2009年10月

2009年10月29日

住み替えの話 - ついに家を買う!

約1ヶ月前に折り合った金額から、さらに200万の値引き交渉は、軽くあしらわれるかとも思いましたが、言うのはタダです。お互いの言い分をぶつけ合い、100万円引きで落ち着きました。ちなみに、交渉はいたって平穏に進みましたので、おそらく売主も覚悟はしていたのだと思います。

この物件、すでに住むだけなら何の問題もない状態にリフォームされていたのですが、安全上・防犯上・また見た目の部分で手直ししたい箇所がありましたので、100万円はその資金に充てられます。

また、今回ラッキーなことに、仲介手数料がかかりません。偶然、売主と直接取引となったためです。

経緯については、過去記事「住み替えの話 - この物件、買い!」参照

これは非常に大きいです。百数十万円浮いたことになります。

価格、決済日については、あっさりまとまりましたので、細かい点を詰めて、めでたく契約!

・・・の前に、マンション売却の決済・引渡しまで時間がありません。すでに3月に入っており、残り4週間足らずです。大急ぎでローンの審査に申し込みました。売買契約書・重要事項説明書のドラフトをもらい、必要書類をかき集めて、銀行4行に申し込みました。

結論から言うと、4行中3行は承認され、1行は対応した担当者が気に入らなかったので、本審査は受けませんでした。金利は10年固定で、もっとも条件の良かった都銀に決めました。

審査には、仮審査も含めて約2週間かかりました。属性や借入額、物件の担保価値などにはたぶん問題なく、銀行によっては売主業者の信用まで調べたようです。もし、融資実行前に売主が逝ってしまったら困るからだと思います。万が一そんな状態になると、一番困るのは私なんですけど。

売買契約の方は、ローン審査中に行い、物件価格の5%を手付金として渡しました。これはマンション売却のときと同じく、現金を持っていきます。今回のケースでは保全されないため、引渡しまではちょっとドキドキです。

もうひとつ重要なのが引越準備。3月下旬は引越のピーク期になり、引き受けてくれるところを探すのも大変でした。中には足元を見て、「60万円のところを50円でやらせていただきます」なんてふざけたことを言う業者もいました。すぐ近所でトラック2台分ですよ?最終的には、サカイさんがリーズナブルな価格で引き受けてくれて助かりました。

以上、バタバタしながらも、なんとか準備が整ったのでした。
マンション売却、新居の購入、同じ日に決済です。ほんとギリギリでした。

(つづく)

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kfkman at 14:30|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年10月28日

住み替えの話 - やっぱり家買う?

2009年2月下旬、引き続き民間の賃貸マンションを探していたところ、駅近で、日当たり抜群の物件を見つけました。商店街のすぐ脇なので、アーケードを通れば雨が降っても傘がいりません。管理もしっかりしている様子。60平米と狭いのが難点ですが、仮住まいだし、希望の時期に入居できそうなのでここに決めました。家賃は14.2万円から14万に下げてもらえました。

その日はもう遅かったので、次週、契約へ行くことにして帰宅。

数日後、1月に交渉決裂して見送った、中古戸建の売主業者からメールが届きました。

「以前Koichi様に購入をご検討いただいた物件について、

契約されていましたお客様のローンが承認されず、契約解除になりました。

販売活動を再開する前に、Koichi様へご連絡差し上げた次第です。

もし、まだご興味があるようでしたら、ご連絡をいただければと思います。」


インスペクションまで実施して、買う直前までいった例の物件。
これは、ご縁なのか、それとも・・・?

そのメールが来た直後、リハウスのBさんから携帯に連絡が入りました。

「買主様のローンが承認されました!」

なんだかバタバタと、物件購入の準備万端となりました。

すぐに妻と相談し、週末の賃貸マンション契約はキャンセル、物件購入の話し合いに行くことに。

すでに大筋での契約内容は1月に詰めていたのですが、ここでちょっと押してみました。

「あと200万値下げしてくれたら、即ハンコつきます」

(つづく)

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2009年10月06日

住み替えの話 - 賃貸マンション探し

2009年2月、やっと自宅マンションが売れ、売買契約も滞りなく済みました。特に変わった条件もなく、契約内容はいたって普通。あとは買主さんのローン審査が無事承認されることを祈るのみ!この期間、これまでとはちがって、もんもんとした日々を過ごすことになります。

万が一、融資が通らないということになれば、売却活動再開です。1年でもっとも不動産が動くシーズンを逃してしまうと長期戦になりかねないし、わが家は出産を控えていましたから、売却は中止になるでしょう。考えたくはないですが・・・

