2009年09月11日

住み替えの話 - マンション値下げ!

2009年1月中旬、自宅マンションの売却状況は、あいかわらず芳しくありませんでした。周辺や同じ建物内の競合物件も、うちと同じく昨年12月からまったく売れてませんでした。当初から、1ヶ月間の反響を見て、値下げする予定だったので、いくらにするか検討しました。

私としては、ここで3900万円台に下げたいと考えていました。もともと査定が3900万円台でしたし、この価格なら十分満足いくレベルです。2月〜3月は、1年でもっとも不動産が活気づくシーズンといわれます。3月までに入居したい人は、すでに1月に動き始めると思われますので、そこで購入の候補に入ってないと時期を逸してしまいます。

4200万円台→3900万円台の値下げには、妻はかなり抵抗があったようですが、なんとか説得しました。この価格帯のマンションで、個人の売主がいっきに300万円ちかく下げることはあまりないそうです(知り合いの不動産屋談)。

値下げ後、予想どおり見学客が増えました(といっても毎週末に1〜2組程度ですが)。ターゲットはずばり一時取得の新婚さん。見学には、妻が立ち会うことにしました。これには理由があります。

夫婦で家を探すときには、奥さんの意見を重視する人の方が多いと思います。ということは、物件見学も主役は奥さん。そこで、立ち会う売主も妻であれば、女性同士で話しやすいと考えたからです。

見学のたびに、毎回大掃除、部屋づくりしていたのでヘトヘトになりましたよ・・・

*****

一方、買付申込みを入れた中古一戸建てについて、登記簿チェックとホームインスペクションを行いました。

登記簿謄本は法務局で取れます。1通1000円もします(高い!)。土地、建物の他、地積測量図など関連資料一式確認しました。登記簿は、売主に言えば見せてくれるかもしれませんが、今回は仲介が入っていないので、自分で調べることにしました。万が一、偽物の登記簿見せられたら、目も当てられません。

登記簿を確認することで、本当の売主(物件の所有者)を確認できます。その他、構造や面積、私道持分、抵当権、過去の経歴など、いろいろなことも分かります。登記事項は、契約した後になって「そんなこと知らなかった!」では済みません。中古住宅購入の際には、必ず調べることをおすすめします。

ホームインスペクションは、さくら事務所さんにお願いしました。目視コース12+特殊機材で21万円です。

朝9時前に、現地へ専門家3名と待ち合わせ。9時に売主の社長さんから鍵を借りて、さっそく調査開始です。3名それぞれ、外、設備、屋根など別々に調べていました。床の水平チェックや、非破壊による壁の中の確認までやってくれます。結果は概ね良好、構造にはまったく問題なしで、あと20年はメンテしながら十分住めるとのことでした。

素人ではまったく気づかない、さまざまなアドバイスもくれました。良い点、悪い点、今後のメンテナンスの仕方、リフォームする際の留意点などなど、非常にためになりました。指摘された不具合については、軽微なものだけだったので、ほとんど売主が対応してくれることになりました。

以前テレビで、インスペクターが「この家、傾いてますね」と指摘してくれたおかげで、欠陥住宅を掴まされずにすんだ、というインタビューを見たことがあります。中古住宅には、新築のような保証はありませんし、瑕疵担保責任もあまり役に立ちません。いかに悪い物件を避けるかというのが重要なのに、日本ではそれをしっかりと評価する制度が整っていません。そんなわけで、インスペクションは保険と同じく、必要経費と割り切って実施したいものです。

登記簿チェックで、権利関係問題なし!
インスペクションで、建物問題なし!


しかし、ここから問題が・・・社長さんにこう言われたのです。

「実は昨日、仲介経由で、この家を買いたいという人が現れた。以前見学に来られたお客さんで、どうしても欲しいから、多少上乗せした価格でも良いと言っている。うちは、あなたが1番に申込みしたから、まずはあなたと交渉するつもりだ。でも、契約まであまり待てない。なるべく早く返事をください。」

う〜ん、こんなにタイミング良く(悪く?)買い手が現れるものだろうか?ひょっとして、焦って契約させるためのハッタリか?

うちもこの期に及んで契約するべきか悩んでいたのでした。なぜなら、まだ自宅マンションが売れる見込みがたっていなかったからです。やはりいつ売れるか分からない時点で、先に買ってしまうというのは、精神的にきついです。

そこで、契約交渉の場で、「買い替え特約」を付けられないか、売主の社長さんに持ちかけたのでした・・・

(つづく)

※買い替え特約については、過去記事をどうぞ

住み替えの話 - 売り先行と買い先行 > ■補足 - 買い替え特約とは

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kfkman at 16:12│Comments(0)TrackBack(0)clip!不動産 

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