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北野 琴奈
◆日本FP協会 CFP®認定者
 (ファイナンシャル・プランナー)
◆日本ソムリエ協会認定
 ワインエキスパート

◆実践型FPとして、講演・執筆・資産運用アドバイザーなど多方面にわたり活動中

◆TBS「がっちりアカデミー!!」、
BS11デジタル『不動産王』、
BSジャパン「日経プラス10」、
日経CNBC「不動産投資AtoZ」
等にコメンテーターとして出演
  • ライブドアブログ

数字と感覚

物件の購入を検討する時に、私が大切にしていることは大きくふたつあります。
ひとつは数字的なもの。
もうひとつは感覚的なもの。

前者は、いくつかある投資指標に従って、そこに自分の目標としているものを組み合わせて検討します。数字としてはっきり出てくるので白黒つけやすい。
が、問題は後者の感覚的なもの。
いい数字が出ても、「やめといた方がいいかも・・・」と感じることがあって。
これが抽象的なので、理由説明は難しくやっかいなのですが
そういう時は、できるだけ客観的な判断ができるように、紙に書き出したりもします。
なぜ、そう感じるのかなどといったことを箇条書きで挙げてみる。
もしかすると、その感覚は間違っているのかもしれない。
そうだとしても後から分ることだと思いますが。

でももしそのまま購入したら、その後ちょっとしたトラブルのようなものがあると、そのたびに「ほら、やっぱりあの時買わなければよかった」と思うかもしれません。そういう気持ちに何度もなること自体が嫌だなと
数字が劇的によければ「リスクプレミアム」のようなものとして納得することはあり得ます。
まぁ、そういう物件は、もしあったとしてもあっという間に売れてしまうと思いますけれど。

どんな物件であっても、日々管理をしていく中では、何かしら問題は出てきます。
その時に、自分の気持ちの持ちようで行動・結果は変わってくると思うので、できるだけポジティブでいられる状態にしておきたい思っています


ある会社さんとの打合せ中に「数字と感覚に対する男女の差」といった話が出て、改めて感じたことです。
「感覚」の話って、やっぱり女性同士の方が理解できるのかな

「申込」に思うこと

所有している物件のひと部屋に、最近申込が入りました。
実はまだ前の方が入居中のところです。
写真はありますが「実際の部屋を見ずに」申込が入ったのは、初めてのことでびっくりでした
繁忙期だということもあると思いますが。
ただ、新築なんかだったら分りますが、今回の物件はある程度築年数も経っているので。
しかもその方、今も近くに住んでいらっしゃるそうです。

理由を聞いてみると、「設備がきちんと入っていて、そのわりに他物件と比べて安いから」だそうです。
所有者としては、とってもうれしい
なんでかというとこの物件、前回の退去時にいろいろ考えて設備入れ替えをしてきたから。
それが今、こういうカタチで実を結ぶとは。
もちろんそれだけではなく、仲介会社さんの対応などもよかったことと思います。
いろいろなことが、うまくからんだ結果なのかなと

何か行動すると、結果(成果)がすぐに欲しいと思いがちなのですが、
それがいつ、どういう風に結びついていくかは分かりません。
自分では、どんなに一生懸命やっていると思っても、もしかすると結果がついてこないかもしれない。
そういった中で考えて行動していく時には、いやになることもあります。
結果が出ないと、やる気がなくなったりもしがちです

でも今回のようなことをいくつか経験すると、「今」できることを頑張ってやろう、と思えるようになるんですたとえ、すぐ目に見える結果にならなくても。
すべてはムダなのではなくて、「成果が出るまでの投資なんだ」と思うようにすると気持ちが楽になります。たまたま今は芽が出ていないだけだと。
これは、不動産に限ったことだけじゃないんですけどね。
さすがに、投資の結果が出るのが何十年も先だったら忘れちゃってそうですけど

アセットリードさん主催のセミナー

ちょっと先の話ですが、セミナー開催の予告です。
3月9日(日曜)14:00〜で、場所は新宿の小田急ホテルセンチュリーサザンタワー、しかも21Fだそうで眺めがよさそ〜
今回は、私が不動産投資コラムを書かせていただいているアセットリードさんが主催です。
実はまだ企画段階なので、正式な告知はこれからなのですが。
内容は二部構成の予定です。
一部では、イーエフピー(株)の花田敬社長が「金持ち老後を送るためには」といった話をし、その後二部では、私が「不動産投資成功の秘訣」を話します。
花田氏はとっても情熱的な方で、話にぐいぐい惹きこまれます

そしてなんと、今回お越しいただいた方にはワインをプレゼントという特典つき
アセットリードさん、ふ、ふとっぱら〜。
ほんとにいいんですか
セレクトをお任せいただいたので、どんなワインにするかこれから考えます。

セミナー詳細などが決まりましたら、またお知らせしていきますね。

アセットリードさん、花田社長、運営会社さんも交えての打合せをしてきたのですが、花田社長のブログでその写真を何枚かアップしていただいています。
リアルな感じが伝わるかな?見てみてくださいませ


ジャン・ピエール・ムエックス テイスティングセミナー

ムエックス-1ジャン・ピエール・ムエックス社のワインセミナーに行ってきました。
フランス・ボルドー地方で「ペトリュス」という大変高価なワインを造り出している生産者さんです。
ペトリュスといえば、普通のものでも10万円以上、ヴィンテージものだと50万円以上しちゃうのもあって
あらためて、ワインの世界ってすごい・・・と思います。

