融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役の山中健司です。1969年茨城県古河市生まれ、栃木県立栃木高校、早稲田大学政治経済学部卒。住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)等に勤務。事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等々、金融・不動産業務全般に携わり、2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。

2016年08月

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 本ブログの記事ごとのアクセス数を調べてみると、この記事が結構上位にきています。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8732814.html
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8764115.html

 ということで続報を書いておきますと、入札の結果、埼玉県朝霞市にある不動産会社が「31.1億円」で落札したようです。
 落札した会社のホームページを見ると、代表者の名前も表示されていない会社です。実態のある会社ではなくダミー会社と思われます。
 http://www.ms-housing.co.jp/company/index.html

 今週金曜日が代金納付期限となっています。
 もちろん資金は既に本当のオーナーから調達が済んでいるのでしょうから、粛々と代金を納付して表向きはこの会社が所有権を取得する可能性は高いと思われます。

 そして相応の利益を乗せたうえで間を置かずに大手企業に転売することになるのでしょう。その後は、現在、臨時のバス駐車場となっている賃貸借契約期間が終了するとともに再開発が進んでいくことになるのでしょうか、それともこれだけのいわくつきの土地なのでまたまた一悶着あるのでしょうか…。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 J-REITの「集約化」が進んでいることの理由は複数あります。

 まず、本質的な理由ではなく、個別の理由となりますが「スポンサー企業合併の余波」という理由があります。

 前提として、J-REITにはそれぞれ系列というかスポンサー企業があって、そのスポンサー企業がJ-REITのヒトモノカネすべての運用に強く関与しているという事情があります。

 例えば、今回「野村不動産マスターファンド投資法人」と合併する「トップリート投資法人」は「三井住友信託銀行」がスポンサー企業です。
 まず、そもそも三井住友信託銀行は、住友信託銀行と中央三井信託銀行が合併した銀行です。
 そしてトップリート投資法人は、住友信託銀行と「新日鉄都市開発(新日鉄系列)」、「王子不動産(王子製紙系列)」の3社が組んで2006年に上場しました。
 ところが2012年に、新日鉄都市開発が興和不動産と合併し「新日鉄興和不動産」となります。
 そして興和不動産がスポンサー企業のJ-REIT「ジャパンエクセレント投資法人」が別に存在する関係で、新日鉄都市開発はトップリート投資法人と距離を置くようになってしまいました。
 この結果、有力スポンサー企業のひとつを失い、トップリート投資法人はここ数年は新規の物件取得もほとんどできず、ジリ貧状態でした。
 従って、残されたスポンサー企業には潜在的に「何とかテコ入れしないといけない」という想いがあったはずです。


 また、他の理由として「2015年にJ-REIT関連の税制が改正されたこと」が挙げられます。

 前提として、J-REITは配当可能利益の90%以上を投資家に還元することで法人税が免除されているという事情があります。

 ところが、J-REITを合併する場合、合併対価が純資産を上回るとすると、会計上「のれん」という項目が計上され「のれん」の償却費用が発生するのですが、従来はその費用が税務上の費用として認められないという不具合がありました。

 ところが2015年税制改正により、のれん償却費を投資家に分配することで損金参入が認められるようになり、その結果、引き続き配当可能利益の90%以上を投資家に還元し法人税の免除も受けられることになったのです。

 このように税制上、合併の下地が整ったとことは「集約化」の大きな理由となりました。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨年8月に募集したファンドのうち「運用期間12ヶ月」のファンドについては本日が返済日となっています。
 「ロジコムセレクトファンド12号~16号」が対象ですが、例えばこちらのファンドです。
 https://www.lclending.jp/apl/fund/detail?fund_id=16
 これらのファンドは、下記のスケジュールで募集・運用・返済がなされました。

 ① 募集開始:2015/7/29
 ② 募集終了:2015/8/25
 ③ 貸付実行:2015/8/27
 ④ 返済完了:2016/8/29
 ⑤ 分配日:2016/9/7

 本日、④の「返済完了」が済んだことになります。
 そして、来週の9月7日が⑤の「分配日」になります。
 「分配日」には投資家の皆様の口座に、匿名組合出資金(=元本)と配当をあわせた全額が入金されることになります。

 今回返済をむかえる方につきましては、9月7日の分配日には、ぜひ再投資をご検討ください!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 来たる9月5日(月)に、maneoマーケット主催の投資家様向けセミナーが開催されます。

 今回は、maneo、LCレンディング、クラウドリース、アメリカンファンディングの合計4社が参加予定。
 参加は無料です!

