2006年02月08日

嬉しい返事を頂きました

久々のブログですが、嬉しいことがあったのでアップします。

私のHPで無料相談を受け付けていますが、相談をされた方から嬉しいお返事を頂きました。

「ありがとうございました。
市から提示された建物補償の額は想像していた以上に大きいものでした。
固定資産税ゼロの雨漏りのするあばら屋で、数年前に自己費用で取り壊そうと思っていた倉庫代わりの建物でした。
メールで説明していただいて、たいへん納得いたしました。
得をしたような気分で、楽になりました。
重ねて御礼もうしあげます。」

という内容のお返事だったのですが、少しでも起業者と被補償者との間の溝を埋めることができたと思うと、

「HPを立ち上げて良かった。」

と思います。

日常の業務の中での回答ですから、中々思うようには回答も出来ないのですが、このようなお返事を頂きますとコンサルタント冥利に尽きるというものです。

これからは、時間を見つけて前前回までの続きのアップと、無料相談を頂いた中で多かった相談内容についての一般的な考え方等を、このブログやHPに掲載していこうと思います。

2005年10月30日

骨折して入院してました

全く情けないことに、鎖骨を骨折してしばらく入院しておりまして、本日退院しました。

骨折した原因と言うのが、椅子に座っててバランスを崩して転んだため、と言う何とも情けない、とても人様には言えないものでした(しっかり言ってますけど・・・)。

今まで元気だけが取り柄だったんですが、寄る年波には勝てないってことでしょうか・・・

これまで、無料相談のメールをくれてた方たちにも、返事が遅くなって大変なご迷惑をおかけしたと思いますが、本業の方も溜まってまして、益々返事が遅くなりそうです・・・。

やっぱり自営業者は健康が一番ですね。

そうそう♪骨折のため手術したんですが、その前に基礎疾患があるかどうかを調べるとの事で、色々と検査されましたが、その結果、

「減塩食にしなさい」

とのお達しがありました・・・(>_<)

やれやれ・・・

2005年10月03日

用地買収に伴う正当な補償とは?2

前回のつづきです。
最高裁平成14年6月11日判決(以下、平成14年判決)がなぜ、相当補償説の根拠となっている最高裁昭和28年12月23日大法廷判決(以下、昭和28年判決)を持ち出したかを考えると、完全補償説に立脚した最高裁昭和48年10月18日判決(以下、昭和48年判決)を判例としたら、「ごね得」を認めてしまうことになってしまうからではないかと思います。

平成14年判決は、土地収用法第71条の
「収用する土地又はその土地に関する所有権以外の権利に対する補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格に、権利取得裁決の時までの物価の変動に応ずる修正率を乗じて得た額とする。」
という規定が憲法第29条第3項の「正当な補償」に違反するのではないか、ということが争われた事件です。

ここで収用にいたるまでの過程を簡単に振り返ると、まず、収用にいたる前段階として、任意交渉による土地の取得があります。
任意交渉で土地の取得が出来なかった時に、土地収用法の規定により収用の手続きへと移行していくわけです。

収用の手続きは、まず、土地を収用しようとする事業が土地を収用するに相応しい事業かどうかの認定を行う必要があります。

この認定機関は国土交通大臣又は都道府県知事です。

土地を収用しようとする者は認定機関に対して「事業認定申請書」を提出します。
認定権者はこの「事業認定申請書」の内容を審査し「事業の認定」を行い、これを告示します(事業の認定の告示)。

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2005年09月26日

用地買収に伴う正当な補償とは?

私のHPにも書いてますが、憲法第29条第3項に「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。」と記載されています。
簡単に「正当な補償」と言いますが、「正当な補償」とは一体どのようなものでしょうか?