参加者は全部で90名ほどで、女性がやや多いかなという印象でした。
社長である、クリスチャン・ムエックス氏自らが話をしてくれたこのセミナー、主催者によると、申込開始からたった1日ほどですぐに定員(90名)に達したとのこと。
お、おそるべし、ペトリュスパワー
それほど、熱狂的なファンがたくさんいるのでしょう。

ムエックス-2テイスティングしたワインは、なんと9種類。そのうちペトリュスは1種類で、実は私はお初
マニアックになりすぎるので、ここでは詳細は省きますが、ため息がでるほどのすばらしいワインを堪能させていただきました。

ムエックス氏は、世界中から注目を浴びるすごい方なのに、
きさくで、とても謙虚な方だなと感じました。
写真を撮るのにも、ひとりひとり丁寧に笑顔で応じてくれたり

彼の言葉でいいな、と思ったのは、
「ワインにとってめぐまれた気候の年(グレート・ヴィンテージ)が続きすぎると、みんな努力をしなくなるかも。」
と言っていたこと。

与えられた恵みとかブランド力を「当然」とせず、常にたゆまぬ努力をしていくべきという姿勢に好感を持ちました。
ワインづくりにおいても、ある程度の「試練」が、よりよいものを生み出す原動力のひとつになるのだということを感じた言葉です。


<テイスティング・ワイン>
・ LES ROSEAUX / SAINT-EMILION 2003
・ CHATEAU BELAIR / SAINT-EMILION 2005
・ POMEROL RESERVE / POMEROL 2003
・ CHATEAU LA GRAVE A POMEROL / POMEROL 2005
・ CHATEAU LA FLEUR PETRUS / POMEROL 2005
・ CHATEAU HOSANNA / POMEROL 2005
・ CHATEAU PETRUS / POMEROL 2004
・ NAPANOOK / NAPA VALLEY 2004
・ DOMINUS / NAPA VALLEY 2003

NSX松田氏のリフォームセミナー

先日、リフォームセミナーというものに参加してきました。
リフォームをどう考えるのか、不動産所有している者にとっては、永遠についてまわる問題ですよねー。

講師は、NSX松田氏
ご自身で不動産を54室ほど所有しているのですが、リフォームの大部分は自分でやってしまうというスゴイ方です
そのリフォーム内容は多岐にわたっていて、ちょっとしたものの交換といったことから、壁紙の張り替え、ペンキでの塗装などといった本格的なことまで。
彼のブログを見ると一目瞭然ですが、これはプロですね(☆゚∀゚)

今回セミナーのテーマは、「ホームセンター200%活用術」
以前ホームセンターにお勤めだったということもあり、その経験も含めたお話は、ノウハウ満載でした

松田氏のように、ほとんどご自分でリフォームなどをされる方はもちろんですが、そうではない私みたいな人にとっても、すぐに使えることがたくさんありました。
どこまでを自分でやって、どこからを業者さんに任せるのか、それから、材料ってどのくらいの値段なのか、などが分かり、自分の中での目安がつくれるようになる内容だったからです。

その後は、沢さん、山田里志さんも加わっての、リフォームや不動産に関してのトークショー。みなさんそれぞれのスタンスを聞くことができておもしろかったです。

早速家に帰り、これまでのいろいろな見積書などをひっぱり出してきて、今後に活かせそうなことをチェック
その後は、今空室だったり退去の連絡が来たところをどうするのか熟考。
何がどのくらい必要か、見積もってみました。
これをもとに、今週ホームセンターに買出し行ってきます


カルチャースクール ワイン講座

カルチャースクールのワイン新規講座が、今月より始まりました。
1クール3ヵ月で、毎回4〜5種類のワインを楽しんでもらっています

いつも継続でご参加いただいている方も割合としては多いのですが、
今回は新規の方も何人かいらしていただきました。
みなさま、いつもどうもありがとうございます。

講座自体は1時間30分で、前半は講義、後半はテイスティングをしてもらう感じですすめています。
最初は、みなさん緊張されているのか、静かなんですが、徐々にリラックスモードへ。
アルコールも入ってか、最後は話がとまらなくなり・・・
初めての方も、いつのまにかみなさんと打ち解けてお話していました

テイスティングでは、ワインを1種類ずつ比較しながら、こんな香りがするとか、こっちの方が好きなどという意見が飛び交います。
面白いのが、香りの表現をする時に、みなさんいろいろと独特のものが出てくることです。
以前に聞いたのですが「おばあちゃんの家の香り」とか。笑。
私も、新たな発見です。
香りの記憶、思い出とともに残ることって自分もあるなと。

今回のクール、最終回の3月末は、教室ではなく「課外授業」という名の下、レストランで食事とワインを楽しんでもらおう、というのを計画中です。
外では初ですが、楽しい時間になるようにいろいろ詰めていきたいと思います

アメリカの利下げ

米FRB(連邦準備理事会)が、金利0.75%下げを発表しました。
異例の緊急利下げだとか。
毎月の定例FOMC(米連邦公開市場委員会)に基づいてではなく、臨時でというのは2001年の同時テロ発生以来だそうです。
それだけ、切羽詰った状況なのでしょうか
もしかすると、月末にももう一段階下がる可能性もあるという話もあり・・・

アメリカは先週、国民への税金還付などおよそ16兆円の財政支出も発表しており、金融面+財政面からのサポートで、この局面を乗り切ろうということなのでしょう。
さてこの政策は、どこまで効果があるのでしょうか。
ちなみに利下げが発表された昨日、米市場は下落。
ちょっとやそっとじゃ解決に結びつかない、サブプライム問題の根深さを感じました。

