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北野 琴奈
◆日本FP協会 CFP®認定者
 (ファイナンシャル・プランナー)
◆日本ソムリエ協会認定
 ワインエキスパート

◆実践型FPとして、講演・執筆・資産運用アドバイザーなど多方面にわたり活動中

◆TBS「がっちりアカデミー!!」、
BS11デジタル『不動産王』、
BSジャパン「日経プラス10」、
日経CNBC「不動産投資AtoZ」
等にコメンテーターとして出演
  • ライブドアブログ

収録・執筆・取材

動画でJ-REIT解説

この1年は、動画やオンラインの仕事も多くなりました

一般公開されているものに加えて、限定のものも。

例えば、これまで資産運用についてのセミナーを、社員の方向けにリアルで開催していた企業さんが、オンラインとか動画で、というものも増えてきています

最近は、だいぶオンラインの環境が整ってきたこともあって、初めての試みだけれどやってみよう、という声も耳にします。

先日収録があり、既に公開されているのがこちら

よゐこの有野さんがMCで、私が「J-REIT」について解説するというものです
初心者の方向けの内容で、「J-リート って何?」というところから始まります

一応事前の打ち合わせはあったのですが、アドリブも多く、どんな質問が飛んでくるか分からなかったのですが、楽しい雰囲気の中、できたかなーと

ご興味おありの方はご覧になってみて下さい


毎日新聞のコラム

11日朝刊に掲載の毎日新聞さんの連載コラム
今回は、住宅ローン減税が変更になることについて書いています

税制改正大綱は、毎年年末に発表されます。
昨年12月に2021年度のものが公表され、住宅ローン減税についても盛り込まれました。

基本的には、朗報となっています
減税期間の延長、対象となる住宅の面積要件が緩和が中心なので。

これに伴い、「すまい給付金」の要件も同じように変更となります。
住宅ローン減税と併用ができるので、条件に当てはまる方は要チェックですね

ただ1点、来年度に「控除率の見直し」が行われ、負担増になりそうな感じ
今回の税制改正大綱にしっかり明記されているので、突発的なことがない限り2022年度に実施されそうだなぁ。

これは、実際の借り入れ金利が1%を切るケースが多いのに、今の控除率はローン残高の1%となっていることが問題視されていると。

控除額は実際の支払い利息額を上限に、などといった検討がなされているようです

まぁ、金利情勢も変わるし、住宅購入を考えている方は情報を取りつつ資金計画を立てていきましょう


フロンティア投資法人(REIT) 運用会社社長との対談

不動産投資法人(REIT)のひとつ、フロンティア不動産投資法人の運用会社社長と対談させていただきました
決算・運用報告書に掲載されています

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こちらからもご覧いただけますので、よろしければどうぞ。
内容は、新型コロナによるテナントへの対応、分配金の実績や安定した分配金の基盤についてなど

P2、P6〜9です。

実は、フロンティアさんとは3回目の対談。
最初は2011年、2回目は2017年。

もう結構前になるけれど、伺ったお話しは意外と覚えています。
懐かしいなぁ

それぞれお話しした社長も違うのですが、皆さん三井不動産ご出身という共通点あり。
三井不動産はフロンティア投資法人のスポンサーなので、人の交流・異動が多いのです。

三井不動産の社風なのかな、お三方とも大変きさくでお話ししやすかった
今回の小野社長は、三井不動産でこれまで商業施設に関する事業にずっと携わってきたそうで、現場でのお話しも勉強になりました。

不動産(商業施設)は、立地と運営の歯車が合ってこそ上手くいくのだと改めて感じました
立地だけではなく、運営ってやっぱり大事だし、これは商業施設に限らないことでしょう。