それはさておき、マンションの決済までに次の住居を確保しなければなりません。3月下旬に決済・引渡しなので、約1ヶ月。あせって家を買って後悔したくないので、いったん賃貸マンションを探すことにしました。

毎週末、不動産屋で物件めぐり。しかし賃貸だと、60平米あたりを超えるととたんに物件数が減りますね。分譲賃貸だと70平米近いのもありましたが、家賃が超高い(それでも「値下げしました」とか書いてある)。

そこで、ちょっと目先を変えて、公的な賃貸住宅を探してみました。都内では、UR賃貸(旧公団住宅)、都民住宅などがあります。これらは街の不動産屋だと情報が少ないので、インターネットで探してみました。

そして、気になる物件発見。駅近、環境良し、70平米、家賃補助付(特優賃)のマンション。残念ながら、日当りが非常に悪かったので見送りました。。。でも、民間で供給されている物件よりは、よっぽど良い物件を見つけられそうな気がしました。

私が住んでいた東京都某区では、区民住宅は1ヶ月に1回 募集→抽選→審査→内覧→契約→入居 というサイクルでした。ちょうど2月の抽選に間に合ったので、あるファミリー向けマンションに応募したところ、運良く(?)他に応募した人がおらず、無抽選で当選。

立地・間取り・家賃(補助付)は良いのですが、なにせ現物を見られるのが審査後。審査には各種書類を提出します。そこで、3月中旬の入居が可能か問い合わせたところ、回答に驚きました。審査は3月中に終わるかどうか分からない、と言うのです。何に時間がかかるのかをよくよく聞いてみると、申込者に問題がないかを警察に問い合わせ、回答がいつ来るかというのは保証できないそうなのです。

今の住居を出なきゃいけない日は決まっているから、それまでには審査を終えて欲しいと頼みましたが、お役所仕事ですみません、と謝るだけでした。そんなわけで、ここはとりあえずキープしておいて、引き続き物件探しを続けたのでした。

(つづく)

■補足 - 特優賃
特定優良賃貸住宅の略です。入居者に自治体から家賃補助が出ます。礼金・更新料は不要、敷金は必要。家賃は安くはないですが、立地・広さの割に良心的な額だと思います。建物は、一定の水準を満たすよう要求されているため、けっこう良い物件が多いです。

ファミリー向け賃貸住宅の不足を、公的に補う制度のようです。私が応募した区民住宅もこの一種でした。応募方法や家賃補助の額・期間にはいろいろなケースがあります。諸手続きは、民間の賃貸より面倒なことが多いようです。

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kfkman at 12:02|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

2009年10月05日

住み替えの話 - 誰に売るか

2009年2月、自宅マンションの売却は、いよいよ大詰めとなりました。買付申込みが1件ありましたが、200万弱の値引き交渉。そのため、翌日に予約されていた別のお客さんにも見学してもらうことにしました。

その日、見学には奥さんとお子さんだけでいらっしゃいました。こちらは、これまでどおり妻が立会いです。お客さんは、マンション内にお知り合いがいるらしく、すでに間取りや設備などは熟知していたようです。あとは、実際の部屋の使われ具合や日当たり、眺望などを確認するだけという状態でした。

見学終了後、すっかり気の抜けた我が家は、実家でくつろいでおりました。妻の印象では、今日の人は奥さん一人だったし即決はないだろうとのことでした。まぁ、どう転んでも、売れることは確定しています。昼寝して一休みした後、賃貸物件探しに出かけました。

結局、住み替え先の購入物件は見つからないままでしたので、いったん仮住まいをすることになります。賃貸契約は、売却の契約後、買主のローンが通ってから進めるつもりでした。そこで、とりあえず相場の下調べ。

さて、夕方自宅に帰ると留守電が。
「リハウスのBでございます。ぜひともお話したいので、至急ご連絡ください。」

あ、そういえばBさんには携帯番号言ってなかった・・・すぐに電話すると、
「実はお申込をいただいたのです。できればお会いしてお話したいのですがいかがでしょうか?」とのこと。それから10分後、Bさんが駆けつけてきてくれました。

なんと!満額で申込いただいてました。

Bさんから、買主さんの属性その他の情報をお聞きし、迷うことなくそのお客さんに売ることにしました。売渡承諾書をお渡しし、その場でAさんに前日のお客様へのお断りの連絡を入れました。

Bさん、本当にうれしそうでした。一般媒介契約から1週間で両手の取引をまとめたのだから当たり前です。私もちょっと興奮状態でした。Bさんにお礼弾んじゃおっか、と思ったくらいです(^_^;)