それにしても最近の株価振れ幅は一段と大きく、まるでジェットコースターのようですよね。
直近ではアジア市場も総崩れで、堅調なのは安全資産の債券くらい
あとは手元に温存し、じっと機会をうかがっているのかもしれません。
こういった状況が落ち着くと、どこかで反動が出てくるとは思うんですが、
それがいつ、どういったカタチであらわれてくるのかは分りません。

今はPERとかPBRといった指標なんてどこ吹く風といった感じで、
どこまでも下がる市場を見ていると、底なし沼にはまった印象です
(T_T)

「市場は上がるのは時間がかかるけど、下がるのはあっという間」ということを、改めて実感します。

投資分析セミナー

先日、マザーズオークションさん主催の不動産投資セミナーに行ってきました。
今回の講師は、猪俣 淳氏。
投資分析方法やその解釈の仕方などに、定評のある方です。
ご自分でもいくつか物件を所有されているので、リアルなお話で。
あいにく、他予定が入っていたため後半部分からの参加でしたが、有意義な時間でした

内容は、不動産投資・経営に関係する数々の指標についての解説&実践ということがメインで、体系立ったお話を聞くことができました。
猪俣さんのことは以前よりネット上では知っていて、いつかお話伺ってみたい、と思っていたのでいい機会だったなと。
数字のとらえ方、大切ですね。
特に不動産は、動くお金が大きいので。

それぞれの指標の説明を聞くことで、改めて頭を整理することもできたし、実例を挙げての解説では、実践でどう活かしていくのか、ということにも役立つことがたくさんありました

一番大切なことだと感じたのは、やはり「自分がどれくらいのことを目標としているのか」、そして「いつ達成したいのか」を明確にすることです。それは人それぞれ違うので、当たり前ですが求める数字も変わってくる。
どれくらいのキャッシュフローが必要で、じゃぁそのためにリスクはどのくらい負えるのか、など。

そこが固まってはじめて、様々な指標分析に基づいた投資を考えることになるのかなと思います


SBIホールディングス様主催 不動産投資セミナー

今年初のSBIさん主催不動産投資セミナー、無事終了しました。
お越しいただきましたみなさま、どうもありがとうございました
みなさまからのご質問に、私としてもいろいろな気づきがありましたこと、感謝しております。

お話した内容は、私の今までの経験に基づいて&2008年不動産市場どうなっていくの?
ということ中心でした。
金利状況が落ち着いている+不動産価格も去年までよりは買いやすいかも、というところで
投資家さんにとっていい環境ではあると思います。
ただファイナンスの状況が厳しいので、「買える人」と「買えない人」との二極化が進む状況ではありますね。
いつの時代も、自己資金を多く持っている方は強いんだなというのが実感です。
私も、今年何かまた新しいことをと思っているので、みなさま一緒にがんばっていければと思います

これからもどうぞよろしくお願いします

退去&入居が動く時期

今日は、所有している物件の話です。
今年に入ってから、退去の連絡もあれば入居の話もありで、
にわかに慌ただしい日々です。
退去だけだとへこむ一方なんですが、入居申込もあるので精神的には楽なんですけれど

まぁこの時期は、一年の中でも繁忙期にあたるので多かれ少なかれ毎年動く時期ではあります。
この時期を逃すと結構苦労することになるので、退去の連絡をもらうと、なるべく早く次の手配をすることに全力投球です。
物件をお持ちの方でしたらみなさんそうですよね。

そういった状況でいつも思うのは、退去した後、いかにスムーズに現状回復(+リフォーム)をし、新規入居者候補の方への案内を早くできるようにするかです。
管理会社さんやリフォーム会社さんなんかとやりとりをしていると、一週間くらいあっという間に過ぎてしまうので
ここの時間短縮、大切です。特にこの時期は。

入居の契約にいたるまでは、問い合わせ件数&内覧件数を増やすことが必要です。
自分の物件はどうしたらこういった件数を増やせるのか、また実際にどういうアピールをできるのかなどといったことを見直す、いい機会でもあると思っています。
市場は、刻々と変化しているので、従来のやり方などに固執しすぎることなく、しかしある一定の戦略は持って物事を決定していくことの大切さを痛感しています。
そのバランスが難しくもあるのですが。。

生協、やってますか?

今日は、「生協」の話をちょっと。
ウチでは現在、日々の食料品調達先はこの生協の宅配がメインです。
母にすすめられて去年はじめたんです。

そんな話を友人や知り合いなんかとすると、
「ウチもそうだよ」という方が意外といらっしゃって、
ずいぶん普及しているんだなぁと感じます

生協繁盛の理由としては、主にこんな感じでしょうか↓

\源挫呂覆桧多瓦任るから
⊇鼎い發里鮓軸悗泙濃ってきてくれるから
時間を節約するため

〆廼瓩脇辰法△△辰舛發海辰舛癲峙響」だらけで、どこに安心を求めていいのか分からなくなっていますからね。

高齢の方や小さいお子さんがいらっしゃる方は特に。その他の方でも、真夏の暑い時や冬の寒い時に、おも〜い荷物を持ってというのはつらいですよね

F辰剖ζき夫婦だと、少しでも時間をつくるためにアウトソーシングできるものはするという方が多いのでしょう。


特に「時間の節約」というのは、普段でもよく考えることです。
頼めるものはお金を払ってお願いし、捻出した時間で自分はほかのことをする。
もちろん、費用対効果を考えながらですが。

