2009年08月

2009年08月27日

住み替えの話 - 大掃除

2008年12月上旬、いよいよ自宅マンションを売りに出すことになり、まずは大掃除です。

生活感のあるもの、見栄えの悪いものはすべて実家へ移動。そしてフローリング、窓ガラス、水周り、家具などをピカピカに磨き上げます。壁や天井は叩きをかけます(意外に埃が溜まってました)。玄関も念入りに掃除し、きれいに飾りつけました。押入れやクローゼットの中も見られる可能性大なので、できる限り整理整頓。

次に、バスルームやトイレなどのグッズをお洒落なものに交換しました。観葉植物や金魚(水槽)も整え、飾り棚やキッチンカウンターにもデザイン重視の小物できれいにしました。

新築マンションのモデルルームみたいです(ちょっと大げさ)。生活はしにくいですが、売れるまでの我慢、我慢。

中古マンションとはいえ、買い手は新生活に期待して見学に来るわけですから、玄関ドアを開けたとき、そしてリビングダイニングに入ったときの第一印象は非常に重要です。また、部屋がきれいだと、見学者は「大事に使われてきたんだな」と思うでしょう。これらが、購入を後押しする材料になります。

しかしながら、居住中物件でここまで徹底的に部屋を「魅せる」努力をする売主は少ないようです。中古取引が盛んな欧米では、売却物件の見栄えが良くなるようサポートしてくれる専門業者(ホームステージングといわれるサービス)があり、実績を上げています。日本では、まだこのような業者はあまりないと思いますが、素人でもできます。買い手の立場になって考えれば良いのです。しかも費用はほとんどかかりませんよ (^_^)

さて、わが家がレインズに登録されて2週間後、やっと1組の見学者が来ることになりました。見学日の前夜、リビングのフローリングにワックスをかけ、窓や水周りも磨いて準備万端。当日は、私が立ち会うことにしました。

いよいよお約束の時間。さて、そこに現れたのは・・・

(つづく)

■補足 - レインズとは?

不動産業者間の情報ネットワークです。

まず、売主と媒介契約を結んだ業者(元付業者)が、レインズに物件の情報を登録します。それを見た別の業者(客付業者)が、インターネットやチラシなどで広告を打ち、買主を探します。無事取引が成立すると、成約情報が登録されます。※いつもこうなるとは限りません。

一度レインズに登録されれば、日本中の業者がお客さんを探してくれ、逆に言えば、買いたい人は日本中どこからでも売却物件の情報を得ることができる。そんな便利なシステムです。

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kfkman at 15:33|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年08月25日

住み替えの話 - 売却活動開始!

前回までに見学した物件は見送りましたが、もし買いたい物件が出てきたら、すぐに申込をしないといけません。一戸建ての購入は、基本的に「早い者勝ち」です。

そこで、いろいろと考えた結果、自宅マンションを売りに出すことにしました。

「買い先行」だと資金調達コストがかさみます。わが家の場合だと、マンションが売れなければ、一旦全額ローンを組むことになり、余計な保証料や利息などが発生するのです。さらに、2008年10月以降、不動産相場が悪くなる一方で、早く売り抜けるのが得策と考えました。

「売り先行」「買い先行」について、くわしくは先日の記事をどうぞ。
住み替えの話 - 売り先行と買い先行

売却のステップとしては、

(1) 価格の査定
(2) 媒介契約締結
(3) レインズへ登録&広告
(4) 内覧の案内
(5) 申込→契約
(6) 決済

となります。
一般的に人気物件や、相場より安く売り出すと、すぐに買い手がつきます。しかし時はリーマンショックからマンション不況に突入した最悪期。いつもとは違っていたようでした。

(1) 価格の査定

とりあえず、大手2社(三井のリハウス、東急リバブル)と手数料半額のAさんに査定を依頼。速攻で東急さんが飛んできました。過去の成約価格データを元に個別要素を加味して、査定価格は3900万円台。6年前に新築で買ったときから▲100万円といったところです。

査定価格とは、「この金額ならほぼ確実に売れる」というレベルだそうで、ここに売主の思惑によって上乗せしたりします。東急さんは4200万円台で売り出しましょうと提案してきました。まずはそれで1〜2ヶ月様子を見て、100万円単位で値下げしていくという計画です。

