February 02, 2009

■住宅ローンとは?5

【住宅ローンを取り巻く環境の変化】



■公的住宅ローン      


■民間住宅ローン        


■フラット35          


■財形住宅融資        


■つなぎ融資           


■金利の種類


■優良住宅取得支援制度




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フラット35

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kiateki100nen at 02:33|Permalinkclip!住宅 | ローン

January 04, 2009

■優良住宅取得支援制度

一定の要件を満たす住宅((1)省エネルギー性能 (2)耐震性能 (3)バリアフリー性能)を取得される場合に
当初5年間の融資金利が0.3%の優遇が受けられる優良住宅取得支援制度【フラット35】Sの項目
(「免震住宅」・「耐久性・可変性」)が平成19年度から追加されました

参考文献は660円〜1,500円で手に入ります。
http://www.sumai-info.com/common/shop.jsp?PAGE=2&BOOK_COD=B8400&KIND_COD=5

これから一戸建てを考えている方は確認しておいて下さい。

優良住宅取得支援制度を受けるには、以下の条件が必要です。
(以下、住宅金融公庫のページより抜粋)


『優良住宅取得支援制度の対象となる方』

平成17年6月1日(水)から別途お知らせする受付終了日までに借入申込みを行った方
フラット35の技術基準に加えて、優良住宅取得支援制度の基準に適合していることを証明する
「適合証明書」をお申込み先の金融機関へご提出された方

※「別途お知らせする受付終了日」
■優良住宅取得支援制度は、適用戸数に制限(5,000戸目処)がありますので、年度途中においても
本制度の受付を終了する場合がある。
■受付を終了する場合は、終了日の1ヵ月前まで。
(終了日は月末とする)



『優良住宅取得支援制度の基準』
フラット35の技術基準に加えて、次のいずれかの基準に適合していることが必要。


・省エネルギー性能(省エネルギー対策等級4の住宅)

・耐震性能(耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅)

・バリアフリー性能(高齢者等配慮対策等級3以上の住宅)


■省エネルギー性能:省エネルギー対策等級4
(東京都、充填断熱工法の木造住宅の場合)
断熱材(断熱材の厚さ(例)は、天井180mm、外壁100mm、床100mm(グラスウール16K)
高い水準の気密性を確保・通気層を設置・ペアガラス等を使用 等


■耐震性能:耐震等級2(倒壊等防止)
耐震力を通常の1.25倍にして構造計算を行う。
壁量の確保:壁の配置のバランスを確保
筋かい・柱・胴差や床・屋根の接合部を強化
基礎を強化
横架材の間隔・長さに応じて必要な断面寸法を確保 等


■バリアフリー性能:高齢者等配慮対策等級3
介助用車いすで通行可能な通路幅員(78cm)、出入口幅員(75cm(浴室の出入口は60cm))を確保
床は段差のない構造
階段は安全性に配慮した勾配
階段、便所、浴室、玄関、更衣室に手すり設置
寝室、便所、浴室の広さ確保
高齢者等の寝室のある階に便所を配置

※平成17年6月1日以降に、検査機関に物件検査を申請してください。 検査機関一覧
※性能レベルは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づく住宅性能表示制度の性能等級と同じ。
※中古住宅については、省エネルギー性能の基準の対象にはならない。


●優良住宅取得支援制度の物件検査について
優良住宅取得支援制度の適用を受けるためには、平成17年6月1日以降に検査機関に対し物件検査の
申請を行い、優良住宅の適合証明書の交付を受けていただくことが必要。



もっと詳しく知りたいという方はこちらを参照して下さい。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html


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フラット35

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May 01, 2007

■つなぎ融資

☆住宅ローン金利一覧☆

■つなぎ融資

・「つなぎ融資」とは住宅ローンの融資実行までの間に一時的に借りるローンをいう。
・住宅ローンの融資が確実にされることが前提で、融資実行時に一括で返済される短期の
融資なので、抵当権は設定されていない。
・通常のローンより金利が高いケースが多い。


【つなぎ融資が利用される例】
|輅現斬陲魴築し、竣工前に資金を借りたい場合
・注文住宅を建築するプランで、建物の引渡し前に土地購入や建物建築の中間金等の
資金を求められる。

