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北野 琴奈
◆日本FP協会 CFP®認定者
 (ファイナンシャル・プランナー)
◆日本ソムリエ協会認定
 ワインエキスパート

◆実践型FPとして、講演・執筆・資産運用アドバイザーなど多方面にわたり活動中

◆TBS「がっちりアカデミー!!」、
BS11デジタル『不動産王』、
BSジャパン「日経プラス10」、
日経CNBC「不動産投資AtoZ」
等にコメンテーターとして出演
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経済のこと

ベースアップと家賃

毎年この時期は、ニュースでもベースアップの話しが多くなりますね

賃貸経営をしていると、気になるのは家賃の行方。
感覚としては、住居はまだまだ上がらないのでは?という人も多いと思いかと。
オフィスビルなんかは、賃料上昇と言う話しもありますが

でも、しっかりと差別化された物件なんかは、相応の賃料でも入居者はつくという話しは結構耳にします
地価もそうだけど、二極化がますます進む・・・

人口が減少していく中では、供給が多ければ、給料が上がっただけでは全体が底上げされるわけではないし。

仮にお給料が手取りで2%上がったとして、月給20万円の場合4,000円、30万円であれば6,000円アップ。

収入に占める家賃の割合が20%だとして増額分を自動的に割り振れば、それぞれ800円、1,200円。

うーん。
このくらいの賃金上昇では、家賃よりもまずは貯蓄などの「防衛」に使われそうだなぁ。
あとは、ちょっとした「プチ贅沢消費」に消えるか・・・

毎年、継続的に上昇が見込めるようになれば、賃貸市場も流れが変わるかもしれません

昨年から、アベノミクスのひとつとして徐々にベースアップの動きが広がっていますが、持続性に注目していきたいところです


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本格的な増税時代がやってくる?!

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税金の話題が続きますが・・・

年に一度、税制改正大綱が出るタイミングで開催されるセミナーに、ここ何年か参加しています

解説をするのは、経団連の経済基盤本部長である阿部 泰久氏。

「税制改正大綱に関わって30年以上経つけれど、今年が一番忙しかった。」とおっしゃっていました

2時間くらいなので、全ての説明をするわけではないのですが、改正の大まかな点と重要なポイント、あと将来的にどうなっていく方向なのかといった展望も聞けるので、大きな流れをつかむには◎

どういう経緯で改正案が出来たとか、現場でのやり取り、実は○○だったのがひっくり返って△△になったという裏話的なことも聞けるので面白い

あと、背景を知っておくとスッと頭に入ってきやすい。
税金の話しって大事なんだけど、難しい言葉も多かったりするので・・・

今回「基本的考え方」の中で、

今後、内外の社会情勢の変化を踏まえつつ、担税力に応じた新たな課税について検討を進める

という一文があって、これは明らかに増税メッセージ

大綱で明言するのは久しぶりだそうです。

まぁ台所事情が厳しいことは周知の事実で、皆わかってはいるけれど、景気が良くなかったこともあって先延ばしになっていた部分も

公的に宣言もしたし、景気が上向いてきたことも追い風で来年は消費税増税第一弾もあるし、いよいよ本格的にでしょうか


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税金の使われ道

賃貸経営をしていると、固定資産税、所得税、法人税など毎年結構な金額を支払っている人も多いかと思います

いつも、確定申告の時期には特に思うのですが

こういう支払う税金の、たった数%でも、納税者の意向を反映して税金の使い道を決めるっていうことがあると、税金に対する気持ちが全然違ってくるんじゃないかなーと
もちろん、源泉徴収だけの方も含めて。

毎年の歳出には、

  社会保障関係費 (国民の健康や生活を守る)
  公共事業関係費 (道路や住宅などの整備)
  文教および科学振興費 (教育や科学技術の発展)
  防衛関係費 (国の防衛)
  経済協力費 (発展途上国の経済援助)
  国債費
  地方交付税交付金