後日、三井さんも査定に来られたのですが、「東急さんは4200円台ですか。今、上の階(わが家の5階上)が4400万円台で売りに出てますから、強気の4300万円台でいきましょう。ところで、当社の売却活動ですが・・・こんなカラーのチラシを・・・」と、価格の根拠はそこそこに、サンプルのチラシの説明などをしていきました。

最後、Aさんの査定は具体的な金額の提示はなく、基本的に「あなたがこの値段なら買う、と思う価格」をすすめられました。そして、最近の物件購入希望者の傾向として、インターネット検索で探す人が多いから、500万円単位で集客が大きく変わってくるとの説明。たとえば、4020万円だと、検索条件で「4000万円以下」と設定した人の目には止まらない。まぁ、暗に3000万円台での売り出しをすすめたのかな、と思います。

結局、手数料半額に惹かれてAさんと専任媒介契約することにしました。売り出し価格については、私は3900万円台で早く売り抜けたいと考えていたのですが、妻がどうしても4300万円台の三井さんの言葉を捨てきれず、間を取って4200万円台で売り出すことにしました。

(つづく)

■補足 - 仲介の契約について

売却の仲介を不動産業者に依頼する場合、通常、媒介契約には専属専任、専任、一般の3種類があります。それぞれメリットデメリットがあります。詳しい情報は、ちょっと検索すれば分かりますので省略。

たくさんある業者の中からどこを選ぶかは、非常に難しいです。ただ、私が消去法で真っ先に切った業者があります。「あなたのマンション売ってください」というチラシを頻繁に投函する大手S。「このマンション限定で、企業が社宅用に購入を希望しています。相場より高くてもOK」みたいな大嘘チラシを撒くような業者が、誠実な仕事をしてくれるとはとても思えませんから。彼らは単に専任媒介契約を取りたいだけです。「両手」狙いの「物件隠し」なんてされたら、目も当てられないですよ。

※両手・・・物件の売主・買主両者の仲介をして、両者から手数料をとること。これ自体は悪いことではない。

※物件隠し・・・他の仲介業者から問い合わせが来ても、「商談中」などと言って断ること。よって売主は、高く買ってくれるかもしれないお客様に会えず、不利益を被る。

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kfkman at 11:32|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年08月24日

住み替えの話 - 物件探しで知っておくべきこと

今回、住み替え先を探すにあたって、個人的に知り合いの不動産屋から、第三者としてのアドバイスをいただきました。主なものを挙げてみます。

●公簿面積と実測面積
物件のチラシやインターネット情報には、「土地xx平米(○○坪)」と記載されています。土地面積の表示には、登記簿上の面積(登記地積)と、実際に測量した面積(実測面積)の2種類があり、ひとつの土地を指しているのに、数値が違うことは珍しくありません。原因はいろいろとあるようですが、実測面積を確認することが重要です。

●私道・セットバック
土地面積には、私道やセットバックを含む面積、含まない面積どちらが表示されているか、しっかり確認しましょう。

●土地の境界線
土地の形や実測面積を確認するため、測量図を見せてもらいます。隣接地所有者から承認された「確定測量図」と、売主が測量しただけの「現況測量図」があり、できれば前者があるのが理想的です。また、土地の境界の目印(境界標識)は、見学時に必ず確認したいところです。

土地境界線のトラブルは意外と多いようですので、ここは特に慎重に。

●建物の評価額
土地の価格は相場(坪単価×実測面積)で目安がつくかと思います。建物は、工法と延べ床面積と築年数から、だいたいの評価額をはじくようです。で、土地と建物評価を足して、物件価格が適正かどうか判断します。

●道路
敷地が2m以上接道していることは最低条件ですが、どのような道路にどれくらい接しているかも要チェックです。広い道路だと便利な反面、うるさくて排気ガス臭い。狭い道路だと不便で、土地の評価も低い(安い)。角地は評価が高い分、建蔽率が緩和されるなどのメリットもある。一戸建てを買うなら、どんな種類の道路があるかぐらいは調べておくのが無難だと思います。私は私道トラブルを避けるために、私道にのみ接道する物件は却下してました。

●用途地域
土地にはどんな建物を建ててよいか、というルールがあります。いわゆる「住居系」といわれる用途地域の土地が無難ですが、準工業地域や近隣商業地域などにも住宅が建っています。どの用途地域には、どんな建物が建つのか、よく調べてから買いましょう。


以上は、事前に調べておくことと、物件見学時に確認したいことです。さらに購入の検討へと進む場合は、登記簿をチェックしたり、建物診断したりしましたが、そのお話はまた後日。

(つづく)

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kfkman at 15:52|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年08月21日

住み替えの話 - この物件良い!

