不動産 営業税から増値税へ移行で貴社への賃料が値上げ ?!

26日 NNA(中国)ニュースによると
「早ければ、2015年3月にも不動産が増値税控除の対象入りか?
 減税額は8,000 億元(約15兆2,000億円)を超える見通し
 対象は  ①(企業による) 新規購入の不動産  ②(企業による) 不動産の賃料(工場・オフィス)」

■■考察■■

・これまで既に進められてきた、サービス業や運輸業に対する営業税から増値税への移行(営改増)の一環
・減税を通じて企業を支援

■①-不動産販売業(恐らく日系企業には無関係)
・これまでは、増値税控除対象仕入があっても、売上増値税が無く、仕入税額は全てコストとなっていた。
・営業税から増値税への移行により、仕入税額を控除できる 事となると、税負担軽減により
 資金繰りが改善される。

■②-不動産賃貸-(工場・オフィス等を)借りる側
・これまでは、賃料を支払っても営業税発票(INVOICE)を受け取り経費化するのみであった。
・不動産 営改増によって仕入控除できるようになれば税負担軽減となる。
 但し!・・・賃料が変わらなければ!

■②-不動産賃貸-(工場・オフィス等を)貸す側

(1)控除対象増値税あり
・これまで売上げに対し営業税5%であったが 増値税6%に。しかし、控除対象増値税がある為実質減税

(2)控除対象増値税なし [恐らくこのケースが多い]
・これまで売上げに対し営業値税5%であったが増値税6%に。控除対象増値税が無い為、実質増税
  
■予想されるトラブル
[賃貸オーナー]
 3月から不動産賃貸料も営業税から増値税に移行します。
 これまで、月額賃料10万RMBの契約で営業税発票を発行し私の税負担は営業税(内税)5,000RMBでした。
 来月からは増値税対象になりますので、10万RMB+増値税(外税)6%分の6,000RMBを下さいね。

[貴社]
 えっ!
 でも契約には月額10万RMBと書いてあるし、オーナー側が負担すべきじゃないの?

[賃貸オーナー]
 そもそも、営業税は売上税なので、売上(契約金額)に対し内税で5%を支払い。
 増値税は付加価値税(VAT)なので、売上(契約金額)に対し外税で6%です。
 それに貴社は、この増値税を控除できるから、実質負担はありませんよね。

[貴社]
 それは理解できるけど、契約には10万RMBの月額支払いと書いてあるから契約期間中の変更は
 納得できない。それに契約の時、営業税発票が要らないなら9.5万RMBで良いと言ってたし。
 それにオーナーだって、この増値税から増値税の仕入控除できるじゃないか?!

[賃貸オーナー]
 前回、契約の際には増値税に変更になる事を想定していなかった。
 それに、この物件は10年以上前に取得した建物で、仕入控除できる増値税がそもそも無い。
 だから弊社にとっては営業税5,000RMBから増値税6,000RMBへの単純増税になる。
 せめて、増税分1,000RMBだけでも負担してくれないか?