などがありますが、ここに使ってほしい、っていう意思表示だけでもできればなと

というのも、税金の使い道を考える人と納税者の意向の間には、少なからずギャップがあると思うのです。

もちろん税金は寄付ではないから、その意向を全て反映させるのは違うし、国全体のバランスを見る政策は大切でしょう

ただ、そのほんの一部にでも納税者として意思決定に参加できていると思うと、気の持ちようが変わってくるかなと
少なくとも、私はそう感じています。

税金は、「取られるもの」ではなくて、「役立ててもらうもの」という意識が
多少なりとも増すのでは、と思うのですがいかに


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日銀を知る!

「日銀」をテーマにしたセミナーに参加してきました

講師は、日銀に20年ほど勤めていた方だということで、興味をそそられて

主な内容は、

・日銀の組織、仕組み、業務
・金融政策が決定されるプロセス
・金融緩和の方法
・短期金利と長期金利の関係
・世界主要国の中央銀行との比較

など。

思った通り、教科書的な内容だけではなく、実際、現場はどうなの、
というリアルな話も聞くことができて面白かったです

日銀って、ジャスダック市場に上場しているんですね
株式ではなく「出資証券」という形ですが、売買は可能。
あ、でも議決権は無いとのこと。
そりゃそうか。

昨年、日銀がETFとかREITの購入を決定した時は、価格が下がった
そうです。
ま、いわゆる「リスク商品」に投資をするわけだから、当然の現象なんだろうけど、日銀をそういう側面から見たことがあまりなかったので、新鮮

ちなみに日銀の資本金は1億円で、55%が政府、45%が民間。
意外と少ないんだなという印象です


日銀は、基本的には誰でも本支店の見学ができるんだそう
事前予約は必要ですが。

これは、「透明性」を大事にしているスタンスを知ってもらうための広報活動の一環だとか。

平日だけなので、難しい人が多いかな・・・
ご興味おありの方は、コチラに案内がありますよ


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税金 取り方の違い

毎年この時期は、税制改正のニュースが多くなり、動きが気になるところです

ここ数年気になっているのが、法人税の実行税率の行方

去年も、マニフェストなんかで勢いはあったんだけど、その後年末にはいつのまにか話が立ち消えになってしまい
「財源が確保できないから」っていう理由でね・・・

今年も、やっぱり財源をどうするかで話が行ったり来たり。

で、苦肉の策として挙がっているのが、

「税率は下げるけど、そのかわり課税ベースは広げてもいいかな

というもの。


欠損金を繰り越して課税所得と相殺できる幅を縮小するとか、ナフサ免税(主要国のほとんどは免税)の見直しとか・・・

とにかく、数字として実行税率は下げるけど、その財源も企業の中に求める、税負担を付け替えるだけ。

目先の「数字合わせ」しか考えられていない気がします


経済界からも反発の声が大きかったので、では、ということで挙がった
代替案は、酒税の増税や証券優遇税制廃止からも財源とするのはどうかというもので。

やっぱり嗜好品はターゲットになりやすいわね・・・
ワイン好きの私としては残念だけど、ほんとにこんなことで財源確保し続けていけるのだろうか、と心配にも。


ちなみにこの酒税、香港では2008年から撤廃されています。
お酒(アルコール度数30%未満)にかかる税金がゼロ。
すごい、大胆な政策

その分はもちろん減収になるのですが、国が見ているのはもっと先のことです。

アジアでのワイン成長の可能性を見こんで、小売ビジネスや観光などが活性化する

さらに、ワインオークションによる収益が大きく、ここも伸ばしていく
(2009年実績は5億ドルで、ニューヨークに次ぎ世界2位だそう。)

