融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役の山中健司です。1969年茨城県古河市生まれ、栃木県立栃木高校、早稲田大学政治経済学部卒。住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)等に勤務。事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等々、金融・不動産業務全般に携わり、2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。

2016年02月

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 この週末にオフィスの引っ越しをいたしまして、本日から新しいオフィスでの業務を開始しています。
1
 新しいオフィスのアドレスは「アークヒルズ」にあるアーク森ビルの22階になります。
 最寄り駅は東京メトロ「六本木一丁目」or「溜池山王」。
 http://www.arkhills.com/access
 
 今後ともよろしくお願いいたします。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】
 
 本開発案件のスキームについてです。

 本案件は少しだけ複雑なスキームです。不動産証券化スキームにより「SPC(Special Purpose Company、特別目的会社)」を組成することが前提になっています。

 「SPC」とは、ひらたく言えばペーパーカンパニーです。
 ペーパーカンパニーにおカネを貸して大丈夫なのかと心配されるかもしれませんが、安心してください。
 「特別目的会社」ということでその法人が行う事業の内容が特定されており、その事業がまわっている限りは他の影響を受けて倒産するようなことがないような仕組みになっています(=「倒産隔離」という仕組み)ので、むしろ安全性は高まっているといえます。
 本案件でいえば、SPCはこの名古屋のビジネスホテルに関する運営のみを目的としています。
 そして、仮にホテルのオペレーションを行う企業や、ロジコムグループが事業に失敗して倒産(ということも考えにくいのですが…)したとしてもこの名古屋のビジネスホテルについては影響を受けないことになります。

 SPCはホテルを資産として所有するのですが、さらにホテルを信託受託者(=信託銀行)に信託譲渡し、ホテルを裏付資産として信託受益権が発行され、その信託受益権を担保として資金を調達するという一連の流れになってきます。
 下図のいちばん左側のハコがここまでで説明したSPCであり、信託受益権を担保にシニアローン6億円を銀行から低金利で調達しています。  
   *画像をクリックすると拡大できます
SnapCrab_NoName_2016-2-26_12-55-58_No-00
 そして、通常のLCレンディングの案件であればシニアローンの下の部分(=オレンジ色の部分)に対して直接、「融資(=メザニンローン)」をしています。
 しかし今回は別のSPCである「H社」が挟まっています。今回はLCレンディングからは「H社」に対して3億円のうち2.1億円の融資をしています。そしてH社が他から調達した0.9億円と合計した3億円を一番左側のSPCに対して「(融資ではなく)優先出資」するというスキームになっています。
 この結果、LCレンディングの投資家のみなさまの資金の安全性についてはシニアローンには劣りますが、さらにその下の劣後出資1億円の部分(=灰色の部分)には優先することになるという建付けになっており、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資案件に仕上がっているというわけです。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】
 
 ビジネスホテル開発案件の有望性についてです。

 まず、ビジネスホテルに限った話ではないのですが、通常は、すでに完成している案件よりも、これから開発をするという案件の方が大きい利ザヤが取れます。
 開発案件の場合には無から有を生み出さなければならないので苦労も多いのですが、それに比例して果実も大きくなるからです。

 しかし当然ながら果実を得るには、開発案件についてのノウハウが必須です。
 ノウハウなしで開発に乗り出してみたけれど案の定失敗して大損しただけというケースも往々にしてあります(ノウハウなんてなくてもタイミングがバッチリだったので大成功したというケースにはたまに出くわしますが)。

 実はロジコムグループでは商業施設だけでなく、東北地方を中心に現在もいくつかビジネスホテルの運営に携わっています。
 http://lcpartners.co.jp/tohoku/index.html
 (コレらについてはその狙いや現状について別途書いてみたいと思っています)

 錦3丁目の現地ですが、現在は更地(青空駐車場)にすぎません。
IMG_9314
 このように建築計画の看板は出ていますけど。
IMG_9308
 ホテルは来年の夏にオープン予定です。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨夜は東京国際フォーラムでmaneoマーケット社主催のソーシャルレンディング投資家向けセミナーでした。
 今回はおよそ30名の方々のご出席をいただきました。
20160223 (5)
 ちなみに、今回に限らず「投資家向けの募集勧誘」を目的としたセミナー等については、LCレンディングではなく、第2種金融商品取引業者であるmaneoマーケット社の主催という形式をとっています。

 以下、少しだけ法律的な説明になります。

 LCレンディングと投資家の皆さんとの関係は、「匿名組合契約」に基づき、投資家が出資をし出資額に応じてLCレンディングから毎月配当を受け取るという関係です。
 そしてこの場合の出資については、金融商品取引法(以下「金商法」)の規制の対象にあたります。
 具体的には、この場合の出資はいわゆる「集団投資スキーム」にあたり、このスキームについては金商法に定める有価証券のひとつに該当することになってきます。
 金商法でカバーされる以上、金商法に定める「第2種金融商品取引業者」でなければその取り扱いができません。
 
