融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役の山中健司です。1969年茨城県古河市生まれ、栃木県立栃木高校、早稲田大学政治経済学部卒。住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)等に勤務。事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等々、金融・不動産業務全般に携わり、2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。

カテゴリ:融資対象物件 > 秋田県秋田市商業施設

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

【承前】

 取引の過程において反社会的勢力の介在がないことのチェックですが、実際にはこれはなかなか難しいことです。
 なぜなら、彼らは非常に巧妙にビジネスの世界に入り込んでいるからです。特に金融や不動産といった世界は彼らのシノギと親和性が高いということはまぎれもない事実です。
 ただし、このチェックをおろそかにすると我々も一発退場となりかねないので細心の注意を払っています。

 LCレンディングの親会社であるロジコムは上場企業ですので、それだけでも相応の体制を整えてているといえますが、これに加えてLCレンディングでは社外取締役に金重凱之さんという警察庁OB(元警察庁警備局長)の方を招聘させていただいております。
 https://www.lclending.jp/apl/contents/company/lclending

 現在、金重社外取締役は「株式会社 国際危機管理機構」の代表取締役をされていますが、そのノウハウやデータベースをもとに様々な角度からアドバイスをいただきながら日々案件を検討しています。
 http://www.kkkanri.co.jp/profile.html
 なお、個別の融資案件に限らず、組織体の運営についても的確かつ厳格なアドバイスを常時いただいております。そのおかげもありまして、毎月開催しているLCレンディングの取締役会などでは、議長席に座る私は毎回ヒヤヒヤものですが。

 *LCレンディング取締役会の様子
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 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

【承前】

 前回は主に商業施設の商圏等についての分析である「マーケットレポート」について例を挙げて書きました。
 このほか、LCレンディングでは融資に際して「不動産鑑定評価書」と「エンジニアリングレポート」についても同じく精査をします。

 「不動産鑑定評価書」では、「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」といった手法を駆使して対象不動産の金銭的な価値が算定されています。
 もっとも、不動産についていうと、クルマや洋服や時計といったものと違い、同じものはこの世に二つとありません。その不動産が欲しい人はどんな高い値段であっても買うし、逆に欲しい人がいなければどんな安い値段であっても売れないわけですから、そういった意味では算定される価格はあくまでひとつの目安にすぎないという特殊事情があります。
 とはいうものの、合理的な根拠のもと算定された価格と比べて割安で購入できた場合には、かなりの確率で融資の健全性が高まることは当然です。
 
 「エンジニアリングレポート」では、対象不動産の立地状況、土壌汚染の調査から始まり、建物の遵法性(「じゅんぽうせい」、建築基準法をはじめとした各種法令に適合していること)の確認、設備の劣化状況及び修繕が必要となった場合の費用の調査等について、専門家である第三者の目からチェックがなされることになります。
 また、最近では「地震PML(=Probable Maximum Loss、地震による予想最大損失額)」といった調査項目も要チェックの傾向にあります。

 融資に際しては数十ページに及ぶこれらの資料も読み込む必要がありますので、それだけでもかなりの労力が必要です。

 これに加えて、昨今のご時勢では、取引の過程に反社会的勢力が介在しないということも必ず調査しなければなりません。
 ここで遺漏があると思わぬところで足元をすくわれることになりかねませんが、この点についてもLCレンディングでは万全の体制を取っています。

【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

【承前】

 LCレンディングで融資をするにあたっては融資対象物件の精査をしますが、純粋な不動産としての担保価値だけでなくそれが商業施設である場合には商圏人口の動態や、競合店舗等についても多角的に調査をします。

 東京都心に住んでいる人からすると、地方の商業施設は経営状態があまり良くないとも思われがちですが、必ずしもそんなことはありません。当たり前のことですがケースバイケースです。

 本件不動産についてはどうでしょうか?

