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北野 琴奈
◆日本FP協会 CFP®認定者
 (ファイナンシャル・プランナー)
◆日本ソムリエ協会認定
 ワインエキスパート

◆実践型FPとして、講演・執筆・資産運用アドバイザーなど多方面にわたり活動中

◆TBS「がっちりアカデミー!!」、
BS11デジタル『不動産王』、
BSジャパン「日経プラス10」、
日経CNBC「不動産投資AtoZ」
等にコメンテーターとして出演
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収録・執筆・取材

HOME'Sの連載コラム

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今回は、REITについて書いてみました
コチラです。

新型コロナが与える影響は、金融市場だけでなくREIT市場も。
一時期はジェットコースターのような動きをしていました

3月は本当にどうなるんだろうなと思うくらいの急降下で、その後、徐々に戻してきている状況。

とはいえ、2月上旬ごろと比較するとまだ70%強程度という感じですが

一方、分配金利回りは4.5%前後なので、このご時世ではなかなか無い水準かと

あとは今後の賃貸市場をどう見るか・・・
これは、住宅、オフィス、商業施設、物流施設、宿泊施設といった種類にもよりそうです。

気がかりは、観光業の見通しがまだ全く立たないので、宿泊施設関係はかなり厳しい状況。
それが、REIT市場全体に影響してくる可能性はあるなぁと。

オフィス関係も、業績の落ち込みが今後具体的な数字として出てくるとどうなるか。
賃料負担力、働き方の変化なんかも含めて気になるところです。

まぁ、短期的にどうこうというより、年単位の視点で考えることですね

毎日新聞のコラム連載

毎日新聞の連載コラム、今回は10月11日の朝刊に掲載されています。
テーマは、住宅ローンの固定金利or変動金利の選択について

固定か変動どちら?という話題は、時代が変わっても住宅ローンを検討している方の関心は高いです。

基本的に、金利に上昇気配が見られたら固定金利を選ぶのが王道ですが、今は金利上昇なんて現実的ではない、と考える方も多く。
変動金利の方が金利は低いですから、そちらをとるというのもわかります

国土交通省が公表している報告書では、今は固定・変動がほぼ半々の状況

平成29年度の個人向け住宅ローン↓

   変動金利型:50.7%
   固定金利期間選択型:31.2%
   全期間固定金利型(証券化ローン含む):18.1%

ただここ数年、固定金利の水準がじわじわと下げてきたため、今は固定と変動で金利差がずいぶん小さくなってきています

金利は現在、変動0.5%前後、10年固定0.6%前後、全期間固定1%前後。
まぁ、全期間固定と変動は0.5%程度の差はありますが。

目先のお得感をとるか、安心感をとるか・・・
選択は、ライフスタイルや家計の状況、そして自身の性格とか好みにもよりますね



HOME’Sさんの連載コラム

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こちらから。

今回は、J-REITの運用報告会について

J-REITは、透明性が高い金融商品の一つとよく言われます
というのも、開示された資料が豊富で誰でもネットで見ることができるからです。

だけどまぁ、それらを分析するとなるとなかなか大変だとは思いますが。

J-REIT特有の専門用語もたくさん出てくるので、基本的なところは押さえておかないと理解するのは難しいはず

最低限のことは、書籍やコラム、セミナーなどで勉強する必要があるのは確かかな

そういった資料に加えて、直接説明を聞く機会に参加してみても面白いです

資料を読むだけとはまた違った切り口の判断材料になるのでは

参加者から色々な質問も出ますからねー。

ある程度は事前に想定しているはずですが、直球質問もあるから、各REITの性格やその場の対応力も見られているよなぁと思います。

会場全体が苦笑い、ということもあるし。
リアルな場ならではです。


毎日新聞の連載コラム

毎日新聞の連載コラム、今回は、働き方改革が住まいに与える影響、といったテーマで書いてみました

働き方改革という言葉は、特に昨年あたりから毎日のように耳にするようになったような

それもそのはず。
昨年は働き方改革関連法が通り、今年4月より適用開始になったので話題に上ることが多いのでしょう

残業時間の上限ができたとか、有給休暇を取りやすくなるとか、働く人の保護が目的
(一部、残業代が少なくなる、という声もありますが。)

ただ法に明記されるようになったとはいえ、現場での意識ががらっと変わる訳ではないだろうし、混乱もあるはずです。

でも、テレワークなんかも随分普及してきていると感じるので、今後少しずつでもそれぞれのライフスタイルをより実現させやすくなっていくのかもなぁと

職住近接などというように、仕事と住まいは関係が深いので、働き方が変われば当然住まいにも影響は出てくるでしょう

週末は自然が多い郊外で過ごす、という「定番」以外にも、元々の拠点を郊外に置き仕事などで必要な時のみ都心で過ごすことや、その時々の事情や気分に応じて拠点を変えていくということも出てくるかもしれません

住居を提供するサービスにも、様々な新しい形が出てきそうです



毎日新聞の連載コラム

毎日新聞の連載、今回のテーマは、マイホームを売却して新たな住宅を購入するにあたっての視点について書いてみました

住宅を売却する場合には利益か損失が出ると思いますが、今回は利益が出ることを想定

ここ数年は、不動産価格が値上がりしているところも多く、売却により利益が出るケースも少なくないと思われるからです。

マイホームの場合は基本的に、利益が出ても3,000万円までは税金がかかりません
そうは言っても、一部を除いて普通はなかなか3,000万円の利益って考えられないかもしれませんね。

