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北野 琴奈
◆日本FP協会 CFP®認定者
 (ファイナンシャル・プランナー)
◆日本ソムリエ協会認定
 ワインエキスパート

◆実践型FPとして、講演・執筆・資産運用アドバイザーなど多方面にわたり活動中

◆TBS「がっちりアカデミー!!」、
BS11デジタル『不動産王』、
BSジャパン「日経プラス10」、
日経CNBC「不動産投資AtoZ」
等にコメンテーターとして出演
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不動産

リタイア後の生活費と資産運用

来週、ボルテックスさん主催のオンラインセミナーで話をさせていただくのですが、その前にちょっとしたコラムを書いています

こちらです。

資産運用関係のセミナーでは説明することも多いのですが、リタイア後の生活費について。
2年くらい前に「2000万円問題」として数字が一人歩きしましたが、そのあたりも含めて

こういう場合はどうしても平均で出すしかないのですが、実際は世帯によって収入も支出も違うわけで。
平均はひとつの目安として考え、そこから足し引きしてみて下さい

セミナーでは、資産運用のひとつとして不動産を取り上げます
実物不動産のことを中心に、小口化された商品についても少々。

小口化された不動産の代表的なものはJ-REIT。
ここ数年は、そのほかにもいろいろと出てきていて、運用の目的や好みによって選べるようになったなと思います

実物も、種類はいろいろありますね
個人だとやはり住居が多いですが、オフィス・商業ビルとして貸し出すこともありますし、コインランドリーなんかもよく聞きます。

もちろん建物だけではなく、駐車場なんかもありますし。

不動産の活用とひとことで言っても、やり方は様々あって、それがまた面白いところかもしれません



不動産投資の種類

10年くらい前まで、「不動産投資」といえば、

新築と中古どちらが良い?

区分所有と一棟ものではどちらが良い?

都心と地方はどちらが良い?

と聞かれることが多かったのですが、ここ数年は、

「実物と小口化されたもの」の比較が話に出ることも多くなったような気がします

小口化の代表と言えばJ-REIT。
2001年に登場した商品なので、もっと知名度があっても良い気がするのですが、実際はそうでもないかな

でもこの10年くらいで、以前より知られるようになってきたのかなと思います

その後、小口化に関する制限が少々緩和されたこともあり、様々な投資商品を目にするように

手軽なものや利回りが高めのものもあったりと、低金利の中、比較的人気があるようで
もちろん、元本が保証されているわけではないですけれど。

実物と小口化されたもの、どちらも持っている人もいれば、自分の好みで実物派、小口化派、という人も。

最大の違いは、
「実物は自分の裁量が大きく、小口化されたものは全てお任せ」
ということなんじゃないかと感じます

その特徴から、それぞれメリット・デメリットが出てくるのだと。

最終的にはやはり、好みなんだろうなと思います





不動産市場動向のデータ

不動産市場動向のうち、マンション市場を知る手段のひとつとして、不動産経済研究所から毎月公表されるデータがよく使われます

ニュースでもよく見るし、私も定期的にチェックしています

誰でも見ることができるデータで、例えば、「首都圏マンション市場動向」、「近畿圏マンション市場動向」というものがあり

その月のトピックや新規供給物件の数字的な分析、価格の推移なども載っているので、定期的に見ていると、動向がわかりやすいのではないかなと思います。

過去のものも10年くらいは遡って見られるので、大きな流れを知る上でも興味深い

先日ちょっと調べていたのが、過去10年間における首都圏マンション新規発売戸数の推移。
リーマンショック直後からの推移がわかります。

(不動産経済研究所 公表資料より 単位:万戸)

2009年 3.5
2010年 4.4
2011年 4.5
2012年 4.6
2013年 5.6
2014年 4.5
2015年 4
2016年 3.6
2017年 3.6
2018年 3.7
2019年 3.1
2020年 2.4
2021年 3.2

