豊島区のアパートに２号が満室になりました。こんな物件でも満室になるんだなと興味深いと思うので紹介します。

この物件は昨年末に購入、リフォームに１ヵ月半かかりまして、２月から募集開始しました。２Ｋ（風呂あり）は２月中に決まりました。

購入からリフォームまでの詳細はこちら　→　６つ目：豊島区のアパ２号

なかなか決まらなかったのが１Ｋの６畳、トイレ付き（和式）、風呂なしの２部屋です。築45年ですし、住む人いるの？と思うような物件ですよね。

当初は近隣の相場で家賃を決めて募集をかけていましたが、３月までに決まりませんでした。空気を住まわせても仕方ないので段階的に家賃を下げていきました。

家賃を下げて反響があるかどうか確認して、問い合わせがなければ、また家賃を下げるを繰り返しました。そうすると反響がくる家賃があるんですよ。コツンと当たる感じです。

２部屋空いてたのですが、申し込みが２部屋とも入りました。ほぼ同時です。この当った感がたまりません(笑)。

入居する方の１人は、出張が多く、ほとんど自宅にいないので、このような部屋で充分だそうです。もう１人は地方から上京する方です。できるだけ家賃を抑えたいとのこと。

築古・風呂なしだとこのようなパターンは多いです。繁忙期を逃したのは痛かったですが、今年は引越し業者のキャパオーバーで４月引っ越しが割と多かったので助かりました。

　さて月額収支ですが、このアパートの家賃総額が127,000円です。ローンが78,000円、利益は49,000円になります。ここから固定資産税、管理費、保険料、リフォーム代、空室分を考えると、手残りは少ないな、いつ回収終わる？のというのが実感です。

この物件は表面利回り5.4%ですから、まぁこんなもんでしょう。この物件に限って言うと不動産投資としてはあまり美味しくありません。

しかし、この物件の隣地をとても安く買っているので(再建築不可のアパート)、この物件を買うことにより再建築可能となりますから、資産性を考えると表面利回りが低くても、「買い」物件だったわけです。

ひとまず満室になり、持ち出しがなくなるのはありがたかったです。ローンは早めに前倒し返済しようと思っています。

教訓
　家賃を下げれば、風呂なしでも住む人はいる！

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