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北野 琴奈
◆日本FP協会 CFP®認定者
 (ファイナンシャル・プランナー)
◆日本ソムリエ協会認定
 ワインエキスパート

◆実践型FPとして、講演・執筆・資産運用アドバイザーなど多方面にわたり活動中

◆TBS「がっちりアカデミー!!」、
BS11デジタル『不動産王』、
BSジャパン「日経プラス10」、
日経CNBC「不動産投資AtoZ」
等にコメンテーターとして出演
  • ライブドアブログ

2010年08月

「アパート・ビル・マンション所有者様へ」

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「所有のアパート・マンションを売りませんか?」

というチラシや広告は、どの時代でもよく見かけますが、直接問い合わせがあったり、ご丁寧な手紙が来たりすることも、今まで何度かあります

話の内容は似たり寄ったりで、大体、こんな流れ


お持ちの物件、空室・家賃減少・老朽化で管理に苦労していませんか

新しい収益不動産、預貯金、金融商品への資産組み換えすることを提案します

弊社では、このエリアで収益不動産をお探しのお客様がたくさんいらっしゃいます

よって、今であれば好条件での売却が可能 かと思われます


といった内容。


好条件ねぇ・・・

確かに需要はあるのかもしれないけど。

それって物件によると思うし、何をもって好条件というかは人によって違うはず

例えば業者さんとしては、

「市場を考えたら、この物件は2,000万円がいいとこでしょ。
でもまぁ、今なら2,200万円くらいにはなるかもな。」

という程度の感覚のものでも、

オーナーとしては、

「好条件ってことは、最低3,000万円くらいじゃないと

と思っているかもしれない。



まぁ、まずは興味持ってもらわないと始まらないから、の表現なんでしょうけれど。
やっぱり、こういう文面の方がインパクトあるのかぁ。

私だったら、逆に「軽い」って感じちゃうのですが・・・

「ご所有物件を分析し、物件力を客観的に診断します。」といった感じの方が、個人的には印象がいい

数字などは、誰にとっても同じことを示しますが、主観的な言葉は、
人によって連想することが変わるから、使い方&受け取り方に注意が必要です。

あ、これは賃貸経営にも言えることだし、もっと言えば、仕事を含め日々の生活の中で意識しておくことは大切ですよね

経験すること

今年の夏は本当に暑くて、ふだんエアコン使わない方も、今年は手放せないのではないでしょうか

その暑さもピークだったお盆時期、最高気温は37度台を記録したわけですが、その最中に、なんと・・・


ウチのエアコンが、壊れた


症状としては、「風は出るけど冷たくない。ただの送風

まったくの無風よりはマシとは言え、そーとー、暑いです


実は、一ヵ月程前にも同じような症状があり、メーカーさんに来てもらって直してもらったばかりでした。

あれは何だったんだ

現在私は賃貸マンション暮らしなので、管理会社さんに電話

と、メッセージが。

「○日より△日まで1週間のお盆休みをいただいております。」


・・・・・


タイミング悪く電話をしたのは○日だったので、1週間連絡がつながらないことが判明

それは絶対に耐えられないし、直してもらったばかりでこの状態はあり得ないと、メーカーさんに直接電話を入れて、何とか2日後に直してもらいました
管理会社さんには事後承諾ですが、仕方ない。


