金持ちの方程式を実践する会

不動産投資家として合計32室所有中です。
参加コンテンツ:eサイドビジネス、ミスター家計簿

クッションフロアから長尺シートへ

 和室から洋室に変更するときに、フローリングでは値段が高いので、安くて施工しやすいクッションフロアを使っています。

退去後にクッションフロアを確認すると、冷蔵庫や棚などの重量物のヘコミ、傷がある場合があります。写真は穴が開いている状態です。

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ちょっとの穴なら、コーキングで穴をふさぎ、補修テープを貼ってしまいます。使った補修テープはこちら。



同じ色の補修テープだとしても、経年劣化分だけ色が変わって見えます。写真の通り、よく見ればわかりますが、実際は10帖のうちの数平方cmなので、内覧時にはまず気づきません。

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 多少のヘコミや傷位だと機能的には問題ありませんが、入居者募集時にはマイナスポイントになります。なので、その部位を交換するか(とても面倒!)、補修するか、そのままにするか悩ましいです。

クッションフロアは安いんだけど、ヘコミだと補修テープはムリですし、補修し難いのが欠点です。

 健美家コラムで山岡さんが「長尺シート」を紹介していました。山岡さんのコラムは実際に使えるネタが多く参考になります!

長尺シートとはクッションフロアとフローリングの中間みたいなものです(ジャンル的には重歩行用クッションフロアです)。クッションフロアより硬く、ヘコミが軽減されるそうです。その代わり、ちょっと高いです。

画一的なフローリングに飽きた層に訴求できるデザイン性とメンテナンス性を考えて、今回採用しました(山岡さんオススメの柄を丸パクリw)。ついでにクロスも床のデザインに合う柄を選びました。いずれも施工は業者さんにお願いしました。

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退去後の状態を確認できるのは数年先になりそうですが、今後も入居者希望者の反応次第で使っていこうと考えています。

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トイレのドアノブとカムラッチハンドルの交換方法

退去後の部屋にリフォームに行った時の話です。

 トイレのドアノブのラッチ(出たり引っ込んだりする部品)が引っ込まず、一度トイレに入ると出れなくなってしまうという危険な状態になってました。

まずは修理できないかとドアノブを分解してみると、内部の部品が折れていて交換しないとダメでした。

 交換用の部品を探そうとホームセンターに行くと、ドアノブがいくつか売っていました。

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交換部品を探すときは現物をホームセンターに持って行くことが大事です。ネジの間隔やサイズが合わないと交換できませんから。

現物と店の品物を合わせながら確認すると、ぴったりのドアノブがありました。助かりました!

交換はねじ止めするだけだから簡単でした。あえて説明する必要もないでしょう。プラスドライバーだけで済みます。

 次にトイレの小窓が縦開きで、下側にカムラッチハンドルがついているのですが、トイレのカムラッチハンドルが無くなっていました。

カムラッチハンドルとは、トイレなどの小窓の開閉やロックに使うハンドルのことです(下の写真)。

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こういうことがあろうかと以前に壊れた現物を倉庫に保管しておいたので、現物を持ってホームセンターに行きました。カムラッチハンドルもホームセンターに売っていました。便利〜。

保管してあったカムラッチのネジ部は欠損していたので、だいだい寸法があうものを購入しました。

規格物なので大丈夫なことが多いのですが、今回はネジのピッチが2mm位違っていて取り付けできませんでした。おかげで購入し直しです。悲しい〜。

同型は近くのホームセンターにも、大規模店にもなく、ネット通販で購入しました。今度はバッチリあいました。

同じ色がなかったので、別の色にしたのですが、取り付けてみるとワンポイントアクセントになって良かったかな^^;

 トイレのドアノブにしろ、カムラッチハンドルにしろ、買ってドライバーだけで交換できる作業なので、自分でやった方がコスパが良いです。こういった作業は業者さんに任せる気がしません。

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社長、亡くなるには早いよ…

 いつも私の物件のリフォームをお願いしている社長から「1ヵ月位入院するから」と話がありました。

まだ60台で、会ったときはとても元気そうだったから、復帰を疑うことなく待っていました。

退院を見計らってメールをしても返事が来ず、電話してもつながらず・・・、事務の方からFAXで訃報を知りました。

 社長は大家目線を持ち、安く、仕事が丁寧で、私ができないことだけ引き受けてくれたので重宝していました。

また社長に話を通すだけで、仕事が済んだので楽でした。なので、ずっと仕事をお願いしていました。

本当にあっけない、あまりにも早い、悲しい知らせでした。心よりご冥福をお祈りいたします。

 困ったのは社長が亡くなると後を継ぐ人がいないということ。

 社長の会社に今後を相談すると「(社長の会社を通さずに)下請けをそのまま使って頂いて結構です」とのこと。

それは助かったけど、今後は私が全部段取り組まないといけないから大変になってしまいました。

他の業者さんを見つけた方がいいかもしれませんが、よい業者さんを見つけるのって意外と時間がかかるんですよね。

本当に社長亡くなるには早いよ・・・。もっと一緒に仕事をしたかった。

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水漏れを自分で調べました

 豊島区の築古アパートにて水道代が前月の2倍になったので、水漏れがあったのか調べてきました(水道代は大家負担なので)。

こういうことを業者さんに頼むと1万円位は取られるので、何かのついでに自分でやった方が良いと考えています。

 さて水漏れ調査のポイント2つ。水の使用箇所と水道配管です。

うちのアパートの水の使用箇所は共用部のトイレです。

以前、フロートがバカになりタンクの水位が上昇していました。そのため、排水毎に多量の水が流れ水道量が増大した経緯があります。

今回のトイレタンクの水位は1/2〜1/3でので、問題ないと思います。

ただ、トイレ配管からジワっと水漏れがあったので、コーキングしてきました。

 あとの使用箇所は入居者宅ですが、水が漏れていれば連絡がくるだろうし、あとは多量に使ったか・閉め忘れたかですね。

来月の水道料金まで様子を見て、まだ高いようなら水道配管まで調べてみるつもりです。

【1か月後】
 ある入居者が退去したら、水道代が平均的な料金に戻りました。犯人はおまえだったのか!(笑) きっと水をガンガン使っていたんですね。人の金だと思ってw