 セミナー参加ご希望の方は、コチラの申込フォームより直接お申し込みください!
  https://www.maneo.jp/apl/seminar?id=78

 また「セミナーの案内等のインフォメーションをタイムリーに受け取りたい」という方は、コチラの右下からメールマガジンの登録ができますので是非ご登録ください!
  https://www.lclending.jp/  

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 「その5」から間が空いてしまいましたが、最後に、3つのキーワード(①「多様化」②「分散化」③「集約化)のうち、「集約化です。

◆J-REIT 資産規模ランキング(2016/8/17)
順位投資法人名系列資産タイプ資産規模(億円)
1日本ビルファンド投資法人三井不動産オフィス10,962
2ジャパンリアルエステイト投資法人三菱地所オフィス9,230
3日本リテールファンド投資法人三菱商事商業施設8,683
4野村不動産マスターファンド投資法人野村不動産総合7,846
5オリックス不動産投資法人オリックス総合5,875
6ユナイテッド・アーバン投資法人丸紅総合5,830
7大和証券オフィス投資法人大和証券オフィス4,677
8日本プロロジスリート投資法人プロロジス物流施設4,472
9アドバンス・レジデンス投資法人伊藤忠商事レジデンス4,336
10日本プライムリアルティ投資法人東京建物総合4,103
    
20大和ハウス・レジデンシャル投資法人大和ハウス工業レジデンス2,563
    
29大和ハウスリート投資法人大和ハウス工業物流施設2,064
    
34トップリート投資法人三井住友信託銀行総合1,905

 
 上記がJ-REITの資産規模ランキングです。
  (JAPAN-REIT.COMより引用http://www.japan-reit.com/ranking/all#asset

 現在、資産規模1兆円を超えるJ-REITは、1位の「日本ビルファンド投資法人」だけです。
 ところが、来週には合併によって新たに「1兆円クラス」・「5,000億円クラス」のJ-REITが誕生予定です。

 まず、業界4位の「野村不動産マスターファンド投資法人(7,846億円)」と34位の「トップリート投資法人(1,905億円)」が合併し、資産規模「9,751億円(=業界2位)」と1兆円クラスのJ-REITが誕生します。

 同じく、業界20位の「大和ハウス・レジデンシャル投資法人(2,563億円)」と29位の「大和ハウスリート投資法人(2,064億円)」も合併し、資産規模「4,627億円(=業界8位)」と5,000億円クラスのJ-REITが誕生します。

 いずれも来週9月1日に合併の効力発生日を予定していますが、なぜ、合併による「集約化」の動きが目立つのでしょうか?

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 これまでの成立ローン総額が「3,709,590,000円」となりました(2016/8/24 7:30am)。
 (https://www.lclending.jp/ ←左上の「成立ローン総額」をご覧ください)

 「35億円」を突破したのは先月上旬でした。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8112120.html

 「サービス開始1周年記念キャンペーン」ファンドの募集は、本日の15:00まで!

 「ロジコム保証付」ファンドなどなど複数の案件を募集中ですので、よろしくお願いいたします!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨夜は投資家様向けセミナーを、有楽町の東京国際フォーラムで開催しました。
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 台風9号直撃で大荒れの天気の関東地方でしたが、それでも約30名の方々にご参加いただきました。

 また、今回は某新聞社から取材のオファーがあったということで、記者やカメラマンの方にもお越しいただきました。

 次回のmaneoマーケット社主催のセミナーは、同じく東京国際フォーラム@有楽町で「9月5日(月)」の夜に開催予定です。

 別途改めてご案内をさせていただきますが、ご都合のあう方はぜひご来場ください!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 「矢野経済研究所」から直近のクラウドファンディング市場の調査結果についてのプレスリリースがされています。
 http://www.yano.co.jp/press/pdf/1573.pdf
 

