男の賃貸@福岡 ブログ


福岡・佐賀のアパート経営日記です。

不動産相場の行方に関する見解がくっきり分かれてきました。

日銀のマイナス金利でさらに不動産価格はあがるという強気派と、日経平均の暴落もあり、今後の景気が悪くなって不動産価格も下がるという弱気派です。

物件売却したという話もよく聞きますし、ホテル用地ならいくらでも!、ス〇ガでフルローン!なんて話もよく聞きます。


私の今のスタンスとしては弱気派です。ここ10年で最も警戒しています。
株のような極端な暴落はないと思っていますが1〜2割ぐらい下がるかもと。

フルローンでどんどん買ってた頃が嘘のようなチキンぶりです(笑)
自分でもびっくりします。


私は下記のように見ています。投資は自己責任でお願いします。

ダウ、日経平均等株価下落⇒景気悪化
円高、原油、商品安⇒石油由来建材等の下落⇒建物の再調達原価の下落
供給過剰⇒賃料下落

銀行融資が緩くなる可能性はありますが、富裕層と利幅が取れる銀行だけではないでしょうか?
地銀の利幅はそろそろ限界ではないかと感じています。


今日のブログは自分の頭を整理するために書きました。
福岡を想定して書いていますが、地域によってだいぶ違う事でしょう。

先のことはわからないですが、相場がどちらに転んでも生き残るというのが正しい不動産投資だと思います。
相場にうまくのれれば理想的ですが、プロでもなかなか難しいところです。





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所有不動産を売却して、実質無借金(借入はあるものの、返済できる状態)になりました。
賃料収入はかなり減りましたが、気分はスッキリ。

実に気楽でいいです。


借金が多い大家さんより、良い顧客サービスができるでしょう。
余裕がないと外壁塗装などの大規模修繕は躊躇するものですから。

今後も、さらに競争力をつけていきたいと考えています。


とは言え、無借金が賃貸経営としていい事だとは思っていませんし、銀行との融資取引を無くすつもりもありません。今は金利も安いので、保険のつもりで将来のチャンスに備えたいと考えています。


次は金利の引き下げを進めようと思っています。

私は今年でアパート経営10年目になりますが、一度も借り換えをした事がありません。せっかくのご縁なので借り換えをするよりは、既存取引行に金利を下げていただく方針です。

しかし、そろそろ地銀は金利の限界に近づいてきました。


銀行の規模による金利の下限がありますので、メガバンクがやる気をだしたら地銀は勝てないでしょう。
現在、メガバンクの借り換えご提案待ちです。

TIBOR連動で話をしていますが、どれぐらいの水準でお話あるでしょうか?
楽しみです。



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アパート経営に限らず、経営はすべからく『最適化』を目指すゲームであると思います。

資金、技術といった経営資源とマーケットの間で最適化を目指すというものです。
これに時間軸が加わり、経営者によって短期的な最適化を図ったり、長期的なそれを望んだり。

低いリスクを好む場合もありますし、ハイリスクハイリターンを志向する場合もあります。
経営者の価値観に左右されることもありますね。

経営は、みんな最適化を目指しているのに、それぞれ手法や結果が変わるという面白いゲームです。



アパート経営に話を戻すと、チャンスの時にはフルローンでバンバン買うのが効率がいいです。
上げ相場の時は、高く買ってさらに高く売るのもいいでしょう。

しかし、このやり方は短期的には効率がいいのですが、リスクも大きいです。
過去このやり方で失敗した不動産業者は数知れません。


高い自己資本比率というのは、安全ですがある意味チャンスを逃しているともいえます。
安心だが、非効率な経営といってもよいでしょう。

とはいえ、本来アパート経営は長期的な視点で行う事業ですので、少々不動産相場が値下がりしても、自己資本比率が高ければ、じっくり耐えることができるというのは大事な事です。


世界的な株安でマーケットが荒れています。
それぞれにとってのリスク『最適化』の定義も大きく変わる事でしょう。

最適化の定義が変われば、それはうねりとなってマーケットに大きな変化を及ぼすことだと思われます。
株はもちろん、不動産相場にも大きな影響があることでしょう。


私は、半年後ぐらいに国内不動産相場は下がるのではないかと思っています。
アジア不動産も同様です。
アメリカの利上げも当分なし、消費税の10%アップも怪しいなと感じています。


相場が下がれば積極的に買って行きたいところです。


* 投資は自己責任でお願いします。



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来年度以降、電力やガスの小売全面自由化が予定されています。
新規参入や企業合併などが進むことでしょう。

他国の事例では、自由化によって逆に値段が上がっている国もあるようですが、日本では短期的には競争が激しくなり、エネルギー価格は下がるのではないでしょうか。


アパート経営をする私にとっての関心事は、プロパンガス市場の動向です。
プロパンガス市場は地域差が大きく、国内でも自由競争の激しいエリアと、いまだ競争が阻害されているエリアがあります。

私の住む福岡市は自由競争がしにくく、価格が高めのエリアです。
今後は下がっていく事でしょう。


私は所有アパートのプロパンガス料金を下げていこうと考えています。
料金が安いほうが入居者の方にとってはプラスであり、長く住んでもらえると考えるからです。
長期的な安定経営に資することでしょう。

いろいろあって詳しくは書けませんが、入居者さんが当社アパートに住むメリットを感じる水準にしたいと思います。


ガス会社さんにアパートの設備投資をお願いして、結果的に入居者さんが高いガス代を払うスキームは今後陳腐化していくのではないかと思います。
なくなりはしないでしょうが、消費者の価格志向に押されることでしょう。

全面自由化後の新規参入業者が『お宅のガス代高くないですか?』的なTVCMをやることでしょう。
携帯電話のように乗り換えキャンペーンなどもあると思います。

結果的に将来の入居者さんの意識は高くなり、ガス料金に敏感になると思います。
現在でもありますが、入居したもののガス代が高いので短期で住み替える事例も増えることでしょう。


私はそうなる前に先手を打ちたいと考えています。
『損して得取れ』です。



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しばらくぶりの更新です。

以前より進めていたアパートの外壁塗装が無事終わりました。


ビフォー
リベルタ山本1

よく見ると外壁の汚れが目立ちます。
防水が切れて傷んでいるところもありました。


アフター
リベルタ山本2


ずいぶんきれいになりました。
ついでに共用部のライトもCCFLに変更しています。

その他、棟や部屋番号のサインもきれいにしています
しばらくはメンテナンスの必要はないでしょう。

入居者さんも喜んでくれると思います。
現在も満室ですが、また一歩競合アパートに差をつける事ができました。

将来の人口減を考えると、余裕のあるうちに準備をしておこうと考えています。
今は良くてもなにもしなければジリ貧確実です。

賃貸経営もなかなか大変です。


ほっと一息ついたのもつかの間、明日は雨漏りアパートの決済を予定しています。
その外壁・防水工事の準備も並行して進めています。


早い人はもう盆休みだと思いますが、なかなか忙しくしています。
商売繁盛で非常にありがたい事ですが。



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