エアコンとか給湯器故障は、自分の物件でもよくあること。

これまでも、特に、季節によっては早急に対応が必要(エアコンだったら夏、給湯器だったら冬)だと分かっていて、できるだけ早くと心がけていました

が、今回身を持って経験して、今後より一層迅速な対応を、と痛感

やっぱり、経験に勝るものはありませんね

需要をつくり出す

何でもそうだと思いますが、モノの値段はたいてい、需要と供給のバランスで決まりますよね

当然、賃貸経営にもこの原理は当てはまります

最近で言えば、リーマンショック後は、高級賃貸の家賃が軒並み下がり続け、それでも空室が埋まらない、という状況

家賃が30、40%下落した、という話もよく耳にしました。
最近、やっと落ち着いたようですが

外資企業が、人員を大幅に減らしたり日本撤退をしたりと一気に需給バランスが崩れてしまったことが大きな要因のひとつです。

今回アメリカに行ってきて、それと同じことが、アメリカでも起きていたと聞きました。

同じくリーマンショック以降、駐在員向け賃貸住宅の家賃下落や空室が増えたということで

多くの企業で、本国へ引き上げや事業縮小がされたことが原因だったとのことです

その家賃で他に借りる人がいなければ、需要があるところまで下がっていくのは、市場の原理

需要を、ひとつのカテゴリーにたよるのはキケンだなぁと改めて実感しました

ターゲットがいくつか想定できる物件であれば、リスクを回避することもできます

これは、単に物件の現状だけで判断するのではなく、何かを変えることで、新しい需要を拾えるようになることもあります
間取りなどを少し変えるだけで、今までとは違う需要を取り込めるようになったりするので

例えば、ひとつひとつの部屋が狭めの3DKを、リビングを広くした2LDKに変えたことで入居が決まり始めたなんてことは、ここ数年よく聞くパターンです。

こういった意味でも、賃貸経営はオーナーそれぞれの手腕が問われる、「経営」に他ならないのですね

がっちりアカデミー、8月20日オンエア

明日20日オンエアの、TBSがっちりアカデミーに出演します

収録時の記事は、こちらでも少し。

今回のテーマは、「マンションvs一戸建てはどっちがおトク?」

ゲストの方、コメンテーターともに、二方に分かれて討論をする形式でしたよ
今までの番組構成とは違いますね。

私は今回はマンションの立場での発言でしたが、どちらがいいかというのは、個々人のライフスタイルと予算などによって変わってきます。

さらに言うと、ライフスタイルは、年齢や家族構成によっても大きく変化するんですね。

なので正確に言うと、「今の自分はマンション」ということになるかな

収録では、みなさんそれぞれの意見が聞けて、面白かったです
やっぱり、「夢のマイホームは一戸建て」という方が多いんじゃないでしょうか。
でも、予算などの関係もあって、まずはマンションを、といった感じかと。

マンションvs一戸建て、永遠のテーマでしょうか


あ、購入vs賃貸ってのも、よく聞かれる質問だなぁ。

シャンパンブランチ in  コンラッド

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少し前ですが、汐留のコンラッド内にある、ゴードンラムゼイにてシャンパンプランチに行ってきました
日曜日限定のサンデーブランチ