このことは、仕事や不動産経営の中でもよく感じることです。
自分でできないことや、やっても手際が悪いためすごく時間がかかりそうなことは、外部にお願いする。
何をお願いするのか、それにはどれくらいのコストがかかるのか、その見極めは各々の判断ですが。
このバランスがうまく取れると、日々、より充実した気持ちで過ごせるのかなと思うのです(*゚∀゚)っ

今日は、週一宅配day。
冷蔵庫がいっぱいでうれしいな

政府系ファンドの台頭

「政府系ファンド」とは、最近よく耳にする言葉です。
これは、一言でいえば、各々の国家が行う投資活動のファンド。
実はこの政府系ファンド、意外と前から存在はしていたようで。
アラブ首長国連邦のアブダビ投資庁の設立は、1977年なんですって。
このアブダビ投資庁の運用資産は、およそ100兆円
日本の国家予算を20兆円近くも上回るんです

今特に話題だと感じるのは、アラブ首長国連邦とシンガポールでしょうか。
例えば、サブプライムローン問題で経営が厳しくなっているシティバンクとメリルリンチ。
これらへの投資額が、現在検討されている追加投資も含めて、3兆円ほどになるようで。
原油を中心とする資源国や輸出増加で外貨が増えた国々が、アメリカとかヨーロッパの金融機関を救っているという構図です。

3兆円なんて、規模がすごいですね
そんな金額言われてもピンとこないですが、これは実に日本大手銀行全体の年間業務利益にあたるほどなのです
それを、いとも簡単にぼーんと出せるというのは、彼らの底知れぬ力を感じます。
しかも判断が早い。
資金力もあるし行動力も抜群
日本も、そういうファンドをつくるつくらないという議論があるようですが、
どうなるでしょうか。
やっぱりいろんな根回しが必要で、時間がかかるのかなぁ。。

収益向上のために

不動産の一棟物を所有していると特に、部屋の家賃の他に、
どうにかして収入を上げる工夫はないかと頭をめぐらせると思います。

その選択肢のひとつとして、自動販売機を導入するというのはよくあることなので、されている方も多いでしょう。

ウチもいくつか入れているのですが、今は、いろいろな種類の自販があるんですね。
購入者にポイントがつくものとか、しゃべる自動販売機なんていうのも。
前者は、ポイントがたまったら景品と交換してくれるというもの。
その景品内容も、「飽きないように」随時変わります。
リピート狙いですね

それから後者は、購入したら「ありがとうございました」とか「今日もお仕事がんばってください」とかしゃべるもの。
単身男性者向け(単身じゃなくても)に、人気アイドルの声にするっていうのは安易な考えでしょうか。
あ、でも人気がなくなっちゃったら替えるのが大変か

同じ利益率ならば、いかに訴求力のあるものを導入するかによって、
結果は変わってきそうです。
地道ですが、そういった小さな付加価値でも積み重ねていくことで、収益を維持できたり上げていったりできるのかなと思います。

時間がある時は、道端を歩いていて自販を見つけると、1〜2分じっと観察してしまったりするんですよね。
買いもしないのに・・・ 傍からみたら変かもしれませんね・・・
でもこれが、けっこう面白い。
コンビニなんかでは見たことのない飲み物があったりしますから。
実は、そういうのが売れ筋だということもあるんじゃないかと。
その(会社の)自販でしか買えないわけですから。
もちろん、おいしいのが大前提でしょうけど

オーストラリアの美味な赤ワイン

私は外食をした時にワインを飲むことって多いのですが、
少人数だと、ボトル頼んで飲みきれるかなぁ、とはいつも思うことです。
その前に他のものを飲んでいたらなおさら。

でもたいてい、「飲みきれなかったら、持って帰ればいいや」と思って
ボトル頼んじゃうんですけどね(☆゚∀゚)
だってグラスだと割高だし、あんまり種類がないことも多いので。
実際には、お持ち帰りにしたことはほとんどなく、しっかり飲みきっちゃうんですが・・・

オムラ先日、飲んで美味しかったこのワインもそうです。
オーストラリア西部でつくられたワインで、品種はメルロ。
なんとまぁ、ソフトな口当たりで、まろやかに広がる味わいは心地よく。
渋みも強くなくて、とっても飲みやすいなと
ラベルのデザインもシンプルで素敵だなと思いました。

お店で飲んで¥4,500円。
外で飲むとと、ふつうにワインショップで購入する値段の大体2倍以上はしますよね。
そう考えると、きっと¥2,000くらいなのかなと思いつつ。
おいしいし、これくらいの値段だと家で飲むにもいいなぁと思い、早速ネットで調べてみたのですが。
見つけられませんでした・・・
同じ造り手さんで、品種違いのシラーズとかカベルネ・ソーヴィニヨンなどはあったのですが。
流通が限定されているのでしょう。

メルロがなかったこともあり、他のものがどうにも気になります。
今度ぜひ試してみたいなぁ

<ワイン: OMRAH MERLOT 2003 >

四半期業績開示の影響

「バーゲンセールなぜ前倒し?」

本日の日経見出しです。

夏冬と年2回あるセール時期が、年々早まっているという内容です。
以前は冬物セールは1月中旬、夏物セールは7月から始まるのが普通だったのが、今はそれぞれ1月2日の初売り、6月下旬になっているとのこと。
これは、自分としても毎年実感していることでもあります。
実は今年も、混んでいるとは分かっていながら、2日のセールに出かけ、女性パワー炸裂の中、なんとか数点ゲットしてきました

