最適なんだよ




45:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:27:55.75 ID:KS8TgjeB0.net
上層階にいけばいくほど修繕費を高額にすべきだと思うわ
上層階ほどメンテがしにくい訳なのに一律同額はねーわな




47:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:28:26.36 ID:n7XFtM5c0.net
タワーマンションや高層ビルの大規模修繕て実績あるのですか?
ど田舎で高層ビルに関わらない生活なので知らない




51:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:29:16.15 ID:2EWVihNq0.net
>>47
江東区東雲のタワマンが大規模修繕工事なうだよ。




612:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:57:48.08 ID:g4QNq0g70.net
>>47
川口のエルザタワー55は奇跡的に住民が団結して大規模修繕を成功させたと何処かで読んだな。




55:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:30:05.49 ID:uHBz2HQQ0.net
人口減の傾きがハンパない。 そんなもん、修繕するだけ無駄。 ほっとけ。



400:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 12:17:56.84 ID:k/f8LohG0.net
>>55
未修繕で外壁落下とかあると近隣住民にも影響するからもはや居住者だけの問題じゃないのだよ
管理組合で修繕費賄えないのなら税金投入の可能性もあるのだから地域全体の問題としてとらえないといかんよ




58:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:30:26.77 ID:KqULZ3ZR0.net
タワマンの修繕管理費は毎年海外旅行へ行けるレベルの額だからな



65:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:31:23.09 ID:UDPQYYmy0.net
越後湯沢のリゾマンが既に完全に負債になってるからな
簡単に手放すことができないから変な業者に金払って権利移転してもらってる状態
都市部のマンションもそうなるだろ。怪しい業者が法人として引き取って金ゲットした後に法人解散
解体なんかの後始末はその自治体が金銭的な負担をして実施




85:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:34:14.30 ID:rt6sRa1F0.net
外国人多いと管理組合も早めに機能不全になりそうだな



87:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:34:47.94 ID:oVcvuN1q0.net
郊外で築30年の中古をリフォームした方が幸せに暮らせそう。



91:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:35:11.71 ID:MOIYm/+W0.net
耐震基準

これは避けて通れないし




94:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:35:46.89 ID:Z/IDk0B50.net
タワマンに住むなら賃貸に限る
上層階の眺望もすぐに飽きる




946:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 14:30:50.48 ID:N9WXZ9ZU0.net
>>94
結果論だけど買って売るが正解だった




98:ニューノーマルの名無しさん:2021/02/08(月) 11:36:22.03 ID:zaYLIWZg0.net
何するにも金かかるけど無駄に贅沢なタワマンはえらいことになるよってだけの話



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