食事にシャンパンが2時間飲み放題がついてというプランです
月によってシャンパンの種類が変わるようで、リピーターもいるのでは

暑い夏は、泡が更に美味しく感じますね〜

DSCF8109今回のシャンパンは、ローランペリエ。
今月からは、ヴーヴクリコのイエローラベルになっているようですよ

もちろん、シャンパンなしで食事のみ、というのもあります。

実はここへは以前にも来たことがあって、その時のシャンパンはルイロデレールでした。

DSCF8112食事も、前菜、主菜、デザート、コーヒーまでついているので、ゆっくりブランチにはいいかと
前菜、主菜はそれぞれ、5種類くらいの中から選べます

量は、多少控えめですが。


お好きな方は、シャンパンの種類が変わるごとに行ってみるのも楽しいかもしれませんね〜

ゆったり過ごしたい休日のひと時にぴったりかな

HOME'S 不動産投資フェア

年に何度か開催されている、HOME'Sさん主催の不動産投資フェア、次回は9月11日に決まりました

場所は、前回同様、ベルサール汐留にて。
詳細はコチラからどうぞ〜

形式も前回と同じようで、A会場B会場に分かれてのセミナーや、出展企業に直接話を聞くことができるブースがあったりと、一日かけての大イベントです

今回私は、B会場にて、3つの講演のコーディネーターをさせていただくことになりました。

対談内容をどうするかなど、出演者の方々と調整を図りつつ構成を決めていっている段階です

通常のセミナーとはまた違った感じなので、私も楽しみです。
が、まずはしっかり構成まとめないと。
楽しく、勉強になる対談にしたいと思っています

よろしければ、どうぞお越しください




それから、ひとつ、今後のコメント欄についてお知らせです。
今まで、いただいたコメントに対してはできるだけ返信を心がけてきたのですが、時間などの関係もあり、これからは難しくなりそうです・・・

とは言え、いただいたコメントは、今まで同様ひとつひとつ大切に読ませていただきますので
それは、全く変わりません。

ご理解いただけますとありがたいです

これからも、どうぞよろしくお願いします

帰国後・・・がっちりアカデミー収録

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無事、帰国しました

時差ボケを感じる間もなく、TBSがっちりアカデミーの収録へ

今回のテーマは住宅関係だったこともあり、コメンテーターとして長嶋修さんもいらしていました。
収録後に記念撮影
久しぶりにお話も伺いましたが、相変わらずアクティブで

長嶋さんは、不動産業界の第一人者。
業界全体のマクロ的なことから、個々の物件の選び方といったミクロ的なことまで、本当に幅広い範囲で活動されています

特に最近では「ホームインスペクション」と言って、住宅の劣化状態とか欠陥の有無など、いわゆる住宅診断にも力を入れていらっしゃいます
大きな買い物ですからね、大事なことです。

私も、いつも勉強させてもらっていますよ

オンエアは8月20日予定。
まだ少し先なので番組内容の詳細は控えますが、構成自体が今までのがっちりアカデミーとはちょっと違った感じになっています

近くなったらまたお知らせしますね

不動産 in USA part4

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不動産王と言えば、ドナルド・トランプが頭に浮かぶ人も多いんじゃないかと思います。
いろんな意味で、世界で常に話題を提供している方ですね

NYにあるトランプタワーのひとつを見てきました
こちらは、5番街にある1983年オープンのもの。

58階建ての中には、ショッピングモール、オフィス、そして高層階には住居が入っています。

時間は決められていますが、誰でも、ある程度のところまでは入れるようになっていて

DSCF8386入るとすぐに解放感のある吹き抜けがあり、エレベーターはきらびやか
バブリーな感じが。

バーやレストランもあって、人がたくさんいました。
「やすらぎ」の場として、水が小さな滝のように流れているところがあったり

トランプ氏のグッズも売られていましたよ〜。
シャツ、ネクタイ、ペン、ノート、本・・・がショーウィンドーに飾られていて。

ビルの中には私のような見学者も結構いました
完全に観光地化しているんですね。

ま、5番街にあるということで何かと話題を呼ぶんだろうなぁ

不動産 in USA part3

あっという間にLAでのハードな日々が過ぎ、NYに来ています

こちらはLAと違って気温・湿度ともに高いですが、それでも東京に比べればかなり過ごしやすい方です

夏休み中ということもあるのでしょうか、特に五番街やブロードウェイの近くなどは人、人、人・・・
真夜中でも、結構人が歩いていたり。
さすがNYですね

日本人は、意外と見かけない。
アジア系は、中国・韓国からの人が多いのかなと

街中は碁盤の目になっているので、とっても分かりやすいです
歩いていても道に迷うこともあまりないし。

それにしても、背の高いビルが多いなぁ。

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写真左がNYのシンボル、エンパイアステートビル。
右が独特なデザインで有名なクライスラービル。

こういったNYど真ん中にも、住居(タワーマンション)があったりするのでびっくり。
いまだに開発が途中で止まったままのビルもありましたが・・・
いずれは、再開されるんでしょうけれどね。

ドナルド・トランプのトランプタワーも見てきましたよ〜。

次回はその記事アップしますね
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