融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役の山中健司です。1969年茨城県古河市生まれ、栃木県立栃木高校、早稲田大学政治経済学部卒。住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)等に勤務。事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等々、金融・不動産業務全般に携わり、2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。

カテゴリ:融資対象物件 > 北海道伊達市商業施設

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。
 https://www.lclending.jp/

【承前】
 もし、現在の入居テナントから退去意向が伝えられた場合、すぐに次のテナントを見つけてこなければいけません。
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 そしてこの場合に必要とされる「テナントを見つけてくる能力」がロジコムグループの強みです。
 どういうことかといいますと、LCレンディングの融資対物件は、LCレンディングの親会社であるJASDAQ上場企業のロジコムがPM(プロパティマネジメント)業務を行っている物件が多いのですが、ロジコムの主力事業はサブリース業。
 http://www.logicom.jp/
  * 「プロパティマネジメント」とは、不動産管理業務のこと
  * 「サブリース」とは、不動産を一括で賃借しそれを第三者に転貸すること


ロジコムグループでは、
 ◆ 倉庫や商業施設の管理物件数は200物件以上
 ◆ リーシングネットワーク(=テナント候補企業とのお取引)は800社以上
 ◆ 管理物件の空床率は1.59%(2015年10月末現在)
という実績を誇ります。

 空床率1%台という数字は新規の貸し出し余地がほとんどない状態であり、200以上の管理物件について事実上の満室稼働状態をキープできているということになります。仮にAというテナントが退去しても、すぐに代わりのBというテナントを見つけてきて速やかにテナントチェンジができる点がロジコムグループの強みなのです。

 こうしたバックアップ体制も踏まえて我々は融資対象物件をセレクトし、投資家の皆様に提供しているわけです。

 ということで、次回は秋田県秋田市の物件をご紹介します。


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【承前】
 さて、このようなテナント様に入居いただいている本物件ですが、当然ながら毎月決められた日に決められた金額の家賃をいただいています。
 この家賃が投資家の皆様への配当原資となりますので、①入金が遅れたとか②入金が見込めなくなったという事態はなんとしても避けなければいけません。
 
 これに関して、入居するテナントについては業況、財務体質を含めて徹底的に経営状態を吟味しますので、①のように入金が遅れるという事態については実はあまり問題になりません。そのような期日管理も覚束ないようなテナントが入居している物件はそもそも融資対象から除外されますので。
 しかし、②のように入金が見込めなくなるという事態については、残念ながら可能性ゼロとは断言できません。言わずもがなのことですが、出店エリアの景気経済情勢、購買人口の推移、競合店の出店等々、テナント企業の自助努力だけではいかんともしがたい要因が数多くあるからです。ですから貸主としては②のような事態になった場合のダメージを極力小さくするような内容の賃貸借契約を結んでおくことが重要になってきます。

 *賃貸借契約書のサンプル
 
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 具体的には(賃貸借契約の相手方もある話ですので、本物件に関して個別の契約内容を詳らかに書くことはできませんのであくまで一般論ということになります)まず、「定期建物(土地)賃貸契約書」というものを締結し、その期間を例えば「20年間」という長期契約にすることが挙げられます。これは貸主だけでなく借主にもメリットのある契約(=20年間安心して土地建物を借りて商売をすることができる)という側面もあります。
 また、我々がマンションを借りるときと同じく「敷金」を入れてもらいます。ただし、マンションを借りるときと異なり、対象物件が商業施設やオフィスの場合は例えば「賃料×12ヶ月分」といった結構な金額を差し入れてもらうことが多いです。
 さらに、「中途解約条項」を加えることになります。例えばテナントから退去を申し出た場合、貸主は「敷金」を全額没収できるとともに、あわせて「違約金」も請求できるとすることが多いです。違約金の額についてはケースバイケースで、例えば「20年契約の当初10年の間については賃料×100%、その後の期間については賃料×50%」とするなど個別の交渉事になってきます。
 加えて、テナントが退去を申し出る場合については例えば「6ヶ月前の告知が必要」と決めておくことによって、退去予定のテナントが残っているうちから同時に次のテナント候補を探すことができるようにしておくことも一般的です。
 これらの条項を契約書に盛り込むことで、貸主としては長期的安定的な家賃収入を確保できる可能性がより高くなるわけです。