2008年11月、インターネット検索で興味を惹かれる中古一戸建てを見つけたので、見学に行きました。駅からの距離や周辺環境など立地条件は◎、東南角の整形地で敷地も◎、価格も予算内。ただ建物が・・・

築1年の注文住宅で、三階建て。3階LDK、1階に小さいバスルームとキッチン。各階にトイレ。つまり少人数の二世帯向け住宅という変わった間取りだったのです。設備は新品同様だし、ユニバーサルデザインで使い勝手もよく工夫されていました。リビングからの眺望も良い。

夫婦と子ども3人の5人家族でこの間取り、どうやって使えばいいか散々迷った挙句、結局見送りました。妻にとっても3階にリビングというのがどうしても気に入らなかったようでした。毎日の上がり降りだけでも大変です。

非常に良い物件だっただけに、今でももったいなかったような気もしますが、やはりご縁がなかったんですね。うちが見学した翌週には売れたそうです。

(つづく)

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kfkman at 23:50|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年08月20日

住み替えの話 - 売り先行と買い先行

はじめて物件を見学したあと、Aさんに住み替えのスケジュールについて教えてもらいました。リスクが低い順に、次のようになります。

▼売り先行
まず持ち家を売りに出す。売却活動中に平行して購入物件を探す。売却が成立してから購入の契約をする。
[メリット] 資金計画が確定する。
[デメリット] 売却後、すぐに購入物件が見つからなければ、仮住まいの手間・費用が発生する。実際には、タイミングよく同時に住み替えるのは難しい。

▼買い先行(1) - 売却代金がなくても買える人
欲しい家の購入の契約を済ませてから、持ち家を売却、あるいは賃貸に出す。
[メリット] 確実に欲しい家が手に入る。
[デメリット] 持ち家のローン返済が終わっているなど、資金に余裕がないとできない。

▼買い先行(2) - 売却代金を購入資金に充てる人
欲しい家の購入の契約を済ませてから、決済までに持ち家を売却する。
[メリット] 欲しい家を手に入れられる(確実ではないが)。
[デメリット] 購入物件の決済日より前(ローンの手続き等を加味した期日)までに売却しなければならない。そのため、予想していたよりも安く売らざるをえなくなったり、業者に買い取ってもらったりして、資金計画が大幅に狂うことがある。また、「買い替え特約」「停止条件付き」で購入の契約をした場合だと、購入の契約が白紙になる場合もある。

不動産価格が上昇傾向にあるときは「買い先行」で良いです。わが家は「買い先行(1)」で行くことも可能だったので、とりあえずまだ売りには出さずに、物件探しを続行することにしたのでした。

(つづく)

■補足 - 買い替え特約とは
新居購入の契約に「持ち家が○月○日までにXXX円で売れなければ、この契約はなかったことにする」という特約を入れることで、買主のリスクを限定する特約です。「停止条件付き」とも言われ、「持ち家を○月○日までにXXX円以上で売る」という条件が成立するまでは新居購入の契約は停止、条件が成立してはじめて購入契約が有効となります。

この特約、売主にとっては不利なので、承諾してくれないケースもあります。すんなり承諾してくれる場合は、よっぽど売れなくて困っている物件かもしれません。承諾するとしても、交換条件として「自宅の売却を専任媒介で仲介させてくれ」とか、最低売却価格をかなり安く設定するなど、買主も譲歩を求められるでしょう。

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kfkman at 17:31|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年08月19日

住み替えの話 - 活動開始!