公庫融資財形住宅融資などの公的ローンを利用する場合
公的ローンでは住宅が引き渡されて所有権移転登記が済み、抵当権の設定登記手続きが
終了した後に融資金が振る込まれるが、本来、所有権移転には購入代金全額の支払いが
必要となる為、一時的に資金を立て替えるつなぎ融資が必要となる場合がある。

M算饉孫堝が決済日とずれてしまう場合
民間ローン(一部の金融機関のフラット35を含む)のうち、融資実行日が月1・2回
など限定されて、物件の引渡し日と融資実行日がずれる場合。

で磴ご垢┐両豺
・現在の住宅を売却して新たに住宅を購入する買い換えで、売却予定の住宅がスムーズに
売れ中で購入したい物件がある場合。


【重要注意点】
・「つなぎ融資」は抵当権の設定なしに融資される分、通常の住宅ローンより
金利が高いものが多い。
その為、短期間とはいえ支払利息がかさむ可能性もある点に注意が必要。
・融資手数料が高めに設定されている事も多いので事前に確認しておいたほうが良
い。

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フラット35

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April 11, 2007

■財形住宅融資

■財形住宅融資の特徴


勤務先で財形貯蓄を一年以上続けているサラリーマンを対象とした公的融資。

財形住宅融資は勤務先の状況により異なる窓口が3つある。


ゞ侈垣茲窓口となる財形住宅融資
・勤務先が独立行政法人「雇用・能力開発機構」からいったん資金を借り入れその資金を原資として従業員に住宅資金を貸し付ける事業主転貸融資。
・財形住宅転貸融資を行う事業主には従業員に対し、一定の返済負担軽減措置をとることなどが求められている。
(例:住宅手当3,000/月を5年間支給等)

∈盞曾斬雍睛擦窓口となる財形住宅融資・一部の大手企業では、福利厚生会社である財形住宅金融(株)への出資を通じ従業員への転貸融資を可能にしているが、その場合財形住宅融資の窓口は財形住宅金融(株)となる。
・勤務先が財形住宅金融(株)に出資しているかどうかは勤務先の福利厚生担当者へ事前の確認が必要。

6済組合等が窓口
・公務員が受けられる融資だが、共済組合等で窓口を設けていない場合もあるので事前の確認が必要。


※ 銑のいずれにもあてはまらない場合、銀行の公庫取扱店からの申し込みとなる。
会社の軽減負担措置等の証明書が必要。



■事業主転貸融資の場合、勤務先を辞職、転職すると原則として融資残高の全額繰上返済を求められるが、財形住宅金融(株)を通じた財形融資の場合、辞職・転職したことだけをもって直ちに全額繰上返済を求められることはない。

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フラット35

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April 05, 2007

■フラット35

■フラット35とは


フラット35は住宅金融公庫による住宅ローンの証券化スキームを活用したもので、これにより多くの民間金融機関で長期固定金利の住宅ローンの安定供給が可能になっている。

■フラット35の特徴
・最長35年の長期固定金利で、適用金利は融資実行時の金利となる。
・最高8,000万円(所要資金の8割まで)の大型融資であり、財形住宅融資との併用も可能。
(合計で所要資金の8割まで)
・その他、保証料、連帯保証人ともに不要。
・団体信用保険の加入は任意。
・繰り上げ返済手数料は無料。


【注意点】
・融資額が所要資金の8割までなので民間金融機関の独自のローンを併用する場合意外は、自己資金が2割以上必要になる。
・商品内容はどこの金融機関でも同一だが、適用金利と手数料は取り扱い金融機関によっては異なる。
・団体信用生命保険の加入は任意であるため、加入する場合には別途、団体特約料の支払いが生じる。
・融資対象となる住宅は住宅金融公庫が定めた技術基準に適合していることが求められ、適合証明書の交付が必要になるので、基準に合う住宅であるかどうかの確認が重要なポイントとなる。



■フラット35の要件

【申込人の要件】
・申し込み時の年齢が70歳未満。
・日本国籍の人、永住許可。
・特別永住許可を受けている外国人。
・フラット35の毎月返済額の4倍以上月収があること。
・フラット35とその他の借入金を合計した年間返済額の年収に占める割合が以下の基準を満たすこと。

<年収>           <割合>
300万未満⇒ ⇒ ⇒ ⇒ 25%以下
300万以上400万未満  ⇒ 30%以下
400万以上700万未満  ⇒ 35%以下
700万以上⇒ ⇒ ⇒ ⇒ 40%以下


