融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役の山中健司です。1969年茨城県古河市生まれ、栃木県立栃木高校、早稲田大学政治経済学部卒。住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)等に勤務。事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等々、金融・不動産業務全般に携わり、2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。

2017年05月

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 今日からリファイナンス案件の募集をスタートしました。
 これまでに募集・運用しているファンドの一部が償還期限をむかえるためにリファイナンスをするものです。

 「LCビギナーズファンド3ヶ月運用型」は、秋田県秋田市の大型商業施設の底地が対象。
 運用期間3ヶ月ですので、試しにトライしてみたいという初心者の方にも投資しやすいファンドになっています。

 「LCセレクトファンド」は、東海地方の商業施設4物件(愛知県西尾市、岐阜県大垣市、三重県多気郡、愛知県東海市)の土地建物が対象。
 対象物件が分散されているので、リスクヘッジの観点からはおススメのファンドになっています。

 いずれの対象物件も、順調な運営が展開されています。

 このほか、来月中をめどに、病院施設等の「メディカル・ヘルスケア案件」を対象としたファンドを新規に募集開始すべく鋭意調整中です。
 こちらもご期待ください!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨夜は東京国際フォーラム@有楽町で、およそ40名の投資家の皆様にご参加いただきました。
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 今回は、先週発表されたLCホールディングスの「中期経営計画」をお配りしたうえでその内容について解説を加えつつお話をさせていただきました。
 http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/1298617b/e813/40ab/8347/19a73a114e2b/140120170524481628.pdf

 それはそうと、maneoの勢いがスゴイことになっているようです。
 5月は単月でこれまでに新規の投資家登録の申し込みが1,200名超とのこと。
 LCレンディングも今年に入ってからは安定的に毎月100名超のペースで新規の投資家登録をいただいていますが、文字通りケタが違うようです。
 今年に入って、融資型クラウドファンディングの認知度がかなりのスピードで広がっているようです。

 なお、maneoの現在の(成立ローン総額ではなく)融資残高はおよそ160億円とのこと。
 ちなみに、LCレンディングの現在の融資残高はおよそ50億円。営業開始から2年も経過していないことを考えるとそこそこの実績かと思います。
 LCレンディングは自他ともに認めるウルトラホワイト企業ですので、目標必達のためにいろいろと無理をするというカルチャーは皆無なのですが、それでも順調に数字が積み上がってきていることはありがたい限りです。
 今後も自然体で良い案件を良いタイミングで募集していきたいと思っています。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。
 
 昨日、イトーヨーカドーの新浦安店が閉店しました。
 http://blog.itoyokado.co.jp/shop/206/

 親会社のセブン&アイ・ホールディングスは事業改革の一環として、イトーヨーカドー店舗の統廃合を進めています。
 2016年からの5年間で全体の25%にあたる40店舗をクローズして142店舗体制にすると発表しており、新浦安店はそのひとつです。
 
 ちなみに、本物件を保有しているのはJ-REITの「森トラスト総合リート投資法人」です。
 2004年7月に本物件を取得し、その際、2020年7月29日まで16年間という長期の賃貸借契約を締結していました。
 あわせて2017年7月29日までは中途解約禁止期間としていましたが、イトーヨーカドーは中途解約禁止期間直後の解約を選択し、そのためには事前通告が必要であることから、1年前の昨年2016年7月にはすでに退去を通告していました。

 我々が融資をしている商業施設も多くは似たような契約内容になっています。それゆえこうした場合の後処理は他人事ではないと思い、最終的にどうなるのかなと興味をもっていました。

 なお、本物件は年間賃料「7億5千万円」という規模の大型店舗であり、森トラストREITの総賃貸可能面積の1割以上を占める物件でもあったことから、森トラストREITへのインパクトも非常に強い物件でした。
 この1年間、森トラストREITの社員には「可及的速やかに別のテナントを探してこい!」と号令がかかっていたことは間違いないでしょう。
 
 さて、1年後の現在どうなったかというと、結果的に森トラストREITは別のテナントを探してきて賃貸借契約を締結することはせず、イトーヨーカドーが抜けたままの状態で売却することにしたようです。
 http://www.mt-reit.jp/file/news-83aefae18cc81ea22798cb52a352de67067a58ac.pdf
 気になるお値段ですが、簿価「112億円」に対して売却価格は「142億円」であり、譲渡益が「28億円」ということです。
 売却のタイミングも良かったことから一連の本件ディールだけをみれば成功したといえるでしょう。