※両手・・・物件の売主・買主両者の仲介をして、両者から手数料を取ること。

今思うと、本当にラッキーだった気がします。売り出してから約2ヶ月間、良い感触は1件もなく、まして最初の1ヶ月は見学1件のみ。そこへきて、2組連続で買い希望者が現れたのです。しかも、最初の客が値引き交渉してきたために、2番手は値引きなしで申し込んできた。

不動産業界の慣習(?)だと、1番手優先で交渉をすべき、という話も聞きます。つまり今回のケースだと、まずは1番手に「2番手が値引きなしで購入意思を示しているためそちらに売りたいが、それでいいですか?」と確認すべき、ということです。私はそれをすっ飛ばして2番手と話を進めましたが、別に何の問題も起きませんでした。

買い手市場といわれる当時の不動産マーケット、雑誌やネットでは「値引きは当然」という風潮でした。しかし、適正価格の物件は、欲しいと思ったらスパッと決断しないと買い逃しちゃうんだと思います。結局、誰に売るか決めるは売主ですから。

なにはともあれ、なんとか一区切りついたので、その晩祝杯をあげました。

(つづく)

■補足 - 買付証明書、売渡承諾書

不動産売買にあたって、「この物件、買いたい」という意思表示をした書面が買付証明書。「あなたに売ります」という意思表示をした書面が売渡承諾書。

これらは、いずれも法的拘束力はありませんので、いつでも撤回できます。とはいっても、この書面を出すことにより、関係者は動き始めます。契約に至る途中で、やむをえず撤回するのは仕方ないとは思いますが、乱発すると、信用度が下がります。

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2009年10月02日

住み替えの話 - 買付申込いただきました

2009年2月、リハウスのBさんから、見学の予約が入りました。近所の賃貸マンションにお住まいの、うちと同じくらいの年齢・家族構成の方です。

数日後、仲介Aさんからも見学の依頼があり、見学日は上記Bさん経由のお客さんがいらっしゃる日の前日(平日)でした。

見学日。
見学が終了した頃を見計らって、会社から妻に電話しました。すると
「う〜ん、冷やかしかな。中年の男性ひとりで、自由業みたいな風貌だった。さらっと見て回って、良い部屋ですね〜とは言ってたけど。」
とのこと。

しばらくしてAさんから携帯に連絡が入りました。
Aさん 「買付のお申込をいただきました!おめでとうございます
私 「(心の声: やった!やっと決まった〜〜〜〜!!)で、条件はありました?」
Aさん 「それが、3800万円でお願いしたいと。あと、もし可能であれば、エアコンはそのまま置いていってほしいそうです。」
私 「そうですか・・・200万近い値引きですね。もうちょっとなんとか交渉できませんかね?」
Aさん 「はい、3800万以上なら買わないとおっしゃってまして・・・大幅値下げしたばかりだから、値引きは難しいとはお伝えしたんでけど・・・」
私 「分かりました。明日、リハウスさんのお客さんが見学に来ますから、明日の午後5時まで、保留させてください。先方の業者には、値引きに応じるか家族と相談するとかなんとか言って、適当にぼやかしておいてもらえますか。」
Aさん 「かしこまりました。では、明日の午後5時に回答いただけるということで、すすめておきます。ちなみに、お客さんは○○という会社の経営者です。」
私 「じゃあ現金?」
Aさん 「いえ、付き合いのある銀行で、ローンは組まれるそうです。」

200万弱の値引きで3800万円は、一応想定していたとはいえ、複雑な心境でした。しかし、このチャンスを逃したら、売り止めにせざるをえなくなる可能性が高い。結局、妻と相談して、明日のお客さんで決まらなければ、これで売っちゃおうという結論になりました。

そして、リハウスBさんに電話しました。
私 「実は、今日買付入りました。」
Bさん 「そうですか・・・」
私 「でも、値引き交渉されてまして。明日のお客さんの見学まで待とうと思っています。もし、明日のお客さんが夕方までに決めればそちらにお売りします。ダメなら、今日のお客さんにしようと思います。」
Bさん 「では、お客さんにお伝えしておきます。」

ここまできて、なんかもう脱力してしまいました。これまでの努力が実ったような、負けたような。でも、どっちにしてもこれで終わり!この精神的プレッシャーから開放されるのです。

Bさんには、なんか悪いことしちゃったな〜と、妻と話しました。契約して1週間足らず。チラシ撒いて、折り込み広告もやって、ウェブサイトに掲載して・・・とがんばってもらったのに、最初のお客さんで一発勝負。

翌日、休日でしたので私は子どもを連れて外に遊びに出ました。妻は、最後の見学立会いです。

(つづく)

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kfkman at 17:26|PermalinkComments(0)TrackBack(0)clip!不動産