住み替えのパターンは、「売り先行」、「買い先行」がありますが、当時は深く考えず、「良い家があれば住み替えよう」という、なんともいい加減なスタートでした。

2008年10月、ネットで見つけた仲介手数料半額の業者(以降Aさん)に、うちのマンション売ったらいくらぐらいか聞き、それを目安に購入物件の予算を決めました。

そして、インターネットで物件検索です。するとマンションのすぐ近くに、異常に安い中古の一戸建てを発見。さっそくAさんを通して見学を申し込みました。

この物件、車が入れない細い路地を入ったドンづまりにあるため、土地評価額が低かったようです。敷地は30坪とこのエリアでは広い方で、庭もあり、日当り抜群。建物は木造二階建てでちょっと狭い。再建築は問題なし。

結局、路地のドンづまりというのがネックで見送りました。車が持てないのは別に構わなかったんですけどね。

このころ、妻が3人目を妊娠、予定日は翌年5月。

(つづく)

■補足 * 仲介手数料とは

不動産を売買する場合、売主、買主とも仲介業者に手数料を払います。
一般的には取引金額の3%+6万円に消費税を足した額となります。たとえば5000万円で成約した場合、5000万×0.03+6万=156万と消費税7.8万の合計163.8万円となります。

これは、法律で決まっている上限金額であり、これ以下であれば問題ありません。最近は、この仲介手数料を半額にしたり、定額にしたりしている業者もあります。

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kfkman at 17:14|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年08月18日

住み替えの話 - マンション売って一戸建てに引っ越したい!

これから、自宅マンションの売却から中古一戸建ての購入までの出来事を時系列でポストしていこうと思います。

ちょうど1年ぐらい前の2008年8月下旬から、住み替えを考え始めました。
主な理由は2つ。

■マンションの区分所有権に対する不安

”マンション所有と賃貸、どっちが得か?”なんて企画をよく見かけます。私なりの結論は、「ある一時点から見ればどちらも同じ」だと思います。分譲マンションを所有すると、さまざまなリスクを引き受ける代わりに(入居当初は)安く住めます。一方、同じ物件に賃貸で住むとすると、リスクがほとんどない(=すぐ出て行ける)代わりに、所有と比較するとプレミアム分高い賃料を払わなければなりません。

では、なぜ所有したいのかと考えてみたときの答えとして、”マンションを購入し、ローン返済が終われば資産として残る”と言われます。本当でしょうか?私は、耐用年数は大丈夫であっても、建て替え問題に直面する可能性は十分にあると思います。分譲マンションの建て替えが非常に困難であることは、よく報道されています。その一因が「区分所有権」にあると考えます。

私はマンションの資産価値を維持向上させることに興味があって、管理組合の理事役員をやりましたが、知れば知るほど、区分所有権に疑問を感じざるを得ず、早く出て行こうと思うようになりました。別に私の住んでいたマンション固有の問題があったわけではありませんよ、念のため。

詳しく述べていくと、いくらページがあっても足りないし、個人的な価値観に基づくものですのでこの辺で終わりにしたいと思います。結局、あまり深く考えずに買ったけど、その後いろんなことが分かってきたということだと思います。

■専有面積の狭さと集合住宅の不便さに対する不満。

ありがちですね。子ども3人の5人家族になりそうだけど、専有面積73平米じゃ狭い。贅沢といえば贅沢なんですが、もうちょっと不動産が安いエリアで広めの一戸建ての方が、わが家には合っていると思いました。

もともと、私も妻も一戸建てで育ちました。それもあってか、エレベーターや機械式立駐の待ち時間、使いづらい自転車置き場なんかにもイライラしてました。

そんなわけで、住み替えるとしても「広いマンション」ではなく「一戸建て」に絞ることにしました。

(つづく)

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kfkman at 17:22|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年08月17日

休眠1年から再開します

サボりはじめて1年以上たってしまいました。

投資のダメージが大きすぎて、ブログから去った・・・というわけではありません。
たしかにリーマンショック以降の暴落による影響は受けましたが、あいかわらず元気に投信積立やっております。

さて、この1年間、私生活にも大きな出来事がありました。

・自宅マンションを売却し、中古一戸建てを購入
・3人目の子ども誕生
・勤務先の会社が買収された

などなど。それぞれ思い出しながら記事をポストしていきたいと思います。

しかし、「継続は力なり」と言いますが、素人がブログを維持するのはなかなか大変ですね。投資関係メインではネタ切れ状態ですので、今後はいろいろと日々感じることを徒然なるままに書いていこうと思います。

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