【融資対象となる住宅】
・住宅の床面積は「一戸建て」「重ね建て」「連続建て」の場合:70岼幣
・共同住宅(マンション等)の場合:30岼幣
・住宅の耐久性などについて住宅金融公庫が認めた技術基準に適合していること。
・検査機関または公庫住宅調査技術者(中古住宅のみ)が発行する適合証明書の交付が必要。
・敷地が借地権の場合でも利用可能。


【融資額】
・100万以上8,000万円以下で建設費または購入価格の8割以内。


【融資期間】
・15年以上35年以内で、かつ完済時の年齢が80歳となるまでの年数。


【返済方法】
・元利均等返済または元金均等返済方法、ボーナス併用払いも可。


【融資金利】
・最長35年の固定金利、金利は金融機関によって異なる。
(一部11年目以降に金利が上がる段階金利あり)


【保証料・保証人】
・不要


【融資手数料】
・取り扱い期間によって異なる。


【繰上返済手数料】
・なし(繰上返済は100万以上)


【抵当権設定】
・資金交付後に住宅金融公庫のために第一順位の抵当権を設定。
・登録免許税は不要。


【火災保険】
・住宅火災を対象とする一般の火災保険や火災共済を付保。


【団体信用生命保険】
・任意。(利用する場合には(財)公庫住宅融資保証協会を利用)




■得する情報
・申込人またはその配偶者の両親や子供が住むための住宅を建築・購入する場合でも「フラット35」を利用できる。
・セカンドハウスの住宅取得にも「フラット35」を利用できる。

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上記以外の方は見ないで下さい
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フラット35

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April 02, 2007

■民間住宅ローン

_/_/_/_/_/民間住宅ローンを取り扱っている金融機関_/_/_/_/



■銀行等(信用金庫・信用組合・労働金庫)
・融資条件、ローン金利などは各金融機関によって異なる。
・変動金利型、固定金利期間選択型、固定金利型、フラット35を取り扱っている。


■JA
・JAの組合員向けローンだが、組合費を納めれば一般の世帯でも利用できる場合がある。
・各JAごとに商品内容は異なる。

■生命保険会社
・多くは住宅販売会社との提携ローンだが、中には直接個人の住宅ローンを扱うところもある。
・最近は固定金利期間選択型が増えてきている。

■住宅ローン専門会社
・住宅ローン債権の証券化を売らづけとして固定金利型の住宅ローンを取り扱う。
・最近はハウスメーカーなどがモーゲージ・バンカーとなってフラット35などを取り扱うところも増えてきている。

■信販会社・クレジット会社
・変動金利型が中心で金利は高め。
・個人の信用力チェックは緩やか。

※民間住宅ローンは全般に個人の信用力のチェックは厳しいため、安易に借りられると言及しない。
適用金利は毎月1日に公表されるため、毎月有利な商品を確認すると良い。

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こんなやり方で通った人もいます

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■民間住宅ローン例(各金融機関により異なる)

<資金使途>
・住宅の新築、購入、リフォーム(借り換え可)

<融資額>
・50万円以上1億円以内
・フラット35を利用する場合はそのルールに従う。

<金利タイプ>
・「変動金利型」⇒年2回金利を見直すが、返済額は5年間変わらない。
・6年目に返済額の見直しがある。上がっても上限1.25倍まで。
・「固定金利期間選択型」⇒当初定めた特約期間は金利が固定。
 特約期間終了時に新たな固定期間を設定できる。
・「固定金利型」⇒借り入れ期間中金利が変わらない。

<申込人の要件>
・20歳以上66歳未満で完済時が76歳未満。
・返済負担率が25〜35%以内。
・団体信用生命保険に加入できる人。
・所定の保証会社の保証を受けれる人。

<住居等の要件>
・住宅や土地の面積には条件が無い。
・建築基準法及び関係法令を満たすことが必要。

<返済期間>
・最長35年(完済時年齢76歳未満)

<返済方法>
・元利均等返済または元金均等返済、ボーナス併用返済可。

<担保>
・住宅・土地に抵当権設定(保証する保証会社を債権者とする抵当権)

