不動産

2013年06月14日

東電の電柱を移設しました

わが家の駐車スペース脇にある、東京電力の電柱を移設しました。

この家に引っ越してきた当初、駐車スペースをふさぐように東電とNTTの電柱各1本、道路標識1本の合計3本が建ってました。そのうち、NTT電柱と道路標識については、紆余曲折の末、3年前に撤去。

▼そのときの経緯はこちら▼
ご近所トラブル1 - 邪魔な電柱、ずらしてください

残った東電の電柱も、車の出入りにはちょっと邪魔な存在でした。電柱を左右どちらかに寄せれば、切り返ししなくてもよくなります。

引っ越したばかりの頃、東電に相談すると「移設には自己負担が約15万円かかる」と言われて、あきらめておりました。そして時は経ち、お金の工面もついたので、あらためて東電に相談しました。担当者に現地を見ていただき、くわしく調べたところ、なんと自己負担なしでOKとのこと

今回、公道から私道へ移設することになりました。私道は、道沿いの土地の所有者で共有されており、わが家にも持分があります。移設先の所有権を一部でも持っている場合、工事代の負担はゼロ。公道から公道への移設だったら15万円かかったそうです。

ただし、私道の所有者全員から承諾してもらわなければなりません。うちの場合、私道を共有していたのは、住人が5名、この辺りの大地主が1名、そして国(私道沿いの一部の土地が国有地のため)。

さいわいにも、かつてNTT電柱移設のときにトラブルになった隣のオヤジの土地は国有地だったため、承諾を得る必要はありませんでした でも、何の権利もなくてもゴネられると面倒なので、菓子折り持って頭下げに行ってきましたよ。

住人の方々は、好意的に承諾してくださいました ありがたいことです。大地主さんは、少し離れたところに住んでおり、面識がありませんでした。はたして理解してくれるだろうかと不安でしたが、写真を持って説明に行くと、わりとあっさり承諾してくれました まぁ、こういったお願いごとをされるのに慣れてらっしゃるのかもしれません。

国の持分については、東電の方で手配してくれました。

こうして、最初の打ち合わせから4か月近くたち、ようやく建て替えです。

まず新しい電柱を建てます。この新しい電柱は、以前のものよりも細くなってました。たまたま、近くの電柱もつい先日、ぶっとい電柱に建て替えられたため、わが家の前の電柱は1ランク細くできたとのこと。本当にツイてます

数日後、古い電柱から新しい電柱へ、電線を架け替えます。そしてまたしばらくして、古い電柱を撤去していきました。

こうして、一大工事は完了し、車も出し入れしやすくなりました 東電はじめ工事関係者、ご協力いただいたご近所さんに感謝感謝

今回はトラブルもなく、お金もかからず、本当にやって良かったです

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2011年06月17日

ご近所トラブル4 - 交通標識も撤去して

ご近所トラブル1 - 邪魔な電柱、ずらしてください
ご近所トラブル2 - 電柱、1センチたりとも動かすな!
ご近所トラブル3 - 電柱、撤去します
のつづきです。

さてさて、やっと電柱がなくなり、残すは交通標識です。
コイツがなくならないと、電柱を撤去した意味がありません。

警察に電柱がなくなったことを電話すると、驚いていました。そこで経緯を話すと、

「それは困ったことになりましたね・・・標識は、移設したNTTの電柱に乗せようと思っていたから、移動は難しいかも。」

な、なんですとー!撤去が裏目に出ちゃったか!?

しかしその親切な担当者さん、すぐに現況を見に来て、

「おっ、これなら(残っている)東電の電柱に乗っける形でいけますね。」

担当者に聞いたところ、個人的な理由で標識の移設を申請する場合、工事まで半年ぐらいかかる上に、費用は全額個人負担なのだそうです。ところが、今回の件については、警察の方でなんとかしましょう、と言ってくださりました。ラッキー!

