男の賃貸@福岡 ブログ


福岡・佐賀のアパート経営日記です。

不動産賃貸経営は長期にわたるので、仕事柄10年後、20年後のことを考えることが多いです。

私の好きなゴルフだと10年後には団塊の世代がゴルフを辞めることから、ゴルフ場の半数がつぶれるという話もあります。
ゴルフ関係者は大変苦労することでしょう。

金融庁は10年後には地銀の半分以上が本業で赤字になると予想しています。
合併等再編成が進むことでしょう。
ゴルフ同様、地方銀行も大変苦労することでしょう。


不動産賃貸業も人口減少により衰退します。

人口が減少している地方は当然ですが、都市部においてもなかなか大変でしょう。
高齢化が進むのでアパート経営のリスクは高まりますし、総需要が減ればテナント賃料も下がるでしょう。
地方がダメなら都心でという考えから、生き残りをかけた競争は激しくなることでしょう。
都市部においても家賃相場が下がる可能性は十分あります。

地方の汲み取りや浄化槽のエリア(下水管がない)はかなり厳しくなると思います。


経済予測は外れることも多いですが、人口予測はおおむね外れません。
今から移民の受け入れを積極的にやっても焼石に水です。

人口が減少するなかで不動産賃貸業を続けていくには、いろいろ考える必要があります。
無借金経営もいいでしょうし、サブリースでリスクを限定するのもいいと思います。
衰退を逆手にとって、激安で仕込むチャンスを狙うのもいいでしょう。


不動産投資をするときは10年後を考えることが必要です。

私が10年前にアパート経営を始めた時に考えていたのは、人口減少や高齢化を控えているので最初の10年間でどれだけ稼げるかが勝負だと思っていました。
そういう考えから、ある程度のリスクや手間は仕方がないと考えていましたので、古い高利回り物件中心でやってきました。


最近不動産投資が流行っていますが、みんな10年後のことを考えているのでしょうか?





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更新頻度も減り、半年ほどブログを放置していました。

今年は所有物件を売却した他は、旅行にいったりとのんびりしていました。
自分が所有物件の売却を進めているのに、不動産投資を勧めるような記事を書く気が起こらなかった為です。

本当は今年からはじめたゴルフにはまっていたのですが(笑)

更新をやめても不思議とアクセス数はそれなりにありますし、ブログ読者の方からの相談などもありますので、誰かの役にたてばと思いまた書こうと思います。更新頻度は少ないですが。


上述のとおり私は物件売却を進めています。なので『私にとっては』今は売り時だと思っています。
金融緩和で収益不動産は値上がりしましたが、含み益なんてものはとらぬ狸の皮算用であり、不動産は売ってなんぼです。
不動産投資は売却するまで本当の利益はわかりません。
私自身は全ての所有不動産を売却してもいいと思っています。


ただこれは立場によりずいぶん異なります。

例えば、財閥系不動産会社や都心部の地主系大家さんの様に、長い年数を経て極端に簿価が低い場合は含み益を参考にするべきだと思います。
長期的に人口を維持できるエリアなら、永遠に所有するというのもいいかも知れません。

相場は高いですが、相続対策なら検討できる物件もあります。本業で大きな利益が出ている場合は、不動産の減価償却で利益の先送りを図る事もできます。

超長期的な視点なら、融資の緩い今は賃貸事業規模拡大のチャンスでしょう。値下がりリスクもあるので、ある程度資金力があることが前提ですが。

逆に資金力も知識もないけど、収益不動産を買うのはやめたほうがいいと思います。タイミングは関係なく。
資金はなくてもいいですが、知識もないのに銀行が貸してくれるから買うというのは危険です。



いろいろ収益不動産の事を相談される事が多いのですが、資産背景や属性、目指すものがわからないと一般論しかお答えできず、回答に困る事が多いです。





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不動産相場の行方に関する見解がくっきり分かれてきました。