さて、なぜ毎年前倒しになってきているのか?
記事によると、大きな理由は2つ。
小売業界などの競争激化、そして、業績の四半期開示の影響、だそうです。

前者はなんとなく感じていたことですが、後者は意外でした。
大量の在庫を抱えていると、財務指標の悪化として表に出てきてしまいます。
今までは年2回ある決算で帳尻を合わせればOKだったのが、年4回そういう機会にさらされる。業績が悪いということになれば、株価にも影響大ですね。
ですので、早めに在庫処分することで健全な経営をアピールすることが必要そういう事情は、言われればなるほどと思うのですが、気がつきませんでした。

ということは、不動産業界も同じようなことがあるのかな、とふと感じました。四半期開示が義務づけられるようになれば尚更、在庫問題は切実になると思うのです。

その結果、今まで以上に「買い」物件が出てくる機会が増えるかもしれない。
そうはいっても、みんながみんな買える状況ではないとは思いますが。
資金調達をいかにうまくできるかは、今までと変わらず大切な要素になるでしょう。
自己資金がどのくらいあるのか、資産状況はどうかなどといったことは今後も引き続き重要視されていくことかな、と思います。
そこをクリアした人が、チャンスと巡りあうことが多くなるのでしょうね

初詣に思う

明けましておめでとうございます
2008年はじまりましたね。
本年も、不動産を含めた資産運用、それからワインにと、いろいろと挑戦していきたいと思っていますので、みなさまどうぞよろしくお願いします


さてお正月は、神奈川にあるお寺へ初詣に行ってきました。
今年は天候もおだやかで、散歩としても気持ちよかったです
初詣に行くと大体いつもそうなのですが、かけられている絵馬になんとなく興味をそそられるんですよね。
みんながどんな願い事をしているのかな〜、なんて思いながら。

で、今回実際見て意外だと思ったのが、外国語で書かれたものが多かったことです。
英語、ハングル文字、アルファベットっぽいんだけど何語か分らないものなど、ざっと見ただけでもけっこう目に入りました。

観光に来ている人という見方もあると思うのですが、やはり住んでいる方が多いんだと思うんです。
特にお正月時の日本は、宿泊するにも高いしお店も休みだったりと、「海外からの観光」にはあまりいい時期ではないと思うので。
日本に住む外国の人が年々増えてきているとはよく見聞きしますが、そのことを実感しました。

民間のシンクタンク試算によると、2055年には日本在住の海外労働者が261万人になるそうです。
これは東京杉並区人口のおよそ5倍。

不動産オーナーにとって、これからの賃貸市場を生きぬいていくには、「外国人居住者」のことはやはり、避けては通れない問題なのだと思います。

2007年を振り返って

最近、年末にやることとして習慣にしているひとつが、
「○○年を振り返って」というテーマでの書き出しです。

手帳などを見ながら月別に箇条書きしていきます。
私の場合、A4の紙2枚ほどに手書きするんです。
そうすることで一年の反省ができるし、気持ちの変化なども整理できて、
来年への目標も立てやすくなるので

去年のものを見ると懐かしく、我ながら成長したなとか、全然変わってないじゃん、と思うところもあったりして、なかなか面白いです

2007年、振り返ればどんな思いで目標(夢)に向けて行動してきたのか、
いろいろなことが思い出されます。
具体的に行動した中で、うまくいったこともあれば失敗したこともありました。
ダメだった時には最初は落ち込みもしますが、その後はどうしてダメだったのか、どうすればよかったのか、自分の中で考え、次につなげようと思ってやってきたなと。

また、たくさんの方々に支えていただき大変感謝しています。
多くの出会いがありましたこと、うれしく思っています。

2008年も、試行錯誤しながらすすんで行きたいと思います。

みなさま、来年もどうぞよろしくおつき合いくださいませ。
それではよいお年を

富裕層と税金

「富裕税、廃止相次ぐ」

最近の新聞の記事見出しです。
ヨーロッパで近年、このような動きが多くなっているそうです。
富裕層を囲いこむためだとか。
お金持ちが、節税のために国外に財産を移してしまうことが続くと、
国内経済が低迷してしまうかもしれない、と思ってのことなのですね。  
簡単にいえば、富裕層に国内でお金をじゃんじゃん使ってもらって消費をしてもらおう、そうすれば経済も成長するから、ということなのでしょう。
 
この富裕税をなくす代わりに、消費への課税や社会保険料を強化していくようです。
これにはけっこうびっくり
それをよしとする状況があったことが意外でした。
廃止が決まる前に、「金持ち優遇」といった批判はどれくらいあったのか、気になるところです。
ヨーロッパといえば、社会福祉が充実していて、少子高齢化社会に対してもやさしい政策が多いというイメージがあります。
それを、金持ちだけではなくみんなで負担していくという意識が強いのでしょうか。
それとも「富裕層の消費」が経済に与える影響は莫大なものがあるのか。

一方、日本はどうなのでしょうか。
富裕税というのは今はありませんが、固定資産税や相続税を含む資産課税が、税収に占める割合は16.5%で、世界の主要30カ国中4位。
(財務省発表資料より)
ちなみに、
所得課税は51.4%で30カ国中11位
消費課税は32.2%で30カ国中26位

