金持ちの方程式を実践する会

不動産投資家として合計32室所有中です。
参加コンテンツ:eサイドビジネス、ミスター家計簿

物件、売りませんか?

 不動産業者さんから「物件を売りませんか?」と電話がかかってきます。

台東区の区分所有は1050万円で購入したのですが、2000万円位で売りに出しているとのこと。経費と税金で30%持っていかれるとすると、700万円位の利益です。

座間のマンションにも営業電話がかかってきます。フルローンで購入していて、元金の返済が進んでいます。経費と税金を引いて、3000万円位の利益でしょうか。皮算用ですが嬉しいですね〜。

 10年前の安い時期に仕込んでいたのがラッキーでした。含み益がある状態って心にゆとりが出ます。

売却して利益確定してもいいのでしょうが、不動産のキャッシュフローで生活できるレベルにしたいという考えがあるので持ち続けますw

まだそのレベルに至らないので「むしろ良い物件あったらお願いします!」と営業さんに頼んでいます。

 座間の物件はローンの借り換えをしたいので、それが終わったら本格的に物件検討に入るつもりです。

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グラゼニ

 皆様、ゴールデンウィークはいかがお過ごしでしたか? 私はグラゼニを一気読みしました(笑)。

不動産投資家の皆様が好きそうな「お金」とプロ野球を絡めた漫画作品です。

主人公は中継ぎ投手、選手の年棒をそらんじている年棒オタク。グランドには銭が埋まっているというのがタイトルの由来です。

・プロ野球選手の選手生命は短いから、稼げるときに稼がないといけない。年棒の交渉の話。

・プロとして生き残る厳しさ。浮き沈み、怪我の話。その時の年棒は?

・引退後の仕事も少ない。収入は下がる。解説者、監督・コーチは花形。球団に就職する(売り子)。妻の実家の仕事を手伝うなどの話。

・税金を払えるお金は残せ。プロ野球選手の生活や奥様の話。

 私が印象に残ったのは、税金や引退後の生活設計など、後々を考えていることです。

それでも、数年のプロ生活で一般のサラリーマンの生涯賃金を稼ぎ出すことができるという夢も描かれています。

家賃40万円の豪華マンション、ソファに100万円、車はポルシェと成り上がっていくところに、いいなぁとうらやましくなりましたw

ぜひ、大人買いしてみてください。決断は今すぐ!!


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今シーズンはダメダメだった(涙)

 1〜3月の賃貸繁忙期に本業がバリバリに忙しくて、不動産にまで意識が回りませんでした。対応が後手後手になった結果、4月末時点で空室率12.5%という最悪の状況です。くぅ〜、やってもうた T T 

そうは言っても、私もまるっきりボケーとしていたわけではありません。部屋のリフォームは考えるだけやってきた感があります。

・3DK→2LDK
・洗面台の交換 600→750サイズへ
・電子キー、ウォシュレット、テレビモニターホン、光回線は設置済みです。
・コンセントプレート、戸当たり、カーテンレール、網戸などの小物もきれいにしてあるし。
・ウォールステッカーもチャレンジしたりして(下の写真)。
・防犯カメラ、宅配ボックスなど共用部の設備も充実させたし。

ウォールステッカーつけました
CIMG3979


あとやっていないのは、エアコンの設置、キッチンの交換、風呂の追い炊き化くらいかな。

 いつも決めてくれる不動産屋さん以外にも、新たに営業に行ったしなぁ。物件近隣の賃貸物件にポスティングしたりもしました。

営業した感触からすると、うちの物件周囲の動きが悪いことです。不動産屋さんの言い訳かもしれませんが「動き悪い」と言っているのと、実際にポスティングした賃貸物件も空室率が15〜40%とかなり悪い状況でした。

まだうちの物件の方がマシという。だからといって、このままではダメですが。あとは家賃を下げるか、仲介手数料を2倍にする、ネットを無料にするなどの手を打ちましょうかね。

