金持ちの方程式を実践する会

不動産投資家として合計37室所有中です。
参加コンテンツ:eサイドビジネス、ミスター家計簿

付長押にお勧めのフック

 座間の物件の洋室や和室には付長押(つけなげし/横木で画鋲を刺して良い場所)があります。退去後はよく穴があいています。

生活する上で付長押に自分達でフックをつけるのでしょうね。クロスにやられるよりかマシですが、付長押にたくさんの穴があるのは見苦しいです。私は穴を埋めるまではしませんけどね。

ただ、テープの粘着跡はきたないので、取り除いています。結構、面倒ですw

なら、最初からいくつかフックをつけておこうかと、「IKEA BJARNUM 折りたたみ式フック 3ピース」を選んで取り付けました。

選択理由は、質感が良いこと、折りたたみ式なので、使わないときスペースをとらないこと、安いことの3つです。

実際に取り付けた写真を紹介します。

【開】
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【閉】
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実際に取り付けたら、想像以上に良い! 和室にも洋室にも違和感ありません。妻も「いいね!!」と言ってましたw

フックは本家のイケアで買った方が2割位安いですが、もともと大した値段ではないので、買いに行く手間を考えるならアマゾンでも良いかと思います。



 不動産屋さんに内覧者が何か言っていなかったか聞いてみようと思っています。

教訓
 付長押に最初からフックを付けておく。

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リフォームでホーソン効果を体感する

 座間の物件にて1室退去がありました。転職先に近い町へ引っ越すとのことです。この入居者は2年弱しか住まなかったし、とてもきれいに使ってくれました。

やるべきことはクロス1面の交換、戸当たり交換、ベランダの塗装、クリーニングです。全部自分でできる内容で、部材代だけで済みそうです。良かった〜。

↓戸当たり交換【前】ゴム部にかじられた跡がある

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↓戸当たり交換【後】1つ300円位。こげ茶にしたら高級感がでました。

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今回は、息子が手伝ってくれました(息子は4連休中でゲームばかりしてたので、妻の厳命ですw)。リフォームは大体一人で作業が多いですからね。誰かいると頑張ろうと思うものです(ホーソン効果といいます)。

息子にはクロスのはがしとベランダ配管の塗装を頼みました。息子が頑張ってくれたので、私も普段より頑張りました(父親として良い所見せたいw)。

息子は塗装系の作業は好きなようです。鼻歌しながら塗っていました。夢中になったのか、髪の毛にも塗料がついていたので笑えました。

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作業系の仕事は頭でわかっていても、実際にやらないと身に付きませんし、技量が上がりません。息子にはこういう経験をさせるのも良いかなと思っています。

まぁ私が楽だし、一緒だと楽しいしね。まだベランダの塗装が残っているので、また手伝ってほしいです。

教訓
リフォームは一人ではなく、誰かと一緒にやる作業効率が上がる。見られていると頑張ろうと思うもの(ホーソン効果)。

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築古室内リフォーム

 豊島区のアパートにて退去後のリフォームのため出陣しました。

2017年に古いタイル型キッチンを交換したので(水漏れのため)、リフォーム費用は2〜3万円で済みました。

1日目は必要部材の見積りと下準備、買い出しです。下準備はカーテンレールを外したり、押し入れドア・床面の清掃(カッティングシートを貼りやすくするため)などです。

以下、2日目の作業です。

 押し入れドアにカッティングシートを貼りました。天袋は事前に自宅に持って帰って、隙間時間で作業しました。外段取りです。

【前】
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【後】
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 押し入れの床面にクッションフロアを貼りました。

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 キッチン照明は天井のシーリングが直結で、このままでは付かないので(引掛けシーリングを買ってきてしまった・・・)、丸型の引掛シーリングに交換しました。

【前】
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照明は安々の電球コードと3号国民ソケット(スイッチ付)に交換です。レトロですw

【後】
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 和室の照明を交換、カーテンレール、フック、カーテンの取り付け。

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 今回は作業量が多かったのですが、1日で完了して良かったです。移動時に高速が事故渋滞で通常の倍の時間がかかりましたよ。

あとは申し込みが入るのを祈るのみ!

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個人年金作りは不動産投資だけじゃない

 私は公的年金だけだと老後の生活はムリと考えて、不動産投資で準備しています。

年金不足は日本政府もよくわかっているようで、自分で積み立てる年金ができました。

ご存知の方も多いと思いますが「個人型確定拠出年金(iDeCo:イデコ)」です。こんな方にお勧めです(マネックス証券より)。

・豊かなセカンドライフを目指して、今から真剣に備えておきたい。
・公的年金、勤務先の退職金や年金だけでは不安を感じる。
・ある程度の預貯金等があるから、60歳まで引き出せなくても大丈夫。
・いきなり投資をするのは怖いので、定期預金から資産づくりをはじめたい。
・所得税や住民税の控除を受けながら、資産をつくりたい。
(ここまで)


■メリット

1.節税効果がかなり大きい

サラリーマンの最大掛け金(23,000円)の場合、節税効果は年間82,800円(月額6900円)です。

実質、23000-6900=16100円/月の投資で、23000円分の積み立て。
利回り30%!(6900/23000=0.3)