 ところが、LCレンディングはあえて第2種金融商品取引業登録をしていません。
 従って「投資家向けの募集勧誘」についてLCレンディングが直接これを行うことはできず、第2種金融商品取引業者であるmaneoマーケット社がこれを行う建付けになっているというわけなのです。

 こうした分業的なスキームを採用するケースは、我々LCレンディングによる融資型クラウドファンディングがおそらく初めてのケースです。
 なお、スキームの合法性については弁護士も交えて事前に行政当局と幾度も交渉を重ねているものであり、そのお墨付きのうえで運営を行っているものであることは言うまでもありません。

 ということで、次回セミナーは3月7日(月)の夜に実施予定ですので、ご興味のある方は是非ともご参加ください!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨日の名古屋のビジネスホテルの続きも書いたのですが、やはり今日のところはロジコム(JASDAQ8938)のIRについて触れないわけにはいかないでしょう。

 http://ircms.irstreet.com/contents/data_file.php?mail_template=1&brand=255&folder_contents=31558&src_data=187207&filename=pdf_file.pdf

 A4×12ページの力作ですが、簡潔にまとめると、

①金子修氏(不動産ファンド「ダヴィンチ・ホールディングス」創業者)が、ロジコムの第三者割当増資に応じる
②金子氏は約7億円を投資してロジコム株式14.62%を保有し、27.94%を保有する本荘良一社長に次ぐ大株主となる
③ロジコムは金子氏から調達した7億円で金子氏とその親族で保有するほぼすべてのダヴィンチ株を取得する
 
 ということになります。

 金子氏からすると、実際のキャッシュアウトはほぼゼロのままその保有しているダヴィンチ株式とロジコム株式を交換できることになります。
 ロジコムからすると、金子氏の持つ豊富な海外投資家人脈を活用して今後はグループの不動産投資ファンド事業を進めていくことになります。

 ダヴィンチといえばピーク時には1兆円以上のAUM(Asset Under Management、運用資産残高)を有していた国内最大手の不動産ファンドでした(過去形)。
 リーマンショック後は債務超過に陥り、別の米系ファンドの下で経営再建を進めつつそれも一段落した状態と聞いています。
 それはそれとして、相変わらず優良な日本の不動産物件に投資を望んでいる海外の投資家がたくさん存在するということであり、そのような投資家へのパイプを数多く持つ金子氏が株主となることは、より一層物件取得のスピードも早まっていくということになると思われます。
 物件取得に際して必要となるメザニンローンの貸し手としてのLCレンディングの案件も多くなるはずですし、それに伴い投資家の方々の投資機会も多くなるはずです。
 LCレンディングではこれからも良い案件をご紹介していきますのでよろしくお願いいたします。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 これまでにご紹介してきたように、原則としてLCレンディングの融資対象物件は、入居テナントとの賃貸借契約がすでに発生しており、その賃貸借契約に基づき毎月の家賃がキチンと振り込まれている物件です。
 いってみれば「すでに出来上がっている物件」であり、ローリスクで安定的な家賃収入(=投資家のみなさまへの配当原資)が見込める物件であるということがいえます。
 仮に現在の入居テナントが退去するような場合でも、例えば「最短で退去前6ヶ月」というように余裕を持った退去告知期間を義務付けていますので、その間にロジコムの強力なリーシングネットワークを活用して代替テナントをはめ込み、さらなるバリューアップ(=より有力なテナントに入居してもらったり、賃料等を有利な条件に変更することなど)までが可能になる物件をセレクトしています。
 その結果、家賃収入を途切れさせることなく収益不動産を運営していくことが可能な体制を整えています。

 ところが、本物件はこれらの条件に当てはまらない物件です。
 「すでに出来上がっている物件」ではなく「これから完成する物件」であり、今現在はまったく収益を生んでいない物件です。
 こうした「開発案件」については一般的には我々だけでなく投資家のみなさまにとっても非常にハイリスクな案件であるとも考えられます。

 ではなぜLCレンディングはそのような案件に融資を行っているのか?

