2016年09月14日

<マンション大規模修繕周期15年システム完成>

約4年前からスタートしたマンション大規模修繕周期を
12年から15年にするためのシステムが完成しました。

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大規模修繕セミナーで管理組合の皆様に修繕周期15年
プロジェクトの取り組みを宣言してから1年半が経過。

このシステムで本当に3年間延長できるのか?


机上で考え、現場でテスト。


この繰り返しを約4年間行ってきました。

山のように紆余曲折がありましたが、
ここまでたどり着くことができました。

テストにご理解いただいた管理組合、管理会社の皆様に、
真剣に取り組んでいただいたメーカー、施工会社の皆様に
感謝申し上げます。

ようやくスタートラインに立つことができました。

今回の豊洲新市場で起きている建物の設計のあり方からも
窺えることですが、あの構造では2、3年後に必ず地下空洞に
施工された鉄部は錆びて使い物にならなくなります。

地下空洞部分がいつも結露している状況、
腐った水が堆積している状況で
生鮮食料品の維持、そこで作業する人たちの健康維持が
図られるとは到底言いがたい状況です。

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なぜこんなことが理解できないままに計画が進んでしまったのか
不思議でなりません。

マンション大規模修繕でも同じことが起きています。

15年周期システムを構成する上で最重要課題に挙げたのは
マニュアル化をすることとチェック体制を強化すること、
そして最も強化したのは研修制度と資格制度の確立です。

建築に関わる全ての人たちのマインド力UPと
建築知識の向上が必要不可欠と考えました。

それらができて初めてマンション大規模修繕において
精度の高い工事が行われるのです。

9月25日からスタートする
2016年度秋季大規模修繕セミナー(全国で随時開催)で、
もっと詳しい内容をわかりやすく説明させていただきます。

ご来場をお待ちしています。

http://www.renovaters.net

ken_yonezawa at 11:52|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2016年09月13日

<豊洲新市場の地下空洞問題>

「配管や電気設備を敷設するため」と東京都の関係者は
説明しているらしいけど地下水が溜まるのでは設計の
根本が間違っているとしか言いようがない

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いつも水が溜まっている状況下では地下空洞内の
鉄製配管や指示金物などはかなり早い時期に錆を発生させ
いずれ欠損につながり指示を失った配管は折れて破損し、
地下空洞に汚泥を貯めてしまうことになる。

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地下空洞の床は厚5cmの捨てコンクリートだという話を
昼のTBS系『ひるおび!』でゲスト解説者が話していた。

厚5cmの捨てコンクリートではいずれ湧水、漏水と
混ざり合いその下の土がうみ、ぬかるむ状況になる。

青果棟の下では厚さ50センチの砕石層がむき出しに
なっているとか。

こんな構造では地下水が溜まるのを防ぐことはできない。

今すぐ改修工事を行って、まずは滲み出てくる水を
止めることが大前提になる。

私もマンションの大規模修繕の工事監理を数多く経験してきて
同じような工事がされてきたマンションで床から1m近く水が
溜まってしまっていた状況を何箇所も処置してきた経験がある。

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管理組合から連絡を頂いた頃には既に1階の住民から
「季節に関係なく室内の湿気がすごい」とか
「室内も衣服もカビ臭くて耐えられない」とか
「子供が喘息気味になってきた」といったクレームが
出ている状態でした。

当然このまま放置しておく訳にはいかず、早急な対処が求められる。

ピット4


ピット3


まずは排水をし、カビの処理をし、それから止水・防水・
換気工事をしました。


万が一湧水が起きた時に排水ができるように水中ポンプの設置も
行いました。

住んでいるマンションで地下空洞の工事をするということは
想像以上の工期と工事費がかかってしまいます。

豊洲新市場の地下空洞も同じ状況になり始めていると
言っていいのではないでしょうか。

未だにこんな粗末な工事が東京都の工事監理のもとで
施工されていたことに驚いてしまうばかりです。

地下水モニタリングで検出されたベンゼンは基準値以下
だったとしてもベンゼンは気化しやすいので、市場で働く人や
訪れた人が吸い込んでしまう事態を警戒すべきと思います。

