金持ちの方程式を実践する会

不動産投資家として合計37室所有中です。
参加コンテンツ:eサイドビジネス、ミスター家計簿

個人年金作りは不動産投資だけじゃない

 私は公的年金だけだと老後の生活はムリと考えて、不動産投資で準備しています。

年金不足は日本政府もよくわかっているようで、自分で積み立てる年金ができました。

ご存知の方も多いと思いますが「個人型確定拠出年金(iDeCo:イデコ)」です。こんな方にお勧めです(マネックス証券より)。

・豊かなセカンドライフを目指して、今から真剣に備えておきたい。
・公的年金、勤務先の退職金や年金だけでは不安を感じる。
・ある程度の預貯金等があるから、60歳まで引き出せなくても大丈夫。
・いきなり投資をするのは怖いので、定期預金から資産づくりをはじめたい。
・所得税や住民税の控除を受けながら、資産をつくりたい。
(ここまで)


■メリット

1.節税効果がかなり大きい

サラリーマンの最大掛け金(23,000円)の場合、節税効果は年間82,800円(月額6900円)です。

実質、23000-6900=16100円/月の投資で、23000円分の積み立て。
利回り30%!(6900/23000=0.3)

投資信託、定期預金で運用しますが、仮に運用益がゼロでも、節税効果だけで十分おいしいです。

節税効果は属性によりますのでこちらで確認してください → 節税メリットのシミュレーション


2.運用益の全額が非課税

通常は運用益に対して20%の税金がかかりますが、イデコは運用益も非課税です。


■デメリット

1.「年金」なので、原則的に60歳まで引き出すことはできません。

余裕資金でやるべきですが、お得な制度なので、優先的に資金を回すべきです。

2.手続きが面倒

証券会社への手続き、自分の会社への手続きがあって、結構大変でした。最初だけです。

3.どの商品で運用するか悩む

投資なので、どの投資信託を選ぶか、金額をいくらにするかを決めねばなりません。
サイト上で簡単な質問に答えると、お勧めの投資信託と割合を出してくれるので大丈夫です。


■まとめ

 2017年の制度変更により加入者が急増しました。特に公務員がガンガン加入しているようです。私も加入しました。

家賃収入+イデコ+公的年金 ならかなり老後が安心です!

管理手数料がかかる証券会社や銀行は止めた方がよいでしょう。SBI証券のiDeCo(イデコ)なら、 運営管理手数料が"0円" です。

【SBI証券】





定年後が心配な方はファイナンシャルアカデミーの定年後設計スクール体験学習会がお勧めです。


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不動産投資 細る融資

 日本経済新聞(2018/10/7)のトップ記事が「不動産投資 細る融資」でした。ついに一面トップに出ましたか。要約すると。

 スルガ銀行問題を受けて、金融庁が不動産への過剰な融資を抑制する姿勢に転じ、金融機関が審査の厳格化に動いている。

個人の貸家業向けの新規融資は、前年同期比で22%減少した(2018年4〜6月)。ピークの2016年7〜9月期と比べると半減した。

1棟アパートの平均価格は2018年6,882万円(1〜3月)→6,613万円(7〜9月)へ4%下落。下落局面を迎えている。

ここまで。

 最近の不動産投資で感じている状況を数値として確認できました。やはりという感じです。

融資が厳しくなったので買える投資家が減り、売主は売値を下げているようです。こういう状況では融資がつく不動産投資家は強いですね。

私は前倒し返済や大規模修繕したいと考えていましたが、売り急ぎの良い物件が出そうなのでキャッシュを厚くしておこうと思います。

教訓
既に物件を所有している方 → メインバンクに融資の可否を確認しておきましょう。
物件を持っていない方 → 用意できる現金を確認し、現金で買える物件を探しましょう。


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法人でも融資しますよ

 私は7物件所有しています(4物件は個人、3物件は法人です)。基本は法人で物件を買うようにして、ダメなときは個人で買うスタンスです。

1法人1物件なんて変なスキームはせず、1つの法人で3物件所有しています。王道ですねw

日々の帳簿付けは自分でやっていますが、法人の決算は地元の税理士さんに頼んでいます。ようやく決算が終わりまして、今期も黒字になりました。もう10期が終了したかと感無量です。

 税金の支払いについて、税理士さんが「ペイジーの方が楽ですよ」というので、今期はペイジーに初チャレンジしました。

ペイジーとは、税金や公共料金、各種料金などの支払いを、金融機関の窓口やコンビニのレジに並ぶことなく、パソコンや携帯電話、ATMから支払うことができるサービスです。

ところが、実際に支払いする段階になって、私の金融機関(ペイジー)が神奈川県の県民税、市民税に対応していないことがわかりました(国税は問題ありませんでした)。

税理士さんにいろいろ聞いてやり方を習得したのにペイジーはできませんでした。

 結局、銀行へ決算書を提出する傍らに法人税等を支払いました。ペイジーでいろいろと入力する手間を考えると、銀行に行くついでがあれば、ペイジーより銀行で支払った方が楽だと思います。

何だか国のネットサービスはかえって非効率な気がするのは私だけでしょうか。もっと楽に手続きできるようにしてほしいです。おっと愚痴でした。

 さて決算書を銀行の融資課長(長く担当してもらっているうちに出世してましたw)に提出しがてら、銀行の融資姿勢について確認しました。

この銀行は法人のメインバンクです。なかなか渋くて1年に1回しか融資してくれません。もっとも10年で3物件しか買ってませんから、1年に1回の融資でも大丈夫なんですけどね。

今期はすでに1月に法人で物件を買ったので「しばらく融資はムリ」と融資課長に言われていましたが、決算書を見て「これなら問題ないので、また融資しますよ」と言ってくれました。

一般的に融資の潮目は変わって渋くなっていますが、うちの法人は大丈夫のようです。収益物件の値段は下がっているし、融資もOKということで、買い意欲が増加して、銀行を後にしました。ゲッチュ。

教訓
 支払先がペイジーに対応しているか確認しよう。

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リフォーム後の確認は自分で!