 その回答としては、①ビジネスホテル開発案件が有望であること、②スキームに関して工夫をしていること、③個別のマーケットについても有望であること、とそれぞれ融資を行う条件が整っているからだということになりますが、それぞれの理由について次回以降書いていきたいと思います。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 またまた2月23日火曜日の夜に、投資家様向けセミナーを実施します。
 今回は「maneo」、「クラウドリース」と3社合同での開催となります。

【開催日時・会場】
 日時: 2016年2月23日(火) 19:00~20:30
 会場: 東京国際フォーラム G-407
 アクセス: 東京都千代田区丸の内3-5-1
  ※JR、東京メトロ各線「有楽町駅」より徒歩1分

【セミナー内容】
 ■maneoに関するご説明
 ■LCレンディングに関するご説明
 ■クラウドリースに関するご説明
 ■質疑応答
 各社の代表が直接、皆様の質問にお答え致します。
 ソーシャルレンディング未経験の方も奮ってご参加下さい。

【スケジュール】
 18:45 受付開始
 19:00 セミナー開始
 20:30 セミナー終了

【講師プロフィール】
◆maneo株式会社、maneoマーケット株式会社 代表取締役 瀧本憲治
 ・不動産投資や、融資業務、証券化業務に従事。
 ・メールマガジンで個人投資家に情報提供し、投資家からの資金を集めていたことも(社債で)。
 ・maneo社に出会い、買収後、経営して約5年が経ちました。
 ・LCレンディング、ガイアファンディングの社外取締役も兼務。
☆ブログ・メルマガ「投資の現場レポート」
 http://www.takimotokenji.com/

◆株式会社LCレンディング 代表取締役 山中健司
 早稲田大学政治経済学部卒業後、住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)、UBI株式会社、UBIfinance株式会社等に勤務。
 この間、事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等、金融・不動産業務全般に携わり、2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。
☆融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog
 http://blog.livedoor.jp/lclending/

◆株式会社クラウドリース 代表取締役 武谷 勝法
 1993年~2000年までの7年間、株式会社ワキタにてファイナンスサポートによるベンチャー企業の事業展開支援に従事。
 自身が手掛けた新規事業を営業人員50名、売上規模280億円にまで成長させる。
 独立後、(旧)桜ダイニングを創業し飲食ベンチャーとしてレストランビジネスを展開、3年で12店舗の経営を手掛ける。
 その後会社員時代のノウハウを活かし飲食ベンチャー、店舗サポート事業を開始し、年商60億円にまで自社の事業規模を拡大。
 アジアの飲食店・トレンド”を毎日配信するフードビジネスニュースサイト「フードスタジアム アジア」の運営代表も務める。     

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 我々は新参者でもありますし、まずは決められたルールを順守して業務を行っていくつもりです。投資家の方々が貸金業法違反で罪に問われることはあってはならないことですから。
 
 しかし一方では、LCレンディングは親会社が上場会社ということもあり、グループ会社を含めて積極的な情報開示をする義務が課されています。情報開示を推進し透明性を高めていかないと今度は貸金業法を管轄する行政当局とは別の行政当局からお叱りを受けることになりかねません。

 また、世の中に存在する法律は貸金業法だけではなくて、融資型クラウドファンディング会社が順守しなければならない法律の一つには「金融商品取引法(金商法)」という法律もあります。
 同法の立法趣旨が「投資家保護」と「開示制度の拡充」であることに鑑みれば、貸金業法違反の防止を根拠とした理論構成は、金商法の立法趣旨と真逆の方向性であり、真っ正面から矛盾することになります。

 それだけでなく、こうした法律論争の以前から、我々が保有していたりAM(アセットマネジメント)業務やPM(プロパティマネジメント)業務を請け負っていたりする物件の一部については同じくロジコム子会社のLCパートナーズのホームページから世界中に公開をしています(「世界中」というのは誇張ではなく、英語のページもあります!)。
 http://lcpartners.co.jp/works/index.html
 http://lcpartners.co.jp/crowdfunding/index.html
 貸金業法に違反するおそれがあるからこれらホームページも閉鎖するかLCレンディングのホームページからリンクを貼ることは禁止するなどというのはさすがに無理筋でしょう…。

 ということで、どこまで書いた方が良いのか、書いたらいけないのかという正解がない中でブログを書いていくことになりそうですということが結論になるわけですが、「クラウドファンディングって何?」というタイトルからは脱線気味になってしまったこともお詫びしつつ、この項はいったん終わりにしたいと思います。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 LCレンディングで募集する案件に関して投資家の方たちからいただく意見として、

 ・「案件の具体的な内容が分からない」、
 ・「なぜ、あいまいで奥歯にモノが挟まったような表現しかできないのか」、
 ・はては「実在しない架空の詐欺話ではないか」、

 といった指摘を受けることが多いのです。

 こうした指摘をいただくたびに忸怩たる気持ちになります。

 実は、LCレンディングに限らず融資型クラウドファンディングの会社すべてについて言えることなのですが、こうしたあいまいな表現は行政当局からの指導(=案件内容の「匿名化」・「覆面化」を心がけるべし)に素直に従っている結果なのです。
 本来であれば、十分な情報開示をして案件内容の透明性を高めたうえで、投資家の方たちに内容を吟味してもらって投資の判断をしていただきたいのですが、それができない事情があるのです。
 
 行政当局が案件内容の「匿名化」・「覆面化」を求める理論構成は、
 「案件内容を具体的に開示すると、間接的にではあるが個人が貸金業を営むことになりかねないが、それは「貸金業法」に違反する可能性があるから」というものです。
 ちなみに貸金業法違反として最悪の場合には懲役刑にも問われかねないのはクラウドファンディング会社ではなく、一般投資家個人の方たちですから!!