かつて汚染されていた事実は消えず、不安な消費者もいるはず。
「日本の台所」として成功するためには、
徹底した調査と対策、情報の開示が求められる。

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2016年04月28日

「賃貸住宅フェア2016in福岡」でセミナー講師を担当

5月17日(火)「賃貸住宅フェア2016in福岡」で14時20分から15時10分までセミナー講師を担当することになりました。

主催:全国賃貸住宅新聞
場所:福岡国際センター
HP:http://www.zenchin.com/fair2016_kaisai/fukuoka/

私の持ち時間は50分。

あまり短い時間で話をすることがないので、どこまで伝えられるか。

また、今までは分譲マンションに暮らす方を対象に話をしてきましたが、賃貸オーナーに向けて話すのは私の記憶では2回目になります。

このイベントで大規模修繕をテーマに話すのは私が初めてだそうで、今までニーズは多かったのだけれど、担当の方はどこの誰にお願いすればいいのか決めかねていたようです。

新たな試みということもあって、ワクワクしてしまい、ついつい張り切ってしまっています。

話したいこと、伝えたいことがたくさん出てきていて、今、必死にレジメの縮小に取り組んでいるところです。

講演テーマは「大規模修繕の準備と居住者対策〜マンション・ビルの200年化〜」ですが、

・熊本地震で被災した鉄筋コンクリート造マンション及び木造アパートの新築時の施工事情
・建物、居住者を守るために賃貸オーナーが事前にできること
・建物の劣化状況を知るために今すぐできること
など、多くの賃貸オーナーが抱える問題について役立つ話をしたいと考えています。

このイベントを福岡で開催するのは12回目。

前回は約4000名の方が来場されたようですが、参加者のほとんどはオフィスビル、賃貸マンション、高齢者施設のオーナーと聞いています。

今回たくさんの人たちが来場されても、初テーマのセミナーとなりますので、私のセミナーブースに来てくれるとは限りません。

賃貸マンションにはまだまだ大規模修繕が浸透していないのです。

私にとって完全アウェーのイベントです。

福岡のみなさん、冷やかし気分でいいので、ぜひ覗きに来てください。

お会いできることを楽しみにしています。

ken_yonezawa at 16:09|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2016年04月08日

<マンション大規模修繕における修繕周期12年を15年にするための プロジェクトがいよいよスタート>

数年後には修繕周期20年にするための足がかりとして捉えています。

このプロジェクト立ち上げを決意して早いもので4年と数ヶ月経過しました。
その間、まずは机上で試行錯誤しながらシステムの構築を何度も何度も
練り直しました。

そして管理組合様の承認をいただいた上で工事現場での実地検討を
数え切れないほど実施してきました。
今だから正直に話しますが挫折しそうになったこともありました。

たくさんの方々に助けをいただいてここまでのシステムを
作り上げることができました。
私のような「大規模修繕バカ」が周りにたくさんいてくれたから、
ここまで来ることができたのだと今になって思います。

私がこのプロジェクト立ち上げを決意するきっかけとなったのは、あるマンションの理事長からいただいた相談からでした。

そのマンションは1回目の大規模修繕から、たった5年で外壁の塗装が剥がれ始め、日をおうごとに剥がれる範囲が広がっていったとのことでした。
管理会社にお願いしてその工事を行った施工会社を探してもらい連絡を取ったところ、すでに倒産。
頭の中が真っ白になったと言います。

1回目の大規模修繕のときに理事長だったため自分で大きな責任を感じている。何とか最小限の補修で済ませたいので相談に乗って欲しいとのことでした。

今まで管理会社を含めて数人の人に現状を見てもらったが「これは全面的にやり直すしかない」という答えしか返ってこなかったようです。

全面的にやり直すにしても多額の資金が必要になる。
到底、今ある修繕積立金で足りるわけがありません。
一時金徴収、金融機関からの借り入れなどを行うにしても、どうすれば組合員に承諾してもらえるのか、毎日考えているけれどいい考えが浮かばない。
力を貸して欲しいとお願いされました。