 まず、商圏人口は本件対象不動産から半径5km以内が「214,712人」(2010年の総務省「国勢調査」)。半径5kmはクルマで15分圏です。
 同じく半径5km以内の可住地人口密度は「3,039人/㎡」。参考までに、秋田県平均は「304人/㎡」、全国平均は「1,007人/㎡」であり、このエリアに関していえば潤沢なマーケットボリュームを誇ります。
 以前ご紹介した北海道伊達市の物件にも当てはまることですが、地方の物件がすべてネガティブというわけではないのです。むしろ地域住民のライフラインとして必要不可欠な施設となっており、なおかつ盤石の顧客基盤を抱えているというケースも多々あります。そのような不動産物件を厳選して優良な投資案件として仕上げていくのが我々の仕事です。
 
 また、競合店舗については出店テナントも当然ながらプロの視点で調査を行いますが、我々LCレンディングも、サブリース業のプロフェッショナルであるロジコムの協力を仰ぎつつ独自の調査を行います。
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 上記のような分布図をもとに、近隣の商業施設もくまなくチェックしていきます。
 本物件の北1.2kmにあるドン・キホーテには専門店街に100円ショップも入居していました。私が見に行ったときの客の入りも良かったです。
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 また、ちょっと郊外にはなりますが上記地図の右下、本物件の東南6.7kmにあるイオンモール秋田(「イオンタウン茨島」とは異なる)はシネコンを併設するなど広大な敷地に様々なテナントが入居していて一日中いても飽きないような商業施設です。

 こうした強力な競合店舗の存在を勘案すると本物件もちょっと心配になってはきます。

 とはいえ、競合店舗がまったく存在しない物件というのも原則的にありえませんし、むしろ相乗効果が見込まれるケースも多々あります。
 また、相乗効果とはちょっと異なりますが、「ドミナント戦略」という考え方もあります。
 例えば、同じブランドのコンビニエンスストアが道を挟んで目の前にあるような光景を目にすることがあります。下手したら10mも離れていない場所にあったりとか。
 これが「ドミナント戦略」なのですが、定義付けると「チェーン展開をする小売業が特定の地域内に集中した店舗展開を行うことで経営効率を高めつつ、地域内でのシェアを拡大して他小売業の優位を狙う戦略」をいいいます。
 イオングループはこのエリアにおいてドミナント戦略を展開しているといえますが、そうであるならば総合的に見てそれだけの価値のある優良な案件だと判断できるわけなのです。

【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

【承前】

 ちなみに、前回のyoutube動画を見ていただくと分かるように、本物件としまむらの間の場所では建築工事をしていました。もう間もなく3月には更に一棟の商業施設が完成し、しまむらの別ブランドがオープン予定とのこと(ホームページを見るとバースデイ、シャンブル、アベイロ、ディバロとラインナップがあるようです)。
 しまむら全店の中でもココは業績優良店舗のようです。別ブランドの新店でさらに数字を伸ばすだけでなく、新店との相乗効果で既存店舗の売り上げ増も期待できるとの判断なのでしょう。

*誘導看板も一部白地になっていて追加テナントの記載待ち
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 なお、「建物」の貸し手(=イオンタウン)からすれば、これによってしまむらグループのテナント退去リスクが軽減されるわけですので非常に良い話です。もっとも、ココに関しては立地の良さだけでなく、イオンの集客力という付加価値もありますので、しまむらグループに限らず、ぜひココを借りたいというテナント候補が数多くいるものと思われますが。
 
 いずれにしても、イオンタウンとしてはこの場所にさらなる店舗を開発することによって、より一層のエリアの活性化を促すだけでなく、それと同時に競合ライバル店の進出余地を排除して隣接する自社の大型店(イオン秋田中央店)の売り上げを防衛するという戦略の中で重点的に開発を進めているのではないかと推測されます(あくまで私見)。
 なお、結果的に、本物件の「土地(底地)」に対して融資をしているLCレンディングの融資の安全性もより一層高まり、ひいては投資家の皆様への配当が安定的になされていく可能性もより高まるといえるのではないでしょうか。