 もう少し詳しく説明します。
 そもそも貸金業の登録をする際には、厳格な審査をパスしなければなりません。
 金融に関する知識経験が豊富なスタッフ、物理的にもきちんと実在するオフィス、健全に経営がなされるための財務的な裏付け、のすべてがそろってないと審査をパスして登録することができません。
 LCレンディングの登録に際しても、私が以前勤務していた金融機関から在職証明書を取り寄せたり、審査官に赤坂見附の事務所にお越しいただいてオフィスの風景を写真に撮ってもらったり、かなりの分量の書類を整えたうえで書式の不備がないかを何度もやり取りしたりで登録完了までに結局4ヶ月くらいを費やしました。
 当然のことですが、投資家個人の方々すべてがこれらの要件を満たしたうえで貸金業の登録をするということは現実的ではありません。

 そのような前提であるところ、もし個々の案件内容を明らかにしたうえで案件を募集すると、クラウドファンディング会社は単なるビークル(=器)としてスルーするだけの存在となり、貸金業者として登録していない個人が個々の案件に対してほぼストレートに融資をしていることになりかねず、それでは貸金業者の登録要件を厳格に定めた貸金業法の趣旨に反することになってしまいますねという理論構成なのです。

 この理論構成の是非についてあえて私個人の意見は申し上げませんが、これはこれでひとつの理論構成なのでしょう。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨日(2月15日)、LCレンディングの成立ローン総額が30億円を突破しました!
 現在までの成立ローン総額は「30億4390万」となっています!
 (サイト上には「30億円突破目前キャンペーン」案件が3案件ほど残っていますが…)

 *2016/2/17に追記:上記につきまして「30億円突破キャンペーン」に名称変更して引き続き募集中です(案件の内容は同一です)

 ゼロからスタートし2015年7月13日の募集開始からわずか7ヶ月で30億円を超えるローンを成立させた実績は、圧倒的な日本最速記録です。
 これからも魅力的な案件を続々と募集していきますので引き続きLCレンディングをよろしくお願いいたします。

 【承前】

 さて、クラウドファンディング市場のシェアのうち80%を占める「融資型」ですが、「ソーシャルレンディング」とも呼称されます。
(「融資型クラウドファンディング」=「ソーシャルレンディング」ということ)

 当初、私のブログのタイトルは「ソーシャルレンディング(以下「SL」)」にしようかと思ったのですが、一晩考えてみて「融資型クラウドファンディング(以下「CF」)」にしました。
 なぜかというと、LCレンディングのホームページに流入してくる際のキーワードを分析してみたら、SLよりもCFというワードから流入してくる方が圧倒的に多かったからです。ということで、ひとりでも多くの方に読んでもらうためにあえてSLではなくCFというタイトルにしました。
 
 呼称についてはSLでもCFでもどちらでもよいのですが、歴史的には我が国におけるクラウドファンディングの黎明期(2007年)に初めてサービスを手掛けた「maneo」がSLという呼称でスタートしたという経緯があります。  
 また、同じく比較的初期(2011年)からサービスを提供している「SBIソーシャルレンディング」にいたっては法人名称にSLというワードが入っています。

 これら初期のサービスは、資金の借り手として主に個人を想定していたことから「ソーシャル」というワードになったという経緯があるのですが、例えば現在のmaneoの借り手は100%すべてが法人であり「ソーシャル」という言葉がそぐわない状態です。
 こうした変化に加えて、2011年以降「融資型以外」のクラウドファンディングサービスが続々と誕生してきたこともあって、現在ではSLよりもCFというワードがメジャーになりつつある状況です。

 前回書いたように、市場規模でみると「融資型以外」のCFは極めてマイナーシェアであり、動いている金額でみると「融資型」CFが「融資型以外」のCFを圧倒しています。
 しかしながら、サービスを提供している企業数でいうと、おそらく「融資型」CF企業が10社程度であるのに対して「融資型以外」のCF企業は100社程度存在しています。動く金額が小さくても、情報発信という点からするとこれだけの企業数の差異がある以上、ますますSLよりもCFという言葉の方がメジャーになっていくと思われます。

