金持ちの方程式を実践する会

不動産投資家として合計37室所有中です。
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風呂なし物件でも決まる

 豊島区のアパートに2号が満室になりました。こんな物件でも満室になるんだなと興味深いと思うので紹介します。

この物件は昨年末に購入、リフォームに1ヵ月半かかりまして、2月から募集開始しました。2K(風呂あり)は2月中に決まりました。

購入からリフォームまでの詳細はこちら → 6つ目:豊島区のアパ2号

なかなか決まらなかったのが1Kの6畳、トイレ付き(和式)、風呂なしの2部屋です。築45年ですし、住む人いるの?と思うような物件ですよね。

当初は近隣の相場で家賃を決めて募集をかけていましたが、3月までに決まりませんでした。空気を住まわせても仕方ないので段階的に家賃を下げていきました。

家賃を下げて反響があるかどうか確認して、問い合わせがなければ、また家賃を下げるを繰り返しました。そうすると反響がくる家賃があるんですよ。コツンと当たる感じです。

2部屋空いてたのですが、申し込みが2部屋とも入りました。ほぼ同時です。この当った感がたまりません(笑)。

入居する方の1人は、出張が多く、ほとんど自宅にいないので、このような部屋で充分だそうです。もう1人は地方から上京する方です。できるだけ家賃を抑えたいとのこと。

築古・風呂なしだとこのようなパターンは多いです。繁忙期を逃したのは痛かったですが、今年は引越し業者のキャパオーバーで4月引っ越しが割と多かったので助かりました。

 さて月額収支ですが、このアパートの家賃総額が127,000円です。ローンが78,000円、利益は49,000円になります。ここから固定資産税、管理費、保険料、リフォーム代、空室分を考えると、手残りは少ないな、いつ回収終わる?のというのが実感です。

この物件は表面利回り5.4%ですから、まぁこんなもんでしょう。この物件に限って言うと不動産投資としてはあまり美味しくありません。

しかし、この物件の隣地をとても安く買っているので(再建築不可のアパート)、この物件を買うことにより再建築可能となりますから、資産性を考えると表面利回りが低くても、「買い」物件だったわけです。

ひとまず満室になり、持ち出しがなくなるのはありがたかったです。ローンは早めに前倒し返済しようと思っています。

教訓
 家賃を下げれば、風呂なしでも住む人はいる!

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戸建ては入居者が故障対応してくれることもある


 川崎市の戸建てにて。入居したばかりの方から「ガスを開栓したら給湯器から水漏れしている。不動産屋さんに電話したら大家さんに電話して。」と言われたそうです。最初だけでも、面倒見てよorz

ガスは事前にチェックできないから仕方ありません。2018年の冬は寒さが格別厳しく配管が凍結破損したのだと思います。

ちょうど出張していて、給湯器の破損状況を直接見る事はできませんでした。また、ガス工事業者はあまり使っていないので、新規に探さなければなりません(あとから考えると座間の物件のプロパン業者に頼むのも有りだったかもしれません)。

この時は入居者に率直に「出張中であること、ガス業者を知らない」と話したら、入居者が「設備関係の仕事をやっているので知り合いのガス工事業者に頼んでみるよ!」と言ってくれました。

給湯器が壊れていると、お風呂に入れませんからね、不自由でしょう。すぐに直す必要がありますから、入居者にお願いしちゃいました。

取り付け後の給湯器
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(念のため現地で確認しました)

しかし、給湯器の費用は高いです。請求書の値段をみてガックリでした。ただ調べてみるとほぼ相場の価格でした。入居者の配慮でとても助かりましたよ。

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入居前に物件の外側も確認した方が良い

 豊島区のアパート2号にて。入居前に新規入居者から手すりのぐらつきとドアノブのぐらつきを直してほしいと依頼されました。

こういうのは私が事前に気づいて直すべき部分ですが、今回はすっかり見落としてしまいました。反省です。

手すりのぐらつきは、木部の腐食よるネジの欠落です。何分築40年以上ですから雨水で腐ったんでしょうね。

ネジが欠落している
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木部が腐食しているので直接ネジ止めはできません。そこでまだ腐食していない部分から木で補強することにしました。

補強用の木は物件に落ちていたのを流用しました(一応事前に用意はしていましたが、ノコギリでカットするのが手間だったのでw)。

ドリルで下穴をあけた
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木ネジで固定した
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 ドアノブはばらしたら、ネジが緩んでいただけでした。念のため新品のドアノブを買っておいたのですが無駄になってしまいました。まぁドアノブが壊れていて、もう一度来るよりかはマシです。

ドアノブは増し締めしただけ
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教訓
 入居前に外側もチェックする!

