融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役の山中健司です。1969年茨城県古河市生まれ、栃木県立栃木高校、早稲田大学政治経済学部卒。住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)等に勤務。事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等々、金融・不動産業務全般に携わり、2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。

カテゴリ: 不動産売買・開発・賃貸事例

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨日(http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/28746998.html)の続きです。

 立川駅北口を出てスグに「サンサンロード」という遊歩道があります。
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 そしてサンサンロード沿い400メートルほどに面した「3.9ヘクタール」の元国有地があります。
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 現在はこのように広大な更地になっていますが、ココの開発が来月からスタートする予定です。

 事業主体は、地元企業の「立飛(たちひ)ホールディングス」。

 2020年春の開業を目指し、2,500席の音楽ホール、81室の高級ホテル、商業施設、オフィスからなる大規模複合施設を建設するとのことです。
 https://www.tachihi.co.jp/2017/11/22/tachihi-midori/

 立川市も固定資産税の大幅減額措置をとるなど行政も全面的にバックアップしているプロジェクトのようです。

 開業までわずか2年、2020年にどのような施設が完成するのかが非常に楽しみです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 今や、東京西部で一番大きな街は「立川市」だと思います。
 (「八王子市」だという異論はあります、ネットを検索するとこのような比較記事もあります)
 http://j-town.net/tokyo/column/gotochicolumn/213721.html?p=all

 立川市の人口は「17万人」なので、八王子市の人口「55万人」に対して3分の1に過ぎません。

 しかしながらJR中央線、青梅線、南武線のほか多摩都市モノレールも乗り入れる立川駅の乗降客数は「16万人」と八王子駅の乗降客数の倍以上を誇ります。
 また、数多の商業施設で街が賑わっているだけでなく、オフィス需要も非常に堅調です。
 このほか、立川地方合同庁舎や東京地方裁判所立川支部など官公庁の施設も集積しています。

 LCホールディングスの本社が立川市の隣の東大和市にあることもあり、私も立川市にはよく行きます(LCホールディングスの定時株主総会も例年「立川グランドホテル」で開催されています)。

 ここ数年、立川駅の北口方面では再開発事業がさかんに進められています。
 2015年12月には「ららぽーと立川立飛」がオープン。
 20161208_ららぽーと立飛 (1)
 2016年8月には上層階を分譲マンションとする「立川タクロス」がオープン。

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 2017年10月には「アリーナ立川立飛」のこけら落としもあり、今シーズンはプロバスケットBリーグの強豪「アルバルク東京」がこのアリーナをホームコートとしています。
 
 これらに続き、来月からはまたまた大規模な再開発事業が着工の予定です。

 【明日に続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 三井不動産系の「日本ビルファンド投資法人(NBF)」というJ-REITがあります。
 運用資産規模1兆円超で、時価総額もトップクラスの名門J-REITです。ちなみに分配金利回りは3%台前半といった水準。

 そのNBFが一昨日、大型の資産の入れ替えを発表しています。
 http://www.nbf-m.com/nbf/release/files/20171218_%E6%97%A5%E6%9C%AC%E8%AA%9E_%E8%B3%87%E7%94%A3%E3%81%AE%E5%8F%96%E5%BE%97%E5%8F%8A%E3%81%B3%E8%AD%B2%E6%B8%A1.pdf

 まずは旗艦物件である「NBF日比谷ビル」を、スポンサーでもある三井不動産に640億円で売却するとのこと。
 運用利回りが伸び悩み「含み損」を抱えている物件ではあるものの、エリア将来性を評価する三井不動産が高く買ってくれるということです。
 maneoの本社も入っているビルですが、将来的にはビルの名前も変わるのでしょうか。

 一方で「六本木ティーキューブ」をスポンサーでもある三井不動産から628億円で購入するとのこと。
 LCレンディングの入っているアークヒルズサウスタワーから首都高速都心環状線を挟んで向かいに位置するビルです。
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 ちなみにNOI(純収益)は23億円弱で、取得価格に対する利回りは「3.6%」とのこと。
 六本木一丁目駅直結で、新たな旗艦物件としての位置付けになるようです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。
 
 「不二家」が保有している銀座6丁目中央通り沿いのビルが売却されるそうです。
 同社のIRによると売却益が「190億円」とのこと。
 https://www.fujiya-peko.co.jp/assets/pdf/financial_20170925_01.pdf
 わずか90坪足らずの土地ですが「坪2億円」での取引と言われています。

 *真ん中のダロワイヨ(不二家子会社)が入る「銀座不二家ビル」です
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 従来、銀座の中央通りは「坪1億円」程度で取引されていましたが、最近は中央通りから1本もしくは2本奥に入った土地でも「坪1億円以上」の取引がみられます。

 先日発表された2017年の「基準地価」でも、実は銀座の地価はあのバブル期を上回っています。
 そのせいで利回り目線が合致して買える物件も減る一方で、今期上半期(2017年4月~9月)に上場REITが購入する物件はおよそ「5,000億円」にとどまりそうです。
 上場REITが前期(2016年)上半期に購入した物件はおよそ「1兆円」でしたので、半減ということになります。

 ここ数年は投資目線でみたときの不動産価格がピークに近づいていると言われ続けていますが、銀座で「坪2億円」という話を聞くとそうかもしれないなと思ってしまいますね(なお、不動産価格は二極化していて地方など全国的には下がっているところでは容赦なく下がりまくっているのですが)。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 今日は、地方に本社がある東証一部上場企業の方とお会いしていたのですが、かなり本気で自社ビル物件をお探しになっているとのことでした。

