金持ちの方程式を実践する会

不動産投資家として合計32室所有中です。
参加コンテンツ:eサイドビジネス、ミスター家計簿

不動産屋さんへの営業は自転車が良い

 私の物件周辺の営業にキックスケーターを使ってみて、思いの外、時間が節約できました。

詳細はこちら → 営業活動にキックスケーターを使ってみる

今度はターミナル駅の不動産屋さんを回ろうと考えているのですが、ここでキックスケーターは二の足を踏みます。

不動産屋さん=繁華街にある=人通りが多い=恥ずかしいということで、チキンハートの私にはハードルが高いです。

また、繁華街をローラースケートやスケートボードでさっそうと走る! とかっこいい気がしますが、危なくて周囲の人に迷惑ですね(笑)。まぁできませんけど^^;

なので、今回は車の荷台に折り畳み自転車を積み込んで、ターミナル駅の不動産屋さんを回ることにしました。

コイン駐車場はちょっと離れた安いところを利用しましたが、遠くても自転車があるから平気でした。

 事前に地図を印刷し、行きたい不動産屋さんをチェックしておきました。

とはいえ、頻繁に行っているわけでもないので、迷いながら、時には引き返したりしながら、回りました。

訪問してみると、親身に話を聞いてくれる人、興味のなさそうな人、新人さん〜店長さんまで、お会いできました。

生で会って、話をするというもは、案外良いものですね。その会社の雰囲気がわかります。

結局、1時間半で7社を訪問しました。1社15分位。移動時間と話す時間を含めてだから、効率的に回れました。

これ、歩いて行ったら、ぐったりするでしょう。自転車を使ってよかったな〜と思いました。

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営業活動にキックスケーターを使ってみる

 最近、客付に苦戦しているので営業活動を強化しています。今回は物件周辺へのポスティングです(販売図面を他の賃貸物件に投函する。高い家賃で入居している近隣住民がきてくれないかな〜と)。

できれば短時間で終わらせたい、疲れたくないということで、キックスケーターを使いました(息子から借りました。てか、私が買ったんですけどね)。

■デメリット
普段使わない筋肉を使うので、ちょっと疲れる。けど歩くよりは速い。
路面が悪いと走りが悪くなり、歩かざるをえない。
人通りが多いと恥ずかしい。いい年こいた、おっさんが何やってるのかと思われる。
両手がふさがれるので、リュックが必要である。

■メリット
路面が良いと楽! 坂道はかなり楽! なので歩くより楽!
ポスティングするときは、その辺に気兼ねなく、止めて置ける(車の路駐より気が楽)。
畳めて嵩張らないので、荷物が多くても、車に積める(リフォーム時は荷物が多いので)。

 ポスティングの移動として、車は小道が多く使い勝手が悪い、自転車は車の荷台を占領しすぎる、歩くには距離が長く時間がかかるということで、キックスケーターを使ったのですが、思いの外、使い勝手が良かったです。

他の大家さんもぜひ使ってみてください! 安いですよw


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物件、売りませんか?

 不動産業者さんから「物件を売りませんか?」と電話がかかってきます。

台東区の区分所有は1050万円で購入したのですが、2000万円位で売りに出しているとのこと。経費と税金で30%持っていかれるとすると、700万円位の利益です。

座間のマンションにも営業電話がかかってきます。フルローンで購入していて、元金の返済が進んでいます。経費と税金を引いて、3000万円位の利益でしょうか。皮算用ですが嬉しいですね〜。

 10年前の安い時期に仕込んでいたのがラッキーでした。含み益がある状態って心にゆとりが出ます。

売却して利益確定してもいいのでしょうが、不動産のキャッシュフローで生活できるレベルにしたいという考えがあるので持ち続けますw

まだそのレベルに至らないので「むしろ良い物件あったらお願いします!」と営業さんに頼んでいます。

 座間の物件はローンの借り換えをしたいので、それが終わったら本格的に物件検討に入るつもりです。

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グラゼニ

 皆様、ゴールデンウィークはいかがお過ごしでしたか? 私はグラゼニを一気読みしました(笑)。

不動産投資家の皆様が好きそうな「お金」とプロ野球を絡めた漫画作品です。

主人公は中継ぎ投手、選手の年棒をそらんじている年棒オタク。グランドには銭が埋まっているというのがタイトルの由来です。

・プロ野球選手の選手生命は短いから、稼げるときに稼がないといけない。年棒の交渉の話。

・プロとして生き残る厳しさ。浮き沈み、怪我の話。その時の年棒は?

