2009年09月

2009年09月16日

住み替えの話 - マンション売却方針変更

2009年2月、購入物件の候補はなくなり、自宅マンションの売却にはいまだ買付申込なし。出産を5月に控え、住み替え計画は白紙に戻ってしまいました。

とにかくマンションが売れないことには見通しが立ちません。そこで、社長さんからいただいたアドバイスを実行してみることにしました。

●引っ越して空き家にし、壁紙など内装をリフォームして綺麗にする。
→この時点では売り止めの可能性もあったので、やりませんでした。投げ売りして大損するくらいなら、住み続けます。

●地元で有力な仲介業者と契約し、単チラ(1枚のチラシに1物件だけ載せたもの)を撒かせる。
→当時、都心の業者(Aさん)と専任媒介契約を結んでいました。これを一般に切り替えて、地元の三井のリハウスにも仲介をお願いすることにしました。つまり、2社と契約。

三井のリハウスには、ターミナル駅の支店に一度査定をお願いしたことがあります。
住み替えの話 - 売却活動開始! に記載)

しかし、そこの営業さんは頼りなかったので、以前、実家の近くの中古物件を見学した際にお世話になったBさんにお願いしようと、久しぶりに連絡しました。
住み替えの話 - 家探しは続く・・・ に登場したBさんです)

Bさんはすぐに自宅に来て、いろいろとお話しました。

私「現在の売り出し価格(3900万円台)はどう?」
B「適正価格だと思う。いつ売れてもおかしくない。ただ、現在、不動産市場はかつてないほど冷え込んでいる。最悪で3700万円台の指値はありうると考える。」

私「一般媒介だと、専任よりも広告予算少ないよね?」
B「その通りだが、予算があるから売れるわけでもない。売れそうな物件なら一般でも力を入れるし、独自にチラシ作って撒きます。」

私「不動産の動きはどう?」
B「1月まではまったく動かなかったが、2月に入りようやく動き始めた。ここ数ヶ月溜まっていた分が吐き出されている感じで、例年の同時期よりもお客さんは多いように思う。」

その他、どんなチラシをどのくらい撒くか、ウェブサイトへの掲載などいろいろと話し、とても誠実さを感じられたので、仲介をお願いすることにしました。さっそく素敵なチラシを撒いてくれたり、ウェブサイトの方も希望通り、テキパキと進めてくれたのでした。

そして、活動をはじめてすぐ、1週間後に見学の予約が入ったのです。

(つづく)

・・・余談ですが、専任から一般に切り替えると、他の仲介業者が「ウチにも売らせてほしい」と営業にやってきます。しかし、たくさんの業者と媒介契約したところで、売主にはメリットはないと思います。当然、わが家は門前払いしました。

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kfkman at 18:38|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年09月15日

住み替えの話 - 交渉決裂

買付申込をした物件に二番手の申込が入り、売主は強気です。1日でも回答を遅らせると、二番手との交渉に入ってしまいそうです。そこで、インスペクション当日の夕方、売主(不動産業者の社長)を訪ねました。

価格や引渡しについてはすでに折り合っていました。残すは買い替え特約です。これまでの話では、最悪でも5月中に決済がデッドライン。とすれば、遅くても4月上旬には自宅マンションが売れて(売買契約して)いなければ間に合いません。

マンションが売れるまで、いったん全額ローンを組むという選択肢もありますが、余計な費用がかかるだけでなく、マンションの売値が大幅に下がったりしたら、資金計画が非常に苦しくなります。そもそも、全額ローンの事前審査は通してないので、ローン条項でキャンセルになる可能性もあります(不動産屋は大丈夫と言ってました)。

予想通り、社長さんは難色を示しました。しかし、意外にも一生懸命、なんとか契約しようと試みてくれました。買い替え特約を付けることはOKとして、「価格」が問題です。

私は3800万円まで妥協する、それ以下なら契約しないと主張。
それに対し、社長さんは、近隣相場を調べてから返事するとの回答でした。

2009年1月下旬当時、マンション、特に新築がまったく売れておらず、3月決算を控えた業者による投げ売りで、中古マンション相場も大きく下落していました。私としては、それでも3800万以下では売らないつもりでした。極端に買い手が減っているマーケットで、闇雲に値下げしても売れる保証はないからです。要は、売れる物件は適正価格で売れるが、売れない物件はいくら安くしたところで売れない、という不動産市況でした。

