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北野 琴奈
◆日本FP協会 CFP®認定者
 (ファイナンシャル・プランナー)
◆日本ソムリエ協会認定
 ワインエキスパート

◆実践型FPとして、講演・執筆・資産運用アドバイザーなど多方面にわたり活動中

◆TBS「がっちりアカデミー!!」、
BS11デジタル『不動産王』、
BSジャパン「日経プラス10」、
日経CNBC「不動産投資AtoZ」
等にコメンテーターとして出演
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不動産

税金の勉強

不動産投資は、税金関係の知識が必須です

後からでいいやーと思っていて保有する棟数、室数だけ増えていくと、将来的に税金に苦しむことにもなりかねないので、やはり早めに勉強しておくことは大切

不動産投資を専門にしている税理士、叶さんとは、かれこれ10年以上前からのお付き合いになります

こちらの税理士法人さんでは、2009年から「不動産投資でお金を残す税金塾」というものを提供していて、私も勉強しています

今までは、毎月不動産投資に役立つテーマで動画が送られてきていたのですが、その形態が変わるそう。

会員になると、これまで税金塾で使用してきた教材が見放題に
いわゆる、サブスクリプション(定額サービス)ですね
まずは20テーマくらいをアップして、毎月更新していくそう

自分のペースやスケジュールに合わせてできそうですね。

ご興味おありの方は、コチラで詳細をご覧になれます

REITも大バーゲン

マーケットは、世界的に波乱の日が続いていますね

コロナウイルスの収束が見えない中、乱高下を繰り返し、方向感が定まらずまだまだ動揺がおさまらない感じ

各国からも相当規模の財政出動が出てきていますが、こういった状況はもう少し続きそうです。

日経平均株価は、2月中旬でも23,000円台をつけていたのに、1カ月後は16,000円台になったりしてまさにジェットコースターのよう

不動産投資信託のJ-REITも、東証REIT指数2,200ポイント台から1,100ポイント台へ急降下。
平均利回りは、7%に迫るほどの大バーゲン!という感じです。
久しぶりに見た水準

その後少し持ち直し、東証REIT指数は1,400台で平均利回りは5.5%程度。
ただ全ての投資法人が同じような動きではなく、住宅系と物流系が比較的下落率が小さめ、ホテルや商業施設は下落率が大きいのかなと。

打撃を受けている観光関連の影響ですね。
今後は、賃料水準がどのくらい影響を受けるのか(≒分配金の増減)が気になるところですが・・・

仮に5.5%の9割になったとしても5%弱、8割で4.4%。
このご時世ではなかなか無い水準でしょう

もちろん、更に低下する可能性もあるし、価格自体も切り下がることだって考えられます。
特に宿泊施設は、観光業に大きく左右されるだろうし。

それでも、中長期保有前提であれば銘柄によって購入検討もありなのではないかなぁと感じます




家賃が上がる?

日本の賃貸市場は、基本的に家賃が上がらない、と感じている方も多いと思います。

人口も減っているし供給過多に思える地域もあるしで、確かに家賃は上がらないもの、ということを当然と感じるのも無理はないかもしれません

地域によっても違いはありますけれどね。

このあたりが、人口が増えている米国の賃貸市場とはちょと異なるところ
新築ではなくても家賃が下がりにくかったり、場合によっては上昇していくということもあります

自治体によっては、「家賃年間上昇率」を制限しているところもあるくらいですから。
年間3%とか、それにインフレ率を加算してとか。

以前はこのような制限があること自体、理解できなかったのですが、家賃上昇を目の当たりにしてからは、日本と米国の状況は違うんだとわかるようになってきました。

そんな日本の賃貸市場ですが、最近はちょっと様子が違うようです。
都心部を中心に、家賃が上がっているという統計も出てきています。
もちろん、何でもかんでもというわけではありませんが