投資信託、定期預金で運用しますが、仮に運用益がゼロでも、節税効果だけで十分おいしいです。

節税効果は属性によりますのでこちらで確認してください → 節税メリットのシミュレーション


2.運用益の全額が非課税

通常は運用益に対して20%の税金がかかりますが、イデコは運用益も非課税です。


■デメリット

1.「年金」なので、原則的に60歳まで引き出すことはできません。

余裕資金でやるべきですが、お得な制度なので、優先的に資金を回すべきです。

2.手続きが面倒

証券会社への手続き、自分の会社への手続きがあって、結構大変でした。最初だけです。

3.どの商品で運用するか悩む

投資なので、どの投資信託を選ぶか、金額をいくらにするかを決めねばなりません。
サイト上で簡単な質問に答えると、お勧めの投資信託と割合を出してくれるので大丈夫です。


■まとめ

 2017年の制度変更により加入者が急増しました。特に公務員がガンガン加入しているようです。私も加入しました。

家賃収入+イデコ+公的年金 ならかなり老後が安心です!

管理手数料がかかる証券会社や銀行は止めた方がよいでしょう。SBI証券のiDeCo(イデコ)なら、 運営管理手数料が"0円" です。

【SBI証券】





定年後が心配な方はファイナンシャルアカデミーの定年後設計スクール体験学習会がお勧めです。


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不動産投資 細る融資

 日本経済新聞(2018/10/7)のトップ記事が「不動産投資 細る融資」でした。ついに一面トップに出ましたか。要約すると。

 スルガ銀行問題を受けて、金融庁が不動産への過剰な融資を抑制する姿勢に転じ、金融機関が審査の厳格化に動いている。

個人の貸家業向けの新規融資は、前年同期比で22%減少した(2018年4〜6月)。ピークの2016年7〜9月期と比べると半減した。

1棟アパートの平均価格は2018年6,882万円(1〜3月)→6,613万円(7〜9月)へ4%下落。下落局面を迎えている。

ここまで。

 最近の不動産投資で感じている状況を数値として確認できました。やはりという感じです。

融資が厳しくなったので買える投資家が減り、売主は売値を下げているようです。こういう状況では融資がつく不動産投資家は強いですね。

私は前倒し返済や大規模修繕したいと考えていましたが、売り急ぎの良い物件が出そうなのでキャッシュを厚くしておこうと思います。

教訓
既に物件を所有している方 → メインバンクに融資の可否を確認しておきましょう。
物件を持っていない方 → 用意できる現金を確認し、現金で買える物件を探しましょう。


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法人でも融資しますよ

 私は7物件所有しています(4物件は個人、3物件は法人です)。基本は法人で物件を買うようにして、ダメなときは個人で買うスタンスです。

1法人1物件なんて変なスキームはせず、1つの法人で3物件所有しています。王道ですねw

日々の帳簿付けは自分でやっていますが、法人の決算は地元の税理士さんに頼んでいます。ようやく決算が終わりまして、今期も黒字になりました。もう10期が終了したかと感無量です。

 税金の支払いについて、税理士さんが「ペイジーの方が楽ですよ」というので、今期はペイジーに初チャレンジしました。

ペイジーとは、税金や公共料金、各種料金などの支払いを、金融機関の窓口やコンビニのレジに並ぶことなく、パソコンや携帯電話、ATMから支払うことができるサービスです。

ところが、実際に支払いする段階になって、私の金融機関(ペイジー)が神奈川県の県民税、市民税に対応していないことがわかりました(国税は問題ありませんでした)。

税理士さんにいろいろ聞いてやり方を習得したのにペイジーはできませんでした。

 結局、銀行へ決算書を提出する傍らに法人税等を支払いました。ペイジーでいろいろと入力する手間を考えると、銀行に行くついでがあれば、ペイジーより銀行で支払った方が楽だと思います。

何だか国のネットサービスはかえって非効率な気がするのは私だけでしょうか。もっと楽に手続きできるようにしてほしいです。おっと愚痴でした。

 さて決算書を銀行の融資課長(長く担当してもらっているうちに出世してましたw)に提出しがてら、銀行の融資姿勢について確認しました。

この銀行は法人のメインバンクです。なかなか渋くて1年に1回しか融資してくれません。もっとも10年で3物件しか買ってませんから、1年に1回の融資でも大丈夫なんですけどね。

今期はすでに1月に法人で物件を買ったので「しばらく融資はムリ」と融資課長に言われていましたが、決算書を見て「これなら問題ないので、また融資しますよ」と言ってくれました。

一般的に融資の潮目は変わって渋くなっていますが、うちの法人は大丈夫のようです。収益物件の値段は下がっているし、融資もOKということで、買い意欲が増加して、銀行を後にしました。ゲッチュ。

教訓
 支払先がペイジーに対応しているか確認しよう。

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金式会長

さにお

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会と名乗りつつ、会員組織ではありません。不定期で飲み会をしています。

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