これからは水道代大家持ちとはいえ「規定額を超えた場合は負担あり」と入居時にくぎを刺してもらいます。

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昔とは違う今の首都圏の進学事情

 私の子供が中学受験しました。不動産投資されている意識高い系の皆様なら、お子様の教育にも熱心だろうと思いますので、首都圏(東京、神奈川)の進学事情を紹介します。

 私は中学から大学院まですべて国公立で、子供達も公立で十分と考えていました。国立大学出や地方の皆さんに多い、「自力で国立へ」という価値観でした。

しかし、子供の受験を通して首都圏の進学事情がまるで変っていることに気付きました(自分の経験をそのまま子供へなんて危ない危ない…)。昨今の進学事情として。

・私立も公立も中高一貫校が増えた。
・中高一貫校の方が難関大学の合格実績が高い。
・私の子供の学区(神奈川県)では半分の子が中高一貫校を受験する。

公立中学はバラツキのある生徒の学力に対して、下のレベルに合わせて教える感じです。出来の良い子にすれば授業の密度が低く時間がもったいないです。

それに対して、中高一貫校は一定の学力の子を集めて、効率よく授業を進めることが可能です。高校受験はありませんから、5年間で中高6年分の内容を終わらせて、1年間は大学受験にあてることができます。

6年間の一貫カリキュラムを組み、しっかりと教師がサポートすることで、難関大学へ送り出しているのです。

例えば、東大合格者実績では、神奈川県トップクラスの公立高校で30人程度、トップクラスの私立中高一貫校で60人程度です。あくまで一例ですが、中高一貫校の実績が高いと思ってしまいます。

 私は東京出身で中学生の頃(20年も前w)は中高一貫校が少なかったと思います。東京でさえ同級生で私立中に行く生徒は1割以下でした。今は神奈川で5割が中高一貫校に行くというのです。あくまで私の学区のことですが、時代は変わりましたね。

昔はみんな同じような条件で大学受験に臨んていたわけですが、より良い教育環境にある中高一貫校の生徒が増えている今、公立の生徒が同じように戦えるかといえば、不利だなと正直思いました。

私は子供により良い教育環境を与えたかったので中高一貫校がベターな選択と考えるに至りました。

 皆様も自分の古い価値観を今の子供に当てはめて公立一辺倒だと後悔する危険がありますよ。地域の事情を情報収集されることをお勧めします。ちなみに寮がある私立中高一貫校もあります。

【追記】
 ただし、中学受験は推薦・内申無しのガチのテストなので、とても大変でした。子供のサポートが大変で「不動産を買いたい」どころではない。

中学受験を経験した親ならわかると思います。テレビドラマ「下剋上受験」みたいな感じですねw

その苦労が報われて、第一志望の中高一貫校に合格できたので良かったです! 子供のことってすごく嬉しいものですね。

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奨学金の返済方法

 総額346万円の返済がやっと終わったので(20年かかりましたw)、これから奨学金を返済する方々にアドバイスです。

1.奨学金の総額を計算してみよう。

 私は実家が貧しかったため、高校から大学院までの9年間、無利子の奨学金を借りていました。奨学金のおかげで、大学院まで修了できたので、育英制度には感謝しております。

私の場合、大学1年生の時に総額を計算したら300万円以上となり「大変だ!」という危機意識を持ちました。

おかげで大学生から家計簿をつけ始め、お金を管理する習慣が身に付きました。これは今でも続いていて、私の無形財産です。詳細はこちら→ミスター家計簿


2.就職戦線を勝ち抜き、正社員になろう!

 収入がないと返済できません。奨学金が返せない方々の話を聞きますと、就職に失敗し、非正規で働き、ギリギリの生活というパターンが多いです。

私は大企業の正社員に何とか就職できまして、結婚する前に妻に「借金が300万円以上あるけどいい?」と告白しました。

「まぁ変なところから借りているわけじゃないし、働いているし問題ないわよ」と言ってくれてホッとしたことを覚えています。


3.返済方針を立てよう。

 繰り上げ返済すると報奨金がもらえるタイプの奨学金があります。

私の時は10%の報奨金がもらえましたから、社会人6年目で一括返済してしまいました。

当時は株式投資をしていて、そこそこ儲かったから、一括返済したような気がします。そのお金をまた投資するという手段もありましたけどね。

 繰り上げ返済しても報奨金がもらえないタイプの奨学金の場合、無利子ですから、繰り上げ返済する必要はないです。

返済期間が20年間というとても長い期間だったので、早く身軽になりたいという思いもありましたが、私は投資に回していました。

報奨金がもらえるなら返済計画を立てる、もらえなければ根気よく返すという方針で良いと思います。

まとめ。

 最後に月並みですが奨学金の返済が終わるまで、家計簿をつけて、節約生活を心がけてください。

皆様の奨学金が完済できることをお祈りしております!

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金式会長
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会と名乗りつつ、会員組織ではありません。不定期で飲み会をしています。

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