ちょっとだけ、スター気どり 〜今日は朝から写真撮影〜

プロのカメラマンにお願いして
写真撮影を行いました。




今までは私がスタジオに出向いて
撮影をお願いしていたのですが
今回は社員一人ひとりの写真と
私と社員が執務している状況写真も
お願いしたので、当社に出向いて
いただいて撮影を行いました。


プロのカメラマンに撮影をお願いするのは
マーケティング手法を取り入れたビジネスを
始めてから4回目になります。

1年に1回の間隔で撮影しています。


今回は二日間に亘って撮影していただきました。
私だけで約3時間、撮影に要していました。


写真の枚数にすると300枚ぐらいは
撮っていたと思います。


プロに撮ってもらっても、
その中から使えるのは30枚ぐらいです。


何回撮ってもらっても笑顔を作るのがヘタです。


芸能人のカメラ目線と笑顔の作り方は
すごい、さすがにプロだなと思います。

今回、撮影した写真の使用目的は
一番はホームページのリニューアルのため
後は、ブログ、ニュースレター等の
写真の差し替え、更新に使用します。


後日、完成度を見せたいと思います。

米沢　賢治

マンションが危ない 〜広がる長期修繕計画の不備〜

今朝　７時台のＮＨＫニュース　
「おはよう日本」の特集で
マンションが危ない　〜広がる長期修繕計画の不備〜
が放送されていました。


長期修繕計画について、私は何度も
このブログの中で書いてきました。


拙書「マンション買うなら俺に聞け」
の中にも長期修繕計画の重要性について
書いています。


ニュースの中でも言っていましたが
長期修繕計画書があれば良いというものでは
ありません。


その計画書がマンションの修繕計画に基づいて
計画されているか否か。


またその計画にあった修繕積立金が
積み立てられているか否かが
重要な問題なのです。


ニュースの中でもう一つ重要なテーマが
出ていました。


築３０年を超えるマンションの今後の
行方はどうなっていくのか？


大規模修繕を一度も行ったことがないという
マンションは全国に数え切れないくらい存在して
います。


・ 管理組合内部の話し合いがこじれてしまった。
　 その結果、誰も先頭に立ってくれる人がいなく
　 なり、そのまま放置されてきた。

・ 修繕積立金が使い込まれて無くなってしまった。

・ 修繕積立金が不足なため値上げしたいのだけれど
組合員の合意が得られないまま時が過ぎた。


私は今までに様々なケースに関わってきました。
でも、全て解決してきました。


もし、あなたのマンションが何らかの事情で
大規模修繕計画が止まっているのであれば・・・


あなたが勇気を出して理事会に、
または、組合員の皆様に声をかけ
話し合いを始めてください。


あなたの声に賛同してくれる人は少なくても
全組合員の半数以上は必ずいます。


たとえ理事会が動かなくても組合員総数の
５分の１の賛成が得られれば総会を
開くことが可能です。


マンションの傷みは待っててくれません。
人間の傷みと同じです。


手遅れにならないうちに処置しなければ
いけないんです。


マンションがわずか３０年で廃墟状態なんて
考えたくもありません。


米沢　賢治

急速な発展を遂げている中国でも・・・

大連の市街地で工事がストップしている
現場を見つけました。


大連は今、市街地・郊外を問わず
建築ラッシュです。


マンションの建設がどこででも見られます。


日本の事情とは、明らかに違います。


でも、この写真のように何らかの事情で
工事が止まっている物件も存在しています。


現地の人に確認してみると
大連市内だけでも数件あるようです。


どんな事情かは調査し切れませんでした。


バブルを経験した私からすると
新築マンションの建設棟数が、ちょっと
多すぎるような気がします。


キャパを超えてしまうとやはりどこかに
無理が生じて破綻してしまうことも
日本でも数多くありました。


ビジネスも同じだと思う。

自分の技量以上に背伸びをし過ぎてもいけない。

でも、長い休みに入ってしまうとそこから
這い上がるのは並大抵のことではない。