おそらく、どこからどうみても、車の出入を妨げる場所にポツーンと建っている状況がおかしかったからだと思います。

それから2週間ぐらいして、工事業者がサクッと標識を抜いていっちゃいました。

隣のオヤジ、「何回でもNTTに苦情出して、元の位置に建て直させるからな!」なんて啖呵を切ったけど、結局、わが家の理想どおりに事が運びました。当然ながら、NTTは不要になった電柱を再び建てるなんてことするわけありません。

その後、隣のオヤジは、たまに道で見かけると睨んできたりします。軽く無視してますけど。奥さんとは、以前は普通に挨拶とかしていましたが、今は避けているのか、あまり出会わなくなりました。

なお、他のご近所さんとはうまくやっています。
聞いた話では、やはり隣のオヤジは問題のある人物だったようで、ある意味、縁が切れて良かったです。

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2011年06月13日

ご近所トラブル3 - 電柱、撤去します

ご近所トラブル1 - 邪魔な電柱、ずらしてください
ご近所トラブル2 - 電柱、1センチたりとも動かすな!
のつづきです。

困った展開になりました 

翌日、NTTに昨晩のことを話すと、そんなケースははじめて、ということでした。隣が感情的になってしまった以上、まともな交渉はできそうにありません。よって、隣の方へずらす案はボツになり、代替案を検討しました。

●案A: NTT電柱は撤去し、電線は東電の電柱に共架する
  (メリット)地上はスッキリする。
  (デメリット)電線が、うちと隣の敷地上空を通る可能性がある。

●案B: うちの敷地の隅(=隣との境界線ギリギリ)に建てる
  (メリット)車の出入は楽になる。わずかながら賃貸料がもらえる。
  (デメリット)いったん私有地に建てると、将来道路に戻せない。

まずNTTが案Aを精査することになりました。

しばらくしてNTTから連絡。

NTT 「お隣さんから電話がありました。やはり1センチたりとも動かすことまかりならん、と。」

私 「最悪、うちの敷地でも隣が承諾してくれない、ってことになったら、あの電柱どうするんですか?」

NTT 「私有地に建てることに反対する権利はありませんから、まずあり得ないと思いますが、万が一そうなると建替えできません。今の状態では、同じ位置に建替えてもクレームが来る恐れがありますので。」

私 「でも、老朽化してて危ないんでしょ?」

NTT 「はい、ですから、私どもとしましても、なんとかしたいのですが・・・」

私 「ええ、なんとかしてくださいよ。で、隣には、二度とうちに文句言いに来るなって言っといてください。」

NTT 「お伝えしました。ご迷惑をおかけしてすみません。」


それから1ヶ月ほどして、進展がありました。
なんと、電柱撤去が決まったというのです!東電の電柱に共架しても、電線は道路の上空で収まるから問題ない、とのこと。隣の承諾を得たかどうかは不明。

なにはともあれ、良かった〜 

実は、案Bでもいいかな、と思っていたのです。
うちの敷地の隅(移設候補地)は、家の裏手なので気になりません。しかし、隣のオヤジの家の玄関の横なので、隣にとっては目障りになる場所。嫌がらせに近いですね 

その後、手続きにけっこう時間がかかったようで、1ヶ月ほどしてようやく電柱が撤去されました。

(つづく)

ご近所トラブル4 - 交通標識も撤去して

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2011年06月10日

ご近所トラブル2 - 電柱、1センチたりとも動かすな!

ご近所トラブル1 - 邪魔な電柱、ずらしてください
のつづきです。

数週間後、いよいよNTTが電柱を移設しにやってきました。

その時、たまたま隣のオヤジが居合わせて、「移設するなんて聞いてない!」と言い出したのです。そのため、工事は延期に 

雲行きが怪しくなってきました・・・

数日後の夜、隣のオヤジがわが家にやってきました。酒臭い。酔っ払っているようです。

オヤジ(以下オ) 「電柱を動かすってどういうことか話を聞きにきた」

私 「NTTは、お宅の承諾は得たと言ってましたけど?」

オ 「承諾するわけない。あの電柱をうちの方にずらしたら、車を入れられなくなる」

私 「この位置ならできるでしょ。それに移設っていっても、うちの敷地の前の範囲内ですよ。」

オ 「だいたい、電柱をずらすなら、お宅からうちにお願いしに来るのが筋だろう!」

私 「いや、電柱はうちのモノじゃないし、うちが発注した工事でもないですよ。うちはNTTに、建替えるんなら、駐車の妨げにならないところにしてくれと頼んだだけで。」

オ 「ほぉ〜、そっちがそんなケンカ腰でくるなら、こっちにも考えがある。1センチたりとも今の位置から動かすな。もし勝手に工事したら、何回でもNTTに苦情出して、元の位置に建て直させるからな!」


