40代からの転職、独立

かなり久しぶりの更新です
あっという間に桜の時期が過ぎ、もはや初夏を思わせる気候もちらほらと出てくる季節の東京です

新緑が綺麗で、この季節がずっと続いて欲しいなぁと毎年思ういい時期

先日、新聞を読んでいて妙に納得したのが、日経新聞で40代の転職が増えている、という記事

というのも、確かに周りでも40代半ば頃から転職や独立をする方も結構いるなぁという感じていたので。

中には、割と固めの企業にお勤めの方もいて、皆さんの意識が昔とは変わってきていることを実感します。

これまで仕事でご一緒したことが何度もあると、しばらくお会いしていなくても、ご丁寧に連絡をいただいたりしていて、ありがたい限りです

その後、またご一緒する機会もありご縁だよなぁと

今回ご連絡をいただいたのは、以前は銀行にお勤めだった方。
初めてお会いしたのは10年以上前で、不動産の融資関係でいろいろとお世話になりました

その方から、銀行を退職し不動産関係の会社で代表をすることになった、というご連絡をいただき、びっくりしたことを覚えています。

久しぶりにお会いして、話の流れでインタビューを受けることに。
本当は、私が聞き役で銀行時代のお話なんかも伺いたかったのですが、それは次回かな

記事はこちらです。
よろしければどうぞ

THE TOWER HOTEL NAGOYA

先日、名古屋で仕事があり。
場所は「ザ・タワーホテル名古屋」と言われていて、タワーホテルなのかな？程度に思っていました。

時間がタイトだったこともあり、新幹線で名古屋駅に到着後、タクシーに乗ってホテル名を伝えると、運転手さんは少し考えて「どこですかね？住所分かります？」と。

ホテル名だけで伝わると勝手に思い込んでいたので、用意しておらず、その場でバタバタと調べてお伝えすると・・・

「テレビ塔ですか？　その住所はテレビ塔ですね。」という返事。

「えっ、テレビ塔・・・」

なんと、テレビ塔の中につくったホテルでした
THE TOWER HOTEL NAGOYA

2020年にテレビ塔の4、5階部分につくられたホテル&レストランということで、比較的新しいのでタクシーの運転手さんも知らなかったようです。

モダンな内装の室内で、海外からの観光客も視野に入れているのかなと

テレビ塔自体は1954年に完成されて名古屋のシンボル的な存在だから、新旧融合ですね。
面白いアイディア&試みだなぁと


部屋のベランダからの眺望。

















部屋のベランダから、後ろを振り返って上を見上げると。


















今回、宿泊ではなかったのですが、今度機会があったら泊まってみようかな

火災保険料がじわじわと

不動産を購入する際、それに関係した経費も合わせて考えます

大きくは、購入時だけの初期費用と毎年かかるランニングコスト。

自宅でもそれ以外でも、不動産は長く持つ、という人も多いと思うので、初期費用だけでなく、ランニングも意外とかかります。
保有している間は毎年かかることになるので、ばかになりません

長期に渡るからこそのリスクは、初期費用と違って、将来金額が変わっていく可能性があるということ。

修繕積立金や管理費用が思った以上に、高くなったという声もよく聞きますね。

最近感じるのは、毎年のように、水害、台風、地震などの被害を聞くようになったなと。
以前より増えていることは間違いなく、しかも被害が大きい。

それに伴って見聞きするようになったのが、火災保険料の値上げです。
ここ数年、ニュースでもよく見るなと感じることが多くなっていて、ちょっと調べたら、日経新聞にもまとめられていました

参考純率（損害保険料率算機構が算出するもの）の改定

2014年7月　 +3.5％
2018年6月　 +5.5％　
2019年10月 +4.9％　
2021年6月　 +10.9％　

けっこうな割合だなぁ。

この他にも、割安だった長期保険期間（10年超など）の廃止なんかもあったりして、これからも更に値上がりする可能性大なのではと。

不動産購入を考える際、軽視できないランニングコストなのではと感じます。

自然災害の増加は、地球温暖化の影響も受けているわけだから、自分たちの過去の行動が、今跳ね返ってきているのですよね

そう思うと、今、自分にできることを見直すきっかけにもなりそうです

地価の行方

毎年3月に公表される公示地価、今年は全国平均（全用途）が6年ぶりに下落したことが話題となりました
地価について公的な発表はいくつかありますが、大きいのは3月の公示地価と9月の基準地価です