こういった経済効果を見込んで、酒税撤廃に踏み切ったようです。


自国ばかりしか見ず、目の前の限られたパイを奪い合っているだけの
日本とは、明らかにスケールが違うと感じます
素晴らしい洞察力、決断力、実行力


消耗戦は長続きしないし、テンションも低〜くなりがち。
新しく需要を作り出して、活性化させることもしていかないと


大きいビジョンを描く、それを実現するための具体策を挙げる、実行していく、決して政策だけのことじゃないですね。


それにしても、ワインに税金がかからないなんて

副作用は、飲みすぎになる可能性かな・・・

起業塾同窓会 追記 & 藤巻健史さんのセミナー

同窓会2


えーとまずこちらの写真、先日の記事の女性起業塾同窓会での対談模様です

手違いで自分のカメラでは撮れなかったのですが、後日、関係者の方からお送りいただいたので、アップしました

左から、トレンダーズの経沢社長、私、大松アセットマネジメントの方で、不動産についての対談をしてきました。
詳細は、コチラ


で、今日の本題ですが。
藤巻健史氏のセミナーに参加してきました
ご存じの方も多いと思いますが、元モルガン銀行東京支店の支店長で、「伝説のトレーダー」と言われている方です

テーマは、「百年に1度のチャンスを掴め!」

藤巻さんのセミナーはこれまで何度か参加していますが、今回もテンポよくユーモアあふれる講演で

「中長期的に見ると、おだやかな資産インフレの状態になる」という主張は、いつもと変わりなかったです。

今回の話の中で一番印象に残ったのは、国家予算と税収について

平成20年度の日本の国家予算は、

歳入58兆円 − 歳出83兆円 = −25兆円


一方、平成20年度の日本の税収の内訳(実績?)は、

法人税 10兆円
所得税 15兆円
消費税 10兆円
その他  9兆円


法人税の割合って、意外と少ないんだと思いました
藤巻さんの言葉を借りると、

「法人税率を倍にしても、10兆円増えるだけで、赤字を埋めるまでは全く届かない。」

確かに・・・

そう考えると、消費税だって、今の倍10%にしても、税収としては10兆円増えるだけ。
金額だけ聞くと大きいと思いますが、上記のように全体から見ると、赤字解消にはまだまだ


この赤字部分を毎年国債などで賄ってきて、積もり積もった国の借金が現在860兆円

今、民主党がいろいろやっていますが、支出の削減、バッサリやっていかないと、と改めて実感しました

ま、収入を増やすことも必須なのは間違いないですが。

いまどきの20代のお金の使い方

先日、雑誌『日経キャリアマガジン』の広告が新聞に出ていました。
雑誌からいくつか抜粋したデータが載っていたのですが、その中で興味深いアンケートが載っていて
「27歳正社員のお金の使い方」というものです。
最近の20代のお金の使い方ってどういったものなんでしょう
一部をご紹介します。(手取り月収に対する割合)


   貯蓄・投資          20.5%
   食費             15.7%
   家賃             14.8%
   娯楽・レジャー・デート代 12.2%
   交際費(デート代除く)   10.5%
   スキルアップの習い事    2.0%
   プライベートの習い事    1.7% 


へー、貯蓄・投資に20%とは。結構堅実なのですね
手取り25万円だったら5万円。
でもスキルアップの自己投資が2%なんだ。
貯蓄・投資の1/10。
レジャーなどと比べても少ないですね。 

で、私としては、やっぱり家賃にかける金額、気になりました。
手取り25万円だったら37,000円です。
手取り30万円だとるすと44,400円。
うーん、これをどう見るか。
場所にもよるのでしょうけれど、東京だと少ないっていう印象です。
まぁ、全国平均だからと思いきや、実はこのデータ、首都圏・近畿・東海地区に在住の27歳正社員の方のもので、地方は入っていないんです・・・

会社から家賃手当がでているのかなとも思うのですが、自分で出せるのはこのくらいなんですね。
あとは、実家から通っている人も多いのかな。
大家としては、こういう数字が現実としてあるんだということを覚えておく必要があるでしょう
今後も堅実志向は高まっていく可能性、結構あると思うので。