◆ 2015年度の国内クラウドファンディングの市場規模(新規プロジェクト支援額ベース)は前年度比68.1%増の363億3,400万円と拡大
 2015年度の国内クラウドファンディングの市場規模は新規プロジェクト支援額ベースで、前年度比68.1%増の363億3,400万円と拡大した。
 社会貢献性や共感性の高いプロジェクトが多数起案され、大型プロジェクトが成立、マイナス金利時代を反映して好利回りの貸付型が拡大したことが背景にある。
◆ 2015年度も「貸付型」が大きく寄与
 2015年度の市場規模を類型別にみると、購入型が約32億円、寄付型が約1億円、投資型(ファンド型)が約6億円、貸付型が約322億円であった。
 最も規模が大きい類型は貸付型で、全体の88.7%を占め、市場拡大に大きく貢献している。
◆ 今後も拡大基調を予測
 2016年度の国内クラウドファンディング市場規模は、前年度比で31.5%増の477億8,700万円を見込む。
 クラウドファンディングの活用効果の浸透、事業拡大のための継続利用等の効果やプロジェクト案件の達成数の増加を背景に拡大基調を予測する。


 各種調査に定評のある矢野経済研究所による調査ですので、これが現状の国内クラウドファンディング市場の数字だと思います。
 なお、弊社も調査の対象としていただきましたが、2015年度末の貸付残高がおよそ32億円でした。ということは(貸付型(=融資型)に限定せず)すべてのクラウドファンディング市場の中で「8.8%のシェア」を占めているということになるようです。

 それにしても、まだまだパイは小さいけれど、スゴイ成長率ですね!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 LCレンディングで募集中の案件についてご質問をいただいた場合、できる限りの回答を心がけています。
 例えばコチラのページを下の方にスクロールしていただくと「このローンファンドに関するQ&A」という項目があります。
  https://www.lclending.jp/apl/fund/detail?fund_id=146

 ココに書いてあるように、一昨日、このようなご質問をいただきました。
 ''当該物件で出店されているテナントの一覧、もし可能であればフロア図などもご教示いただきたいと思っていますが、可能でしょうか?''[質問者:keito771 2016-08-17 15:50:00]

 これに対して、昨日、このような回答をしています。
 ''お問合せいただき、ありがとうございます。大変申し訳ございませんが、個別案件の特定につながる情報公開は、差し控えさせていただいております。何卒 ご了承の程 宜しくお願い致します''[2016-08-18 17:19:10]

 
何とも不親切極まりない回答で大変心苦しいのですが、監督官庁より「詳細な情報開示をしてはいけません」という指導があることから、木で鼻をくくるような回答でご理解していただくしかありません。
 
 こうした指導は、LCレンディングだけでなく、すべての融資型クラウドファンディングの営業者に対してなされています。
 どう考えても不合理不健全なことですので、私もこれまでに思うところを書いてきてはいるのですが、ルールはルールである以上、現状では「いろいろ察してください」としか申し上げられません。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/3889874.html
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/3897499.html

 ご質問いただいた方が、このブログを読んでご理解していただけることを願っています。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 九州以外でも、大阪船場の「帝人本社ビル」を取得すると発表したばかりです。
 http://www.jrkyushu.co.jp/top_info/pdf/929/teijinbiru.pdf
 なお、同時に帝人は本社移転を発表していますので、今後、JR九州は帝人本社ビルを取り壊し船場エリアでの再開発に着手すると思われます。

 そのほか、東京新橋でもホテルを運営予定。
 https://www.jrkyushu.co.jp/top_info/pdf/679/newhotelshinbashi.pdf
 ちなみに当該地は東京電力本社にほど近く、数年前まで東電子会社が所有するビルが建っていました。
 現在はこのようにビルは解体され、仮囲いされています。
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 本物件については、2012年に売却入札が行われ、「NTT都市開発」が「250億円」で落札しました。
 福島第一原発関連の賠償金の支払原資を捻出するための不動産売却でした(なお、本物件の簿価は非常に安値であり、簿価と落札価額との差額である「215億円」を東電は特別利益に計上して賠償金の一部に充当)。
 そして1,000坪弱の敷地面積を持つ当該地でNTT都市開発が再開発に取り組む高層ビルのうち18F~27F部分で、JR九州ブランドのホテルを運営するこということです。

 また、同社からのニュースリリースは未だされていませんが、直近では東京芝浦4丁目でまとまった土地も購入したようです。
 当該地は、山手線新駅開設で注目を浴びているエリア(=田町駅と品川駅の中間)に位置する付加価値の高い土地で、この10年間、新興不動産会社及びその債権者の間で所有権が転々としてきた有名物件ですが、ここでも再開発を予定しているようです。