 豊島区のアパートが空いたので確認に行きました。クリーニングは済んでいるので最終チェックです。クリーニング済みとはいえ、甘い部分はあるものです。

室内をチェックすると、天井と壁に埃がついていたので、掃除しました。清掃は3次元で、天井・壁も忘れずにやらないとね。

押し入れの戸袋をみると、カッティングシートがはがれていたので、両面テープでくっつけて直しました。

IMG_3072


あとウエルカムグッズをおいて完了です。こちらの部屋は後日、無事に埋まりました。

 あとトイレの水の流れが悪いと連絡があったので、これも確認です。

水道代は大家持ちなので、水量を少なめにしておいたのですが、トイレットペーパーさえ流れないとのこと。

さすがにう〇ちが流れないのは不衛生ですよね。そこで、ボールタップを少し上にあげておきました。

この調整は微妙で、上げすぎると水道代が上がるし、下げると流れない。最低限流れる量で、クレームが来ない程度にしなければなりません。

この調整で月数千円違うんですよ。意外と大きいです。

 今回の仕事はこの2つだけだったので、午前中で終わらせ、昼食を食べて帰りました。早目に終わったので体が楽でしたよ。 

教訓
 空室のリフォームを業者に任せたとしても、最終的に自身で確認すること。

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水漏れはどの程度で直すか?

 入居者から「お風呂のシャワーから水がポタポタ垂れるのよ。直してくれない?」と連絡がありました。

「水栓本体は3年位前に交換したで(前の大家の時)、シャワーヘッドではないか?」ということです。

シャワーヘッドなら簡単に交換できるので、自分で交換しに行ってきました。安いので、無償で交換しましたよ。

シャワーヘッドを交換したら、水漏れが止まったので、あぁ良かった〜と帰りました。

 数日後、やはり水漏れすると連絡ありました。

水漏れ量はペットボトルに貯めておいてくれて、1日7リットルとわかりました。

神奈川県の場合、10リットルで1円です(使用量にもよります)。1日7リットルだと年間で256円(0.7円/日x365日)です。

水栓の交換費用は3〜4万円です。1日でお風呂に一杯になる水漏れ量(250リットル=年間1万円)から私ならば交換を考えます。

もしくは、水を全部止めているのに、水量計がゆっくりと回っているレベルです。私にも経験があります。

これだと月1万円はいきますから、水道の検針員から連絡が来るはずです。→ アパートの配管の水漏れの調べ方

 水道料金について入居者に説明して「その程度のモレ量なら交換はしない。したいなら自腹でどうぞ。」と納得してもらいました。

ぶつぶつ言っていましたが、シャワーヘッドは新品に変えたし、多少のことはがまんしてもらわないとね。

教訓
入居者の要求を(そんな無茶なという要求も過去ありましたw)全部応えていたら、コストが高くつきます。投資対効果を考えて判断すべき。

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おしゃれの勉強は楽しい!

 本業がコンサルタントなので、スーツで仕事しています。見た目で損しないように、できる男と思わせた方が後々やりやすいので、気を使っています。まぁ量販店の流行のスーツを着ているくらいですがw 

本屋で面白そうな本を見つけたので、買って読んだらアタリでした。

世界一簡単なスーツ選びの法則」 MB(著) 1080円 ポプラ新書 2018/5/9



「BOOK」データベースより
メンズファッション指南の第一人者が初めて語る「スーツのおしゃれ」の法則。「スーツはシンプルに着るのが一番かっこいい。だから最も簡単」。スマートに着こなし仕事をスムーズにこなすため、「ここを押さえておけば間違いない!」というポイントをわかりやすく解説。「スーツなんかより、仕事に集中したい」と願う忙しいビジネスマン必読!

アマゾンカスタマーレビュー抜粋
あまり大事ではない細部をバッサリそぎ落として、重要なところだけをわかりやすくまとめた本。
四十代すぎてから、大人の男はスーツを着こなせた方が、かっこいいと思うようになりました。
著者のMB氏が言われるとおり、やはりファッションに必要なのはセンスではなく知識なのだと痛感した。
ユニクロや量販店でもそれらを守れば80点の着こなしができる。
これを読んで、取り入れるだけで、ダサいスーツスタイルから脱却できる。
(ここまで)

感想
おしゃれにも理論があることに目からうろこでした。スーツは正装(ドレス)であり着崩さないが基本とのこと。だからカジュアルすぎるのはダメ。

体形に合った服を着る。→ サイズが命だとするならば、究極はオーダースーツに行きつきますね。

靴は黒のストレートチップが最強。これは絶対に必須。 → 私も持っています。

ワイシャツは白か薄い青・ピンク。カジュアルすぎない方が合わせやすい。→ チェック柄とか着ていました^^;

クールビズはホリゾンタルシャツ、襟付きのポロシャツ。 → クールビズのおしゃれの仕方がわからなかったので、とても参考になりました。

アラフォーになると若さで勝てないので、せめてファッションで勝ちたい。おしゃれな服を着ていると自信がつき、ビジネスがうまくいくはずです。女の子にもてるかもw

おしゃれの勉強をしてみては? 購入は今すぐ!後でやるとよけいな手間がかかります。



教訓
ファッションに必要なのは知識である。本で勉強しよう。

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金式会長

さにお

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会と名乗りつつ、会員組織ではありません。不定期で飲み会をしています。

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