社長さんは、買い替え特約については即答しなかったものの、なんとか早く、適正価格で売れるよう、親身になってアドバイスをしてくれました。そのひとつが、仲介業者の選び方と広告の仕方です。このアドバイスが、後に活きてくることになったのですが、ここでは省略します。

家に帰り、社長さんからの返事を待ちました。夜、携帯に電話がきました。

結果、買い替え特約だと、最終的にマンションの売却価格は3500万円まで譲歩してくれないと承諾できないとのことでした。今回は、残念ながら・・・(ToT)/~~~

私も妻も、ご縁がなかったとスッパリあきらめることにしました。インスペクションの費用(21万円)はけっこう高かったけど、勉強代です。

後日、その物件情報がインターネット上からも、レインズからも消えました。二番手が現れたという話は、ハッタリではありませんでした。実は、最後まで嘘なんじゃないかと疑っていたんですがね。

これで、購入は振り出しに戻ったのでした。

(つづく)

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kfkman at 19:40|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年09月11日

住み替えの話 - マンション値下げ!

2009年1月中旬、自宅マンションの売却状況は、あいかわらず芳しくありませんでした。周辺や同じ建物内の競合物件も、うちと同じく昨年12月からまったく売れてませんでした。当初から、1ヶ月間の反響を見て、値下げする予定だったので、いくらにするか検討しました。

私としては、ここで3900万円台に下げたいと考えていました。もともと査定が3900万円台でしたし、この価格なら十分満足いくレベルです。2月〜3月は、1年でもっとも不動産が活気づくシーズンといわれます。3月までに入居したい人は、すでに1月に動き始めると思われますので、そこで購入の候補に入ってないと時期を逸してしまいます。

4200万円台→3900万円台の値下げには、妻はかなり抵抗があったようですが、なんとか説得しました。この価格帯のマンションで、個人の売主がいっきに300万円ちかく下げることはあまりないそうです(知り合いの不動産屋談)。

値下げ後、予想どおり見学客が増えました(といっても毎週末に1〜2組程度ですが)。ターゲットはずばり一時取得の新婚さん。見学には、妻が立ち会うことにしました。これには理由があります。

夫婦で家を探すときには、奥さんの意見を重視する人の方が多いと思います。ということは、物件見学も主役は奥さん。そこで、立ち会う売主も妻であれば、女性同士で話しやすいと考えたからです。

見学のたびに、毎回大掃除、部屋づくりしていたのでヘトヘトになりましたよ・・・

*****

一方、買付申込みを入れた中古一戸建てについて、登記簿チェックとホームインスペクションを行いました。

登記簿謄本は法務局で取れます。1通1000円もします(高い!)。土地、建物の他、地積測量図など関連資料一式確認しました。登記簿は、売主に言えば見せてくれるかもしれませんが、今回は仲介が入っていないので、自分で調べることにしました。万が一、偽物の登記簿見せられたら、目も当てられません。

登記簿を確認することで、本当の売主(物件の所有者)を確認できます。その他、構造や面積、私道持分、抵当権、過去の経歴など、いろいろなことも分かります。登記事項は、契約した後になって「そんなこと知らなかった!」では済みません。中古住宅購入の際には、必ず調べることをおすすめします。

ホームインスペクションは、さくら事務所さんにお願いしました。目視コース12+特殊機材で21万円です。

朝9時前に、現地へ専門家3名と待ち合わせ。9時に売主の社長さんから鍵を借りて、さっそく調査開始です。3名それぞれ、外、設備、屋根など別々に調べていました。床の水平チェックや、非破壊による壁の中の確認までやってくれます。結果は概ね良好、構造にはまったく問題なしで、あと20年はメンテしながら十分住めるとのことでした。

素人ではまったく気づかない、さまざまなアドバイスもくれました。良い点、悪い点、今後のメンテナンスの仕方、リフォームする際の留意点などなど、非常にためになりました。指摘された不具合については、軽微なものだけだったので、ほとんど売主が対応してくれることになりました。

以前テレビで、インスペクターが「この家、傾いてますね」と指摘してくれたおかげで、欠陥住宅を掴まされずにすんだ、というインタビューを見たことがあります。中古住宅には、新築のような保証はありませんし、瑕疵担保責任もあまり役に立ちません。いかに悪い物件を避けるかというのが重要なのに、日本ではそれをしっかりと評価する制度が整っていません。そんなわけで、インスペクションは保険と同じく、必要経費と割り切って実施したいものです。

登記簿チェックで、権利関係問題なし!
インスペクションで、建物問題なし!