資産の入れ替え

「東京のシティバンク銀本店ビル、モルガンが購入」
先日の日経記事です。

米投資銀行モルガンスタンレーが、シティグループから天王洲のオフィスビルを購入したというニュースです。その金額、およそ480億円だとか。
記事によると、昨年末からこのビル売却を検討していたようです。
シティはサブプライム問題で収支・資産状況が悪化していますからね・・・健全化を図るためのひとつなのでしょう。

モルガンスタンレーといえば、つい最近恵比寿にあるウエスティンホテルを売却するという発表をしたのも記憶に新しいところです。
買い手は、シンガポールの政府系ファンド
モルガンは、ウエスティンを2004年に約500億円で購入し、770億円で売却予定なので 表面的な収支は270億円ほど。4年で1.5倍ですね(゚д゚)

ウエスティンをそのまま所有していてもまだ利益は上がるかもしれないだろうに、それをこの時点で売却するのは、彼らなりの判断基準があるのでしょう。
きちんと利益を確定させながら、次の優良なものへ資産を組み替えていく着実さ。
負の資産も同じようにしているのでしょうか。
この話は金額が大きいですが、不動産を含めた資産運用の考え方としては参考になると思うのです

アメリカの利下げ

米FRB(連邦準備理事会)が、金利0.75%下げを発表しました。
異例の緊急利下げだとか。
毎月の定例FOMC(米連邦公開市場委員会)に基づいてではなく、臨時でというのは2001年の同時テロ発生以来だそうです。
それだけ、切羽詰った状況なのでしょうか
もしかすると、月末にももう一段階下がる可能性もあるという話もあり・・・

アメリカは先週、国民への税金還付などおよそ16兆円の財政支出も発表しており、金融面+財政面からのサポートで、この局面を乗り切ろうということなのでしょう。
さてこの政策は、どこまで効果があるのでしょうか。
ちなみに利下げが発表された昨日、米市場は下落。
ちょっとやそっとじゃ解決に結びつかない、サブプライム問題の根深さを感じました。

それにしても最近の株価振れ幅は一段と大きく、まるでジェットコースターのようですよね。
直近ではアジア市場も総崩れで、堅調なのは安全資産の債券くらい
あとは手元に温存し、じっと機会をうかがっているのかもしれません。
こういった状況が落ち着くと、どこかで反動が出てくるとは思うんですが、
それがいつ、どういったカタチであらわれてくるのかは分りません。

今はPERとかPBRといった指標なんてどこ吹く風といった感じで、
どこまでも下がる市場を見ていると、底なし沼にはまった印象です
(T_T)

「市場は上がるのは時間がかかるけど、下がるのはあっという間」ということを、改めて実感します。

政府系ファンドの台頭

「政府系ファンド」とは、最近よく耳にする言葉です。
これは、一言でいえば、各々の国家が行う投資活動のファンド。
実はこの政府系ファンド、意外と前から存在はしていたようで。
アラブ首長国連邦のアブダビ投資庁の設立は、1977年なんですって。
このアブダビ投資庁の運用資産は、およそ100兆円
日本の国家予算を20兆円近くも上回るんです

今特に話題だと感じるのは、アラブ首長国連邦とシンガポールでしょうか。
例えば、サブプライムローン問題で経営が厳しくなっているシティバンクとメリルリンチ。
これらへの投資額が、現在検討されている追加投資も含めて、3兆円ほどになるようで。
原油を中心とする資源国や輸出増加で外貨が増えた国々が、アメリカとかヨーロッパの金融機関を救っているという構図です。

3兆円なんて、規模がすごいですね
そんな金額言われてもピンとこないですが、これは実に日本大手銀行全体の年間業務利益にあたるほどなのです
それを、いとも簡単にぼーんと出せるというのは、彼らの底知れぬ力を感じます。
しかも判断が早い。
資金力もあるし行動力も抜群
日本も、そういうファンドをつくるつくらないという議論があるようですが、
どうなるでしょうか。
やっぱりいろんな根回しが必要で、時間がかかるのかなぁ。。
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