金持ちの方程式を実践する会

不動産投資家として合計37室所有中です。
参加コンテンツ:eサイドビジネス、ミスター家計簿

水漏れはどの程度で直すか?

 入居者から「お風呂のシャワーから水がポタポタ垂れるのよ。直してくれない?」と連絡がありました。

「水栓本体は3年位前に交換したで(前の大家の時)、シャワーヘッドではないか?」ということです。

シャワーヘッドなら簡単に交換できるので、自分で交換しに行ってきました。安いので、無償で交換しましたよ。

シャワーヘッドを交換したら、水漏れが止まったので、あぁ良かった〜と帰りました。

 数日後、やはり水漏れすると連絡ありました。

水漏れ量はペットボトルに貯めておいてくれて、1日7リットルとわかりました。

神奈川県の場合、10リットルで1円です(使用量にもよります)。1日7リットルだと年間で256円(0.7円/日x365日)です。

水栓の交換費用は3〜4万円です。1日でお風呂に一杯になる水漏れ量(250リットル=年間1万円)から私ならば交換を考えます。

もしくは、水を全部止めているのに、水量計がゆっくりと回っているレベルです。私にも経験があります。

これだと月1万円はいきますから、水道の検針員から連絡が来るはずです。→ アパートの配管の水漏れの調べ方

 水道料金について入居者に説明して「その程度のモレ量なら交換はしない。したいなら自腹でどうぞ。」と納得してもらいました。

ぶつぶつ言っていましたが、シャワーヘッドは新品に変えたし、多少のことはがまんしてもらわないとね。

教訓
入居者の要求を(そんな無茶なという要求も過去ありましたw)全部応えていたら、コストが高くつきます。投資対効果を考えて判断すべき。

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おしゃれの勉強は楽しい!

 本業がコンサルタントなので、スーツで仕事しています。見た目で損しないように、できる男と思わせた方が後々やりやすいので、気を使っています。まぁ量販店の流行のスーツを着ているくらいですがw 

本屋で面白そうな本を見つけたので、買って読んだらアタリでした。

世界一簡単なスーツ選びの法則」 MB(著) 1080円 ポプラ新書 2018/5/9



「BOOK」データベースより
メンズファッション指南の第一人者が初めて語る「スーツのおしゃれ」の法則。「スーツはシンプルに着るのが一番かっこいい。だから最も簡単」。スマートに着こなし仕事をスムーズにこなすため、「ここを押さえておけば間違いない!」というポイントをわかりやすく解説。「スーツなんかより、仕事に集中したい」と願う忙しいビジネスマン必読!

アマゾンカスタマーレビュー抜粋
あまり大事ではない細部をバッサリそぎ落として、重要なところだけをわかりやすくまとめた本。
四十代すぎてから、大人の男はスーツを着こなせた方が、かっこいいと思うようになりました。
著者のMB氏が言われるとおり、やはりファッションに必要なのはセンスではなく知識なのだと痛感した。
ユニクロや量販店でもそれらを守れば80点の着こなしができる。
これを読んで、取り入れるだけで、ダサいスーツスタイルから脱却できる。
(ここまで)

感想
おしゃれにも理論があることに目からうろこでした。スーツは正装(ドレス)であり着崩さないが基本とのこと。だからカジュアルすぎるのはダメ。

体形に合った服を着る。→ サイズが命だとするならば、究極はオーダースーツに行きつきますね。

靴は黒のストレートチップが最強。これは絶対に必須。 → 私も持っています。

ワイシャツは白か薄い青・ピンク。カジュアルすぎない方が合わせやすい。→ チェック柄とか着ていました^^;

クールビズはホリゾンタルシャツ、襟付きのポロシャツ。 → クールビズのおしゃれの仕方がわからなかったので、とても参考になりました。

アラフォーになると若さで勝てないので、せめてファッションで勝ちたい。おしゃれな服を着ていると自信がつき、ビジネスがうまくいくはずです。女の子にもてるかもw

おしゃれの勉強をしてみては? 購入は今すぐ!後でやるとよけいな手間がかかります。



教訓
ファッションに必要なのは知識である。本で勉強しよう。

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ロボット掃除機は楽!