 10月に予定されるJR九州の株式上場以降、その株価や業績に注目が集まります。

 もともと電鉄会社は東武、西武、阪急等々沿線地域の都市開発を得意としており、不動産業との親和性は高いといえます。
 とはいえ、それはあらゆる事情を熟知した自社のテリトリー内であることがほとんどです。
 自社のテリトリーである九州から遠く離れ、アグレッシブに大阪や東京で展開する不動産事業の成否が、本業の鉄道事業以上に今後の株価や業績に大きく影響してくるのではないでしょうか。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 LCレンディングのメルマガ会員の方にはすでに告知していますが、来週8月22日(月)にmaneoマーケット主催の投資家様向けセミナーが開催されます。

 *メルマガ会員に登録していない方はコチラのページ右下からご登録ください。
  
https://www.lclending.jp/

 今回は、maneo、LCレンディング、クラウドリースの合計3社が参加予定。
 参加は無料です!

 セミナー参加ご希望の方は、コチラの申込フォームより直接お申し込みください!
  https://www.maneo.jp/apl/seminar?id=77

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 8月3日に行われたIRセミナー(http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8193525.html)の動画がアップされました。
 https://www.youtube.com/embed/P8xIQbw9puE
 40分程度の説明となりますが、もちろんLCレンディングについても触れています。
 
 コチラからはパワーポイントの資料もダウンロード可能です。
 http://ircms.irstreet.com/contents/data_file.php?mail_template=1&brand=255&folder_contents=31578&src_data=194928&filename=pdf_file2.pdf

 お時間のあるときに是非ご覧になってください!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 「JR九州」が早ければ今年10月にも東京証券取引所に上場するようです。

  *以下、2016年7月1日付け日本経済新聞記事。
     九州旅客鉄道(JR九州)が30日に東京証券取引所に株式上場を本申請したことが分かった。
     審査が順調に進めば、10月に東証1部に上場する。
     時価総額は5000億円規模の見通し。
     7月に上場する対話アプリのLINEと並ぶ年内の大型新規株式公開(IPO)になる。

 しかしながら、本業の鉄道事業は直近7期連続で営業赤字が続いているということで、起業したばかりのベンチャー企業ならともかく、はたして屋台骨がそのような状態で経営は大丈夫なのかと心配になってしまいます。

 なお、本業の鉄道事業に関しては、国から譲渡を受けた数千億円の「経営安定基金」を取り崩したり、鉄道関連資産を思い切って減損処理することで減価償却費を圧縮したりして、大幅な構造改革をすることで赤字体質から脱却するとのこと。
 
 そして、鉄道会社とはいうものの、実はすでに収入の半分以上を本業の鉄道事業以外の事業(不動産事業など)で稼ぐビジネスモデルに様変わりしています。
 同社の「中期経営計画」を見てみても、「3つの重点戦略」とあるものの、鉄道事業よりも鉄道事業以外の事業に多くボリュームが割かれています。
 http://www.jrkyushu.co.jp/medium-term_business_plan.pdf
 
 実際、不動産マーケットにおいて、九州だけでなく、東京や大阪の不動産についても、「JR九州が購入した」という情報を多く聞くようになりました。

 例えばお膝下の博多では「LINE」から500坪弱の土地を購入したばかりです。
 http://www.jrkyushu.co.jp/top_info/pdf/856/linefukuokasyaokukensetuyoteichikounyuu.pdf

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 お盆休暇に入り、東京都心はだいぶ閑散としていますが、LCレンディングでは休みなしで案件募集中です。

 7月8日から続いている「サービス開始1周年記念キャンペーン案件」ですが、現在、4案件を募集中。
     https://www.lclending.jp/
 募集期間は8月24日までとなっています!
DSC_0759
   *写真は横浜市の複合商業施設ビル。
    https://www.yotsubako.com/

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 3つのキーワード(①「多様化」②「分散化」③「集約化)のうち、②「分散化についてです。

 J-REITに組み込まれる物件として「ヘルスケア」や「ホテル」が増えているということを書きましたが(http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8989572.html)、物件ポートフォリオの観点からすればそれらも「分散化」といえます。