 しかしながらREITの「AUM(=運用資産残高)」は激減してしまったわけですから、売却の決まった現在は社員に対して「早急に次の購入物件を見つけてこい!」と号令がかかっているはずです。
 今後、どのような物件をREITに組み入れるかも興味深いところです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。
 
 来週5月29日(月)の19:00より、maneoマーケット社主催の投資家様向け無料セミナーが開催されます。

 maneo、クラウドリース、アメリカンファンディング、さくらソーシャルレンディング、アップルバンク、LCレンディングの計6社が参加予定。
 今回はちょっと多めの6社参加なので、私のしゃべるパートは最後に5分程度だけだと思いますが、ご興味のある方は是非ご参加ください。

 ◇開催日  2017年5月29日(月)
 ◇受付開始  18:45
 ◇セミナー開始  19:00 
 ◇セミナー終了  20:30
 ◇開催場所 東京都千代田区丸の内3-5-1 東京国際フォーラム G-402
  https://www.t-i-forum.co.jp/general/access/
 ◇主催:maneoマーケット株式会社

 参加を希望される方は、コチラの申込フォームより直接お申し込みください!
 https://www.maneo.jp/apl/seminar?id=94

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

Q:三重県の商業施設に投資してみたいのですが、これってこれから募集するものですか?
Q:名古屋のビジネスホテル案件は、ついこの前も募集していませんでしたか?いったい全部でいくら募集するのですか?

 というご質問がありました(類似のご質問多数)。

A:これからも募集する可能性もありますし、募集総額は「物件価格」-「シニアローン」-「エクイティ」の枠内です。
 という回答になるわけですが、仮の例として「10億円の物件を5月31日に取得するケース」でご説明します。
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 まず、一般的には物件取得日の5月31日に銀行から低利の「シニアローン」を650百万円調達します。
 同時に手元資金で「エクイティ」を50百万円調達します。

 それでも残額の300百万円(=図表の朱色部分)が足りないので、この部分を投資家の皆様から募集することになります。
 その際、物件取得日の5月31日までに全額の募集を完了させることもあります。
 そうではなくて、5月31日の物件取得日までに募集をせずにまずは手元資金を300百万円に充当させたうえで、6月1日以降に募集をかけることもあります。
 あるいは両者の中間で、300百万円の一部を募集して残りは手元資金ということもあります。
 いずれにしても投資家の皆様から募集する金額のMAXは「300百万円」ということになります。


 以上を前提に、仮に5月31日に300百万円全額の募集を完了し、エグジット(出口)が翌年の5月31日だった場合でみてみます。

 朱色①部分の100万円については、期間3ヶ月なので、期限が到来する8月31日・11月30日・2月28日にも再募集する必要があり、累計成立ローン金額は「400百万円」になります。
 朱色②部分の100万円については、期間6ヶ月なので、期限が到来する11月30日にも募集する必要があり、累計成立ローン金額は「200百万円」になります。
 朱色③部分の100万円については、期間12ヶ月なので、累計成立ローン金額は「100百万円」です。

 この結果実際のローン残高は「300百万円」なのですが、累計成立ローン金額は「700百万円」になります。
 (①~③すべてを期間12ヶ月で募集した場合の累計成立ローン金額は「300百万円」です)

 と、このような仕組みになっているわけです。
 従って、運用期間との兼ね合いでエグジット(出口)までに再募集するケースもありますが、その上限は決まっているということになっているのです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 融資案件の検討に際して、LCレンディングでは競合店舗についても調査をします。
 
 当該商業施設に関しては、半径5km圏内には競合施設がわずか2つしかないため、競合は非常に弱いと判断しました。
 ちなみに競合店舗2つのうちの1つ(=ザ・ビッグエクストラ玉城店)は、当該商業施設のメインテナントである「マックスバリュ」と同じイオングループのディスカウントショップです。
 これについては、イオングループが「ドミナント戦略」を展開する一環としての出店と考えることができます。
 「ドミナント戦略」とは「チェーン展開をする小売業が、特定の地域内に集中的に店舗展開を行うことで経営効率を高めつつ、地域内でのシェアを拡大し優位性の確保を狙う戦略」のことです。
 創業の地である当地で、イオングループは教科書通りのドミナント戦略をしているといえます。