オヤジはそう言い捨てて、帰っていきました。

(つづく)

ご近所トラブル3 - 電柱、撤去します
ご近所トラブル4 - 交通標識も撤去して

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2011年06月09日

ご近所トラブル1 - 邪魔な電柱、ずらしてください

ある日、NTTがわが家にやってきました。

NTT 「こちらの電柱が老朽化してきましたので、この度、建替えることになりました。」

私 「それなら、駐車の邪魔だから、ちょっとずらして建ててくださいよ。」

NTT 「はい、この辺りまでずらせますね。」

私 「そこならOKです。」

NTT 「では、設計の者と確認してから、改めて伺います。」


当時、うちの敷地の前面道路には、、駐車スペースをふさぐように電柱2本(東電&NTT)と道路標識が建っていたのでした。そのため、電柱の間を縫って、2,3回切り返して車を出し入れしていました。

この家を購入後、東電に電柱移設の相談をしたときは、「数十cmの移設が可能だが、約15万円の自己負担が必要」との結果で、ひとまず見送ったのでした。NTTの電柱は、すぐ脇に交通標識が建っており、面倒そうなので放置していたのです。

そんな折、NTTからの思わぬ申し出に、わが家は大喜びでした
(※電柱建替えに伴う移設だと、個人負担ナシ)

後日、NTTの工事業者が、建替える位置を確認しに来ました。お隣さんとの境界線近くまで移すとのことで、お隣さんの承諾を得て、その日は帰っていきました。

NTTの電柱移設だけでは、引き続き交通標識が邪魔なため、警察に相談しました。すると、NTTの電柱移設後に、改めて状況を確認した上で検討するとのこと。担当者と話した感じだと、割とスムーズにいくように感じました。

(つづく)

ご近所トラブル2 - 電柱、1センチたりとも動かすな!
ご近所トラブル3 - 電柱、撤去します
ご近所トラブル4 - 交通標識も撤去して

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2009年12月14日

住み替えの話 - 決済、引越

今回のマンション売却は、決済日前に賃貸マンションへ引っ越すつもりだったため、決済と同時に引渡という条件で合意していました。その後、引越先の家を購入したのですが、こちらも決済後の引渡という条件になったのです。

よって、売却と購入の決済は同日。そうしないと住むところがなくなってしまいます。引越は、決済日前日の夜に搬出、翌朝(決済日の朝)新居へ搬入というスケジュール。厳密には、決済が終わってからでないと搬入できないのですが、営業の方にお願いして、なんとか決済日の朝、鍵を開けてもらえることになったのでした。

決済前日の夕方、私と母で荷物の搬出。3月下旬のとても寒い日でした。引越業者さんへは、千円×人数の心づけを渡し、がんばってもらいました。終わったのは夜9時ごろだったかな。

作業が終わり、空っぽになった部屋のチェック。ヘトヘトに疲れて、思い出に浸ることはありませんでした。その晩はマンション内のゲストルームを借りて一泊。

翌朝、子どもたちを実家に預け、荷物の搬入。しばらく私と妻で搬入していましたが、決済の時刻が近づくと、引越は妻に任せて、決済場所である銀行へ向かいました(買主がローンを組む銀行)。

予定通り決済は終わり、司法書士さんと一緒に、抵当権の抹消書類を受け取りに銀行へ(私のマンションのローン借入先)。司法書士さんはそこから登記のため法務局へ向かいました。私は抹消書類のコピーを持って、購入の決済場所である銀行(私が新たにローンを組む銀行)へ移動。