早速、建物を見に行きました。
ビックリどころの騒ぎではなかったです。

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図125


まぁとにかく、あちらこちらの塗装が剥がれ落ちて見るも無残な姿でした。
今までにも傷んだマンションは数え切れないくらい見てきましたがこれほどひどい姿のマンションを見たのは初めてでした。
マンションが可哀想に思えたくらいです。

外壁の塗装が剥がれた原因は窓サッシ下部の水切りにあることが見てすぐに判りました。
一般的には水切りの出巾は外壁面から20〜30mm必要なのですが、このマンションでは約半数の窓水切りの出巾がほとんどゼロ状態でした。
これでは外壁塗装がはがれて当然です。

新築工事会社、1回目の大規模修繕工事会社の技術者がその原因に気づいていたのか、いなかったのかは不明ですが、なぜ新築時にこの状況で建物が竣工したことになり引き渡しが行われたのか。
それともう一つ、なぜこの状況を改善せずに1回目の大規模修繕を行ったのか。

私はこの現状を目の当たりにし、とても悲しく惨めな気持ちになりました。

この工事に関わった設計事務所、施工会社のモラル、マインド力の低さに驚くばかりでした。

その後、組合員への説明・説得から始まり総会決議まで、その後の大規模修繕工事、さらにアフターフォローも含めて今も関わりをもたせていただいてます。
私はこのマンションとそこに暮らす組合員にすごく愛着を感じていて一生守り続けていこうと決めています。

また、この時から大規模修繕工事で不良工事だけは、絶対に行ってはならないし、当協議会の仲間と共に施工精度を上げるためのシステムを作り実行すると心に誓いました。

「本当の大規模修繕工事」とは、ただ、建物の傷んだ箇所を直すだけではなく、より長持ちできる建物に改良することだと思っています。

「本当の大規模修繕を行うためには、何をすれば良いのか?」「どうすれば、全国の設計事務所、施工会社が本当の大規模修繕を実施できるのか?」について考え続け、出した答えが、「修繕周期を15年にするプロジェクト」です。

もちろん、完成品ができたわけではありません。
目指すところは修繕周期20年です。

まずは修繕周期15年を確立させるために設計事務所、施工会社、
メーカーが結集し、昨日その1回目の研修を東京で実施しました。

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このプロジェクトは認定制度になっていて3回行われる研修の最後に
研修ごとにテストを実施し、規定以上の点数を取得した技術者が
「大規模修繕設計・工事監理技術者」もしくは「大規模修繕施工管理技術者」
として認定され設計・工事監理者もしくは施工管理者として
「15年周期での大規模修繕工事」においてリーダーの役割を
担うことができます。

日程は
第1回 東京 4/7 (木)・福岡 4/12(火)・札幌 4/14(木)
第2回 東京 5/26(木)・福岡 5/19(木)・札幌 5/23(月)
第3回 東京 6/23(木)・福岡 6/28(火)・札幌 6/30(木)

数名でしたらまだ参加可能な地域もございます。
マンション大規模修繕協議会までお問い合わせください。
http://www.renovaters.net


ken_yonezawa at 17:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2016年03月23日

「マンション標準管理規約」が改正されました。


大きな改正は2点あります。

一つは管理組合の役員に外部の人を登用できるようになりました。

役員のなり手不足はどこのマンションでも深刻な問題になっています。

怖いのは委託者に任せっきりにすると色々な問題が出てきます。

特にお金に関するルール作りをしっかり行ってからでないと、
せっかく貯めたお金がどこかに消えてしまいます。

もう一つは管理費を夏祭りなどの費用に充てられないようになりました。

これは考え方を変えればいかようにも処理できる話ではないでしょうか?