辛い試練を一歩一歩かみ締めながら、楽しみながら
過去の経験を糧に大きな夢の実現に向かって
進み続けていきたいものです。

米沢

マンション大規模修繕協議会主催セミナーを

11月1日　名古屋で
11月3日　品川で行いました。





両会場とも50名を超える参加者で
大変な盛り上がりでした。

私が話す内容をより深く理解していただくために、
スライドに出てくる写真だけではなく現物見本を
メーカーさん5社にお願いしてセミナー会場の
一角に展示しました。

メーカーさんの説明担当者には絶対にメーカー名を
展示品の前面に出さないことと売込みをしないこと
の2点を事前にお願いしていました。


途中10分間の休憩時間と終了時には展示品を見て
さらに説明を聞こうと、たくさんの人が
集まっていました。


参加者に伝えたかった意図は的中したようです。


最後の質問タイムでは
「すごく理解ができた。」
「分かりやすかった。」
「現物を見ると見ないとでは理解度が
こんなに違うんだ。」
といった意見をいただきました。


実際の質問でも真実味のある質問ばかりでした。

セミナー終了後の相談会では切実な悩みを
抱えている管理組合が多かったです。


具体的には情報開示できない内容だったため
この場では発表できません。

ご理解ください。

これで、秋のセミナーは札幌会場を含め3会場とも
大盛況で終えることができました。


参加者の皆様の大規模修繕に対する関心の深さに
感銘です。


参加者の皆様、本当にありがとうございました。

追伸：
次回開催場所と日時をご連絡します。

11月28日　13時30分から　
群馬県公社総合ビル
前橋市大渡町1−10−7

11月29日　13時30分から　
千葉市ビジネス支援センター
千葉市中央区中央4−5−1

お申し込みはこちらからもできます。

http:/マンション大規模修繕.net

ご参加をお待ちしています。

五反田マンションの大規模修繕工事の行方

今後、理事会がどの方向に向かうのか
まったく報告がないため分からない状況に
なっています。


やはり、ニュースレターで伝える
掲示板に貼り紙をして伝える等で
組合員に蜜に状況報告を行っていかないと
時間が経つにつれ、組合員の不安・心配は
どんどん深まっていき、理事会に対して
管理組合にコンサルを行っている
管理会社に対して、不信感は増すばかりです。


一昨日も、ある組合員が管理員さんに
詰め寄っている場面を見受けました。


・工事が専有部分にも及ぶのか？
・専有部分の工事費は誰が負担するのか？
・工事中の生活はできるのか？
・どの程度の埃が出るのか？
・どの程度の騒音が出るのか？
・自分の部屋の工事中は留守にできないのか？
・専有部分の工事は何日かかるのか？

組合員の不安はどんどん出てきます。


当然です。


ほとんどの組合員が建築に関してはまったくの素人です。
大規模修繕の排水管の更新工事も始めての方ばかりです。
特に自分の部屋まで工事関係者が入ってくるとなると
なおさら不安は高まります。


きちんと説明を聞いた上で自分なりに
納得できる内容になっていなければ
今回の工事を承諾するわけにはいかないんです。


工事中もそうですが、今後の生活にも
直接に影響することですから
心配しないわけがありません。


毎月、毎年、みんなでコツコツ貯めてきた
お金を使って、自分たちのより良い生活を
得るために工事を行うわけですから、
最良の方法を見つけ出すために
みんなで知恵を搾り出すことは
当たり前のことではないでしょうか。


一日も早く最良の解決策が提案されることを
希望しています。

米沢

先ほど五反田のマンションの工事説明会が終了。

結論から言うと「振り出しに戻して出直しするべき」
という意見が大勢で管理会社、施工業者による
工事説明会には至らなかった。


この件以外にも管理会社、理事会への不満が次々に
噴出して、司会役の理事長は気の毒なくらい
タジタジになっていた。


私がこの組合についていつも意見交換をしている
もう一人の組合員と二人だけが反対で他の参加者が
全員何も分からないまま賛成に回ったら
どうしようかと思ったが心配には至らなかった。