先日、不動産投資信託(REIT)関係の方と話しをしていても、家賃上昇傾向はあると
ひとつの理由としては、企業の福利厚生だそうです。

いわゆる、家賃補助がある程度出る企業が増えていて、その影響が大きいのだとか。
夫婦でお勤めで、2人分もらっている家庭だと結構な金額になるようで

家賃補助は福利厚生の一環なので、世の中の景気に左右されるでしょう。

「住宅の賃料は、オフィスなどに比べて景気に左右されにくい」という定説が変わってくるかもなーと、REIT関係の方も話しをしていました。
今後の動向に注目です





不動産の広告

売却に出ている不動産を探す際、基本的にはネットのポータルサイトを使う人は多いでしょう。
ほんの一昔前は新聞広告やチラシが主流でしたが

とはいえ、年齢層が高いと新聞から取る情報が多い方も少なくないわけで、今でも物件情報が新聞に掲載されることは定期的にあります。

今年に入って、けっこう頻繁に目にするようになったなと感じます

年度末が近いからかな?
でも今年は例年より多い気がするなぁ

昨年は融資が出にくくなったこともあり、売却スピードが少し落ちたのかもしれません。

毎度ざっと目を通すのですが、今まで何回か見たことがあるようなビルを発見

ファイルしてある過去の新聞見てみたら、少なくとも2年前から掲載されていました。
売れていないのですね

売り急いではいないこともあってか、2年前と価格(数億円)は変わらず。
ただ賃料が少し上がっている分、利回りとしては0.3%くらい上昇しています

立地は抜群だけれど、築30年近くだからまぁ結構なものですね

賃料上昇は、オフィス市況が良いからなのか、以前からの古いテナントさんが退去して賃料が今の賃貸市場の相場に合ったからなのか、その他にも考えらるでしょう。

定点観察はいろいろな仮説ができて面白い

それにしても、不動産売却は急がなければいくらでも時間がかけられる。
数億円単位のものだけに、売主の方の「余裕」を感じます




3点式ユニットが人気だったとは

賃貸市場は、繁忙期真っ只中

特に単身者向けの住宅は、この時期に入居が決まらないと空室期間が長くなる可能性があるので、頑張りどころです

選ぶ方は、立地や利便性、間取り、設備などを総合して、お財布と相談しながら決めていくわけです

特に間取りや設備なんかは、その時代によってライフスタイルが変わると求められるものも変わりがち。
数年ではそんなに大きな違いはなくとも、やはり10年、20年となるとけっこう変わりますから

不人気設備の上位ランクの常連、お風呂・トイレ・洗面所がセットになった「3点式ユニット」だって、昔は人気設備だったと今聞いても信じられないのでは

20、30年前は、欧米のホテルを思い起こさせるようなおしゃれな設備として人気があったのだとか

確かに、外国のホテルって3点セットになっているところ多いですもんね。
けどお風呂に入る習慣のある日本人には、毎日となると使い勝手がいまいちかなぁとも感じるし、そもそも日本の3点ユニットは狭い