 なお、半径5km圏外には、大型ショッピングモールである「イオンモール明和」があります。もちろん同じイオングループです。
 ここにはシネマコンプレックスや家電量販店などの大型テナントのほか、50以上のテナントが入居していますが、こちらは少々大げさに言うならば「非日常」の商業施設といえそうです。
 これだけの距離が離れている場合、消費者は「日常使いの店舗」と「それ以外の店舗」を使い分けるという消費行動を取ります。
 「日常使いの店舗」である最寄りのNSC(近隣型ショッピングセンター)で高頻度に毎日の生活必需品などを購入し、一方で「非日常」というと少しおおげさですが「それ以外の店舗」にも低頻度で立ち寄ってみるという購買パターンです。
 こうした観点から見ると、上手く住み分けができている立地条件ということができます。

 ということで、このように半径5km圏内外の競合店舗を分析した結果、立地条件は悪くないと判断をしました。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨日のブログ記事にはたくさんのコメントをいただきましてありがとうございました。
 参考になるご意見もたくさんありましたので、今後の運営に反映させていきたいと考えております。

 さて、明日水曜日ですが期限前償還となる一部のファンドに投資されていた投資家様限定になりますが、期限前返済に伴う分配日になります。
 対象となるファンドに投資されていた方には、すでに個別メールでのご連絡をさせていただいております。

 なお、先週から告知をさせていただいる(http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/21720425.html)新規案件の募集につきましては、本日火曜日13:00にスタート予定です。

 80億円突破記念キャンペーンも兼ねたコチラの案件の融資先は、LCホールディングスの関連会社になります。
 
 ・運用期間:12ヶ月
 ・運用利回り:8.00%
 ・資金使途:岐阜県の商業施設再開発プロジェクトに伴う既存建物解体工事費用

という案件を募集させていただきます。

 なお、本案件の返済につきましては、①既存建物の解体後、新築建物工事着工のタイミングで銀行融資等によるリファイナンスが予定されています。
 そのほか、②同社の保有する別物件の売却予定もあることからその売却益を充当するかたちでのリファイナンスの可能性もあります。
 従って、①or②の条件が整うまでの間のブリッジファイナンス(=つなぎ融資)という性格の融資になっております。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 本日、累計の成立ローン総額が80億円を突破し「8,005,910,000円」となりました(2017/5/22 9:30am現在)。
 これまでに投資をいただいた皆様に心より感謝申し上げます。
 
 本日より米国シアトル市のサービスアパートメント開発案件の募集もスタートしています。コチラの融資先はLCホールディングスの関連会社です。

 また、80億円突破ということで、本日午後を目途にキャンペーン案件の募集もスタート予定です。対象案件は名古屋のビジネスホテルです。

 このほか明日火曜日にはすでに事前告知をさせていただいている新規案件として、東海地方の商業施設再開発案件の募集もスタート予定。こちらも融資先はLCホールディングスの関連会社です。

 そして「LCGF(LCホールディングス保証付き)案件」も引き続き募集中。

 よろしくご検討のほどお願い申し上げます!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 来週22日(月)から新案件の募集を開始します。

 米国シアトル市におけるサービスアパートメント開発案件に、LCホールディングスの関連会社が出資するためのファイナンスです。

 アメリカ経済の伸長・雇用の増加に伴い、シアトル市はオフィススペースだけでなく被雇用者のアパートメント需要も底堅く推移しています。
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 本件ファンドについては下記の条件で募集を予定しています。

 ・募集金額:350百万円
 ・運用利回り:8.00%
 ・運用期間:24ヶ月
 ・担保及び保証:無し

 本件につきましては、コメント欄等でご質問をいただいても他の共同投資家との事前の決め事がある関係でお答えしかねる事柄も多いのですが、その点ご了承いただければ幸いです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 ネイバーフッド型商業施設(NSC)である本施設の主な入居テナントは「マックスバリュ(食品)」、「DAISO(100円ショップ)」、「ジップドラッグ(ドラッグストア)」など地域住民の方たちのライフラインともなっているテナントです。

 「マックスバリュ」はイオングループに属するのですが、ここ三重県はイオン創業の地でもあり、おそらく日本でもっともイオンのブランド力があるエリアかもしれません。消費者からの支持は非常に強いようです。
 また、イオンとしても、当地の店舗は絶対に外せない店舗と考えているのではないでしょうか。

 そのほか「DAISO」も最大手の100円ショップですし、「ジップドラッグ」も業界大手のココカラファイングループですので、いずれも非常に与信力の高いピカピカのテナントが入居しているという強みがあります。
 