世界と比べると、日本は資産課税の割合が高いのですね
今後富裕層のお金が海外に流れていく可能性も大いにあるのではないでしょうか。

ロゼシャンパーニュ

毎年思うのですが、クリスマスが終わるとお正月までって、
あっという間です。
年賀状書き、家の中の片づけ、大掃除なんてやっていると、
もう大みそかって感じで。

お正月は大体、私の実家に帰るのですが、
その時にワインを何本か見繕って持っていくのが恒例となっています。

そして、そのうちの一本はロゼのシャンパーニュと決めていて。
というのも、私の母の誕生日がなんと、1月1日なのです
なので、新年と誕生日のお祝いということで見た目も華やかな
ロゼシャンパーニュがぴったり。

モンマルト ロゼ去年はこれにしてみました。
まずは、色がとってもきれいなんですよね〜。
味わいもさっぱりしすぎずふくよかなので、冬でも美味しくいただけます。
イチゴとかカシスっぽい果実味が、
何かカクテルっぽくもあり、
飲みやすいんですね。
でも、いくらでも飲めそうな錯覚におちいるのでキケンですが


さてさて今年はどのロゼにするか。
考えるのも楽しみのひとつです。
お店で見ているだけで、幸せ気分になるんですよね〜

<ワイン: Champagne MONMARTHE ROSE >

インターネット使い放題

現在所有しているマンションのひとつに、
ブロードバンド導入を検討しています。
これは、入居者さんに対して「インターネット使い放題」とアピールできるので競争力がつきます
その分の値段を家賃に反映させるかどうかは、それぞれのオーナーの戦略次第ですね。

最近の新築物件には導入されているものが多いようですが、
中古はまだこれからということで、ひとつの差別化になるかなと。
先日の全国賃貸住宅新聞に載っていた「単身者向け人気設備ランキング」でも第一位だったし、住宅フェアにおいてもブロードバンド系の業者さんブースは盛況でした。

さてこの業界、大きなニーズがあると思われているのでしょう、
参入業者さんも多いな、と感じます。
こちらとしては、どこにお願いするか決めるために、
使い勝手やサービス、そして価格などとにらめっこ
それらの関係を調べたり考えたり。
価格が安い高いというのは、それぞれ何か理由があるはずだと思うからです。
このあたりを自分たちの中でクリアにして、どうするのか近いうちに
決めようと思います

管理会社さんの社内研修

先日、いつもの「不動産投資セミナー」とはちょっと違ったカタチのセミナーをしてきました。
というのも、テーマが「オーナーが期待する管理会社の業務」ということで、某管理会社さんの社内研修で話をしてきたんです。
オーナーの立場として。

不動産に関する話をする時、今までは、同じようなオーナーの方々や、これから不動産を所有したいという方向けのものばかりだったんですね。
なので、はじめにこのお話があった時は、どのようなスタンスでいたらいいのか、けっこう迷いました。

「内容は、好きなように話してもらってOKです」とのことだったので、なおさら迷う〜。
だって、オーナー同士で管理会社さんの話をする時って、
よくないことなんかも出るじゃないですか( ・Д・)
たとえば、

「空室を埋めるためには、家賃下げましょうとしか言わない。」
「広告費なんて何か月分もとられる。」
「リフォームの見積もり、すごい高かった。」

などなど。

もちろんこういった業者さんが全てではないですけどね。
お互いに信頼関係を築いて、いいお付き合いをしている方々も
たくさんいらっしゃいます。
でも、そんな話をよく耳にするということは、この世界まだまだ
不透明なところが多いのも事実だと思うんです

さて、実際のセミナーでは、地主さんとサラリーマン大家さんの違いといったことから始まり、こういうことを頑張ってもらいたい、こんなサービスがあればいいのにということを何点かに絞って話をしてきました。

最初は私、みなさんの反応も分らないので、少々びびりながら&様子を見ながら話をすすめていたのですが、途中から、結構本音トークも交えたお話もさせていただきました。
失礼になっていることがありましたらごめんなさい

でもみなさん、とても熱心にお聞きになられていたなぁと。
ご静聴どうもありがとうございました
終了後に質問もいくつかいただき、そこでも真剣なまなざしをたくさん感じました。
世の中の全ての管理会社さんが、このようなスタンスでオーナーとお付き合いができるのであれば、不透明さなんてなくなるのに、と思いました。
もちろん、オーナー側の問題もあると思います。
ビジネスにおいても、人間関係、コミュニケーションというのは大切ですから
私としても、管理会社さんのお考えを聞くことができて勉強になりました。
今回参加していただいたみなさんにも、少しでも何かヒントになることがあればと思います。

新年SBIホールディングス様主催のセミナー

今日は2008年最初のセミナーが決まりましたので
そのお知らせです。

日時は1月19日13:00〜、SBIホールディンスグス様主催
の不動産投資セミナーです。
はじめに私が話をした後、税理士の先生のお話があります。
不動産と税金は切っても切れない関係ですものね・・
私も絶えず勉強中です。

今回のこのセミナー、私が話す内容&資料は前回12月1日のものと
ほぼ同じとなりますので、その時ご都合がつかなかった方、
もしくは「前回は知らなかった」といった方にお越しいただければなぁと
思います
これまでの売買経験とかキャッシュフローの考え方などが中心の話になります。

もしよろしければ、ご参考くださいませ。
みなさまにお会いできますことを楽しみにしていますね

賃貸住宅フェアのセミナー終了です

本日は、全国賃貸住宅新聞さん主催の賃貸住宅フェアでセミナーをしてきました。
ブースにお越しいただきましたみなさま、どうもありがとうございました
どんな感じだったか、写真に撮ってブログにアップしようと思っていたのに、うっかり、忘れてしまいました・・・(TДT)