ただ注意点は、利益を求める式は単に、売却価格−(購入価格+諸経費)ではないということ。
「購入価格」ではなく、「購入価格から減価償却を差し引いた金額」なので、購入した金額よりも低くなるので利益は出やすくなります

この「3,000万円の特別控除」を使う場合に知っておくべきなのは、次に買う住宅に「ローン控除」を使うことはできないということ

なので、どちらを使った方が良いかは事前に試算して決めることが必要になります。
値上がりしていてもローン控除の方がトクになるケースも少なくないので、売却を検討される際には一度計算してみて下さい


日経モーニングプラス出演

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BSジャパンの『日経モーニングプラス』に出演しました。

朝7:05分スタートの生番組なので、起きるのは5時前
すっかり秋めいてきたこの頃だと、朝5時はまだ暗いです

話しをしたのは、前回(5月)同様、マネークリップとフィナンシェルジュ(資産運用・経済の疑問を、ホテルのコンシェルジュのように解説するという意味)というコーナー

今回のテーマは、国民年金の後納制度(期限が9月末!)と地方移住について。
2つ合わせて10分くらいです。
朝の経済番組なので、テンポよく進んでいきます

地方移住先の人気ランキングの話しもありましたが、圧倒的1位は沖縄で
10.3%。
続くは北海道ですが、4.3%と沖縄とは乖離があります。

自然とか食べ物の美味しさはさほど違いはないように思うので、やっぱり、温暖な気候が人気なんだなーと感じます

私は北海道出身なので、冬のきりっとした空気感も大好きなのですけれどね

キャスターの皆さん、とても良い方ばかりで諸々フォローして下さりありがたい
生放送独特の緊張感はありましたが、滞りなく終わりました


日経MOOK『REITまるわかり! 徹底活用術』

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ここ数年、恒例となっている、REITについての日経MOOK。
『REITまるわかり! 徹底活用術』

今年も、取材協力しました
「REITと実物不動産」の部分です。
基本的な比較の話しに加え、最近の市況についても少々触れています。

特に実物不動産は、シェアハウス問題、融資問題、施工不良問題など、この1年はネガティブな話題もあり

「ひずみ」が、いろいろな形で表面化してきているのかなと・・・

その他、こちらのMOOKでは、REITの基礎部分の話しから、銘柄選び、活用術などについてまとめられています

あとは、これもここ数年出てきている不動産にまつわる新たな商品。
小口化されたものやインフラファンド(太陽光発電)など、それぞれ仕組みや特徴などの解説があり

REITの基本的なことから、最近の事情まで、分かりやすくまとまった一冊だと思います


HOME'Sさんの連載コラム

HOME'Sさんのコラムがアップされています
今回は、住宅購入について、購入の10年後に売却するケースについて書いてみました

コチラです。

マイホームを購入して将来的に売却するというのは、意外とよく質問されます
金利が低い状況がずーっと続いているから、購入してしまった方が良いのでは、という風に思う方も多く。

住宅購入は金額が大きいので、確かに低金利の恩恵はそれなりにあります

3000万円を30年で借りた場合、金利1.5%と2%では、それぞれ年間返済額が124万円、143万円、総返済額は3,730万円、3,990万円の違いがありますから。
ただ特にここ数年は物件価格も上がっているので、割安というわけではないですけどね。

マイホームが欲しいというのは、運用とはまたちょっと異なる観点があるので、もちろん数字だけではありません

ただ最近は、ずーっと住むというよりは、将来の住み替えも見越して購入する方も増えている印象。
とすると、「資産価値」がひとつのキーワードだったり

「資産になるかどうか」という、漠然とした言葉で考えるのではなく、具体的に数字として把握しておくと良いのではないでしょうか


毎日新聞の連載コラム

毎日新聞のコラムが、6月14日の朝刊に掲載されています

今回は、相続対策によく使われる「小規模宅地等の特例」について取り上げてみました

これ、漢字ばっかりでとっつきにくいと思うのですが、自宅を相続するにあたっても関連してくるので、使う方も多い特例です

平成30年度の税制改正で、この特例を使える方の範囲が狭まったため、相続対策の見直しをしなければならない方も出てくるでしょう。

小規模宅地等の特例では、大雑把に言うと、マイホームを持たない子が亡くなった親御さんの自宅を相続した場合、その土地の評価が80%も減額されるのです
(他に満たすべき条件はありますが。)

業界では「家なき子」特例などと言ったりもしますが、今回その対象者が縮小されることに。

一例を挙げるとすると、相続開始前3年以内に3親等以内の親族等が所有する家に住んだことがある場合は特例を受けられなくなりました
3親等というと、叔父叔母です。

この特例はもともと、相続する方が、相続発生後もなるべく居住環境に困らないようにと配慮されたものでもあります。

それが、意図に沿わない税負担軽減だけが目的になってしまった事例が散見されるようになり、今回の改正に到りました。

これまで以上に早めの検討・対策が必要になりそうです


HOME'Sの連載コラム

HOME'Sさんの連載コラム、今回は久しぶりにREITについて書いてみました

コラムはこちら

昨年2017年は、日本株式市場が好調であった一方、REITはあまりぱっとしませんでした
不動産市況はそんなに悪いことがあったわけではないのですが、外的要因というか。

このあたり、不動産とはいえ、金融商品の側面も大いにあるよなぁと実感です

まぁREITは、基本的に価格が下がると利回りは上がることがほとんどなので、分配金狙いで購入するには良い環境だったかも

だって、平均利回りが4%台半ばだったので
このご時世、なかなかない水準です。

NISAを使えば、税金もかからないし
もちろん、銘柄は選びますけれどね。


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