日銀のマイナス金利でさらに不動産価格はあがるという強気派と、日経平均の暴落もあり、今後の景気が悪くなって不動産価格も下がるという弱気派です。

物件売却したという話もよく聞きますし、ホテル用地ならいくらでも!、ス〇ガでフルローン!なんて話もよく聞きます。


私の今のスタンスとしては弱気派です。ここ10年で最も警戒しています。
株のような極端な暴落はないと思っていますが1〜2割ぐらい下がるかもと。

フルローンでどんどん買ってた頃が嘘のようなチキンぶりです(笑)
自分でもびっくりします。


私は下記のように見ています。投資は自己責任でお願いします。

ダウ、日経平均等株価下落⇒景気悪化
円高、原油、商品安⇒石油由来建材等の下落⇒建物の再調達原価の下落
供給過剰⇒賃料下落

銀行融資が緩くなる可能性はありますが、富裕層と利幅が取れる銀行だけではないでしょうか?
地銀の利幅はそろそろ限界ではないかと感じています。


今日のブログは自分の頭を整理するために書きました。
福岡を想定して書いていますが、地域によってだいぶ違う事でしょう。

先のことはわからないですが、相場がどちらに転んでも生き残るというのが正しい不動産投資だと思います。
相場にうまくのれれば理想的ですが、プロでもなかなか難しいところです。





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所有不動産を売却して、実質無借金(借入はあるものの、返済できる状態)になりました。
賃料収入はかなり減りましたが、気分はスッキリ。

実に気楽でいいです。


借金が多い大家さんより、良い顧客サービスができるでしょう。
余裕がないと外壁塗装などの大規模修繕は躊躇するものですから。

今後も、さらに競争力をつけていきたいと考えています。


とは言え、無借金が賃貸経営としていい事だとは思っていませんし、銀行との融資取引を無くすつもりもありません。今は金利も安いので、保険のつもりで将来のチャンスに備えたいと考えています。


次は金利の引き下げを進めようと思っています。

私は今年でアパート経営10年目になりますが、一度も借り換えをした事がありません。せっかくのご縁なので借り換えをするよりは、既存取引行に金利を下げていただく方針です。

しかし、そろそろ地銀は金利の限界に近づいてきました。


銀行の規模による金利の下限がありますので、メガバンクがやる気をだしたら地銀は勝てないでしょう。
現在、メガバンクの借り換えご提案待ちです。

TIBOR連動で話をしていますが、どれぐらいの水準でお話あるでしょうか?
楽しみです。



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アパート経営に限らず、経営はすべからく『最適化』を目指すゲームであると思います。

資金、技術といった経営資源とマーケットの間で最適化を目指すというものです。
これに時間軸が加わり、経営者によって短期的な最適化を図ったり、長期的なそれを望んだり。

低いリスクを好む場合もありますし、ハイリスクハイリターンを志向する場合もあります。
経営者の価値観に左右されることもありますね。

経営は、みんな最適化を目指しているのに、それぞれ手法や結果が変わるという面白いゲームです。



アパート経営に話を戻すと、チャンスの時にはフルローンでバンバン買うのが効率がいいです。
上げ相場の時は、高く買ってさらに高く売るのもいいでしょう。

しかし、このやり方は短期的には効率がいいのですが、リスクも大きいです。
過去このやり方で失敗した不動産業者は数知れません。


高い自己資本比率というのは、安全ですがある意味チャンスを逃しているともいえます。
安心だが、非効率な経営といってもよいでしょう。

とはいえ、本来アパート経営は長期的な視点で行う事業ですので、少々不動産相場が値下がりしても、自己資本比率が高ければ、じっくり耐えることができるというのは大事な事です。


世界的な株安でマーケットが荒れています。
それぞれにとってのリスク『最適化』の定義も大きく変わる事でしょう。

最適化の定義が変われば、それはうねりとなってマーケットに大きな変化を及ぼすことだと思われます。
株はもちろん、不動産相場にも大きな影響があることでしょう。


私は、半年後ぐらいに国内不動産相場は下がるのではないかと思っています。
アジア不動産も同様です。
アメリカの利上げも当分なし、消費税の10%アップも怪しいなと感じています。


相場が下がれば積極的に買って行きたいところです。


* 投資は自己責任でお願いします。



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