「正当な補償」の考え方には
〜蠹補償説
完全補償説
の2通りの考え方があります。

相当補償説とは「正当な補償とは、その当時の経済状態において成立することを考えられる価格に基き、合理的に算出された相当な額をいう」とされるものです(最高裁昭和28年12月23日大法廷判決)。
これに対して完全補償説とは、「土地収用法における損失の補償は、完全な補償、すなわち、収用の前後を通じて被収用者の財産価値を等しくならしめるような補償をなすべきである」とされるものです(最高裁昭和48年10月18日判決)。

従来は完全補償説が主流でしたが、再び相当補償説に立脚する判決が出てます(最高裁平成14年6月11日判決)。
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2005年09月19日

長崎研修

9月16日に長崎でアフラックの研修会がありました。

この研修会はアフラック日本社のトップ2人が講演するという、めったにお目にかかれない研修会でした。
トップ2人とは、現社長と創業者であり最高顧問の2人です。

アフラック・アメリカンファミリー生命保険会社はAmerican Family Life Assurance Company of Columbus(本社所在地のジョージア州コロンバス市)の頭文字をとってAflacと称しているように、元々はアメリカの生命保険会社です。

そのアフラックが日本に上陸して初めてがん保険を扱いだして去年で丁度30年でした。その時の創業者が講師の1人である最高顧問の大竹氏です。
その後アフラック日本社は見る見る成長して、とうとうアメリカ本社をはるかに凌駕するまでに成長して行きました。
日本市場はいわばアフラックの存立基盤とまでなってしまったのです。

そんな時に現社長がアメリカに渡ったらしいのです。

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2005年09月16日

嬉しすぎて改めて記事にします

HIKARIさんへのコメントに書いたものの再掲になりますが、余りにも嬉しいので記事にしてしまいます。

HIKARIさんから言われてYahooで「立ち退き補償」を検索してみました。

ビックリしました!
このブログがトップページの7番目!
そして、ホームページ「立ち退き補償のサイト(公共事業による)」がなんとトップページの4番目にランクインしてました!

凄い!!!!!!!!!!!

試しに近々変更になるだろうと言われているベータ版で検索してみると、なんとなんとホームページが3番目ブログが9番目にランクインしてました!

もう、びっくりやら嬉しいやら…

正直言いまして、ブログは検索エンジンとの相性が良いということは以前から知ってたのですが、まさか、ホームページまでこんなに早くYahooのトップページにランクインするとは思っても見ませんでした。

実は、検索エンジンにかかりやすいようにある工夫をしたのですが、Yahooのキャッシュを見ると、検索ロボットがクロールしたのはこの工夫を施す前の状態でした!

と、いうことは、次回検索ロボットがクロールする時には、あるいは………まあ、取らぬ狸の皮算用は止めときましょう♪

ちなみに、Googleでもmsnでも上位にランクインしてます!

いや〜♪嬉しいな〜

2005年09月14日

困った補償案

今、ある方から立ち退き補償に関する相談を受けてますが、役所の提示してる補償案が余りにも酷い。

「素人なんじゃないの?」

と疑ってしまうような内容です。

相談者のお母さんが経営していた営業所の一部が道路用地にかかってるのですが、その役所はお母さんが高齢であったことから、営業は継続しないものと判断したらしく、実におざなりな補償案を提示してきてました。

実際には相談者がお母さんの経営を引き継いでいるのですが、仮にこの相談者が営業を引き継がないとしても、補償案は営業を継続できるように立案しなければなりません。

立ち退き補償には、財産価値の補償の他に移転後に現在の機能を回復させる、という重要な要素があるのです。
財産価値の補償も重要ですが、我々補償コンサルタントが移転工法の立案を行う時に最も重視するのが、

「機能回復をいかにして行うか」

ということなのです。

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2005年09月11日

再びブログを始めます

旧ブログでお世話になった方々、再びブログを始めましたのでお付き合いをよろしくお願い致します。

今回は補償コンサルタントと生命保険とを題材にして展開していこうと思ってますが、多分、日常の話が主になると思います(^_^;

ブログに各HP(補償コンサルタントと生命保険)をリンクさせてますので、お暇な方は覗いて見て下さい。

さて、補償コンサルタントと生命保険の共通点、どんなものがあるでしょうか?

まず一つ目は、補償コンサルタントは公共事業に伴って家屋等を移転させなければならない人に対して、正当な補償(ほしょう)はどのようなもので、正当な補償金額はいくらか、というものを調査算定する仕事です。

かたや、生命保険はさまざまな生活の危険に備えて、もしもの時の保障(ほしょう)はいくらが良いのか、というものを提案する仕事です。

両者共に「ほしょう」がキーワードですね。なんかこじつけみたいですか…

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