 iRobotが製造・販売するロボット掃除機 ルンバ960を買いました → ルンバ公式サイト



一つ前の記事で買い物したことを書きましたが、私が購入したたくさんのモノたちをみて、妻に「私にも何か買って」とねだられました。

ルンバなら物件の室内清掃に使えるかも(経費で落ちるかな?)と許可しました。
ルンバは3つのシリーズがあります。

600シリーズは普及版。
800シリーズは吸引力が強い。
900シリーズはカメラとセンサーが搭載されていて賢い。

さらに900シリーズは2つあります。

980は稼働時間120分+消耗品が多い。
960は稼働時間 75分 

980は960に比べて稼働時間が長いだけで+3万円です。そんなに床面積が広くない我家では960で十分だろうと判断して、960を買いました。

使ってみた感想です。家族全員でルンバの動きを観察しました(好奇心マシマシ)。

丁寧に動いているという印象です。モノには優しく当たります。ルンバで何か壊れる心配はなさそうです。

また、部屋の隅々まで掃除してくれます。ルンバにコードが絡まりましたが、後退、進路変更することで、絡まったコードから脱出しました。すごい!

洋室と和室の段差程度なら乗り越えます。おぉーと感動の声w

ダイソンの掃除機をかけているはずですが、すごいゴミが取れました! ゴミの量にはびっくりでした。

裸足だと違いが判ります。ルンバ後はフローリングがキュキュします。これは初めて食洗機を使った時と同じくらいの感動でした(食洗機を使った方が食器がきれいになりました)。手作業よりきれいになります!

スケジューリングの設定、清掃マップの確認などはスマホでできます。

 今後は物件の清掃に使う予定です。

・すべてのリフォームが終わって、室内を掃除するとき。
・数カ月空いていて(内覧で汚れます)、状況確認と同時に室内を掃除するとき。

うちはファミリー物件が多いので(室内面積が広め)、ルンバに室内を掃除させておいて、私は物件の外回りの仕事ができます。効率化が図れるはずです。

教訓
 ロボット掃除機は楽! 自分の時間を増やせる。



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お金と時間があると買い物が増える

 お盆休みは9連休でした。

11日 物件へ。シャワーヘッドの水漏れ修理。庭の草木の剪定。
12日 家族とランチ。夕方から趣味のサークルへ。
13日 家族とスーパー銭湯へ。
14日 息子の宿題を手伝う。
15日 自宅で仕事。映画を観る。
16日 床屋。息子の宿題その2。
17日 銀座で買い物。
18日 自宅で雑事。映画を観る。
19日 車の点検のためディーラーへ。夕方から趣味のサークル。

 のんびりと趣味や映画・読書をしつつ、日頃、後回しにしていた雑事を片付けました。雑事が片付いた時のすっきり感は良いです。

息子の宿題というかテスト勉強に付き合う羽目になったのは想定内ですが、そろそろ自分でやってほしい。

 私は高額品を買うときにじっくり調べてから買わないと気が済まない、こだわってしまうので、時間があると買い物が増える傾向にあります。満室で現金が増えつつあるのも大盤振る舞いになった理由ですw。

ランキング上位にいる人にとってみれば、たいしたことないと思われるかもしれませんが、総額40万円位です。まぁ所詮、貧乏性なので。以下、直近、買ったものです。

 USA製キャリーバッグ
 パソコンのソフト
 サングラス
 掃除ロボット ルンバ
 オーダーメイドのスーツ
 趣味のグッズ
 コンサートのブルーレイ

買い物に心の余裕は必要です。本業は忙しいので、しばらく大きな買い物はしないと思います。バッグとスーツは制作中なので、納品が楽しみです。

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いちばん得するマイホームとは

 我が家は賃貸です。持ち家は収益を生まず、ローンを払うだけの負債であるという考えが私にはあります。

妻はマイホームが欲しい人です。子供が就学する12年前が「欲しい」のピークでした。

2006年04月24日「自宅を買え!by妻」とはいうものの、

「マイホームも不動産投資。住宅ローンに一生をささげるのは、アホだ!」byワルが教える不動産投資マニュアル 2006年08月18日

私はこの本を読んで、この一言にとても共感しました。その通り!