でも、当時は「おしゃれ」だったのかもしれません

私も、学生時に住んでいたアパートはこれでした。
欧米風ホテルとは感じませんでしたが・・・

不動産・賃貸業界といっても、常に世の中の大きな流れをつかんでおくことが大切です。
次々と新しいものが出ては消えていく中で、大局観を養うことが必要ですね


賃貸で人気の設備

週1定期購読している全国賃貸住宅新聞では、毎年恒例で「入居者に人気の設備ランキング」という特集があります

ちょうどこの時期。
毎年見ていると、少しずつですが賃貸市場の変化が感じられて興味深いです

単身者向けとファミリー向けと2つのカテゴリーに分かれています。
新聞では10位までが掲載されていますが、ちょっとだけご紹介すると・・・

  単身者向け
   1位  インターネット無料
   2位  エントランスのオートロック
   3位  宅配ボックス
   

  ファミリー向け
   1位  インターネット無料
   2位  追い焚き機能
   3位  エントランスのオートロック
   
上位設備は毎年そこまで大きく変わらないのですが、宅配ボックス人気が少し落ち着いたよう
単身者では昨年2位→今年3位、ファミリーでは昨年4位→今年6位。

理由としては、最近はコンビニ等でも荷物受け取りができるようになってきたためだとか。

あと、ここ数年不動の首位である「インターネット無料」は、質が問われるようになってきているそうです

確かに最初は無料というだけで目を引くけれど、速度が遅いとか繋がりにくい、ということが出てくると、無料でも意味ない、と感じる人は多いだろうなと。

どこまでの質を期待するかは人それぞれ違うから、あとは値段との兼ね合いでしょうね

ベースは無料だけど、オプション価格で速度が早い方を選べるようにする、といったことも。

大枠は同じサービスであっても、求められることが少しずつ変わっています



不動産のリスク

不動産を保有しているけれど、普段、気にする方はそこまで多くないと感じる自然災害のリスク

ただ今年は大型の台風による被害が多く、改めて真剣に考えたという方は多いのではないでしょうか。

今回は河川の氾濫などの影響で浸水の被害がかなり多かったように思いますが、他にも耳にします。

先日、不動産の管理関係で聞いたのは、「マンション外壁のタイル落下」。
台風時はもちろんなのだそうですが、最近、増えているようです。

これ、高いところから落ちてきたらかなりの衝撃

歩行者にでも当たったりしたら・・・
1、2階から落ちたとしても、もし小さい子供に当たりでもしたら大怪我になる可能性もありますね。

タイル張りのマンションは見栄えが良いから人気はありますが、そのようなリスクもあるのだと認識する必要がありそうです

大家側であれば、まずは点検回数を増やすなどの対策も考えないとですね

今回、改めてハザードマップをじっくり見てみた、という方は多いと思います。
それ以外でも、住まいの場所や形態を考える機会になりそうです。


収益不動産動向

不動産・賃貸市場の業界紙、「全国賃貸住宅新聞」
9/23・30号には、融資環境は厳しいが投資意欲は堅調、という記事が掲載されていました

昨年は、融資や家賃保証など不祥事が相次いで発覚して、特に一棟のアパート・マンションに対する融資が厳しくなっているのは周知のこと。

融資が出にくくなれば、不動産の価格も落ち着く(または下落する)と思われます。

実際、収益不動産情報サイトの健美家さんデータでは、2018年半ばごろから、アパート・マンションの投資利回りがすこーし上がってきています

健美家さんのデータより

  <アパート利回り>
   2017年4-6月 8.84% 
   2019年4-6月 8.91%

  <一棟マンション>
   2017年4-6月 7.95%
   2019年4-6月 8.36%
 
ただ、健美家さんのユーザー会員数は堅調に推移しているとことで、興味を持つ人は相変わらず多いようです

金融機関の融資スタンスが変わらなければ、価格がもう少しこなれないと購入は難しいのでしょうけれど、価格が下落したらしたで、資金を潤沢に持っている方がさっと購入してしまうことも大いにあるでしょう

手元に資金をお持ちの方からは、「今は様子見」という声も少なくないし

今後の動きは、国内の状況だけでなく不透明感が漂う世界経済にも左右されそうです。
今年もあと3ヶ月、目が離せないなぁ

融資が厳しくなった影響?

昨年の不動産業界は、不祥事がいろいろとあって、これまでに比べて融資が出にくい状況です。

業界の中だけでなく一般メディアでも連日報道されていたくらいだから、ご存知の方も多いと思います
大きなものはこんな感じ

  不正融資問題
  サブリース問題
  手抜き工事問題

今年も引き続き余波を受けていて、全体的に融資審査は厳しくなっています
特に、アパート・マンションを一棟で購入する際の必要な頭金が多くなっているため、実質購入できる方が少なくなっている感じですね。

それでも、不動産欲しい!という声は結構耳にします
区分所有ならばまだ比較的融資がつくものがあるということで、自ずと資金が向かう先はそちらへ

金融機関だって、収益を上げるために何とかしなくてはならない。
だけど選択肢が少ないので、右へ倣え状態で不動産に注目が集まり

マイナス金利が導入されてからというもの、不動産価格が上がっているのは融資が出ていたのが大きいです。

一棟ものへの融資が厳しくなった今、今後は区分所有の価格動向が気になるところです。


REITの決算説明

REITと書けば、「リート」と読める方もだいぶ増えたと感じる、不動産投資信託。
でも、2001年の上場以来今年で18年になるのですが、その割には株式のようにポピュラーというわけでもないかなと

2005年から2007年くらいのミニバブルや、その後のリーマンショックを経験し、現在は63銘柄ほど。
個別銘柄ではなく、東証REIT指数に連動するETFなんかでも購入可能です

各投資法人からは情報開示もかなりされているので、透明性は高いと言えるでしょう。
基本的にそれぞれのHPを見れば説明資料がたくさんあるし、J-REITのポータルサイトもいくつかあるので、各銘柄の比較もしやすい

例えば、コチラとかコチラ

机上だけではなく、J-REITフェアや各社の決算説明会に足を運んで直接話しを聞くのも面白いです
私も、時間が許せばちょこちょこと。
投資法人側の話しだけではなく、参加者からも興味深い質問があったりしてなるほどなぁと

足元の分配金利回りは4%弱くらいで推移、2018年は価格も上昇基調だったことで注目を集める機会も多少増えたのかなと思いますが、楽観視はできません

不動産価格が高値止まりの中、外国人投資家の資金が多く流入しており、そのあたりを懸念している声も少なくない状況。

決算説明会では、各社の、マーケットをどう見て、その状況でどのような成長戦略を描いているのか等、スタンスがわかります

あとは、キャラクター的なものもそれぞれ特徴があって面白い


平日開催のことが多いので参加はなかなか難しいかもしれませんが、機会がありましたらオススメです


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