 そして入居テナントとの間では基本的に長期の賃貸借契約を締結しますので、これらの事情を重ね合わせて考えると、安定的な賃料が長期的に確保できる可能性が極めて高い商業施設だということがいえます。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 先日ブログで書いた新規案件については、来週の月曜日を目途に募集開始予定です。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/21200240.html

 それとは別の新規案件の募集も本決まりになりつつあります。
 コチラはアメリカではなく、東海地方所在のショッピングモール再開発に伴う解体工事費用のブリッジファイナンス案件です。
 こちらも今月中を目途に募集開始予定です。

 合計で「5億円~7億円」程度の募集金額を予定していますので、ご期待ください!
 

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 LCホールディングス(JASDAQ8938)の決算短信が公開されました。
 http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/0fee9e0a/58f1/4c52/adb3/2c64133341d7/140120170515473724.pdf

 1頁目の最下段に今期(平成30年3月期)の連結業績予想の記載があります。
 なんと、前年比で「売上高159%UP、営業利益219%UP、経常利益153%UP」とのこと。

 今日は株式の買いも殺到し、なかなか値もつかず、ようやく終値は150円高の「1,074円」でひけました。

 株価は上がったり下がったりするものですし、急激な上げもどこかで収斂されていくものですが、とはいえ業績の実態があれば相応の株価になっていくわけですので、LCレンディングもできる限り頑張っていきたいと思っています。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 先週の金曜日に、LCホールディングスより「業績予想の修正に関するお知らせ」が発表されています。
http://www.xj-storage.jp/browser/?company=89380&ref=http%3a%2f%2fcontents.xj-storage.jp%2fxcontents%2f89380%2f26a163b1%2f0e4a%2f4656%2fab7a%2fd5f6fb7d4339%2f140120170512469501.pdf&show=0&type=0

 連結業績については「売上高、営業利益及び経常利益は予想を上回る見込み」となったようです。

 また、連結子会社(SPC)で見込んでいた物件売却利益(約5億円)の実現が来期以降にズレたことから「当期純利益は予想を下回る見通し」とのこと。

 今週中には「決算短信」の公表も予定されています。

 今年もそのうち適当なタイミングで、決算に関するコメントなどを書いてみたいと思っていますので、ご期待ください!

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 「NSC(Neighborhood Shopping Center:近隣型ショッピングセンター)」に関連して、少し話が脇道にそれますが、最近、郊外型の大型ショッピングモールの一部について苦戦が目立っています。

 苦戦のいちばんの原因は、平日と休日の集客数のギャップが大き過ぎることです。
 
 まず、休日の集客数をベースにオペレーションを考えると、平日は集客数が少ないために余剰スタッフが多すぎて経費がかさんで赤字になってしまいます。
 逆に、平日の集客数をベースに考えると、休日はオペレーションが回らなくなり、その結果、来店客の不満もつのり次回以降の客足も遠のいてしまいます。
 パートやアルバイトを活用して休日だけ上手く人繰りがつけば良いのですが、今の日本では人手不足が深刻ですのでそうそう都合良くいかないケースが目立ち始めています。
 
 平日であっても一定数の集客が見込める立地であればこのような問題は発生しないのですが、大型ショッピングモールのすべてがそのような立地とは限りません。

 これに対して「NSC」では、「平日と休日の集客数のギャップ」はさほどの問題とならないので、通年で安定した稼働が見込めるという優位性があります。
 我々が融資をするに際しても、その返済原資はテナントからの賃料である以上、当該施設の「安定稼働」が何よりも重要になってきます。
 そうした観点からすると、テナントや立地に優れた「NSC」は安心して融資できる物件だと考えられるのです。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】
 
 本物件の店舗面積はおよそ「3,300㎡」であり、中~小規模商業施設といえます。
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 そして入居テナントについては、核テナントである「マックスバリュ(食品)」のほか「ダイソー(雑貨)」、「ジップドラッグ(ドラッグストア)」などの優良8テナントが入居しています。
 しかしながら、家電量販店、アパレル、スポーツ用品、インテリアなどのいわゆる「大型カテゴリーキラー」は入居していません。