ではどうするのか。その答えの一つが賃貸併用住宅です。

収益マイホームセミナーに参加しました!」 2006年09月04日

収益マイホームは良い方法ですが、問題点も多いです。

1.収支が合う立地が限られる。

首都圏の坪100万円以上するエリアですと、土地から買うとまず収支が合いません。
賃借人に家賃補助しているようなものです。アホらしい。
したがって、自分が住みたい都内通勤1時間以内のエリアでは難しいです(できるかもしれませんが難易度が高いという意味です)。

2.中途半端な戸建て

戸建は自分だけの空間を買うのが最大のメリットです。
賃貸併用住宅は自分の住居空間に賃借人がいてプライベート空間が侵されます。賃借人に多少なりとも気を使います(まぁ分譲マンションでも気を遣う部分はありますけどね)。

特に賃貸部分をワンルームにするとファミリーの我々とは生活スタイルが違うわけで、いろいろとストレスになります。
また、賃貸部分をファミリー仕様にすると収益が落ちてしまいます。

3.中途半端な収益物件

収益物件としては利回りが低くなります。自宅のファミリー部分が豪華仕様になりがちだからでしょうか。
こんな利回りが低い、収支が合わない物件を買ってもな〜と正直思ってしまいます。

結論
利回りの低い賃貸併用住宅を持つのなら、戸建マイホーム+中古アパートをセットで考えればトントンじゃないという結論に至りました。

 その後、何とか妻の夢を叶えてあげたいと思いつつ、なかなかマイホームを購入する決心がつかず、12年も経過してしまいました(私の住むエリアは坪単価が高いのですよ。買った瞬間、ラットレースに参戦ですw)。

現在、我が家ではマイホームが欲しい第2波がきています。子供の通学時間を短くしたいという想いもあります。

直近で収益物件を2つ買って、家賃収入が給料を上回ったし、そろそろマイホームを買っても良いのではないかと。

それでマイホーム探しに本腰を入れ始めました。もう一度、マイホームの勉強をしようかと考えています。

ファイナンシャルアカデミーの講座がお勧めです!



いちばん得するマイホーム WEB講座

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物件利回りが上がってきた

 いろいろと情報を総合すると首都圏の融資は厳しくなっている模様です。

1.私自身の経験

 築古の戸建てに融資の申し込みをしましたが断られました。詳細はこちら → 鎌倉市の物件を見に行きました

2.業者さんの廃業

 私と同時期に不動産投資を始めた水戸大家さん。不動産投資家、著書出版から法人成りし、六本木に事務所を構えるまで成長していましたが、2018年9月に廃業するとのこと。びっくりです。

建築業者の雲隠れ、融資が厳しくなった、1棟もの景況悪化など、いろいろと要因が重なったようです。他にも多くの不動産業者が廃業or縮小しているそうです。

この情報を聞いて、不動産投資家の状況はかなり悪いんだなぁと実感しました。

3.物件利回り向上

 物件情報を送ってもらっています。利回り8%以上、築浅、徒歩圏という厳しめの条件のつもりでした。

直近3カ月の物件情報件数

 5月 6件
 6月 16件
 7月 24件

7月は物件情報が多すぎて利回りを8→9%に引き上げたほどです。安い物件が増え、利回りがだんだんと上がってきました。

これも買える人(融資が引っ張れる人)が減ってきたのかと推測しています。

教訓
 自身にとっての良い物件が出るまで、現金を用意しておく。

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金式会長

さにお

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会と名乗りつつ、会員組織ではありません。不定期で飲み会をしています。

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