午後から始まったこちらの決済も滞りなく終わり、司法書士さんは当日中に登記をするため、急いで消えていきました。

こうして、無事決済は終わり、わが家へ帰ってきました。

準備不足というか、時間的な余裕があまりにもなかったため、まだカーテンも調達していません。それどころか、カーテンレールすらない・・・

寒さしのぎと目隠しのため、とりあえずリビングと寝室の窓は全部ダンボール、または新聞をテープで貼ってしのぎました。後日、友人から不要になったカーテンをいただくまで、けっこうきつい毎日でした。

特に、出産まであと1ヶ月ちょっとしかない中、妻は本当にしんどかっただろうなあと思います。


■補足 - 買い替えの場合の引渡日

住宅を購入するときの一般的な流れは、

売買契約 → (物件を引渡可能な状態にする) → 決済・引渡 → 所有権移転 → 買主入居

です。
実際には、決済・引渡・移転登記は同日に行います。売主は、決済日の前日までには引渡できる状態にしておかなければならず、買主は引渡が済むまで家に入れません。

しかし、買い替えだと、この流れが変則的になることがあります。売却物件の代金を、購入物件の代金に充てる場合、一時的に住むところがなくなってしまう事態を避けるため、どちらかの引渡をずらすのです。

たとえば、売却物件の売買契約に、決済から1週間以内に引き渡すという特約をつけ、その間に購入物件の決済と引越をする、といった形です。(※所有権移転は決済と同日)

このような特約は買主に不利です。決済した瞬間から買主の所有物なのに、1週間とはいえ他人(売主)が住んでいるわけです。その間に万が一のこと(災害、売主死亡、引渡しの遅れなど)が起きてしまうリスクがあります。

このリスクは、売買価額で調整するのかどうか(要は値引き)は知りませんが、もし自分が買主だったら、承諾はしたくありません。

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2009年10月29日

住み替えの話 - ついに家を買う!

約1ヶ月前に折り合った金額から、さらに200万の値引き交渉は、軽くあしらわれるかとも思いましたが、言うのはタダです。お互いの言い分をぶつけ合い、100万円引きで落ち着きました。ちなみに、交渉はいたって平穏に進みましたので、おそらく売主も覚悟はしていたのだと思います。

この物件、すでに住むだけなら何の問題もない状態にリフォームされていたのですが、安全上・防犯上・また見た目の部分で手直ししたい箇所がありましたので、100万円はその資金に充てられます。

また、今回ラッキーなことに、仲介手数料がかかりません。偶然、売主と直接取引となったためです。

経緯については、過去記事「住み替えの話 - この物件、買い!」参照

これは非常に大きいです。百数十万円浮いたことになります。

価格、決済日については、あっさりまとまりましたので、細かい点を詰めて、めでたく契約!

・・・の前に、マンション売却の決済・引渡しまで時間がありません。すでに3月に入っており、残り4週間足らずです。大急ぎでローンの審査に申し込みました。売買契約書・重要事項説明書のドラフトをもらい、必要書類をかき集めて、銀行4行に申し込みました。

結論から言うと、4行中3行は承認され、1行は対応した担当者が気に入らなかったので、本審査は受けませんでした。金利は10年固定で、もっとも条件の良かった都銀に決めました。

審査には、仮審査も含めて約2週間かかりました。属性や借入額、物件の担保価値などにはたぶん問題なく、銀行によっては売主業者の信用まで調べたようです。もし、融資実行前に売主が逝ってしまったら困るからだと思います。万が一そんな状態になると、一番困るのは私なんですけど。

売買契約の方は、ローン審査中に行い、物件価格の5%を手付金として渡しました。これはマンション売却のときと同じく、現金を持っていきます。今回のケースでは保全されないため、引渡しまではちょっとドキドキです。

もうひとつ重要なのが引越準備。3月下旬は引越のピーク期になり、引き受けてくれるところを探すのも大変でした。中には足元を見て、「60万円のところを50円でやらせていただきます」なんてふざけたことを言う業者もいました。すぐ近所でトラック2台分ですよ?最終的には、サカイさんがリーズナブルな価格で引き受けてくれて助かりました。

以上、バタバタしながらも、なんとか準備が整ったのでした。
マンション売却、新居の購入、同じ日に決済です。ほんとギリギリでした。

(つづく)

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2009年10月28日

住み替えの話 - やっぱり家買う?

