「マンション標準管理規約」が改正されました。「賃貸住宅フェア2016in福岡」でセミナー講師を担当

2016年04月08日

<マンション大規模修繕における修繕周期12年を15年にするための プロジェクトがいよいよスタート>

数年後には修繕周期20年にするための足がかりとして捉えています。

このプロジェクト立ち上げを決意して早いもので4年と数ヶ月経過しました。
その間、まずは机上で試行錯誤しながらシステムの構築を何度も何度も
練り直しました。

そして管理組合様の承認をいただいた上で工事現場での実地検討を
数え切れないほど実施してきました。
今だから正直に話しますが挫折しそうになったこともありました。

たくさんの方々に助けをいただいてここまでのシステムを
作り上げることができました。
私のような「大規模修繕バカ」が周りにたくさんいてくれたから、
ここまで来ることができたのだと今になって思います。

私がこのプロジェクト立ち上げを決意するきっかけとなったのは、あるマンションの理事長からいただいた相談からでした。

そのマンションは1回目の大規模修繕から、たった5年で外壁の塗装が剥がれ始め、日をおうごとに剥がれる範囲が広がっていったとのことでした。
管理会社にお願いしてその工事を行った施工会社を探してもらい連絡を取ったところ、すでに倒産。
頭の中が真っ白になったと言います。

1回目の大規模修繕のときに理事長だったため自分で大きな責任を感じている。何とか最小限の補修で済ませたいので相談に乗って欲しいとのことでした。

今まで管理会社を含めて数人の人に現状を見てもらったが「これは全面的にやり直すしかない」という答えしか返ってこなかったようです。

全面的にやり直すにしても多額の資金が必要になる。
到底、今ある修繕積立金で足りるわけがありません。
一時金徴収、金融機関からの借り入れなどを行うにしても、どうすれば組合員に承諾してもらえるのか、毎日考えているけれどいい考えが浮かばない。
力を貸して欲しいとお願いされました。

早速、建物を見に行きました。
ビックリどころの騒ぎではなかったです。

図124


図125


まぁとにかく、あちらこちらの塗装が剥がれ落ちて見るも無残な姿でした。
今までにも傷んだマンションは数え切れないくらい見てきましたがこれほどひどい姿のマンションを見たのは初めてでした。
マンションが可哀想に思えたくらいです。

外壁の塗装が剥がれた原因は窓サッシ下部の水切りにあることが見てすぐに判りました。
一般的には水切りの出巾は外壁面から20〜30mm必要なのですが、このマンションでは約半数の窓水切りの出巾がほとんどゼロ状態でした。
これでは外壁塗装がはがれて当然です。

新築工事会社、1回目の大規模修繕工事会社の技術者がその原因に気づいていたのか、いなかったのかは不明ですが、なぜ新築時にこの状況で建物が竣工したことになり引き渡しが行われたのか。
それともう一つ、なぜこの状況を改善せずに1回目の大規模修繕を行ったのか。

私はこの現状を目の当たりにし、とても悲しく惨めな気持ちになりました。

この工事に関わった設計事務所、施工会社のモラル、マインド力の低さに驚くばかりでした。

その後、組合員への説明・説得から始まり総会決議まで、その後の大規模修繕工事、さらにアフターフォローも含めて今も関わりをもたせていただいてます。
私はこのマンションとそこに暮らす組合員にすごく愛着を感じていて一生守り続けていこうと決めています。

また、この時から大規模修繕工事で不良工事だけは、絶対に行ってはならないし、当協議会の仲間と共に施工精度を上げるためのシステムを作り実行すると心に誓いました。

「本当の大規模修繕工事」とは、ただ、建物の傷んだ箇所を直すだけではなく、より長持ちできる建物に改良することだと思っています。

「本当の大規模修繕を行うためには、何をすれば良いのか?」「どうすれば、全国の設計事務所、施工会社が本当の大規模修繕を実施できるのか?」について考え続け、出した答えが、「修繕周期を15年にするプロジェクト」です。

もちろん、完成品ができたわけではありません。
目指すところは修繕周期20年です。

まずは修繕周期15年を確立させるために設計事務所、施工会社、
メーカーが結集し、昨日その1回目の研修を東京で実施しました。

IMG_6345


このプロジェクトは認定制度になっていて3回行われる研修の最後に
研修ごとにテストを実施し、規定以上の点数を取得した技術者が
「大規模修繕設計・工事監理技術者」もしくは「大規模修繕施工管理技術者」
として認定され設計・工事監理者もしくは施工管理者として
「15年周期での大規模修繕工事」においてリーダーの役割を
担うことができます。

日程は
第1回 東京 4/7 (木)・福岡 4/12(火)・札幌 4/14(木)
第2回 東京 5/26(木)・福岡 5/19(木)・札幌 5/23(月)
第3回 東京 6/23(木)・福岡 6/28(火)・札幌 6/30(木)

数名でしたらまだ参加可能な地域もございます。
マンション大規模修繕協議会までお問い合わせください。
http://www.renovaters.net


ken_yonezawa at 17:30│Comments(0)TrackBack(0)

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