いずれにせよお金に絡む内容は十分吟味して取り掛からないと
組合員一人一人の生活に大きな支障が出ることになります。

国土交通省発表内容を添付します。

「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正について
平成28年3月14日

本日、「マンションの管理の適正化に関する指針」(告示)及び「マンション標準管理規約」(局長通知)を改正しましたので、公表します。

1.背景・経緯 
マンションの管理ルールについて、高齢化等を背景とした管理組合の担い手不足、管理費滞納等による管理不全、暴力団排除の必要性、災害時における意思決定ルールの明確化など、様々な課題が指摘されており、これら課題に対応した新たなルールの整備が求められていました。

(これまでの検討経緯)
・平成24年1月 「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を設置
・平成27年3月 同検討会報告書とりまとめ
・平成27年10月21日〜11月19日 パブリックコメント実施

2.今回の改正の概要等
[1] マンション管理組合による管理の適正化のための必要事項を定めた「マンションの管理の適正化に関する指針」(マンション管理適正化法第3条の指針)の改正を官報公布
→ コミュニティ形成の積極的な取組みを新たに明記、外部専門家を活用する場合の留意事項を明記 等
[2] 区分所有者間で定めるマンションの管理ルール(区分所有法第30条の規約)の標準モデルである「マンション標準管理規約」及びこれの解説である「マンション標準管理規約コメント」の改正を自治体・関係団体に通知
→ 外部専門家の活用、管理費等の滞納に対する措置、暴力団等の排除規定、災害時の管理組合の意思決定、管理状況などの情報開示に関する規定を整備、コミュニティ条項を再整理 等

※なお、マンション標準管理規約及び同コメント(団地型)、マンション標準管理規約及び同コメント(複合用途型)については、策定が出来次第、国土交通省ホームページにおいて公表する予定です。

3.パブリックコメントに寄せられたご意見について
これら改正案に対するパブリックコメント(平成27年10月21日〜11月19日)で寄せられた主な意見に対する国土交通省に対する考え方についても、公表します。

【公表リンク先】『国土交通省HPトップページ』→『住宅・建築』→『住宅行政』 →『マンション政策』 →『マンション管理について』
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html


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2016年02月28日

大規模修繕協議会主催の特別セミナー終了です。

今までと会場、内容が違うせいなのか?
よく分かりませんが、終えてみると少々疲れてました。

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内容は前半が横浜マンションの杭に絡む傾斜問題、
南海トラフに絡む耐震構造や管理組合における
対処方法について。

後半はマンションの瑕疵における管理組合の対処方法。

参加者はみんな真剣に聴き入ってました。

笑いも所々入れてみたけど、あまり反応していただけず。

いつもと違う空気が?

トホホ (^_^)

その分だけ疲れたのかな?

ken_yonezawa at 19:39|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2016年02月20日

横浜マンション傾斜問題と南海トラフ巨大地震

突然ですが
コンクリートの中に隠れているはずの鉄筋が露出している
マンションに住みたいですか?

住んでいて不安はないですか?

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時間の経過とともに露出している鉄筋の錆びが進行し
いずれ鉄筋コンクリート壁が崩壊していきます。

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これは明らかに新築時の工事ミスです。

こちらの管理組合ではすぐにでもきちんと修繕して
欲しかったのですが誰に、どのように交渉すればいいのか
わからないままに時が過ぎていました。

時間の経過とともに、この状況が住民間で噂になり
不安だけがどんどん募り理事会、管理会社にその気持ちを
ぶつけていました。

でも、不安な気持ちをただぶつけていても
何も解決はしません。

新築時の工事ミスは放ってはおけない大変な問題です。

構造上、致命的な欠陥の事例も見つかっています。

横浜のマンション傾斜問題は氷山の一角と言っても
過言ではないのです。

いつ発生してもおかしくない南海トラフに絡む地震に
あなたのマンションは耐えられますか?