 さて、呼称はいずれにせよ、ダントツで投資家の支持を得ている「融資型クラウドファンディング」ですが、投資家の方から毎々「なんとかならないのか」と指摘される問題点があるのです。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 日本のクラウドファンディング市場は、大きく「非投資型」と「投資型」に分かれます。
 このうち「非投資型」は、「①寄付型(Donation)」と「②購入型(Reward)」に分かれます。
 また「投資型」は、「③融資型(Lending)」と「④投資型(Equity)」に分かれます。

 このうち「③融資型」が「ソーシャルレンディング」とも呼ばれており、LCレンディングはこの「③融資型」に該当します。
 IMG_9111
 ①~④のいずれも、インターネットを通じて不特定多数の投資家から小口の資金を集めるという仕組みは同じです。
 しかし、それぞれ投資家が得る対価が異なります。それぞれの市場規模とあわせて見てみることにします。
IMG_9110
 「①寄付型」というのは、投資家が対価を求めない形態なのですが、震災復興等社会貢献を目的にした案件がイメージしやすいです。2014年の市場規模は「1億円」。

 「②購入型」というのは、例えばあるアーティストが自主制作のCDを出したいといった個別のプロジェクトに対して出資をし、対価として収録したCDの現物をもらうといった案件がイメージしやすいです。2014年の市場規模は「20億円」。

 「④投資型」というのは、「③融資型」と似ているのですが、クラウドファンディング会社が資金調達を必要としている法人(もしくは個人)に対して「融資」ではなくファンド等による「投資」をすることによって収益を確保し、投資家に対して金銭的な対価を還元するものです。2014年の市場規模は「19億円」。

 これに対して「③融資型」は資金調達を必要としている法人(もしくは個人)に対して「融資」をすることによって収益を確保します。「融資」である以上キチンと事前に定められた金額が金利収入として確保できますので、投資家にも対価が分かりやすいものになっています(もちろん融資したカネが返済されないとか返済が遅れるといったリスクはゼロではありませんが)。
 そして「③融資型」の2014年の市場規模はケタが違って「156億円」!

 比較してみるとわかるようにクラウドファンディング市場規模においては「③融資型」がおよそ80%の圧倒的シェアを占めていることになります。
 クラウドファンディング関連の報道等で目にするのは「①寄付型」や「②購入型」であることが多いのですが。
 
 なお、これら2014年の市場規模の数値については、コチラで公表されているように矢野経済研究所の調べになります。
https://www.yano.co.jp/press/press.php/001429
 昨年2015年の数値については未だ集計されていませんが、2014年から最低でも倍増しているのではないでしょうか。
 なぜなら、LCレンディングだけをとっても、2014年時点では12月に法人設立をしただけなので当然ながらノーカウントですが、2015年はサービスを開始した7月以降の半年間だけで25億円以上を調達・融資しています。
 つまり、LCレンディングの2015年後半だけでも、2014年通年での「①寄付型」と「②購入型」の合算実績を超えています。また、我々以外にも複数の新規プレイヤーが参入しています。今後数年の間は、倍々ゲームで市場規模が大きくなっていく可能性が大きいと思います。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 LCレンディングは昨年7月から投資家登録及び案件の募集を開始し、7ヶ月が経過した本日時点での成立ローン総額は「2,942,150,000円」。
 つまり、およそ半年で、投資家のみなさまから29億円を超える金額を投資していただいていることになります!
 本日から「30億円突破目前キャンペーン」の案件をいくつか募集スタートしています、ご検討よろしくお願いいたします。
 https://www.lclending.jp/
 
 さて、ブログを書き始めてから平日は毎日欠かさず更新し、1ヶ月が経ったわけですが、そもそも「クラウドファンディング」とか「ソーシャルレンディング」について書いていないということに気がつきました。いったい何のことだろうという疑問のある方もいらっしゃるはずです。

 TV、新聞、雑誌、インターネットで「クラウドファンディング」という言葉を目にすることが多くなってきました。
 「クラウドファンディング」とは欧米発祥の資金調達手法であり、ここ数年で世界中で急速に広まっています。
 直訳すると「Crowd(=群衆)」+「Funding(=資金調達)」の造語であり、
 「インターネットを介して不特定多数から比較的少額な資金を幅広く調達する手法」
というのが一応の定義です。

 具体的な仕組みについてはコチラをご覧になっていただければ分かりやすいと思います(なお、次回に改めて説明しますが「ソーシャルレンディング」とは「クラウドファンディング」の中のひとつの形態です)。
 https://www.lclending.jp/apl/contents/company/features
 