 しかしここでいう「分散化」は、J-REITに組み込まれる物件所在地が、アーバンエリアだけでなくローカルエリアにも広がっているという事情です。
 
 ちなみに、現在のJ-REIT組入れ物件の資産規模はおよそ15兆円です。

 15兆円をエリア別に見ると、東京の主要5区(千代田・中央・港・渋谷・新宿)だけで「36%」と全体の1/3以上を占めます。   
 そして東京23区では「36+18=54%」と全体の過半数以上を占めます。
 つまり、J-REIT組み入れ物件は、圧倒的に東京圏に集中していることが分かります。

*J-REITのエリア別資産残高一覧
所在地資産額(億円)割合
東京主要5区54,54736%
東京23区26,66618%
東京23区外3,4552%
関東地方27,03218%
中部近畿地方26,56618%
その他13,4309%
151,696100%
 (JAPAN-REIT.COMより引用 http://www.japan-reit.com/report/shutoku/

 しかしながら、東京以外のローカルエリアすべてが衰退して不動産の価値を失っているわけではなく、個別に見てみれば、成熟した政令指定都市、勢いのある地方都市、今なお人口が増加している地方都市などが日本にはたくさんあります。
 安定したキャッシュフローの見込める優良な物件はローカルエリアにもたくさんありますし、むしろ割安といえる物件も数多く残っています。

 また、現実問題として、アーバンエリアの不動産は限界に近いところまで値上がりしてしまい、これから新しくリートに組み入れる物件を探すのにも非常に苦労しているという事実もあります。
 
 地方物件を積極的に組み入れているJ-REITの例を挙げると、先週上場したばかりの「マリモ地方創生リート投資法人」などは運用資産金額161億円のうち、ローカルエリア物件が8割近くを占めています。
 
 今後、地方の優良物件をピックアップしてJ-REITに組み込んでいくという事例が増加していくのではないでしょうか。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨夜は投資家様向けセミナーを有楽町の東京国際フォーラムで開催しました。
20160808 (1)
 今回は、およそ30名の出席者の方がいらっしゃいました。

 次回のmaneoマーケット社主催のセミナーは、同じく東京有楽町で「8月22日(月)」の夜に開催予定です。

 改めてご案内をさせていただきますが、お時間のある方はぜひご来場ください!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 以前(http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8774856.html)書いたように、1年前の7月に投資をしていただいた方の口座には、本日、匿名組合出資金(=元本)と配当をあわせた全額が入金されています。

 例えば1年前に100万円を投資していただいた方であれば、この1年の間に「50,172円(税前)」の収益が毎月分割で入金されてきました。

 そしてさらに本日、元本「100万円」が入金されています。

 安全性・流動性が異なるので参考程度で比較をしてみますが、同時期に某銀行のスーパー定期預金に100万円を預けていたとすると、1年の間の預金金利は「250円(税前)」でした。

 「50,172円」と「250円」の違いになりますから、定期預金ではなく、LCレンディングで投資していれば、200倍以上のリターンを享受できたことになります!

 現在、「サービス開始1周年キャンペーン」を展開中です。
 再投資とあわせ、引き続きよろしくお願いいたします。

融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 J-REITの「多様化」に伴うもうひとつのリスクとして、小規模リートであるがゆえのリスクがあります。

 最近、新規上場したJ-REITのうち、「三井不動産ロジスティクスパークリート投資法人(8/2に上場)」などは大手の資本ですから、上場時の運用資産金額がすでに600億円(+9月に155億円追加予定)ありました。

 しかし最近の新規上場J-REITの上場時点での運用資産金額を見てみると、
 
  ・いちごホテルリート投資法人(昨年11/30に上場):204億円
  ・マリモ地方創生リート投資法人(7/29に上場):161億円
  ・大江戸温泉リート投資法人(8/31に上場予定):268億円

 となっており、運用資産金額だけをみると弱小リートであることは否めません。
 また、大手資本ではない独立系のJ-REITは、一般的には大手資本と比較するといろいろな意味でその基盤が脆弱であることは否定できません。
 詳しくは改めて③「集約化の項で書きますが、不動産ファンド事業は規模のメリットが効いてくる業態なので、既に大型で大手資本のJ-REITであっても今なお合併等で運用資産金額を増加させている現状もあります。

 とはいえ、小粒ではあっても大手に負けない、従来型のリートとは違った特色や強みのあるリートが次々と新規上場していけば新しい市場も広がっていくわけですから、今後の新規上場銘柄にも大きく期待したいものです。