平日の昼間ということもあってか、「サラリーマン大家さん」
っぽい方よりも、やはり地主さんが多かったのでしょうか。
本日私が話をした「キャッシュフロー・アップ」というテーマは
不動産を所有されている方でしたら、みなさん共通の課題かなと。
基本的には、当たり前のことですが「収入を増やして支出を減らす」
努力を地道に続けていくことなんだと思うのです。
いろいろな工夫を重ねて。
字で書くことは簡単ですが、実際どこまでやるのか
(行動を起こすのか)が勝負の分かれ目

それにしても、みなさん本当にご熱心で、私もお話しながら励みにもなり。
セミナー終了後に個別で名刺交換をさせていただいた時には、特にそう感じました。
ありがとうございました

私自身、このフェアに参加するのは実は初めてだったんですが、
様々な業者さんにお話伺えたこと、今後の経営に大変参考になりました。
また各種セミナーもいくつか参加させていただき、勉強にもなりましたし。
やっぱり生の声を聞くことは、大切ですね。

今年も残すところ、あと2週間。
来年に向けて、モチベーションアップにもつながり、
有意義な時間だったなぁと思います。


ドイツの微発泡ワイン

ティルマン ペルルヴァイン今日は、クリスマスや新年にみんなで集まる時にいいかなと思うワインのご紹介です。
それがこちら。ドイツのスパークリングワイン、"ティルマン・ペルルヴァイン"。
スパークリングといっても「微発泡」なので、炭酸がきつくなく、意外とやわらかい口当たりです

ひとつウンチクを言うと、「ペルルヴァイン」というのはドイツで微発泡性ワインのこと。
ちなみに普通の発泡性ワインは「シャウムヴァイン」とか「ゼクト」などと言います。
ま、ご参考までですが・・・

一緒に、クラッカーやバケット + お好みでトッピングをのせて、
なんていかがでしょう。
ラベルデザインもおしゃれだし、お土産にもいいかな〜と

このワイン、香りはグレープフルーツなどのスッキリ柑橘系と
少しミツのような感じもあります。
味わいも、全体としてはフレッシュなんですが、
ほんのりとした甘みも感じるので、グイグイ飲めてしまってキケンかも

そうそう、このワインの開け方なんですけど、
普通のスパークリングとはちがって、手だけでは難しいと思います。
気圧が低い(微発泡)ので、ワインオープナーが必要かと。
ゆっくりと、少しずつ試してみてくださいね。
あんまり、勢いよくやりすぎないようにしましょう。

<ワイン: Tilman SECCO trocken Perlwein >


“入居者募集中”

先日、所有物件で一室、退去の連絡がありました

まぁ時期的には悪くないので、
退去後の段取りも早くから準備して、
次の入居者がスムーズに決まって欲しいところです。
これが3、4月頃だったりすると難しいのですが。

さて今回、募集上ひとつ試していることがあります。
web上でというのは通常通りですが、それ以外で物件につけてもらっている管理業者さんの看板の横に「現在入居者募集中」というものをつけてみました。

というのもこの物件、今年購入した時から満室で今回が初めての退去なのですが、管理会社さんの看板を取り付けた当初、何軒か問い合わせがあったそうなんです。
空室がないにもかかわらず
なので、近くに住んでいて興味を持たれる方も多いのかなと。
まだ入居中なので部屋の中が見ることはできないのですが、
反響があるかどうか

確かに外を歩いていて、たまに「入居者募集中」とか
「現在入居募集はしておりません」という看板を目にします。
あまりにもボロボロで、大丈夫?という物件に「入居者募集中」とあると、
「苦労してるのかな・・・」などと思ってしまうのですが゜(´Д`)゜
余計なお世話ですかね。
そういう物件は、逆に「現在入居募集はしておりません」の方が興味湧くかもしれません。
いろんな可能性がありそうで。

さてウチのはどこで決まるかは分かりませんが、
様子をみてみようと思います。

不動産投資・経営のコラム担当

不動産投資の逆オークションサイト、楽待さんのHP内で
コラムを担当することになりました
現在は、プロフィールやコラムのコンセプトなんかを
載せていただいています。
(リンク先HP内、右下の方です)
初回記事のアップは、12月20日前後になる予定。

それにしても、不動産投資家&アドバイザーとして有名な松村さんと
並列で載せていただいており、恐縮です・・・

コラムは月1回程度で、内容としては、
「不動産投資・経営について今にいたるまでの道のり、体験談」
といった感じです。
私はもともと、不動産どころか資産運用ということについても
ほとんど興味を持っていなかったので、そのあたりのことから
はじめていこうかと。

最近、セミナーなどをしていて思うのですが、
不動産というと、やっぱり男性が多いんですよね。

ただ、資産形成とか運用って、別に男女関係ないのです。
ともすると、女性の方が長生きなので、そういった意味では
より必要なんじゃないかとも。

今は、平均寿命が女性85歳、男性79歳と言われていますが、
60歳時点での平均余命は、女性27年、男性22年なんです。
つまり、60歳まで生きた方というのは、女性87歳、男性82歳まで
生きるということ
人生90年時代、間近です。

なので、そういったお金のことを真剣に考えていらっしゃる
女性にも興味を持っていただけるきっかけになれば、
うれしく思います

REITの今後は

REIT(不動産投資信託)の海外投資が解禁になりそうですね。
これまで、日本のREITは海外物件を組み込むことができなかった
んですが、それが、見直されていくようです。
これも、規制緩和が進んでいる欧米との競争力をつけるためだとか。