公示地価はその年の1月1日時点の地価が3月末に発表されるので、今年はコロナの影響を受けてのもの。

全国で見ると住宅地は5年ぶりに0.4％下落、商業地は7年ぶりに0.8％下落ということで、商業施設やホテルといったインバウンド需要の影響を大きく受ける商業地の下落が大きい状況です

東京、大阪、名古屋の三大都市圏は、いずれも8年ぶりに下落に転じたということで、メインとなる地方都市（札幌、仙台、広島、福岡）が多少なりとも上昇（全用途で2.9％）を継続していることを考えると、地価動向は変わっていくのかな？と感じるかもしれません。

一方、国土交通省からは、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい地区について、四半期ごとに地価動向が公表されています。
地価LOOKレポートという資料で、平成19年から続けられているもの。

これを見ると、令和3年第一四半期には下落傾向が落ち着いているようにも感じます
一時的なものなのかどうなのか。

仕事関係で耳にすることが多いのは、不動産市場はおおむね好調だということ。
実需も投資関係も。

REIT指数も2020年2月の高値の95％まで回復してきていることや、外資マネーが日本不動産に向いているという話も多いです。

世界の余剰資金が向かうひとつになっているのかもしれません


令和3年第二四半期の発表がそろそろだろうから、動向が気になるところ

また、9月に公表される基準地価にも注目です

リタイア後の生活費と資産運用

来週、ボルテックスさん主催のオンラインセミナーで話をさせていただくのですが、その前にちょっとしたコラムを書いています

こちらです。

資産運用関係のセミナーでは説明することも多いのですが、リタイア後の生活費について。
2年くらい前に「2000万円問題」として数字が一人歩きしましたが、そのあたりも含めて

こういう場合はどうしても平均で出すしかないのですが、実際は世帯によって収入も支出も違うわけで。
平均はひとつの目安として考え、そこから足し引きしてみて下さい

セミナーでは、資産運用のひとつとして不動産を取り上げます
実物不動産のことを中心に、小口化された商品についても少々。

小口化された不動産の代表的なものはJ-REIT。
ここ数年は、そのほかにもいろいろと出てきていて、運用の目的や好みによって選べるようになったなと思います

実物も、種類はいろいろありますね
個人だとやはり住居が多いですが、オフィス・商業ビルとして貸し出すこともありますし、コインランドリーなんかもよく聞きます。

もちろん建物だけではなく、駐車場なんかもありますし。

不動産の活用とひとことで言っても、やり方は様々あって、それがまた面白いところかもしれません

不動産投資の種類

10年くらい前まで、「不動産投資」といえば、

新築と中古どちらが良い？

区分所有と一棟ものではどちらが良い？

都心と地方はどちらが良い？

と聞かれることが多かったのですが、ここ数年は、

「実物と小口化されたもの」の比較が話に出ることも多くなったような気がします

小口化の代表と言えばJ-REIT。
2001年に登場した商品なので、もっと知名度があっても良い気がするのですが、実際はそうでもないかな

でもこの10年くらいで、以前より知られるようになってきたのかなと思います

その後、小口化に関する制限が少々緩和されたこともあり、様々な投資商品を目にするように

手軽なものや利回りが高めのものもあったりと、低金利の中、比較的人気があるようで
もちろん、元本が保証されているわけではないですけれど。

実物と小口化されたもの、どちらも持っている人もいれば、自分の好みで実物派、小口化派、という人も。

最大の違いは、
「実物は自分の裁量が大きく、小口化されたものは全てお任せ」
ということなんじゃないかと感じます

その特徴から、それぞれメリット・デメリットが出てくるのだと。

最終的にはやはり、好みなんだろうなと思います

不動産市場動向のデータ

不動産市場動向のうち、マンション市場を知る手段のひとつとして、不動産経済研究所から毎月公表されるデータがよく使われます

ニュースでもよく見るし、私も定期的にチェックしています

誰でも見ることができるデータで、例えば、「首都圏マンション市場動向」、「近畿圏マンション市場動向」というものがあり

その月のトピックや新規供給物件の数字的な分析、価格の推移なども載っているので、定期的に見ていると、動向がわかりやすいのではないかなと思います。

過去のものも10年くらいは遡って見られるので、大きな流れを知る上でも興味深い

先日ちょっと調べていたのが、過去10年間における首都圏マンション新規発売戸数の推移。
リーマンショック直後からの推移がわかります。

（不動産経済研究所　公表資料より　単位：万戸）

2009年　3.5
2010年　4.4
2011年　4.5
2012年　4.6
2013年　5.6
2014年　4.5
2015年　4
2016年　3.6
2017年　3.6
2018年　3.7
2019年　3.1
2020年　2.4
2021年　3.2