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手慣れたリフォームを実施しました

 横浜市の戸建て2号物件にて。更新料なしにする代わりに、クロス、畳、ふすまは現状のままとしました。ただ、壊れているモノは直さないといけません。

モニターホンとコンセントプレート
交換前
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交換後
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押し入れにクッションフロアを取り付け
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 入居後に網戸の穴を直してくれと言われ、網を交換しました。
網戸交換中
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 それから庭の木の剪定もやってきました。近いからいろいろと頼まれごとをされてしまいます^^;

結局、物件には4回行って仕事が完了しました。この程度で済んで良かったです。落ち着いたら、もうあまり行かなくても大丈夫でしょう。

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換気扇を自分で交換する方法

 横浜市の戸建て2号物件にて。換気扇が壊れていたので、いつもの電気屋さんに来てもらいました(他にもTVアンテナ工事を頼んでいましたけれども)。

【交換前】
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(フードが閉まらず、外気が入ってくる)

最初は電気屋さんに交換をお願いしようと思っていました。この電気屋さんは私が自分で工事するのを知っているものですから、親切にやり方を説明してくれました。

換気扇は羽根の直径で選びます。基本20センチ、25センチ、30センチの3種類から選べは大丈夫なようです。念のため換気扇の外形も測っておくと安心です。

また設置位置も重要です。キッチンフード内に設置する場合は耐火を考えて金属製を選びます。それ以外はプラスチック製で大丈夫です。

スイッチ形式が2つあります。1つは紐を引っ張って電源を入れるタイプ(連動式)、もう1つは壁スイッチを押して電源を入れるタイプです(電気式シャッター、引きひもなし等と呼ばれています)。これを間違えると動かないので注意してください。

後は好みでフィルター(汚れ防止)をつければ良いかと思います。まぁ大家としては、お金がかかるのでフィルターなしにしましたけどね。

換気扇の機種さえ選定してしまえば、取り付けは説明書を見ながら自分でできました。できなかったら電気屋さんに頼もうかと思っていましたけど、自分でできてよかったです。

【交換後】
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(換気扇周囲の清掃も実施。きれいになった。)

工賃は8,000〜15,000円だと思います(換気扇は別)。自分でやれば、工賃分がコスト削減できます。新しいスキルが身に付き、レベルアップしましたよw

【教訓】
 換気扇は自分で交換できる!

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大家から直で(仲介を通さずに)火災保険がつけられないか

 不動産屋さんを通さずに大家から直で賃貸保証がつけられました。詳細はこちら → 大家から直で賃貸保証がつけられないか

 次に火災保険です。私が使っている保険会社に「うちが代理店しても大丈夫ですか?」聞いたところ「ダメ」でした。

火災保険では儲けることを諦めて(笑)、保険会社と入居者の直接契約で火災保険に入ってもらうことにしました。

今回は更新がない条件ですから、毎年口座引き落としにして、そのかわり一般的な不動産屋さんで入る火災保険より3割位安くしました(キックバックがないせいでしょうね)。

入居者にメリットが出るようにしたので、毎年の口座引き落としで了解をもらいました。勝手に解約されないように注意しないといけませんがね。

 賃貸借契約書は前の管理会社が親切に電子データで送ってくれたので、これを改良しました。改めて自分で賃貸借契約書を作るとなると、文面についてよく考えさせられました。

特に造作買取請求なしにすること、短期解約条項をつけること、タバコによるクロスの汚れは負担請求するなどを盛り込みました。これらは別の物件の契約書に盛り込まれているのでそのままパクリました。

自分としてはモデルになる賃貸借契約書ができたので、他の物件でも展開したいと思います。本当に勉強になりました!

 これらの事務作業を通じて不動産屋さんて大変だなって改めて思いました。慣れてしまえば流れ作業なんでしょうけどね、入居者によっては色々と注文があるでしょうし、説得してダメなら大家さんに連絡して話をまとめなければなりません。

仲介手数料分の仕事量はありますね。私も手数料がもらえなかったらこんな作業は嫌だと思ってしまいました(正直、途中でやはり仲介を入れようかと何度も頭をよぎりましたw)

自分で作成した賃貸借契約書なので、入居者にきちんと説明できました。質問にもしっかりと答えられました。その後、保証が通ったこと、入金を確認して、鍵を渡して完了させました。買ってすぐに埋まったので良かったです。

 ところで、自分で賃貸借契約する場合、宅建の免許が必要なのでしょうか。

【答】自らが保有する物件を賃貸に出す場合、宅建免許は必要ありません。第3者の物件を仲介する場合は必要です。

ちなみに私は宅建を持っていますから何も問題ありません。私の宅建について → 宅建終了!試験体験談

【教訓】
大家が自ら賃貸借契約、火災保険までやるのは、やはり面倒くさいw

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金式会長

さにお

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会と名乗りつつ、会員組織ではありません。不定期で飲み会をしています。

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