しかし、ここから問題が・・・社長さんにこう言われたのです。

「実は昨日、仲介経由で、この家を買いたいという人が現れた。以前見学に来られたお客さんで、どうしても欲しいから、多少上乗せした価格でも良いと言っている。うちは、あなたが1番に申込みしたから、まずはあなたと交渉するつもりだ。でも、契約まであまり待てない。なるべく早く返事をください。」

う〜ん、こんなにタイミング良く(悪く?)買い手が現れるものだろうか?ひょっとして、焦って契約させるためのハッタリか?

うちもこの期に及んで契約するべきか悩んでいたのでした。なぜなら、まだ自宅マンションが売れる見込みがたっていなかったからです。やはりいつ売れるか分からない時点で、先に買ってしまうというのは、精神的にきついです。

そこで、契約交渉の場で、「買い替え特約」を付けられないか、売主の社長さんに持ちかけたのでした・・・

(つづく)

※買い替え特約については、過去記事をどうぞ

住み替えの話 - 売り先行と買い先行 > ■補足 - 買い替え特約とは

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kfkman at 16:12|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年09月10日

住み替えの話 - この物件、買い!

2009年1月下旬、ネット検索で中古一戸建てを見つけました。2008年10月に登録された物件で、場所・広さ・価格など、いずれも検索条件範囲内なのに、なぜかスルーしていたようです。

この時期には、すでに第一希望エリア(実家から徒歩圏内=現住所からも徒歩圏内)の物件は探し尽くし、沿線5駅下った辺りまで範囲を広げていたのでした。それでも良い物件は見つからず、新情報も出てこない状況だったのです。そんな行き詰った状況下で、第一希望エリアの物件を見逃していたのが実に不思議です。

土地勘のある場所だったので、物件の場所も特定できました。そこで、まだ不動産屋には連絡せず、平日に妻と子どもだけで外観を見に行きました。快晴で、散歩にはちょうどいい日でした。

(ここからは妻からの伝聞です)
物件に着くと、おじさんが2人、その家を見ながら何やら話しこんでいます。妻はおかまいなしに、家の様子を眺めていると、そのおじさんが話しかけてきました。

なんと!そのおじさんたちは物件の売主(業者)の社長さんと、営業さんだったのです。

「中、見てみます?」と言われて、中を見せてもらうと、かなり広い。この物件、築23年の鉄骨造りで、売主が買い取る前はボロい事務所兼自宅でした。それに間取り変更や内装・設備のリフォームを施し、中身は新築同等に変身した住宅だったのです。窓が多く、東と南が抜けているため日当たりも抜群。

社長さんの話では、「今の価格から400万円下げるか、今の価格のまま400万円さらに見栄えを良くするリフォームをするか迷っている。今週中には決めるけど、もし興味があるなら、ご主人連れて来てください。これも何かのご縁だから、営業通さずに、直接僕に連絡ちょうだい」ということでした。

私はその日仕事中で、しかも来客とランチに行く途中に妻からそんな連絡を受けたのでした。

私は、正直、あやしいな〜と思いました。その物件は仲介物件で売りに出されており、そのおじさんたちは本当に売主なのか?分からなかったのです。通常、買主と売主が、仲介なしに直接コンタクトすることはありません。もし、売主じゃないのに、勝手に400万値引きするなんてことを口にしたとしたら、怪しすぎます。下手すると、悪徳業者とか、詐欺とか・・・

と、警戒心いっぱいながらも、興味はあったので、さっそくその週末見学に行きました。

見学当日、社長さんと営業さんが案内してくれました。リフォーム前の写真も持ってきてくれて、「ここはこんな工夫をした」とか、「これ、良いでしょ〜」とか、けっこう和気あいあいとした雰囲気で説明してくれました。

私は、疑問に思っていたことをいろいろと聞きました。売主さん(つまり、社長さんの会社)について、土地建物について、最近の不動産市況について(世間話)・・・

総合的に判断して、話に筋が通っているし、リフォームもしっかりやっていました。社長さんと営業さんの話も面白く、人柄は良さそうでした。
物件は、立地・周辺環境・利便性◎、敷地◎、価格◎ と判断し、その日に買付申込みを入れました。