 クラウドファンディングのサービスを提供する会社にもいろいろとありまして、一般の事業法人を対象としそれらの運転資金も含めて対象としている会社もありますし、会社や法人ではなく個人に対する資金提供を対象としている会社もあります。さらにはそもそも投資家のリターンはゼロということで資金を集めている会社もあります。
 クラウドファンディングのサービスを提供する企業は、2015年7月末時点でおよそ100社が存在しているようです(矢野経済研究所調べ)。
 *なお、LCレンディングでは対象とする案件については「商業施設を中心とした国内外の不動産」の担保的な裏付のある案件としています。

 これらのサービス内容の比較については、文章で説明するよりも図表にまとめたものを見た方が理解しやすいです。

 【次回へ続く】

  融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 売主の事情、情報網、目利きの能力について前々回の続きです。

 まず、売主の事情についてですが、安く買うために重要なことは「売り急いでいる物件を買う」ことがいちばんです。
 「売主が来月までに物件ポートフォリオの入れ替えをしなければならない」とか「経営状態や資金繰りが悪くて不動産を早期に現金化したがっている」といった事情を前提に交渉できる場合は非常に割安で買うことができます。

 そして上記とも関連してくるのですが、やはり情報網が何よりも重要です。
 ロジコムグループではここ数年だけでも、すでに合計300億円近くの不動産物件を購入してきているという実績があります。
 このトラックレコード(購入実績)の効果はとても大きく、日本全国の仲介業者や物件所有者(=売主)から「ロジコムは冷やかしではなくて実際に不動産を買ってくれる」と思われていますので、実に様々な情報が入ってきます。
 結果、こちらから「どうしても買いたいです」というよりも、向こうから「ぜひとも買いませんか」と来る話の方が圧倒的に多いので、当然ながら交渉も有利に進めることができます。その際、売り急いでいる売主からの物件情報であればより優位に立った交渉ができることになります。

 これらの事情を前提にしたうえで、目利き能力については、長年ロジコムが本業としてきた「サブリース業務」と「プロパティマネジメント(不動産管理)業務」で培ったノウハウがあります。
 
 これらの結果、良い物件を安く(=良い利回りで)買うこと、さらにはその物件の価値を上げていくこと(バリューアップ)までが可能になるというわけです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨夜は東京国際フォーラム@丸ノ内でmaneoマーケット社主催のセミナーでした。
 今回の参加者はおよそ20名。少人数だったこともあり、本当はオフレコにしておいた方が良い本音のところまでチョコットだけですけどついつい喋ってしまいました。
20160208_セミナー (8)
 次回は、2/23(火)19:00~同じく東京国際フォーラムで開催します。
 費用はもちろん無料、お時間のある方はぜひ一度ご参加いただければと思います。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 物件取得に際して、最近の不動産市況の記述の続きです。

 今は不動産の「売りどき」である以上、不動産の売り物件は割高な物件が多いです。
 3年前くらいであれば東京で利回り10%のビルもたくさんありましたが、飲み屋やスナックなとが入居するソシアルビルやパチンコホールが入居するビルを除くと現在はそのような高利回りの物件はほとんど見当たりません。

 それでも我々の融資対象物件は10%程度の利回り物件がターゲットになっています。
 
 ではなぜそのような物件を見つけてくることができるのか?

 その理由として、①物件所在地は東京に限定せず、②10億円~50億円程度の物件で、③商業施設をメインターゲットにしているということが挙げられます。

 まず①ですが、マーケットが過熱しているのは主に東京だけで、東京以外のエリアでは例え政令指定都市や県庁所在地であっても割安な物件はずいぶんと残っています。

 次に②ですが、10億円以下の小型物件については、個人(医者・弁護士・外資系金融機関勤務などのちょっとしたサラリーマン)でも銀行が多額のローンを出していて物件の購入が可能であることから、売り物件は少なくなっています。
 逆に50億円以上の大型物件については、上場REIT等が購入できるサイズになってきますので、現状では物件の奪い合いになっていて、やはり売り物件が少ないです。
 ところがこの中間のレンジについては、個人が買うには大き過ぎ、REITが買うには小さ過ぎで買主候補が極端に少なくなりますので物件がダブつき気味であり、買い手の方が強気で交渉できるという素地があります。

 そして③ですが、オフィスビルやレジデンス(住宅)と異なり、商業施設は物件管理に際して高度な専門性が必要です。従って、売り手優位の現在であっても買い手はさらに限定されてくることになるのです。

 このような背景をもとに割安な物件を見つけてくることができるのですが、さらに、売主の事情、情報網、目利きの能力について書いていきたいと思います。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 おとといは賃料設定について書きましたが、同じく重要なこととして「いくらで買ったのか」ということがあります。

 例えば、年間賃料が2億円の不動産物件のケース。
 これを20億円で買った場合は「2億円÷20億円=利回り10%」ですが、
 もし10億円で買えた場合は「2億円÷10億円=利回り20%」になります。