新型コロナの影響がまだ見通しきれない中、世の中では何が求められているのか、これまでとは違うところにもアンテナを張って見ていきたいそうで、気になるところです。

HOMESさん連載コラム

HOMESさんで連載しているコラム、今回分がアップされています

「新型コロナウイルスと賃貸市場」というテーマ
前回は、「新型コロナウイルスとREIT市場」でした。

大きなカテゴリーでは実物もREITも不動産なので、関連はあるのですが、実際の運用となると異なる部分が多々

やはりREITは金融商品なのです。
普通の株式のように上場しているので流動性があり、よく言えば換金性が高い

逆に言うと、REIT自体に何か原因があるわけではないけれど売買されてしまって価格の振れ幅が大きくなることも

実物の方は、管理・運営も最終的には自分に責任があることも大きな違いです。

だから、普段は外部に委託していることがあっても、実態がどうなっているかを把握しておくことは必要
何かあった時に慌てないためにも。

もう10年以上前になるリーマンショック時、その後3〜4年くらいは都内の賃貸市場も低迷したなぁと思い出しました

基本的に賃貸市場の動きはゆっくり。

今回のコロナの影響により、一部では家賃滞納の話しもちらほら出てきている状況ですが、今後どういう動きになっているのかはまだまだ様子見です




毎日新聞のコラム

毎日新聞の連載コラムが、11日の朝刊に掲載されています

今回は、2020年4月から施行となった「配偶者居住権」について
相続が発生した時に、亡くなった方(例えば夫)の配偶者(妻)に発生する権利です。

日本の場合、相続財産に占める不動産の割合は大きいケースが多いので、不動産を相続すると現金は全く相続できず、ということも多い

夫が亡くなった後も、これまで夫婦で暮らして慣れ親しんだ自宅に住み続けたい妻も多いはず。
けれど、その自宅を相続したら現金の相続は諦めるか、もしくはほんの少額ということも。

高齢化社会で寿命も延びているから、将来の生活資金が持つかも不安です

この権利は、少しでもそのような懸念が少なくなるように、安心して自宅に住み続けられるように、という目的で作られたもの。

配偶者居住権の評価額は所有権よりも低くなるので、自宅に住む権利は確保しつつ現金も相続できる可能性が残ります

結果的に相続税対策にもなる可能性があるので、気になる方は自分の場合について、一度チェックしてみると良いでしょう

ただ所有権ではないので、売却はできないなどの制限はありますから、オールマイティーではありません。

この権利を活用した方が良いかどうかは個々のケースで変わりますから、本格的に検討するのであれば、専門家のアドバイスを受けた方が良いと思います



HOME'Sの連載コラム

HOME'Sさんの連載コラムがアップされています

今回は、REITについて書いてみました
コチラです。

新型コロナが与える影響は、金融市場だけでなくREIT市場も。
一時期はジェットコースターのような動きをしていました

3月は本当にどうなるんだろうなと思うくらいの急降下で、その後、徐々に戻してきている状況。

とはいえ、2月上旬ごろと比較するとまだ70%強程度という感じですが

一方、分配金利回りは4.5%前後なので、このご時世ではなかなか無い水準かと

あとは今後の賃貸市場をどう見るか・・・
これは、住宅、オフィス、商業施設、物流施設、宿泊施設といった種類にもよりそうです。

気がかりは、観光業の見通しがまだ全く立たないので、宿泊施設関係はかなり厳しい状況。
それが、REIT市場全体に影響してくる可能性はあるなぁと。

オフィス関係も、業績の落ち込みが今後具体的な数字として出てくるとどうなるか。
賃料負担力、働き方の変化なんかも含めて気になるところです。

まぁ、短期的にどうこうというより、年単位の視点で考えることですね

毎日新聞のコラム連載

毎日新聞の連載コラム、今回は10月11日の朝刊に掲載されています。
テーマは、住宅ローンの固定金利or変動金利の選択について

固定か変動どちら?という話題は、時代が変わっても住宅ローンを検討している方の関心は高いです。

基本的に、金利に上昇気配が見られたら固定金利を選ぶのが王道ですが、今は金利上昇なんて現実的ではない、と考える方も多く。
変動金利の方が金利は低いですから、そちらをとるというのもわかります