ここ数年は、不動産市場が好調であった2012年〜2015年と比較しても供給は少なめでした。

昨年は緊急事態宣言の影響もあり発売戸数は減りましたが、2021年は持ち直しの方向。

とはいえ「3.2万戸」は、この12年を見ても多いわけではないですね。

控えめな供給の中で、価格はどう動くのか。
引き続き、注目です


最近のオフィス賃料

コロナ第3波とも言われる中、景気に影響を受けやすいと言われるオフィスマーケットは気になるところで、データも毎月見ています

8月にもこちらで取り上げた、空室率・賃料データ

7月時点での東京ビジネス地区(都心5区)の状況は、こんな感じでした↓

・平均空室率は2.77%で、21ヶ月ぶりの2%台に上昇
・平均賃料は前月比0.59%upで79ヶ月連続上昇


その中にも書きましたが、空室率の上昇から数ヶ月遅れて賃料減少が見られるようになるので「ちょうど変わり目かも」と思っていたところ

やはり、8月から賃料は下落に転じています。
10月は前月比1.3%の下落(東京都心5区)。

コロナの状況を考えると、しばらくはこういった傾向が続くのかもしれません。
空室率減少→賃料増加に転じるのはいつになるか

リーマンショック時は2年半ほどかかりましたが、今回は金融市場が傷んでいるわけではないですね。

ただリモートワークがある程度定着するのであれば、マーケットがこれまでとは変わることも考えられるし。

引き続き、定期的に動向確認です




オフィスの賃料、空室率データ

不動産市況を見る際、よく使われる数字のひとつが、オフィスの平均空室率や平均賃料です

オフィスの賃貸状況というのは景気の影響を強く受けると言われており、ニュースでも取り上げられることが多いです。

空室率や賃料の現況、過去の推移などをを知りたい時、誰でもチェックできるのがこちら
三鬼商事さんが公表しているデータです

月別になっていて、東京だけではなく大阪や名古屋、福岡などもあるし、それぞれ主要な地域別にも分かれているので細かく知ることができます

あと過去のデータもあるので、推移や比較も。

例えば、リーマンショック時の落ち込み実態から、今後コロナの影響がどの程度になるのか想定してみることもできそうです

7月時点での東京ビジネス地区(都心5区)の平均空室率は2.77%で、21ヶ月ぶりの2%台に上昇したとのこと。

一方、平均賃料は前月比0.59%upでこちらは79ヶ月連続上昇。

通常、空室率の上昇から数ヶ月遅れて賃料減少が見られるようになりますから、今がちょうど変わり目かも

今後の動向に注目です


防災に注目する人が増えている

一昨年は、関西、昨年は関東・東北、そしてつい先日は九州で、豪雨による大きな被害が出ましたね。

日本のどこでも起こりうる自然災害に、自分や家族の生活を重ねて見る人も増えたのではないかと思います。

温暖化が原因のひとつと言われていて、それを回避するために自分自身にできることは何か、と考える機会も多くなったはず

自然災害を考えた時、以前はそこまで意識する人は多くなかったのではと思うのが、住まい探しです

それが、最近の新型コロナの影響により状況が変わりつつあるのかもしれないと感じます。

住宅系REITの中で最大級の不動産を保有しているアドバンス・レジデンスさんから資料をいただきました

アドバンスレジデンスさんが保有する住宅では、入居者の肩に防災グッズ(非常食、防災ヘルメット、携帯トイレ)の無償配布をしていたとのこと

↓こちらは、防災グッズ無償配布希望問い合わせ数

2020年 1月  2月  3月  4月  5月
     22  35   48  1,083 1,340


4月5月は明らかに、防災に対する意識の高まりが行動に出たのでしょう。
「自分ごと」としてとらえる人が増えてきている


自粛の影響で家の中で過ごすことが多くなり、備えあれば憂いなしということで防災にも改めて注目が集まっていそうです。

今後、台風シーズンが来ますが、例年以上に自宅に籠らざるを得なくなる可能性を考える人が増えたのでしょう。

今年4、5月頃のことを思えば、当然かもしれません。

今後の住まいは、どこに住むのかだけではなく、このような視点も重視することが日常になるのかもしれませんね

税金の勉強

不動産投資は、税金関係の知識が必須です

後からでいいやーと思っていて保有する棟数、室数だけ増えていくと、将来的に税金に苦しむことにもなりかねないので、やはり早めに勉強しておくことは大切

不動産投資を専門にしている税理士、叶さんとは、かれこれ10年以上前からのお付き合いになります

こちらの税理士法人さんでは、2009年から「不動産投資でお金を残す税金塾」というものを提供していて、私も勉強しています

今までは、毎月不動産投資に役立つテーマで動画が送られてきていたのですが、その形態が変わるそう。

会員になると、これまで税金塾で使用してきた教材が見放題に
いわゆる、サブスクリプション(定額サービス)ですね
まずは20テーマくらいをアップして、毎月更新していくそう