【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

【承前】 

 今回ご紹介するのは、秋田市茨島交差点近くに位置する「イオンタウン茨島アネックス」です。

*「イオン秋田中央店」(=融資対象物件ではありません)
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*「イオンタウン茨島アネックス」(=融資対象物件です)
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 動画で見ると分かりやすいのですが、イオン秋田中央店の隣にニトリ、しまむらがあって、さらにその隣に100円ショップの「セリア」、靴の「シュープラザ」、ペットショップの「アミーゴ」が入居しています(すべて東証上場企業)。
https://www.youtube.com/watch?v=JgU5z8GWpTI
 このうち、100円ショップの「セリア」、靴の「シュープラザ」、ペットショップの「アミーゴ」の入居部分(=アネックス棟、敷地面積およそ4,300坪)がLCレンディングの融資対象物件である「イオンタウン茨島アネックス」です。

 そして本物件については、①「建物」は融資対象ではなく、②「土地(底地)」だけが対象となっています。
 少し詳しく説明します。

 ① まず、これらテナントが入居する「建物」の所有者は「イオンタウン株式会社」になります。そしてイオンタウンがそれぞれのテナントと建物賃貸借契約を結んでいます。つまり、この「建物」についての契約は、土地(底地)の契約内容とは別個の契約となります。

 ② そして、これらの建物が建っている「土地(底地)」についてはイオンタウンではなく、別の法人「A」が所有しています。そのうえで賃貸人である法人Aと賃借人であるイオンタウンの間で「事業用定期借地権契約」が結ばれています(=イオンタウンは土地を借りて、借りた土地に建物を建ててテナントに貸している)。このような契約を前提に、法人Aにはイオンタウンから土地の賃借料(=家賃)が毎月入ってくることになります。
   
   *本物件は当該不動産を流動化(信託受益権化)していることから、正確には法形式上の賃貸人は法人「A」ではなく、  
   受託者である某大手信託銀行となりますが、理解を容易にするためにあえてこのような表記にしています。

    信託受益権の仕組みについては、稿を改めて書いてみたいと思っています。

 LCレンディングでは②「土地(底地)」を担保に、この法人Aに対して融資をしているのですが、現実的にはほぼイオングループのクレジットリスクだけを考えればよいといえますので、融資リスクが極めて少ない案件に仕上がっています。
 どういうことかといいますと、仮に現在のテナントがすべて退去したとしても、定期借地契約の期間は建物賃貸人(=土地賃借人)であるイオンタウンは、土地賃貸人であるAに対して家賃を払わなければいけないからです。このような場合イオンタウンは空家賃を支払うことのないように代わりのテナントを見つけてくるか、自分たちで出店するかの方策を必ずとるはずなのです。

【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 秋田市に行ってきました。
 当地は毎年8月に行われる「竿燈(カントウ)まつり」が有名です。
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 今回の物件はJR秋田駅から徒歩30分の距離なので、歩いて行ってみることにしました。
 秋田駅西口を出て右手に千秋公園、左手に秋田県立美術館を眺めつつ、市内中心部の中央通りという通りに出ますが、暖冬だからなのかそれとも市内中心部だからなのか予想していたより雪が少ないです。
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 そして県道56号線に出てから少し歩くと、国道13号線との茨島(バラジマ)交差点付近にぶつかります。このあたりは秋田市内で最も交通量の多いエリアであり、商業施設に関しては一等地といえる場所です。
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 地方都市では自家用車がメインの交通手段なので、駅前商業地よりも郊外ロードサイドの方が集客力に優れていることが多く、それは秋田でも例外ではありません。ちなみに、秋田県の商業統計調査によると秋田市中心市街地の小売販売額は下記のように推移しています(単位百万円)。
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 ちょっと古い資料ですが、平成6年から平成19年までのおよそ10年間で中心市街地の小売販売額は1,000億円から500億円に半減しており、現在はさらに下回っていると見込まれます。

【次回へ続く】

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