<繰り上げ返済手数料>
・変動金利型⇒5,250円
・固定金利期間選択型⇒100万円未満は10,500円、100万円以上は31,500円など。

<適用金利の改定時期>
・毎月一回、1日。
 

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フラット35

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April 01, 2007

■公的住宅ローン

_/_/_/_/_/_/_/公的住宅ローン_/_/_/_/_/_/_/


公的住宅ローンには【財形住宅融資】【自治体融資】がある。


■財形住宅融資とは?
・サラリーマンや公務員を対象とした勤労者が行う財形貯蓄の一部を原資とした還元融資。
・公的住宅ローンの中ではもっとも低利。
・適用金利は申し込み時の金利になるが、5年ごとに金利が見直されるので注意が必要。


※財形住宅融資は勤務先の状況により申し込み窓口が異なってくる。


【特徴】

■勤務先が窓口となる財形住宅融資
・勤務先が独立行政法人「雇用・能力開発機構」からいったん資金を借り入れ、その資金を原資として従業員に住宅資金を貸し付ける事業主転貸融資
・財形住宅転貸融資を行う事業主には、従業員に対し一定の返済負担軽減措置を取ることなどが求められている。
(例:「住宅手当3,000円/月を5年間支給する」など)

■財形住宅金融が窓口となる財形住宅融資
・一部の大手企業では福利厚生会社である財形住宅金融(株)への出資を通じ、従業員への転貸融資を可能にしている。
・その場合財形住宅融資の窓口は財形住宅金融(株)となる。
・勤務先が財形住宅金融(株)に出資しているかどうかは、勤務先の福利厚生担当者への事前確認が必要。

【注意】
事業主転貸融資の場合、勤務先を辞職、転職すると原則として融資残高の全額繰上げ返済を求められる。
財形住宅金融(株)を通じた財形融資の場合は辞職、転職したことだけをもって直ちに全額繰上げ返済を求められることはない。


財形住宅融資の申し込み窓口で申し込みができるかできないかはこちらで確認して下さい。
http://www.zaijukin.co.jp/hp/1yuusi/yuusi.htm


■財形住宅融資の内容■

◇申込人の用件
一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のいずれかを1年以上続け、申し込み日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行いかつ、申し込み日における残高が50万以上ある人。
・自分で所有および居住する住宅を建設、購入、リフォームする人。
・財形借入金の毎月の返済額の4倍以上月収がある人。
・申し込み日現在70歳未満の人(リフォーム融資は79歳未満)

◇融資額の上限
・財形貯蓄残高の10倍の額まで。(最高4,000万円)
・住宅の新築・購入・改良に要する費用の8割が融資上限額の限度。
・フラット35や財形以外の公庫融資との併用可能。

◇金利
・返済の開始から終了までの全期間5年ごとに適用金利を見直す5年固定金利制。
・この5年ごとの適用金利見直しに上限、下限はない。
・融資額のうち710万までの分と710万を超える分でそれぞれ適用金利が異なる。

◇返済方法・返済額
・元利均等返済方法と元金均等返済方法。
・元利金等返済方法の場合6年目以降の新返済額は原則として旧返済額の1.5倍が上限。
・新適用金利による利息が旧返済額の1.5倍を上回る場合、未払い利息が発生する。

◇融資手数料
・公庫財形の場合は無し。
・財形住宅金融(株)が窓口の場合は融資額により31,500〜50,400円。

◇保証料
・公庫財形の場合無し。
・財形住宅金融(株)が窓口の場合は必要。

◇団体信用生命保険
・公庫財形の場合任意加入。
・財形住宅金融(株)が窓口の場合、加入が原則だが保険会社から不承諾になった場合のみ加入しなくても可。

↓財形住宅融資(株)に関する詳しい内容を知りたい方はこちらへ
財形住宅融資(株)

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フラット35

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March 19, 2007

■住宅ローンを取り巻く環境の変化



□■□■□■□■□住宅ローンを取り巻く環境の変化□■□■□■□■□

2006年7月に日本の政策金利が0.1%⇒0.25%に引き上げられました。

実質ゼロ金利政策の解除となり2007年2月には更に0.5%に引き上げられています。

過去にさかのぼると、
平成13年12月、小泉内閣における閣議決定によって住宅金融公庫の5年以内の廃止と
直接融資の段階的縮小が決定されこの事によって不良債権処理に以前より追われて
いた民間金融機関は中小企業融資よりもリスクの低い消費者金融の代表である
「住宅ローン」へ積極的にシフトアップしていくようになりました。


以上のような最近の金利政策の変動もあり

「変動金利型住宅ローン」⇒ ⇒ ⇒「固定金利型」や「固定金利選択型」に移行されてきています。

フラット35

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