2009年2月下旬、引き続き民間の賃貸マンションを探していたところ、駅近で、日当たり抜群の物件を見つけました。商店街のすぐ脇なので、アーケードを通れば雨が降っても傘がいりません。管理もしっかりしている様子。60平米と狭いのが難点ですが、仮住まいだし、希望の時期に入居できそうなのでここに決めました。家賃は14.2万円から14万に下げてもらえました。

その日はもう遅かったので、次週、契約へ行くことにして帰宅。

数日後、1月に交渉決裂して見送った、中古戸建の売主業者からメールが届きました。

「以前Koichi様に購入をご検討いただいた物件について、

契約されていましたお客様のローンが承認されず、契約解除になりました。

販売活動を再開する前に、Koichi様へご連絡差し上げた次第です。

もし、まだご興味があるようでしたら、ご連絡をいただければと思います。」


インスペクションまで実施して、買う直前までいった例の物件。
これは、ご縁なのか、それとも・・・?

そのメールが来た直後、リハウスのBさんから携帯に連絡が入りました。

「買主様のローンが承認されました!」

なんだかバタバタと、物件購入の準備万端となりました。

すぐに妻と相談し、週末の賃貸マンション契約はキャンセル、物件購入の話し合いに行くことに。

すでに大筋での契約内容は1月に詰めていたのですが、ここでちょっと押してみました。

「あと200万値下げしてくれたら、即ハンコつきます」

(つづく)

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2009年10月06日

住み替えの話 - 賃貸マンション探し

2009年2月、やっと自宅マンションが売れ、売買契約も滞りなく済みました。特に変わった条件もなく、契約内容はいたって普通。あとは買主さんのローン審査が無事承認されることを祈るのみ!この期間、これまでとはちがって、もんもんとした日々を過ごすことになります。

万が一、融資が通らないということになれば、売却活動再開です。1年でもっとも不動産が動くシーズンを逃してしまうと長期戦になりかねないし、わが家は出産を控えていましたから、売却は中止になるでしょう。考えたくはないですが・・・

それはさておき、マンションの決済までに次の住居を確保しなければなりません。3月下旬に決済・引渡しなので、約1ヶ月。あせって家を買って後悔したくないので、いったん賃貸マンションを探すことにしました。

毎週末、不動産屋で物件めぐり。しかし賃貸だと、60平米あたりを超えるととたんに物件数が減りますね。分譲賃貸だと70平米近いのもありましたが、家賃が超高い(それでも「値下げしました」とか書いてある)。

そこで、ちょっと目先を変えて、公的な賃貸住宅を探してみました。都内では、UR賃貸(旧公団住宅)、都民住宅などがあります。これらは街の不動産屋だと情報が少ないので、インターネットで探してみました。

そして、気になる物件発見。駅近、環境良し、70平米、家賃補助付(特優賃)のマンション。残念ながら、日当りが非常に悪かったので見送りました。。。でも、民間で供給されている物件よりは、よっぽど良い物件を見つけられそうな気がしました。

私が住んでいた東京都某区では、区民住宅は1ヶ月に1回 募集→抽選→審査→内覧→契約→入居 というサイクルでした。ちょうど2月の抽選に間に合ったので、あるファミリー向けマンションに応募したところ、運良く(?)他に応募した人がおらず、無抽選で当選。

立地・間取り・家賃(補助付)は良いのですが、なにせ現物を見られるのが審査後。審査には各種書類を提出します。そこで、3月中旬の入居が可能か問い合わせたところ、回答に驚きました。審査は3月中に終わるかどうか分からない、と言うのです。何に時間がかかるのかをよくよく聞いてみると、申込者に問題がないかを警察に問い合わせ、回答がいつ来るかというのは保証できないそうなのです。

今の住居を出なきゃいけない日は決まっているから、それまでには審査を終えて欲しいと頼みましたが、お役所仕事ですみません、と謝るだけでした。そんなわけで、ここはとりあえずキープしておいて、引き続き物件探しを続けたのでした。

(つづく)