今後は、REITを通して、日本マネーが海外不動産への
投資へ流れていくという動きが加速するかもしれません。
そうすると、海外不動産の実物買いというのも身近になり、
今以上にメジャーになってくるかも

そういう状況で、日本の不動産はどうなるんでしょう。
REITが値段をつりあげていた分、下がる可能性もありますね。
でも先日も書きましたが、海外勢から見ると
日本不動産はまだまだ割安のものもあるようで。
そのことが日本の不動産市場を支えているとすれば、
急降下するのではなく、「収益性に見合った適正価格」
に落ち着くのかなと。

あ、でも、何事も決断の早い海外投資家が、収益性に関係なく
「やっぱりや〜めた」と、いっせいに日本から資金を引き上げたら
暴落かもですけれど。
おそろしい〜
ま、そういうリスクもゼロではないと思います。

それから、記事にも書かれていましたが、気をつけなくてはならないひとつが、為替リスク。
特に今年は為替の振れ幅が大きく、変動による損失が膨らんだ
というニュースを、何度も耳にしました。
とはいえ、レバレッジをかけることなく、さらに長期的に考えている分には、そんなにあたふたすることもないのでしょうけれどね

忘年会

不動産仲間との忘年会に参加してきました
メンバーは、今年、お宝不動産で大変お世話になった(っている)
沢さんや三田ゆきさん、芦沢晃さん。

今回は去年までとは違い、コテツさんやけーちゃんさんたちの集まりに
合流させてもらった感じのようでした。
私は今年が初めてだったので、詳しくは分からないのですが。

総勢20人くらいでしたでしょうか。
不動産業界の方々も含め、そのほかにも多くの方がいらしていて。

いや〜、それにしてもみなさん、熱心
最近の不動産事情はもちろんのこと、
空室、管理会社、それから内装、外装含めたリフォームのことなど
多岐にわたっての話で盛り上がり。
何か分からないことがあると、他のだれかが「こうすれば」
といった声が飛び交う光景があちらこちらで見られました。


まったく関係ありませんが、大のオトナ(しかも男性)が、
チョコレートパフェをうばいあうという、珍し〜い場面もあり。
いまや、スイーツは女性だけのものじゃないという記事を
最近よく見かけますが、それを目の当たりにしたかなと。
「だれが」というのはここではひかえておきます。笑。

ま、それはともかく、みなさん、来年もどうぞよろしくお願いします。
満室経営めざしていきましょうね

シャンパン飲み放題?!

12月になり、あちらこちらでクリスマス・イルミネーションを楽しめるように
なりましたね
これから年末年始にかけて、忘年会や新年会なんかも増えそうです。

そんな華やかな時の飲み物としてよく挙がるのが、シャンパン。
一般的には、普通のスパークリングワインよりも値段が高いですね。
なぜか?
簡単に言うと、手間ひまかけてつくられているからなんです。
フランス・シャンパーニュ地方で、一定の基準に従ってつくられたもの、
それがシャンパンです

私も大好きでよく飲みます。
日常的には、リーズナブルなスパークリングワインの方をよく購入しますが。

今日は、そのシャンパンが飲み放題という、なんとも贅沢なプランを
ひとつご紹介します。
「サンデー・ブランチ」という日曜限定のこのプラン、高級シャンパンの
ルイ・ロデレールが好きなだけ楽しめます。
お料理も美味しいですよ。4品くらいのコースで、けっこうしっかりしていますし。
人気があるようで、予約も早々に埋まるようです。

私は何ヶ月か前にいちど行った事がありますが、シャンパン好きには
たまらないですね。
幸せ気分いっぱいになります
ホールスタッフが常にお客さんのグラスをチェックしているので、
少なくなると、すぐについでくれるのも◎

お客さんは女性のグループがほとんどで、カップルがちらほら。
男同士というのは、私が行った時はいませんでした。

で、ひさびさHPを見てびっくり。
値段が上がっています。
つい何ヶ月か前までは、確か¥6,800くらいだったような。
記憶があいまいですが。
それが¥8,800とは

ユーロ高の影響で、ヨーロッパ系のワインは価格が上がっているものも
多いですが、¥2,000も上がったのにはおどろきました。
記憶が正しいとすれば、30%弱の値上げ、消費者物価指数もびっくり

以前の価格だったら、「いいね。行こうよ」という感じですが、
今だと、ちょっと考えてから・・・とワンステップ置きがちにも。
とはいえ、シャンパン好きには、あまり関係ないのかも。
少しは予約が取りやすくなったかどうか気になるところです。

日本不動産の今後

「都心大型用地 高値買い続々」

本日の日経記事の見出しです。

だいぶ高騰してしまったと言われている日本の不動産ですが、
いい立地の大型物件は、まだまだ買いが続いているんですね。

こういう動きを何年も前から主導しているのが「外資」の存在。
世界的にみても、日本の不動産は割安として投資マネーが入り続けてきましたが、
その傾向は今もまだあるようです。
ただし、少しずつ慎重にはなってきているみたいですが。

まぁ、これからもどんどん青天井で不動産価格が
上がっていくことはないのではないかなと思います。
投資に見合った家賃をとることができるかどうかは、
不動産投資の原点かと。
だから、転売を繰り返しながら価格が上昇していったとしても、
どこかで「おかしい」という声が出てくると思うのです。
それがいつ、どういったカタチで出てくるのか
気になるところです。

それにしても日本は、海外投資家の動きに翻弄されているのですね。
外資主導は、不動産に限らず株でも。
日本株の54%は海外勢が握っているのですから
(東京、大阪、名古屋の3市場、1、2部等)




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