建物については確実な判断ができないので、翌週末ホームインスペクションを実施することにしました。また、権利関係について登記簿取って調べました。

ところで、自宅マンションの売却状況は・・・

(つづく)

■補足 - ホームインスペクション

ホームインスペクションとは、第三者の専門家による住宅の調査です。売買契約を結ぶ前にホームインスペクションを実施することで、欠陥住宅を掴まされるリスクを避けることができます。その他にも、いろいろとアドバイスをしてくれますので、素人にとっては非常に心強い味方です。サービスの内容や価格は、業者によってバラバラなので事前によく調べておくと良いと思います。

次回、私が依頼したホームインスペクションについて、記事にしたいと思います。

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kfkman at 18:10|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年09月07日

住み替えの話 - 新築建売を見学

売却の方は、1月に入っても動きなし。12月中にお客さん一人来ただけです。仲介屋のAさんとは、年内で決着つけようと張り切ってスタートしたんですが・・・こうも反響が少ないと、かなり不安になります。

「本当に売れるんだろうか?」

売却を経験した方ならお分かりいただけると思います。非常に気が重く、精神的につらい日々を過ごしました。このストレスに耐えかねて、安売りしたり、売り止めしたりする人もいますが、気持ちはよく分かります。

そうそう、1件だけ、見学の予約は入ったんですが、アテにしていた親からの援助が受けられなくなり、買えないということでキャンセルした新婚さんがいましたね。う〜ん、不景気。

Aさんの話では、12月以降、不動産市場では売りも買いもピタッと止まったということでした。あまりにも急激な価格下落、当時チラホラ出始めた「住宅ローン減税延長」の話などで、世の中は完全に様子見ムードだったのです。グロスで安い物件を希望する人が増えて、狭かったり築古の物件が少し動いていたようですが、買い手の属性が悪いケースも多く、なかなか成約に至らないとのことでした。

そんなわけで、週末は購入物件探しへ。

年明け早々、年末に見た東南角地の新築建売を見学しました。南は4mほどの公道。東は狭い私道で、すぐ行き止まり。向かいは新しいマンション、周りには町工場なんかもあり雰囲気はあまり良くありません。すぐ近くに川があります。

建物は、悪くはない。悪くはないけど良くもない。これといった特徴はありません。日当たりは良い。木造三階建ては、耐震の構造計算が必要になったとかで、そこは安心できました。構造や建材などもパンフレットにあったので、家に帰ってからネットでいろいろと調べました。

営業さんは、かなりがんばってアピールしてきました。
「お値段はできる限りがんばります!」
「資金計画作成させていただきます!」(すぐに郵便受けに投函されてました)
「売却中のマンション、うちでも買い手探しますよ!いざとなったら下取りいたします!」

でも・・・私が相場と思う価格と、販売価格にあまりにも差があって、交渉で埋まるとは思えなかったんですね。結論。見送り。

利便性◎、敷地○、建物○、周辺環境×、価格×(予算内だけど、相場と比して割高)

100点満点の家はありませんが、今回はどうも決め手がない。価格がもっと安ければ・・・、工場がなければ・・・、川が離れてれば・・・。なんというか、フィーリングが合わない。11月に見た築1年の注文住宅の時には”ビビっときた”んですけどねえ。

(つづく)

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2009年09月03日

住み替えの話 - 家探しは続く・・・

2008年12月、マンション売却活動と平行して、住み替え先を探していました。

●新築一戸建て
建売の完成済み物件がけっこう売れ残っていました。このあたりでは、15坪前後の敷地に木造三階建て、一階がビルトインガレージで延べ床面積約100平米(駐車場含む)というのが多いです。

いろいろと見て回りましたが、あまり良い物件はありませんでした。正直、そうとう利益乗っけてるなあ〜、それともプチバブルで高値で土地を掴んじまったのか?というモノが多かったです。まぁ、それ以前に「ここに住みたい!」と思えるような家はなかったですね。

1件だけ、気になった物件として、東南角地で敷地22坪、延べ床115平米の完成間近というものがありました。すでに年末年始のお休みに入っていたため、置いてあった概要書だけいただいてきました。