 【次回へ続く】

融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

  3つのキーワード(①「多様化」②「分散化」③「集約化)のうち、①「多様化の続きです。

 J-REITが「多様化」する一方でそのリスクもあります。

 ひとつは、J-REITへの組入れ物件の特性に伴うリスクです。

 例えば「ヘルスケア」リートであれば、介護保険制度の大幅な変更があれば賃料収入が激減しかねないリスクがあります。10年後20年後の介護保険制度が今と同じであると考える方が不自然であり、潜在的なリスクファクターといえるでしょう。
 また、有料老人ホームのテナントであるオペレーターの財務体質が脆弱であれば賃料収入が不安定になりかねませんし、オペレーターの日々の運営において不祥事案件が発生したりするとこれまた賃料収入が激減しかねません。

 同じことは老人ホームだけでなく、病院にもいえます。
 現段階ではヘルスケアリートの組入れ物件はすべて有料老人ホーム等の居住施設になっていますが、今後、病院が組み込まれるようになってきた場合、J-REIT組入れ物件において医療過誤等の不祥事案件が発生したら、その影響がどこまで広がるかが読み切れない部分があります。
 これがオフィスビル等であれば、すぐに次のテナントを見つけてくれば良いだけです。
 しかしながら病院の場合は、入院患者のケアもありますし、問題が起こったからすぐに別のテナント(=医療法人)に入れ替えるということは容易ではないでしょう。

 また「ホテル」リートについても、インバウンド需要が旺盛である状況が続けば良いのですが、テロ等で外国人観光客が激減したりすると賃料に影響が出てきかねません。
 オペレーターからの賃料収入を実績に応じた変動賃料制ではなく、固定賃料制で契約するというような対応は考えられるにしてもすべてのリスクをカバーすることはできません。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 最近のJ-REITについてのキーワードが3つあります。
 ①「多様化」②「分散化」③「集約化です。

 まず今日は①「多様化について。

 従来型のJ-REITに組み込まれている物件としては「オフィスビル」・「住宅(大規模マンションなど)」・「商業施設」・「物流施設」の4種類が主要なものでした。
 実際、現在上場しているJ-REITは50銘柄程度がありますが、そのうち9割は、これら4種類のいずれかに特化しているものか、これらの複数を組み合わせた「総合型」や「複合型」と言われるものです。
 
 ところが、最近は上記4種類以外で「ヘルスケア(=老人ホームや病院)」や「ホテル」といった新しいタイプの物件を組み込んだJ-REITが続々と新規上場しています。
 「ヘルスケア」・「ホテル」に特化したJ-REITは現在のところそれぞれ3銘柄ずつしか上場していませんが、それらに特化した銘柄は今後どんどん増えていくでしょう。
 【参考】
  *現在、上場しているヘルスケア特化型リート
     ◇ 日本ヘルスケア投資法人(証券コード 3308)
     ◇ ヘルスケア&メディカル投資法人(証券コード 3455)
     ◇ ジャパン・シニアリビング投資法人(証券コード 3460)
  *現在、上場しているホテル特化型リート
     ◇ ジャパン・ホテル・リート投資法人(証券コード 8985)
     ◇ 星野リゾート・リート投資法人(証券コード 3287)
     ◇ いちごホテルリート投資法人(証券コード 3463)


 また、「ヘルスケア」・「ホテル」に特化しないまでも、従来の「総合型」・「複合型」の銘柄においても、ポートフォリオの一部としてヘルスケア物件やホテル物件をどんどん組み入れています。

 なお、「多様化」の最たるものとして、今月末(8/31)に上場予定の「大江戸温泉リート投資法人」に至っては「ホテル」の中でもさらにニッチに「温泉旅館」に特化したJ-REITとなります。

 J-REITが誕生してから15年。「多様化」に至った理由としては、従来型の4種類のうちJ-REITに組み込める大型物件が一巡したということもあるでしょうが、社会構造の変化がいちばんの理由でしょう。
 高齢化社会の進展により老人ホームなどはこれまで以上に必要不可欠な施設になってきています。
 また、外国人観光客の爆発的な増加により慢性的にホテルが不足している現状があります。
 そのような状況下、「ヘルスケア」や「ホテル」は収益不動産としても非常に魅力的な物件になってきているのです。

 【次回へ続く】

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