国土交通省が公表している報告書では、今は固定・変動がほぼ半々の状況

平成29年度の個人向け住宅ローン↓

   変動金利型:50.7%
   固定金利期間選択型:31.2%
   全期間固定金利型(証券化ローン含む):18.1%

ただここ数年、固定金利の水準がじわじわと下げてきたため、今は固定と変動で金利差がずいぶん小さくなってきています

金利は現在、変動0.5%前後、10年固定0.6%前後、全期間固定1%前後。
まぁ、全期間固定と変動は0.5%程度の差はありますが。

目先のお得感をとるか、安心感をとるか・・・
選択は、ライフスタイルや家計の状況、そして自身の性格とか好みにもよりますね



HOME’Sさんの連載コラム

HOME’Sさんの連載コラムがアップされています
こちらから。

今回は、J-REITの運用報告会について

J-REITは、透明性が高い金融商品の一つとよく言われます
というのも、開示された資料が豊富で誰でもネットで見ることができるからです。

だけどまぁ、それらを分析するとなるとなかなか大変だとは思いますが。

J-REIT特有の専門用語もたくさん出てくるので、基本的なところは押さえておかないと理解するのは難しいはず

最低限のことは、書籍やコラム、セミナーなどで勉強する必要があるのは確かかな

そういった資料に加えて、直接説明を聞く機会に参加してみても面白いです

資料を読むだけとはまた違った切り口の判断材料になるのでは

参加者から色々な質問も出ますからねー。

ある程度は事前に想定しているはずですが、直球質問もあるから、各REITの性格やその場の対応力も見られているよなぁと思います。

会場全体が苦笑い、ということもあるし。
リアルな場ならではです。


毎日新聞の連載コラム

毎日新聞の連載コラム、今回は、働き方改革が住まいに与える影響、といったテーマで書いてみました

働き方改革という言葉は、特に昨年あたりから毎日のように耳にするようになったような

それもそのはず。
昨年は働き方改革関連法が通り、今年4月より適用開始になったので話題に上ることが多いのでしょう

残業時間の上限ができたとか、有給休暇を取りやすくなるとか、働く人の保護が目的
(一部、残業代が少なくなる、という声もありますが。)

ただ法に明記されるようになったとはいえ、現場での意識ががらっと変わる訳ではないだろうし、混乱もあるはずです。

でも、テレワークなんかも随分普及してきていると感じるので、今後少しずつでもそれぞれのライフスタイルをより実現させやすくなっていくのかもなぁと

職住近接などというように、仕事と住まいは関係が深いので、働き方が変われば当然住まいにも影響は出てくるでしょう

週末は自然が多い郊外で過ごす、という「定番」以外にも、元々の拠点を郊外に置き仕事などで必要な時のみ都心で過ごすことや、その時々の事情や気分に応じて拠点を変えていくということも出てくるかもしれません

住居を提供するサービスにも、様々な新しい形が出てきそうです



毎日新聞の連載コラム

毎日新聞の連載、今回のテーマは、マイホームを売却して新たな住宅を購入するにあたっての視点について書いてみました

住宅を売却する場合には利益か損失が出ると思いますが、今回は利益が出ることを想定

ここ数年は、不動産価格が値上がりしているところも多く、売却により利益が出るケースも少なくないと思われるからです。

マイホームの場合は基本的に、利益が出ても3,000万円までは税金がかかりません
そうは言っても、一部を除いて普通はなかなか3,000万円の利益って考えられないかもしれませんね。

ただ注意点は、利益を求める式は単に、売却価格−(購入価格+諸経費)ではないということ。
「購入価格」ではなく、「購入価格から減価償却を差し引いた金額」なので、購入した金額よりも低くなるので利益は出やすくなります

この「3,000万円の特別控除」を使う場合に知っておくべきなのは、次に買う住宅に「ローン控除」を使うことはできないということ

なので、どちらを使った方が良いかは事前に試算して決めることが必要になります。
値上がりしていてもローン控除の方がトクになるケースも少なくないので、売却を検討される際には一度計算してみて下さい


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