説明会がスタートしてからすぐにその心配は
吹き飛んだ。


我々だけではなく、たくさんの方が矢継ぎ早に
次から次と今回のルール違反を訴えてくれた。


常識を理解している組合員ばかりでホットした。

とにかく理事会が無知すぎる。
もっと専門家の意見を聞きながら進めれば
こんなことにはならなかったはずだ。


この件についても問い合わせると
「管理会社の建築専門家の意見を聞いて進めて
きた。」と言う。


おそらく今まで、管理会社に何もかも、お任せで
管理組合のお金が使われてきたのだろう。


管理会社の建築担当者も技術面から
かなり抵抗したが、まったく我々組合員の
生活、財産保持を無視した反論ばかりだった。


これからも予断は許せないので
注意深く理事会がガラス張り運営を
できるようになるまで見守っていかなければ
ならない。


一組合員として、良い経験ができそうだ。

米沢

五反田のマンションで、信じられないことが起きている。

昨日突然、排水管更新工事の説明会実施の案内が
郵便受けに投函されていました。


それも、昨日投函されたのに25日と26日に
工事説明会を行うので集まれという案内です。


私はその書類を見て唖然としたというか
理事会、管理会社に対して大きな不信感を
抱きました。


何か意図的な策略があるとしか言いようがないと
感じています。


この工事の予算については6月の総会で承認決議され
ていました。


この総会には私も出席して
「修繕委員会を立ち上げて組合員がより良い生活が
得られるように頑張りましょう。

私も少しでもお役に立ちたいので修繕委員会の
一員として頑張ります。」と理事長に話して
いました。


その時はまだ、工法、システム、設計事務所・
施工会社選定等についてはまったくの白紙状態
でした。


総会では工事予算金額が計上されただけです。


それが突然工事監理はこのマンションを
管理している管理会社に、
施工会社もいつの間にか決まっている・・・？


組合員を無視したこんなやり方が
あっていいのでしょうか？


でも、現実に起きているのです。


私は断じて許すわけには行きません。


昨日すぐに知り合いの弁護士に相談しました。
完璧にルール違反であり法律違反です。


もし、このまま工事を進めようとするのであれば
工事指し止めを裁判所に提出する予定でいます。


さらに、このマンションの区分所有者に声掛けして
理事会の不信任を問うつもりです。


また、管理会社についても国土交通省に直訴する
予定です。


明日の説明会がどんなことになるのか・・・
管理組合のあるべき姿をしっかりと話してきます。

いずれにしても、長期戦の戦いが始まりそうです。


参考までに、私は下記の流れで進めていくべきと
考えています。

1. 理事会の諮問機関として修繕委員会を設置

2. 工事内容、工法についての検討

3. 設計監理会社募集要項を作成

4. 設計監理会社をインターネット・新聞等で
公募および組合員推薦を行う

5. プレゼンテーション・見積金額等により
競争させ最適な会社一社を選出
（組合員も選出に参加してもらう）

6. 設計監理会社と共に組合員、住民からアンケートを
収集し意見、専有部分の現況等をリサーチする

7. 工事内容、工法について再検討し設計図書を作成

8. 説明会を開いて組合員に工事内容、工法の周知徹底
を図り合意を得る

9. 施工会社募集要項を作成

10.施工会社をインターネット・新聞等で公募および
組合員推薦を行う

11.プレゼンテーション・見積金額等により競争させ
最適な会社一社を選出
（組合員も選出に参加してもらう）

12. 組合員・住民を対象に工事説明会を実施

米沢

追伸：
この件で経験されている方が
いらっしゃいましたら、是非、ご意見をください。

私にたくさんのアドバイスをください。

より良い解決策を求めて進めていきます。

その過程をこのブログで報告していきます。

応援してください。

セミナーにご参加いただき、有難うございました。

数日前の天気予報では雨の予定だったので
当日参加者がキャンセルされるのではないかと
心配していたのですが、
当日はなんと、朝から秋晴れで、
セミナーも雨が降って来る前に終了。


参加者の皆様も雨にあたることなく
帰宅されたことと思います。


こんなに盛り上がったセミナーは
初めてでした。

セミナー後に出る質問がいつ途切れるのかと
心配になるくらいに出てきました。


私が質問の答えに躊躇する場面が2度ほど
あったのですが、参加者にその答えを
フォローしていただく場面まで出てきて・・・


本当の意味で、お互いに助け合える
情報交換の場にできたと思います。


用意した情報も十分参加者に伝わったと思います。


セミナー参加者の帰りのお顔、足取りが
そのように見えてしまったことは
私の勝手な思いでしょうか？


社に戻ってからセミナーの最後に参加者に
書いていただいたアンケートを確認しましたが
セミナー内容に満足していただいた様子を
うかがうことができました。


反面、管理組合が悩んでいること、相談したいことが
山積みになっていることもうかがい知ることが
できました。


セミナーを終えて、明日からまた参加者への
フォローを始めます。


セミナーに参加していただいた皆様への
感謝の気持ちは、参加者の皆様一人ひとりが抱えている
悩み、問題点を解決するために共に行動することで
お返しさせていただきます。