 不動産に限らず商売というのは一般論として「安く買って、高く売る」ことに尽きるので、まずは「安く買う」ことがなによりも重要になってきます。

 では、どうしたら安く買えるのか?
それは、①不動産市況、②売主の事情、③情報網、④目利きの能力によって決まってきます。

 まず、①不動産市況ですが、ここ1~2年の不動産マーケットは非常に活況を呈しています。「買いたい」というプレイヤーが非常に多いので物件価格が上がる一方で、物件利回りは下落する一方です。
 現在、東京都心のビルは利回り2%台とかでもフツーに売買されています。
 特にこれから3月期末決算に向けて、物件仕入れ予算必達のために無理繰り高値でも買わざるを得ない不動産会社も出てくるのではないかと思われます(それなら無理して買わなければ良いのにとも思うのですが、大きな組織体であり、サラリーマンである以上、いったん上から降りてきた目標達成のためにはそれでも買わざるを得ないということも間々あるのです…)。
 過熱気味ともいえる不動産マーケットである以上、今は不動産の「売りどき」であり「買いどき」ではないといえます。。
 参考までにロジコムも今期(平成28年3月期)はIRで発表しているだけで「10.38億円」の売却益を計上しています(=「安く買った不動産を高く売った」ことで10億円以上の利益が出た!)。
 http://www.xj-storage.jp/browser/?company=89380&ref=http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/6ae135d9/e452/4355/8ba5/d1c968e8d3de/140120150707444232.pdf&show=0&type=0
 http://www.xj-storage.jp/browser/?company=89380&ref=http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/e765611c/8aa5/408d/a726/759f02b97b2e/140120150731465784.pdf&show=0&type=0
 さて、鋭い方は、そうであるならば現在購入するための不動産に融資をすることひいてはLCレンディングに投資をすることはチョット分が良くないのではないか?と思われるのではないでしょうか?

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 今回はmaneoと合同で説明会を開催致します。参加は無料。ソーシャルレンディングでの投資をご検討中のみなさま、この機会にぜひご参加ください。

【開催日時・会場】
日時: 2016年2月8日(月) 19:00~20:30
会場: 東京国際フォーラム G-407
アクセス: 東京都千代田区丸の内3-5-1
※JR、東京メトロ各線「有楽町駅」より徒歩1分

◆投資案件の詳細な内容について、各社の代表者がご説明させて頂きます◆

【セミナー内容】
■maneoに関するご説明
■LCレンディングに関するご説明    
■質疑応答
各社の代表が直接、皆様の質問にお答え致します。
ソーシャルレンディング未経験の方も奮ってご参加下さい。

【スケジュール】
18:45 受付開始
19:00 セミナー開始
20:30 セミナー終了

【講師プロフィール】
◆maneo株式会社、maneoマーケット株式会社 代表取締役 瀧本憲治
 ・不動産投資や、融資業務、証券化業務に従事。
 ・メールマガジンで個人投資家に情報提供し、投資家からの資金を集めていたことも(社債で)。
 ・maneo社に出会い、買収後、経営して約5年が経ちました。
 ・LCレンディング、ガイアファンディングの社外取締役も兼務。
 ☆ブログ・メルマガ「投資の現場レポート」
 http://www.takimotokenji.com/

◆株式会社LCレンディング 代表取締役 山中健司
 早稲田大学政治経済学部卒業後、住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、
 プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)、
 UBI株式会社、UBIfinance株式会社等に勤務。
 この間、事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等、金融・不動産業務全般に携わり2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。
 ☆融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog
 http://blog.livedoor.jp/lclending/

【募集要項】
日時: 2016年2月8日(月) 19:00~20:30
会場: 東京国際フォーラム G-407
アクセス: 東京都千代田区丸の内3-5-1
※JR、東京メトロ各線「有楽町駅」より徒歩1分
対象: 個人・法人
参加費: 無料
定員: 45名
申込方法: 下記必要情報を記載の上、support@lclending.jpまでお申込下さい。
受付完了後、ご登録頂いたメールアドレス宛に案内をお送り致します。
・氏名(フリガナ)
・電話番号(当日のご連絡先)
・メールアドレス
・同伴者氏名
※同伴者は1名様までとさせて頂いております。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 本物件で唯一不満な点は、賃料が安い(と思われる)ということです。
 契約の相手方があることなので具体的に賃料がいくらだとは書きませんが、この立地でこの築年数(平成14年築)の建物であれば、もう少し高い賃料設定でいけるんじゃないかなと個人的には思っています。