自分のペースやスケジュールに合わせてできそうですね。

ご興味おありの方は、コチラで詳細をご覧になれます

REITも大バーゲン

マーケットは、世界的に波乱の日が続いていますね

コロナウイルスの収束が見えない中、乱高下を繰り返し、方向感が定まらずまだまだ動揺がおさまらない感じ

各国からも相当規模の財政出動が出てきていますが、こういった状況はもう少し続きそうです。

日経平均株価は、2月中旬でも23,000円台をつけていたのに、1カ月後は16,000円台になったりしてまさにジェットコースターのよう

不動産投資信託のJ-REITも、東証REIT指数2,200ポイント台から1,100ポイント台へ急降下。
平均利回りは、7%に迫るほどの大バーゲン!という感じです。
久しぶりに見た水準

その後少し持ち直し、東証REIT指数は1,400台で平均利回りは5.5%程度。
ただ全ての投資法人が同じような動きではなく、住宅系と物流系が比較的下落率が小さめ、ホテルや商業施設は下落率が大きいのかなと。

打撃を受けている観光関連の影響ですね。
今後は、賃料水準がどのくらい影響を受けるのか(≒分配金の増減)が気になるところですが・・・

仮に5.5%の9割になったとしても5%弱、8割で4.4%。
このご時世ではなかなか無い水準でしょう

もちろん、更に低下する可能性もあるし、価格自体も切り下がることだって考えられます。
特に宿泊施設は、観光業に大きく左右されるだろうし。

それでも、中長期保有前提であれば銘柄によって購入検討もありなのではないかなぁと感じます




家賃が上がる?

日本の賃貸市場は、基本的に家賃が上がらない、と感じている方も多いと思います。

人口も減っているし供給過多に思える地域もあるしで、確かに家賃は上がらないもの、ということを当然と感じるのも無理はないかもしれません

地域によっても違いはありますけれどね。

このあたりが、人口が増えている米国の賃貸市場とはちょと異なるところ
新築ではなくても家賃が下がりにくかったり、場合によっては上昇していくということもあります

自治体によっては、「家賃年間上昇率」を制限しているところもあるくらいですから。
年間3%とか、それにインフレ率を加算してとか。

以前はこのような制限があること自体、理解できなかったのですが、家賃上昇を目の当たりにしてからは、日本と米国の状況は違うんだとわかるようになってきました。

そんな日本の賃貸市場ですが、最近はちょっと様子が違うようです。
都心部を中心に、家賃が上がっているという統計も出てきています。
もちろん、何でもかんでもというわけではありませんが

先日、不動産投資信託(REIT)関係の方と話しをしていても、家賃上昇傾向はあると
ひとつの理由としては、企業の福利厚生だそうです。

いわゆる、家賃補助がある程度出る企業が増えていて、その影響が大きいのだとか。
夫婦でお勤めで、2人分もらっている家庭だと結構な金額になるようで

家賃補助は福利厚生の一環なので、世の中の景気に左右されるでしょう。

「住宅の賃料は、オフィスなどに比べて景気に左右されにくい」という定説が変わってくるかもなーと、REIT関係の方も話しをしていました。
今後の動向に注目です





不動産の広告

売却に出ている不動産を探す際、基本的にはネットのポータルサイトを使う人は多いでしょう。
ほんの一昔前は新聞広告やチラシが主流でしたが

とはいえ、年齢層が高いと新聞から取る情報が多い方も少なくないわけで、今でも物件情報が新聞に掲載されることは定期的にあります。

今年に入って、けっこう頻繁に目にするようになったなと感じます

年度末が近いからかな?
でも今年は例年より多い気がするなぁ

昨年は融資が出にくくなったこともあり、売却スピードが少し落ちたのかもしれません。

毎度ざっと目を通すのですが、今まで何回か見たことがあるようなビルを発見

ファイルしてある過去の新聞見てみたら、少なくとも2年前から掲載されていました。
売れていないのですね

売り急いではいないこともあってか、2年前と価格(数億円)は変わらず。
ただ賃料が少し上がっている分、利回りとしては0.3%くらい上昇しています

立地は抜群だけれど、築30年近くだからまぁ結構なものですね

賃料上昇は、オフィス市況が良いからなのか、以前からの古いテナントさんが退去して賃料が今の賃貸市場の相場に合ったからなのか、その他にも考えらるでしょう。

定点観察はいろいろな仮説ができて面白い

それにしても、不動産売却は急がなければいくらでも時間がかけられる。
数億円単位のものだけに、売主の方の「余裕」を感じます




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