●中古一戸建て
新築と比べ、敷地面積の広い物件があります。しかし数が少ないため、希望にピッタリという物件はなかなかありません(予算、広さ、立地などなど)。希望に近い物件があれば、新築と同じ予算で広い土地建物をゲットできる可能性が高いです。

ちょうど実家のすぐ近くで、南西道路、30坪整形地、有名ハウスメーカーの物件があり、見学に行きました。立地、広さ、建物etc、非常に気に入ったのですが、なにせ予算オーバー。マンションが満額で売れても、ローン返済にヒーヒーなることが容易に想像できました。値引き交渉はできそうな雰囲気でしたが、まずはマンションが売れないとまったく手を出せない物件だったため、とりあえず様子見としました。

ところでこの物件、三井のリハウスの営業さん(以降Bさん)が仲介していました。このBさん、後日再会することになります。

●土地
土地を買って注文住宅を建てる。希望にピッタリの家が手に入ります。が、非常に難しい。まず、条件の良い更地が売りに出ると、建売業者が一番乗りで現金で買うので、一般個人じゃ太刀打ちできない。古屋付き土地を買って建替える、というのが多いようですが、中古一戸建てと同じく数が少ないので、根気よく探さなければならない。土地探しだけで何年もかける人は普通にいます。

世の中はマンション不況、不動産大暴落と大騒ぎでしたが、土地は高止まりしたままでしたね。しかし、売れ残っているという状況自体が、いかに業者が苦しいのかを表していたのかもしれません。逆に言えば、個人にとっては、適正価格まで交渉できれば買いチャンス到来!だったのかもしれません。

そんなわけで、土地も平行して探し続けました。

(つづく)

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2009年09月01日

住み替えの話 - はじめてのお客様

自宅マンションの売却をはじめて2週間、最初のお客さんは、中年の女性お一人でした。

新品のスリッパ(100円ショップのやつ)をおすすめし、さっそく見学スタート。若い営業さんが一部屋ずつ説明しながら見学していきます。

まずはLDKと和室です。和室はリビングに隣接しており、ふすまを開け放つと一体化する間取りです。お客さんは、営業さんの説明に相づちをうちながら、見て回っていました。リビングはベランダに面しており、ベランダからの眺望も確認していました。

その後、バスルーム、洋室などをひととおり見て、その場でいくつか質問にお答えして終わりでした。30分程度かかったように記憶しています。

見学終了後、一緒に立ち会ったAさんにアドバイスをもらいました。

●部屋の状態については言うこと無し!

●見学者の邪魔にならないよう、売主はソファで雑誌でも読んでるくらいがいい。接客は客付業者に任せておけばOK。彼らもプロだから。

→今回、見学者と営業さんの後ろをついて歩き、ときどき補足して説明しちゃいました(ここはアピールしておきたい!ってところなど)。こういうのは、営業さんがお客さんの顔色をうかがいながらやるので、売主が横から入るとペースが乱れてしまうそうです。

●見学者から売主への直接の質問は、答えられる質問にのみ、簡潔に答える。聞かれていないことまでしゃべらないこと。

→たとえば「周りの部屋はどんな人が住んでますか?」といった質問であれば、「普通の良い人ですよ。」程度でOK。さらに突っ込んだことを聞かれたら、知っている範囲で正直に答え、分からなければ「知りません」と答える。

また、答えにくい質問・欠点を指摘する質問などに対しては、素直に認めるような答え方でOK。うまくリカバリーできる返答をしても良いが、下手に取り繕おうとすると逆効果で、悪い印象を与えてしまう。

値引きや条件交渉などについては答えない。「不動産屋に任せていますので」でOK。後で仲介業者経由でやること。

その他、現在売り出し中の競合物件のことなんかを話して、Aさんはお帰りになりました。


さて、翌日Aさんから結果報告。
見学者は「物件を探し始めて最初に見た物件なので、まだ決められない。ただ、同日に見た他の物件と比べると、一番良かった」とのこと。また、建物の細かい仕様について、いくつか質問があったらしい。

で、Aさんの結論「この人は買いませんね」

一番の理由は”質問が細かすぎる”。えてしてこういう人は決断できないようです。
う〜ん、残念。さすがに

一発ツモ!

とはいかなかったですね。(正直ちょっと期待していたんですが・・・)

その後、年内は動きナシのままお正月になったのでした。一方で、購入物件探しの方はというと・・・

(つづく)

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