2月27日に東京丸の内でセミナーを
緊急開催することにしました。

どのように対処すればいいのか?
どうやって解決するのか?
を説明させていただきます。

参加をお待ちしています。
http://www.renovaters.net/seminar-special/marunouchi.html

ken_yonezawa at 18:44|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2016年01月27日

マンション大規模修繕協議会の支部長会議と新年会を開催。

2016年度活動方針を発表。

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今期の一大事業になっている
大規模修繕15年周期技術者認定制度の
概要発表の場面ではケンケンガクガク
色々な有意義な意見が出てくれました。

私自身もまだまだ煮詰めきれていない部分が
数多くあったのですが全て埋め尽くせると
確信できるような意見が次々と出てくれました。

目的を同じに頑張っている仲間に感謝です。

スタート日は決まっているのでここから先、
大至急修正して会員全員が納得できるシステムに
仕上げていきます。

会議終了後は全員で新年会。

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全員でしゃっシン撮影したはずなのですが
会場が狭かったのか後ろの方数名が
映りきっていなかったようです。

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新年会終了後はそれぞれに五反田の歓楽街に
消えていきました。


ken_yonezawa at 17:51|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2015年12月16日

耐震補強工事を行っているマンションで現場見学会を開催。

耐震補強、大規模修繕工事を行っている千葉にある築40年のマンションで現場見学会を開催。

また、どのようにして工事資金を捻出したのか、どうやって組合員の合意を得たのかをテーマにした座談会を開催しました。

マンション大規模修繕協議会メンバーによる耐震補強、大規模修繕工事を同時に施工している現場見学と座談会は初めての試みだったので参加者全員興味津々でした。

今回の耐震補強の工法はマンションにとって、すごくいい工法だと思います。

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基本は簡単に言うとベランダの掃き出し窓の横壁を厚くし、その厚くするコンクリート壁の中に鉄骨と鉄筋を入れてマンション全体を補強するという工法です。

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住民が住みながら工事できること、住居内は一切工事しないこと、敷地にゆとりがなくても工事できることが最大のメリットと感じました。

また、座談会でどうやって組合員全員の合意を得ることができたのかを聞いてみると、即答で日頃のコミュニティ活動が実を結んだということでした。

最後まで数名の方が反対されていたそうですが理事会・修繕委員会が長い期間をかけ、親身になって話し合いを続けた結果、最後は全員賛成で工事に進むことができたのだと感慨深げに話していただきました。

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私もことあるごとにコミュニティ活動の大事さをセミナー等で訴えていますが、管理組合にとって、これほど難しいテーマはないようです。

特に都心部のマンションにとって一番難しいテーマなのかもしれません。

コミュニティ形成における解決方法は根気よく活動を続けていくことと、その活動報告と活動の大事さを組合員にしっかりと伝えていくことだと思います。

ken_yonezawa at 17:19|PermalinkComments(0)TrackBack(0)

2015年11月08日

マンション大規模修繕セミナーin金沢 

昨日の金沢セミナー、記念すべき第1回目。
上出来でした。

参加者も初めはみんな難しい顔で入場、
帰りはみんな満面の笑みを浮かべて
帰って行ってくれました。

横浜の傾斜マンションの話では全員釘付けになって
真剣にメモされていたことが印象的でした。

セミナーで話した「大規模修繕15年周期」の
内容についても納得して頂けたと思います。

集客の方法は現地スタッフ3人のポスティングのみ。

1万部撒いて30人出席。

効果はすごく高かったと思います。
セミナー終了後の反省会でポスティングした3人が口を揃えて
言ったことは『必死に汗流して頑張ったお陰で汗の量以上に
成果は得られた。今は安堵感、達成感で一杯です。』


この金沢の若い3人の頑張りは近い将来、
管理組合との信頼関係がどんどん強い絆となって
台風なみの新しい風を運んできてくれると確信しました。


スタッフの皆様、何もかも初体験で大変だったと思います。
本当にお疲れ様でした。

参加いただいた管理組合の皆様、これからどんどん
ためになる情報を提供し、少しでも皆様の生活が
楽しくなるようサポートをさせていただきます。

ありがとうございました。

ken_yonezawa at 16:32|PermalinkComments(0)TrackBack(0)