・引退後の仕事も少ない。収入は下がる。解説者、監督・コーチは花形。球団に就職する(売り子)。妻の実家の仕事を手伝うなどの話。

・税金を払えるお金は残せ。プロ野球選手の生活や奥様の話。

 私が印象に残ったのは、税金や引退後の生活設計など、後々を考えていることです。

それでも、数年のプロ生活で一般のサラリーマンの生涯賃金を稼ぎ出すことができるという夢も描かれています。

家賃40万円の豪華マンション、ソファに100万円、車はポルシェと成り上がっていくところに、いいなぁとうらやましくなりましたw

ぜひ、大人買いしてみてください。決断は今すぐ!!


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今シーズンはダメダメだった(涙)

 1〜3月の賃貸繁忙期に本業がバリバリに忙しくて、不動産にまで意識が回りませんでした。対応が後手後手になった結果、4月末時点で空室率12.5%という最悪の状況です。くぅ〜、やってもうた T T 

そうは言っても、私もまるっきりボケーとしていたわけではありません。部屋のリフォームは考えるだけやってきた感があります。

・3DK→2LDK
・洗面台の交換 600→750サイズへ
・電子キー、ウォシュレット、テレビモニターホン、光回線は設置済みです。
・コンセントプレート、戸当たり、カーテンレール、網戸などの小物もきれいにしてあるし。
・ウォールステッカーもチャレンジしたりして(下の写真)。
・防犯カメラ、宅配ボックスなど共用部の設備も充実させたし。

ウォールステッカーつけました
CIMG3979


あとやっていないのは、エアコンの設置、キッチンの交換、風呂の追い炊き化くらいかな。

 いつも決めてくれる不動産屋さん以外にも、新たに営業に行ったしなぁ。物件近隣の賃貸物件にポスティングしたりもしました。

営業した感触からすると、うちの物件周囲の動きが悪いことです。不動産屋さんの言い訳かもしれませんが「動き悪い」と言っているのと、実際にポスティングした賃貸物件も空室率が15〜40%とかなり悪い状況でした。

まだうちの物件の方がマシという。だからといって、このままではダメですが。あとは家賃を下げるか、仲介手数料を2倍にする、ネットを無料にするなどの手を打ちましょうかね。

不動産は買ってからが大変だw

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物件検討3つ

 ここ数年、本業・不動産ともに好調で安穏としていました。物件探しはまったくの片手間で力が入りません。

ここ数カ月は不動産が苦戦。子供達の進学を控え、学費がかかると不安になってきました。「これはもう少し稼がないと!」と気が引き締まってきました(笑)。

そんなわけで、物件探しを3つ紹介します。ファミリー物件でアパート、区分、戸建を探していますが、引っ掛かるのは戸建ですね。

戸建は出口が見えるので買いやすいです。


■川崎市の戸建て
4000万円 7.8%
駅から徒歩13分。大手メーカー施工。

なかなか良さそうと思い内覧を申し込んだら、売り止めにするとのこと。

ここの営業さんですが、電話しても折り返さないし、伝言頼んでからもかかった来るのが遅いし、ちと頼りなくイラッとしましたw


■横浜市の戸建て
5500万円 5.0%
駅から徒歩10分。車庫付き。

利回りが低かったのですが、自宅から近く、自分で住んでも良いかと思い見学に行きました。閑静な住宅街で風通しが良く、物件自体は良かったです。

その後、ダメ元で信金さんに持ち込んだのですが、建蔽率オーバーは融資できないと断られました。

ここの営業さんは人当たりが良く、仕事もしっかりしていて好感持てました。


■川崎市の戸建て
2200万円 7.1% 入居中。
バス便。丘の上、道路狭い。

内覧はできず外から見学。立地はいまいちですが、物件自体はしっかりしていました。
この立地だと、8%は欲しいですが、無理と断られました^^;

以上。買い付けまで進んでいない状況でした。

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金式会長
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会と名乗りつつ、会員組織ではありません。不定期で飲み会をしています。

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