けい太の不動産投資日記

アラフォーのサラリーマン大家けい太のブログです。都内在住で、神奈川県、埼玉県に5戸の貸家、1戸のファミリー区分、2棟のアパートを保有しています。
無借金で貸家と区分をコツコツ買い進めてきましたが、レバレッジを効かせ新築アパートを2棟購入しました。年間CFはちょうど1,000万円です。

■2010年01月 : 1号戸建購入(神奈川県相模原市) ※2017年12月に売却済
■2010年05月 : 2号戸建購入(埼玉県富士見市)
■2010年10月 : 3号戸建購入(埼玉県富士見市)
■2012年10月 : 4号戸建購入(神奈川県相模原市)
■2013年06月 : 5号戸建購入(埼玉県志木市)
■2014年12月 : 6号戸建購入(埼玉県入間市)
■2016年06月 : 自宅ファミリー区分購入(東京都23区内)
■2017年05月 : 1号ファミリー区分購入(埼玉県志木市)
■2017年10月 : 1号新築アパート10室購入(神奈川県横浜市)
■2018年03月 : 2号新築アパート8室購入(神奈川県横浜市)

不動産投資はそこまで儲かる事業ではない

最近、不動産にかなり詳しい人と話をしたのですが、不動産で儲けるには転売が王道のようです。

世の中には1億円の土地を2億円で転売して1億円抜くとか、そういう取引で儲けようとしている業者や個人が世の中に多くいるようです。

よく「アパート経営がそんなに儲かるならなぜ不動産業者は自分でやらないのですか?」という質問がありますが、彼らに言わせると「借金背負ってアパート経営なんてやるよりも、転売の方が手っ取り早く儲かる。」ということのようです。

サラリーマン大家の中には、アベノミクスのおかげで買った値段より高く売れたとか、スルガの乱脈融資時にうまく売り切れたとかそういう話はあると思います。

ただ、本格的に転売で儲けようとするとそれこそ業者との競合になりますし、業者の中にはかなり筋の悪い相手も混ざってきます。サラリーマン大家が下手に手を出すのは危険な世界です。

アパート経営をやっている人は実感していると思いますが、CFが出ていても、裏には莫大な借金がありますし、退去の度の修繕費や将来の大規模修繕、毎年の税金なども考えるとCFに手を出すのは勇気がいると思います。

儲けが少ないので、アパート経営だけで食べていこうとすると規模を拡大する必要がありますが、歯車が狂うと大川さんのように大変なことになる可能性もあります。

不動産投資はサラリーマンの副業としては優秀だと思いますが、そこまで儲かる事業ではないと思いますので、無理をし過ぎない方が良いと思っています。

子供がいると連休も自由になりません。

連休も子供を公園に連れて行ったり面倒を見たりで、なかなか自由な時間ができません。

外食も子供がいるとファミレスや回転寿司になるので、高級レストランどころか好きなラーメン屋にも行けません。

子供がいなければ旅行でも何でも好きなことができると思います。

ただ、今は家族や子供と一緒にいる時間の方が大事だと思っているので、それで良いと思っています。

子供が自立するまでは会社で働きながら、不動産投資による資産形成を図りたいと思います。

やはり借金はリスクがあるので増やし過ぎも考え物です。

姫路のトランプさんほどの規模になると事業が上手く回らなくなると、もう銀行への返済は厳しいと思います。

僕のアパート2棟の銀行への返済は月に約46万円です。

アパート2棟から月に約105万円の家賃収入がありますので、半分空室になっても返済できます。

もし全空になってしまったとしても、戸建5戸と区分1室から約36万円の収入がありますので、給料から10万円を補填すれば返済可能です。

月給から10万円の補填は楽ではありませんが、ボーナス込みで考えれば生活に影響がでない範囲で払っていけると思います。

僕のような小規模大家だと会社員の収入が大きな支えになっていると思います。

ただ、これ以上、借金を増やすともう給料で補填などと言ってられないレベルになってきます。

同じ給料からの10万円でも、返済が20万円の人であれば50%がカバーできますが、返済が200万円の人にとっては5%の足しにしかなりません。

堅実にサラリーマンを続けながら、資産形成としてほどほどの不動産を持つというのが、銀行も考えているイメージだと思いますし、そこが一番リスクが低いようにも感じます。

もちろん不動産投資のゴールをどこに設定するかは人それぞれですが、僕はもう借金はやめようかなと思っています。
プロフィール

けい太

神奈川県、埼玉県で5戸の戸建、1戸のファミリー区分、2棟18室の新築アパートを運営してるサラリーマン大家です。

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