 では、それでもテナントが退去するという場合にはどうしたら良いのでしょうか…。

【次回へ続く】


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【承前】
 前置きが長くてスミマセン。
 いよいよ対象不動産が見えてきました。
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https://www.youtube.com/watch?v=fatLpp_lI5g
 この看板を見ると分かるように、家電量販店、DVD及び書籍の販売レンタル店、スーパーマーケット(ドラッグストアも併設)からなる複合商業施設となっています。
 平成20年築の建物なので、まだまだ新しいです。

 このあたりは車社会なので道路からの導線が非常に重要になってくるのですが、伊達市内の主要幹線道路である「道道伊達インター145号線」沿いに位置し、敷地面積およそ5,700坪、300台超の平面駐車場も確保していて申し分なしです。ついでに言えば視認性も非常に良好。
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 なお、近隣には同業他社(家電量販店、スーパーマーケット等)がいくつか出店しているのですが、いずれも単一業種での出店です。
 単一業種の店舗と比べた場合、本物件のような複合商業施設においてはワンストップでいろいろな買い物ができることから一般的に優位性が高い商業施設だといえます。

 そして、それぞれのテナントが高い集客力を有していればさらにその優位性が高まります。本物件について言うと「ケーズデンキ」、「ゲオ」については説明は不要でしょうが、「コープさっぽろ」もスゴイです。法人形態としては株式会社ではなく、「生活協同組合」という形態なのですが、なんと道内に108店舗、事業高(売上高)2,500億円超であり、実は北海道民にとってはいちばんなじみのあるスーパーマーケットかもしれません。

【次回へ続く】

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【承前】
 メインストリートを過ぎて歩いていくと、「しまむら」がありました。
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https://www.youtube.com/watch?v=OAFfYAz-R3M
 (→この「しまむら」は融資対象物件ではありません!)
 平日月曜日の午前中にもかかわらず駐車場は結構埋まっています。
 しまむらは国内に1,345店舗もあるらしいので、当然ながら北海道にも多く出店しています。

 ちなみに、アメリカの「ストアーズ誌」の調査(2012年)によると、アパレル製造小売業(SPA)の世界売上ランキングで、しまむらは堂々の世界10位!

 1位は、ZARAの「インデックス」(スペイン)で、年商1兆8,000億円
 2位は、H&Mの「ヘネス&マウリッツ」(スゥェーデン)で、年商1兆7,000億円
 3位は、GAPの「ギャップ」(アメリカ)で、年商1兆3,700億円
 5位が、UNIQLOの「ファーストリテイリング」(日本)で、年商9,400億円
 10位が、しまむらを展開する「しまむら」(日本)で、年商6,000億円

 ということで、ベストテンには日系企業が2社ランクインしているのですね。

 さて、さらに歩いていくとソフトバンクの店舗がありました。
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 入口には、
「ココから半径40km以内にiPad取扱店はありません!」
との貼り紙が。
 これっていうのは排他的な商圏が確立されているということの裏返しといえるでしょう。首都圏の商業施設に比べて地方の商業施設は絶対的な商圏人口が少ないという欠点はありますが、見方を変えればライバルが少なくて排他的な一定の商圏を安定的に確保できているという点は大きなアドバンテージといえるのではないでしょうか。

【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。
 https://www.lclending.jp/
 2016年新年よりブログを開始、弊社の融資対象不動産のご紹介などをしていきたいと思っています。
ということで、まずは昨年末に訪問してきた北海道伊達市の物件からスタートです!


 さて、JR札幌駅から特急「北斗」で2時間弱、伊達紋別駅に着いたら立派な兜がお出迎え。
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 当地は北海道の中ではもっとも温暖なエリアに位置することから「北の湘南」と言われているとのこと。地図でいうと函館の右上、室蘭の隣といったところ。分かりにくいかもしれませんが、写真にあるのぼりの中でピンクで示しているところです。

 そして、「伊達」というからには奥州仙台と関係があるのかと思ったら、やはりそのとおり。明治時代の初めに奥州伊達家の侍たちが移住し開拓してきたという歴史があるようです。
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 ちなみに、福島県にも同じ名前の「伊達市」がありますが、こうした同一名称の市は全国で3セットあるとのこと(「東京都府中市」と「広島県府中市」、「福島県若松市」と「福岡県若松市」)。

 さて、伊達紋別の駅から対象物件までは歩いて行ける距離なので、テクテクと歩いていきます。駅からのメインストリートらしき通りは武家屋敷風に統一されていて非常に風情のある街並み。銀行でさえもこんなかんじの店構え!
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 そんなメインストリートを抜けるといよいよ対象物件が見えてきます。

【次回へ続く】

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