ここ数年は、不動産市場が好調であった2012年〜2015年と比較しても供給は少なめでした。

昨年は緊急事態宣言の影響もあり発売戸数は減りましたが、2021年は持ち直しの方向。

とはいえ「3.2万戸」は、この12年を見ても多いわけではないですね。

控えめな供給の中で、価格はどう動くのか。
引き続き、注目です

最近のオフィス賃料

コロナ第3波とも言われる中、景気に影響を受けやすいと言われるオフィスマーケットは気になるところで、データも毎月見ています

8月にもこちらで取り上げた、空室率・賃料データ

7月時点での東京ビジネス地区（都心5区）の状況は、こんな感じでした↓

・平均空室率は2.77％で、21ヶ月ぶりの2％台に上昇
・平均賃料は前月比0.59％upで79ヶ月連続上昇


その中にも書きましたが、空室率の上昇から数ヶ月遅れて賃料減少が見られるようになるので「ちょうど変わり目かも」と思っていたところ、

やはり、8月から賃料は下落に転じています。
10月は前月比1.3％の下落（東京都心5区）。

コロナの状況を考えると、しばらくはこういった傾向が続くのかもしれません。
空室率減少→賃料増加に転じるのはいつになるか

リーマンショック時は2年半ほどかかりましたが、今回は金融市場が傷んでいるわけではないですね。

ただリモートワークがある程度定着するのであれば、マーケットがこれまでとは変わることも考えられるし。

引き続き、定期的に動向確認です

オフィスの賃料、空室率データ

不動産市況を見る際、よく使われる数字のひとつが、オフィスの平均空室率や平均賃料です

オフィスの賃貸状況というのは景気の影響を強く受けると言われており、ニュースでも取り上げられることが多いです。

空室率や賃料の現況、過去の推移などをを知りたい時、誰でもチェックできるのがこちら。
三鬼商事さんが公表しているデータです

月別になっていて、東京だけではなく大阪や名古屋、福岡などもあるし、それぞれ主要な地域別にも分かれているので細かく知ることができます

あと過去のデータもあるので、推移や比較も。

例えば、リーマンショック時の落ち込み実態から、今後コロナの影響がどの程度になるのか想定してみることもできそうです

7月時点での東京ビジネス地区（都心5区）の平均空室率は2.77％で、21ヶ月ぶりの2％台に上昇したとのこと。

一方、平均賃料は前月比0.59％upでこちらは79ヶ月連続上昇。

通常、空室率の上昇から数ヶ月遅れて賃料減少が見られるようになりますから、今がちょうど変わり目かも

今後の動向に注目です

防災に注目する人が増えている

一昨年は、関西、昨年は関東・東北、そしてつい先日は九州で、豪雨による大きな被害が出ましたね。

日本のどこでも起こりうる自然災害に、自分や家族の生活を重ねて見る人も増えたのではないかと思います。

温暖化が原因のひとつと言われていて、それを回避するために自分自身にできることは何か、と考える機会も多くなったはず

自然災害を考えた時、以前はそこまで意識する人は多くなかったのではと思うのが、住まい探しです

それが、最近の新型コロナの影響により状況が変わりつつあるのかもしれないと感じます。

住宅系REITの中で最大級の不動産を保有しているアドバンス・レジデンスさんから資料をいただきました

アドバンスレジデンスさんが保有する住宅では、入居者の肩に防災グッズ（非常食、防災ヘルメット、携帯トイレ）の無償配布をしていたとのこと

↓こちらは、防災グッズ無償配布希望問い合わせ数

2020年　1月　　2月　　3月　　4月　　5月
　　　　 22　　35　　 48　　1,083 1,340


4月5月は明らかに、防災に対する意識の高まりが行動に出たのでしょう。
「自分ごと」としてとらえる人が増えてきている


自粛の影響で家の中で過ごすことが多くなり、備えあれば憂いなしということで防災にも改めて注目が集まっていそうです。

今後、台風シーズンが来ますが、例年以上に自宅に籠らざるを得なくなる可能性を考える人が増えたのでしょう。

今年4、5月頃のことを思えば、当然かもしれません。

今後の住まいは、どこに住むのかだけではなく、このような視点も重視することが日常になるのかもしれませんね