■補足 - 特優賃
特定優良賃貸住宅の略です。入居者に自治体から家賃補助が出ます。礼金・更新料は不要、敷金は必要。家賃は安くはないですが、立地・広さの割に良心的な額だと思います。建物は、一定の水準を満たすよう要求されているため、けっこう良い物件が多いです。

ファミリー向け賃貸住宅の不足を、公的に補う制度のようです。私が応募した区民住宅もこの一種でした。応募方法や家賃補助の額・期間にはいろいろなケースがあります。諸手続きは、民間の賃貸より面倒なことが多いようです。

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2009年10月05日

住み替えの話 - 誰に売るか

2009年2月、自宅マンションの売却は、いよいよ大詰めとなりました。買付申込みが1件ありましたが、200万弱の値引き交渉。そのため、翌日に予約されていた別のお客さんにも見学してもらうことにしました。

その日、見学には奥さんとお子さんだけでいらっしゃいました。こちらは、これまでどおり妻が立会いです。お客さんは、マンション内にお知り合いがいるらしく、すでに間取りや設備などは熟知していたようです。あとは、実際の部屋の使われ具合や日当たり、眺望などを確認するだけという状態でした。

見学終了後、すっかり気の抜けた我が家は、実家でくつろいでおりました。妻の印象では、今日の人は奥さん一人だったし即決はないだろうとのことでした。まぁ、どう転んでも、売れることは確定しています。昼寝して一休みした後、賃貸物件探しに出かけました。

結局、住み替え先の購入物件は見つからないままでしたので、いったん仮住まいをすることになります。賃貸契約は、売却の契約後、買主のローンが通ってから進めるつもりでした。そこで、とりあえず相場の下調べ。

さて、夕方自宅に帰ると留守電が。
「リハウスのBでございます。ぜひともお話したいので、至急ご連絡ください。」

あ、そういえばBさんには携帯番号言ってなかった・・・すぐに電話すると、
「実はお申込をいただいたのです。できればお会いしてお話したいのですがいかがでしょうか?」とのこと。それから10分後、Bさんが駆けつけてきてくれました。

なんと!満額で申込いただいてました。

Bさんから、買主さんの属性その他の情報をお聞きし、迷うことなくそのお客さんに売ることにしました。売渡承諾書をお渡しし、その場でAさんに前日のお客様へのお断りの連絡を入れました。

Bさん、本当にうれしそうでした。一般媒介契約から1週間で両手の取引をまとめたのだから当たり前です。私もちょっと興奮状態でした。Bさんにお礼弾んじゃおっか、と思ったくらいです(^_^;)

※両手・・・物件の売主・買主両者の仲介をして、両者から手数料を取ること。

今思うと、本当にラッキーだった気がします。売り出してから約2ヶ月間、良い感触は1件もなく、まして最初の1ヶ月は見学1件のみ。そこへきて、2組連続で買い希望者が現れたのです。しかも、最初の客が値引き交渉してきたために、2番手は値引きなしで申し込んできた。

不動産業界の慣習(?)だと、1番手優先で交渉をすべき、という話も聞きます。つまり今回のケースだと、まずは1番手に「2番手が値引きなしで購入意思を示しているためそちらに売りたいが、それでいいですか?」と確認すべき、ということです。私はそれをすっ飛ばして2番手と話を進めましたが、別に何の問題も起きませんでした。

買い手市場といわれる当時の不動産マーケット、雑誌やネットでは「値引きは当然」という風潮でした。しかし、適正価格の物件は、欲しいと思ったらスパッと決断しないと買い逃しちゃうんだと思います。結局、誰に売るか決めるは売主ですから。

なにはともあれ、なんとか一区切りついたので、その晩祝杯をあげました。

(つづく)

■補足 - 買付証明書、売渡承諾書

不動産売買にあたって、「この物件、買いたい」という意思表示をした書面が買付証明書。「あなたに売ります」という意思表示をした書面が売渡承諾書。

これらは、いずれも法的拘束力はありませんので、いつでも撤回できます。とはいっても、この書面を出すことにより、関係者は動き始めます。契約に至る途中で、やむをえず撤回するのは仕方ないとは思いますが、乱発すると、信用度が下がります。

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