 商業施設の賃料設定については、①固定賃料、②売上歩合賃料、③固定と歩合の混合賃料と大きく3パターンに分かれます。
 我々の強みは、ロジコムグループの800社以上のリーシングネットワーク(=テナント企業とのお付き合い)、200件以上の管理物件という実績です。
 当該物件及び当該エリア固有の賃貸借事情とは別に、上記の情報網を活用して全国各地の商業施設における賃貸借契約内容と比較することで、上記のいずれのパターンをベースにして、いくらの賃料が適正なのかを算定することが可能です。
 例えば、「人口20万人都市、鉄骨造建物、築14年程度、延床面積5,000㎡」という条件で釧路市以外のエリアの今現在のナマの賃貸借契約の相場も分かります。当該物件及び当該エリア固有の事情に加えて、これらのデータも参考にしながら入居テナントと賃料を上げたり下げたりの交渉をしていくわけです。

 なお、現状でも「当該物件の賃料」から「シニアローン、メザニンローンの支払金利及び返済元本」を控除しても「必要十分な手残り額」はあるのですが、もともとの賃料が増えれば「手残り額」が増え、融資の健全性ひいては投資の安全性はより高まります。
 景気回復及び個人消費の活性化が進んで、将来的には賃料設定もそれに伴って上昇していくような交渉ができればモアベターです。

 もっとも、物事には両面性があるわけで、貸主ではなく反対に借主からの視点で考えてみた場合、相場より安い賃料設定であるということはなるべく本物件からは退去したくないと考えることになります。
 ということは、テナント退去リスクもそれだけ減退するわけですから、まあそれはそれで貸主にとっても良いことではあるといえることにもなりますね…。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 さて、本物件には「トイザらス」以外に「ユニクロ」と「ツルハ薬品」がテナントとして入居しています。なお、ユニクロについては、釧路エリアの商圏では2店舗しか出していないうちの1店舗なので希少性が非常に高いといえます。

  *駐車場がガラ空きなのは早朝に撮影したからです…。
20160124 (15)
 
 さらに南隣には(本物件とは別のオーナーが所有者なのですが)地続きでスーパーマーケット「フクハラ」が出店しています。駐車場は共用となっていますので、一般のお客さんからすると一体のショッピングセンターと思われているはずです。
 ちなみに、フクハラさんは道東が地盤のスーパーマーケットで、帯広・十勝・釧路・根室を中心に45店舗を展開する地元民にはなじみのスーパーです。

 消費者からしてみれば、食品スーパー、ドラッグ・日用品、カジュアル衣料の買い物がワンストップでできるので非常に使い勝手の良いショッピングセンターといえるでしょう。これらに加えてサブテナントとして100円ショップ、1,000円カット、スタジオアリスも入っています。
https://www.youtube.com/watch?v=y4gavL1C-hM

 と、まあこのように理想的なテナントをそろえた「ネイバーフッド型(近隣型)」ショッピングセンターなのですが、融資をする立場からするとひとつだけ不満な点があります。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

【承前】

 さらには、立地だけでなく、人口動態のチェックも重要です。

 前々回で書いたように、残念ながら釧路市の人口は減少傾向にあります。
 総務省の「国勢調査」を確認してみると、
2015年「190,478人」 → 2010年「181,169人」のマイナス5%。
 
 ところが、前回書いたように、本物件の周辺は人気の新興住宅地です。釧路湿原がある釧路市の総面積は全国790市のうち6位だそうですが(ちなみに1位は岐阜県高山市)、このエリアに限っていえば逆に人口が増えています。
 例えば、本物件の半径3km圏内については、
2015年「60,520人」 → 2010年「61,625人」とプラス2%。

 さらにもう少し突っ込んで分析してみます。
 年齢別の人口構成比を、
「ヤング(~30歳)」・「ミドル(~54歳)」・「シニア(55歳~)」で区分すると、このエリアは全国平均と比べて「ミドル(~54歳)」の比率が低く、「シニア(55歳~)」の比率が高くなっています。
 ということは、あまり有望なエリアではないかなとも思いがちです。
 しかし、現在の我が国でいちばん元気なのは、シニア層の購買力です。

 本物件のテナントのひとつは「トイザらス」。
 運営会社である日本トイザらス株式会社は、売上高1,400億円超、経常利益20億円超(2015年1月決算期)で玩具小売業界のダントツ企業。
 ちなみに、2014年度の玩具小売市場規模は、およそ7,000億円市場(日本玩具協会調べ)なのですが、なんと前年比109%の伸びを示しています!
20160124 (19)
 少子高齢化の今「6ポケット」という言葉があります。
 両親+両祖父母の計6人が可愛い孫のために喜んでおカネを使うというわけなのですが、「前年比109%」という数字にはまさにこうした背景があるものと思われます。

 ちなみに、釧路近辺の商圏で、トイザらズはココだけにしか出店していません。ということは、この店舗は独占的に商圏を押さえているといえますので本物件には強い優位性が認められるというわけです。

 【次回へ続く】

↑このページのトップヘ