それが私の使命です。


米沢

いよいよ明日、第８回マンション大規模修繕セミナーを札幌で開催します。

今回のセミナーで
管理組合に向けて何を、どのように伝えるか？

３ヶ月前にセミナーのテーマを決め

ニュースレターでセミナー開催の告知をし

２ヶ月前からそのための写真収集、資料収集を行い

メーカーと展示物の内容について協議し

１ヶ月前からレジメ作成。


このレジメ作成が一番の大仕事です。


・セミナー参加者に伝わらないと感じた部分

・専門用語を使ってしまっている部分

・写真と文章が合致していないところ

・誤字、脱字

・展示物との整合性


何度も何度も見直し、修正をし、

（全面的に作り直したテーマもあります。）

ようやく先ほど完成しました。


先ほどから、女性事務員が汗だくになって

参加者への配布資料、１５０部をコピーしています。


大規模修繕工事について参加者が

・本当に知りたがっていることは何か？

・何を伝えれば参加者の利益になるのか？

・どのように伝えれば理解しやすいのか？

・大規模修繕を通して組合員の暮らしを
　豊かにするために一番伝えなければ
　ならないことは何か？


間違ったことを伝えてはいけない。

伝え方が曖昧だと、間違って解釈されてしまう。


全社員が揃う夕方６時から
最後のミーティングを行います。


今回、今までで最多数の参加申し込みを
いただきました。


明日のセミナーに向けて参加者の皆様の
期待に沿えるよう全力で取り組み
万全の準備をしています。


期待していてください。


明日、会場でお待ちしています。


米沢

急遽、社内勉強会を行いました。

もう、いたたまれなくて休み中に
社内勉強会の内容をまとめ上げ
急遽日程を繰り上げて、社員全員を集め、
本日、勉強会を実施しました。

その一部をお見せします。

『お客様の望みを１２０％叶えるために』

1.　疑問点は必ず当事者に聞く、確認する

2.　自分の中でお客様の悩み、問題点が明確に
　　なっていないときは必ず先方当事者に直接、確認する。

3.　設計図、仕様書が優先ではない、会議で決まったことが
　　優先ではない、そのときのお客様の希望の声が優先される。

4.　内容が決まっていても、もう一度お客様のために
　　なっているか否か、お客様の希望に叶っているか
　　否かを確認する。

5.　住民の生活が大優先、あなたの考え、建設会社の考えを
　　優先してはいけない。

6.　問題が発生したときに自分を正当化してはいけない。

7.　あなたにはマンションで暮らす全ての人を守る義務がある。

8.　自分の時間は二の次、お客様の時間が優先。

9.　お客様が一番、あなたは一番最後で良い。

10.　クレーム発生について
　　　クレームとして捉えないこと、お客様は困っているから
　　　あなたに言ってきたのです。
　　　その困っていることをあなたに解決して欲しいから
　　　言ってきたのです。

11.　竣工後のお客様の声と理事長の写真は必ず頂いてくる。
　　　もし、頂けなかったとしたら、管理組合は引渡された
　　　商品に満足していないことになる。
　　　そのときは原因を究明して是正しなければならない。


発表後に社員全員から意見を聞いてみると。
全員理解はしています。

しかし、後で振り返ってみると、できていないことに
気づかされているのが現状です。


私はこの文章を大きな紙にコピーしなおして
社内の一番目立つところに貼り
社員全員心を新たにマインドセットすることにしました。


この11項目の全てが、社員全員ができるようになるまで
お互いに勇気を持って一つ一つ検分し、指摘し合って
是正していくことにしました。

社員の成長がお客様の下に届くようになってくれること
を願うばかりです。

そのためには自分自身の指導者としての成長が
急務であり、必要不可欠です。

米沢