不動産は買ってからが大変だw

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物件検討3つ

 ここ数年、本業・不動産ともに好調で安穏としていました。物件探しはまったくの片手間で力が入りません。

ここ数カ月は不動産が苦戦。子供達の進学を控え、学費がかかると不安になってきました。「これはもう少し稼がないと!」と気が引き締まってきました(笑)。

そんなわけで、物件探しを3つ紹介します。ファミリー物件でアパート、区分、戸建を探していますが、引っ掛かるのは戸建ですね。

戸建は出口が見えるので買いやすいです。


■川崎市の戸建て
4000万円 7.8%
駅から徒歩13分。大手メーカー施工。

なかなか良さそうと思い内覧を申し込んだら、売り止めにするとのこと。

ここの営業さんですが、電話しても折り返さないし、伝言頼んでからもかかった来るのが遅いし、ちと頼りなくイラッとしましたw


■横浜市の戸建て
5500万円 5.0%
駅から徒歩10分。車庫付き。

利回りが低かったのですが、自宅から近く、自分で住んでも良いかと思い見学に行きました。閑静な住宅街で風通しが良く、物件自体は良かったです。

その後、ダメ元で信金さんに持ち込んだのですが、建蔽率オーバーは融資できないと断られました。

ここの営業さんは人当たりが良く、仕事もしっかりしていて好感持てました。


■川崎市の戸建て
2200万円 7.1% 入居中。
バス便。丘の上、道路狭い。

内覧はできず外から見学。立地はいまいちですが、物件自体はしっかりしていました。
この立地だと、8%は欲しいですが、無理と断られました^^;

以上。買い付けまで進んでいない状況でした。

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火災保険で洗面台を交換しました(無料でw)

 入居者から「洗面台に傷をつけた。費用は火災保険で出すから、直してほしい」とのこと。

見積りに行ったら、一円玉弱のハゲだったので、このままでも良い位でした。

一番良いのは見積だけ保険会社に出して、保険金もらい、退去後に工事することです。

入居中の工事って私も入居者も業者さんも気を使い、面倒くさいのです。

 今回、不動産会社が間に入っていたのですが「工事完了しないと保険金が下りない!」とか言うのでしっかりと段取り組んで交換工事したわけです。

交換方法 → 分離発注方式による洗面台交換

工事完了後に写真を請求されるかと予想していたのですが、工事中にもかかわらず、私の口座に保険金が振り込まれまたのです。何なんだと思いましたw

 でも、入居者は新しい洗面台を使えたし、また2年更新してくれたし、サービスの一環と思えば良かったのではないでしょうか。

私も無料で洗面台を更新できましたからラッキーでした。

しかし、入居者と共謀すれば設備の更新が無料で実現できてしまいます。保険会社は大丈夫なんですかね。

【まとめ】
洗面台の破損は入居者の火災保険で交換できる!大家の負担はなし!!

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分離発注方式による洗面台交換

 昔の洗面台は幅600mmでしたが、近年の主流は750mmになりつつあります。私のファミリー物件では3DKから2LDKにリフォーム時に750mmに変更しています。

古い洗面台
nagashi


新しい洗面台
CIMG3497


750mmは広いのでデラックスな感じがしますし、新品なので白さが光りますね!

あと、二人同時に使えるのとシャンプードレッサーがついているので年頃のお子様にお勧めとアピールできます。

 さて交換工事は3パターンあると考えています。

1.業者さんに丸投げ。楽だけど高くつく。
2.全部自分で交換する。安いけど時間とスキルが必要。
3.分離発注方式。自分でできることだけする。

ということで、私は3番の方式にしています。手順を紹介します。

(1)洗面台の購入

洗面台をネット通販で3万円位で購入します。

洗面台はとても重いので自宅から一人で2階以上に運び込むのは重労働です。一般人ならば腰を悪くするレベルです(一度、自宅から運び入れたら、とても辛かったです。もう、こりごりですw)。

洗面台の受け取りについては時間指定と日曜日指定ができないので、私は土曜日指定にして物件で待機しています(私はリフォームついでに引き取っています)。

注意点。洗面台を使う場所に届けてもらうこと。時間指定ができないこと。


(2)見積りをとる

水道業者さんに既設洗面台の撤去・処分、据え付けの工事費用の見積もりを依頼します。5.5万円位。
水道業者さんは撤去、据え付け、水漏れ確認と3回も別の日に来るので、なかなか大変です。

同時に工務店さんに床のCF張替の見積もりを依頼します(これ位ならば自分でもやれると思います)。1.5万円位。
洗面台のサイズが微妙に違うため、床のCF(クッションフロア)に洗面台の跡が残り見苦しいことがほとんどです。


(3)工事日の連絡

水道業者さんに既設の洗面台の撤去日を連絡します。
その後に、工務店さんに工事の日程を決めます。
工務店さんの工事完了を確認してから、水道業者さんに設置工事日を連絡します。

注意点。工事日が被らないように。

以上のような流れです。トータル10万円位でしょうか。

 私の物件は洗面台の横に洗濯パンがあるので、ついでに新しくしています。また、洗濯機用のコンセントの移設工事の必要もありました。そういう個別対応費用も含めてトータルで考えないといけませんね。

丸投げしても、かなり安く施工してくれる業者さんもあるみたいなので、ぜひ情報収集して下さいね。

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金式会長
金持ちの方程式を実践する会
会と名乗りつつ、会員組織ではありません。不定期で飲み会をしています。

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