 ということで本物件は典型的な「ネイバーフッド型ショッピングセンター(NSC)」に該当します。

 「NSC」については以前もブログで書きましたが(http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/4816831.html)、人口減少、高齢化、世帯数の増加という今後の日本社会のトレンドにマッチしている商業施設といえます。
 NSCに共通していえるのは、食品や日用品といった生活必需品を取り扱っており、電気ガス水道と同じようにもはや地域住民のライフラインとなっている商業施設が多いということです。

 ちなみに、三重県の人口推移は、ここ10年(2004年→2014年)で1%の減少(185万人→182万人)というトレンドです。
 また本物件の近隣4市町(多気町、明和町、玉城町、松阪市)人口も、同様に1%の減少(22.1万人→21.9万人)というトレンドです。
 
 しかしながら人口減少が進んだとしても、一定数の人口が存在する限り、これらのライフラインは途切れさせるわけにいかないのであり、少なくとも今後10年20年というスパンでは安定した稼働率が確保されると考えられます。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 明後日の金曜日は、先月28日に弁済を受けたファンドの分配を予定しています。

 今回は「元本」の返済金額が非常に少なかったので、「配当」だけの分配になる方が多いかと思われます。

 現在募集中のファンドは、

 ・募集終了:5月15日(月)
 ・貸付実行:5月18日(木)
 ・最低投資金額:2万円
 ・保全:LCホールディングス保証付き


 という募集条件であり、少額であっても再投資がしやすい案件となっています!

 なお、お問い合わせを多くいただいている、アメリカのレジデンス(住居)開発案件ですが、早くても来週以降の募集になります。
 現在諸条件を最終調整中、こちらもご期待ください。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 本施設は、三重県南部に位置する多気郡明和町に2008年11月にオープンした比較的新しい施設です。
 敷地面積は6,000坪弱、駐車場も180台と十分に確保されています。
 最寄駅の近鉄「漕代駅」からは徒歩10分ですが、ロードサイド型商業施設ですので道路付けが何よりも重要になってきます。
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 当該施設は主要な道路である県道37号線に面しており、東側100mにはこれまた主要な道路である県道529号線が走っています。

 ちなみにロードサイド型商業不動産の分析をする場合、一般的には「半径5km」が商圏とされます。
 また、「半径5km≒クルマで15分」がひとつの目安になります。

 ところが、当該施設に関しては、他にも主要道路が何本か施設の近隣を通っているため「クルマで15分」というエリアが、「半径5km」のエリアよりも広がりを見せているという好条件になっています。

 また、いずれの道路沿いにも、当該施設の近隣にコンビニ、飲食等の有力店舗がフリースタンディングで多く存在しており、これらの顧客も取り込める点も好条件になっています。
 
 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 本日19時より東京有楽町で、maneoマーケット主催の投資家様向けセミナーを実施します。
 https://www.maneo.jp/apl/seminar?id=93

 今回は私は所用のため不参加ですが、融資型クラウドファンディングにご興味のある方は、上記の申込フォームから直接お申し込みのうえ是非ご参加ください!

 なお、次回5月29日(月)のセミナーには参加予定です。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 来週以降になりますが、新規ファンドの募集をスタートできるかもしれません。

 米国某都市におけるレジデンス(住居)開発プロジェクトです。

 募集金額や条件は現在、最終調整中!
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  *昨年、アメリカ出張時に飛行機から撮影した対象物件所在都市です。

 次回ブログ更新は5/8(月)になります。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 久しぶりに融資対象物件のご紹介です。

 今回は三重県にある「DCモール金剛坂」です。

 本物件は、LCレンディングの兄弟会社である「株式会社LCパートナーズ」がAM事業者を担当している物件です。
 ちなみに、AM事業者とは「アセット・マネジメント」の略で「投資家に代わり投資用不動産の売買の意思決定、PM事業者の選定・管理等を行い、投資家に対して投資効果の最大化を図るための専門業者」です。
 http://lcpartners.co.jp/works/index.html

 そして、PM事業者は、同じくLCレンディングの兄弟会社である「株式会社ロジコム」が担当しています。
 PM事業者とは「プロパティ・マネジメント」の略で「対象不動産の資産価値を高めるために不動産の運営管理を行う専門業者」です。

 上場企業の「LCホールディングス株式会社」のホームページでも情報が公開されており、本物件についても他の物件と同様、所在地や規模などを含めてすでに公知の情報となっています。
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 ロードサイド型の複合商業施設で、食品スーパー、ドラッグストア、100円ショップなどなど地域住民の方たちの日常生活に欠かせない店舗が多数入居しています。

 【次回へ続く】

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