 実は最近、これとは別の地方本社のキャッシュリッチ企業の方も「東京~品川」もしくは「東京~羽田空港」で自社ビル物件を探していると言ってました。

 背景には、メインバンクが積極的に「融資させてください」というスタンスでいることがあるようです。
 いずれの企業も「それならこの機会に」ということで熱心に本社ビルを探しておられるようです。

 都内の不動産市況は過熱といってよい状態が長いこと続いているわけですが、依然として実需を含めた買いニーズが存在しているのかなという気がしている今日この頃です(延床面積300坪以上で直の売り物件があれば教えてください、直接買主さんをご紹介します)。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。
 
 昨日、イトーヨーカドーの新浦安店が閉店しました。
 http://blog.itoyokado.co.jp/shop/206/

 親会社のセブン&アイ・ホールディングスは事業改革の一環として、イトーヨーカドー店舗の統廃合を進めています。
 2016年からの5年間で全体の25%にあたる40店舗をクローズして142店舗体制にすると発表しており、新浦安店はそのひとつです。
 
 ちなみに、本物件を保有しているのはJ-REITの「森トラスト総合リート投資法人」です。
 2004年7月に本物件を取得し、その際、2020年7月29日まで16年間という長期の賃貸借契約を締結していました。
 あわせて2017年7月29日までは中途解約禁止期間としていましたが、イトーヨーカドーは中途解約禁止期間直後の解約を選択し、そのためには事前通告が必要であることから、1年前の昨年2016年7月にはすでに退去を通告していました。

 我々が融資をしている商業施設も多くは似たような契約内容になっています。それゆえこうした場合の後処理は他人事ではないと思い、最終的にどうなるのかなと興味をもっていました。

 なお、本物件は年間賃料「7億5千万円」という規模の大型店舗であり、森トラストREITの総賃貸可能面積の1割以上を占める物件でもあったことから、森トラストREITへのインパクトも非常に強い物件でした。
 この1年間、森トラストREITの社員には「可及的速やかに別のテナントを探してこい!」と号令がかかっていたことは間違いないでしょう。
 
 さて、1年後の現在どうなったかというと、結果的に森トラストREITは別のテナントを探してきて賃貸借契約を締結することはせず、イトーヨーカドーが抜けたままの状態で売却することにしたようです。
 http://www.mt-reit.jp/file/news-83aefae18cc81ea22798cb52a352de67067a58ac.pdf
 気になるお値段ですが、簿価「112億円」に対して売却価格は「142億円」であり、譲渡益が「28億円」ということです。
 売却のタイミングも良かったことから一連の本件ディールだけをみれば成功したといえるでしょう。

 しかしながらREITの「AUM(=運用資産残高)」は激減してしまったわけですから、売却の決まった現在は社員に対して「早急に次の購入物件を見つけてこい!」と号令がかかっているはずです。
 今後、どのような物件をREITに組み入れるかも興味深いところです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨日、アデランスに対する投資ファンドによるTOB(株式公開買い付け)が成立しました。
 http://pdf.irpocket.com/C8170/irQp/guv2/rasP.pdf

 「A4×9ページ」のIRですが、要約すると、

 ・東証一部上場会社(証券コード 8170)アデランスの株式を、
 ・投資ファンド(インテグラル)が経営陣と組んで、
 ・議決権ベースで74.8%を160億円で買い付けに成功し、
 ・その結果アデランスは非公開会社となり来年2月に上場廃止になる
 
 というものです。

 既存株主にとっては、MBO発表前日(2016/10/14)の株価480円に対して、買い付け価格は620円でしたから、一般的には悪い話ではなかったといえます。

 業績低迷中のアデランスとしても「株価に左右されずに経営基盤を再構築していく環境を手に入れる(津村副社長談)」ことができるうえ、経営陣の出資比率50.1%も確保できるという条件ですので良い話です。

 投資ファンドとしても、得意技である事業へのテコ入れによって企業価値を極大化し、最終的には再上場するなり転売するなり経営陣や会社に株式を買い戻してもらうなりで大きな収益を見込めると判断したからこそのディールです。
 http://www.integralkk.com/portfolio/
 
 それはそれとして、実はアデランスのオーナーは不動産業界でも著名な方です。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 ・2016年(平成28年)5月に、ロジコムは国から13億円超の補償金を受け取ったことを発表しました。
 IRによると「土地収用対象となったことによる物件移転補償金の収受により、収用補償金1,378百万円として特別利益を計上することといたしました」とされています。
 http://www.xj-storage.jp/browser/?company=89380&ref=http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/91c88454/0244/4e27/975d/0fcb2cd183e6/140120160513488875.pdf&show=0&type=0
 なお、同日付けのIRで、LCワールド本巣について190百万円の減損処理をしたことも発表済みです。

 ・そして2016年(平成28年)6月に、同じくIRで「株式会社ロジコムリアルエステート」の全株式を譲渡したことを発表しています。
 http://www.xj-storage.jp/browser/?company=89380&ref=http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/30a33e15/2f12/4a54/b9f6/7f67f073721b/140120160630439730.pdf&show=0&type=0

 ということで、公開情報をもとに振り返ってみると、過去数ヵ年にわたる当該施設関連の一連の不動産取引は、必ずしも失敗ディールではなかったと判断できるかと思います。
 とはいうものの、今年5月のIRで「13億円超の特別利益が見込まれる」と発表した時点でさえも、ロジコム(証券コード8938)の株価にはほとんど値動きがありませんでした。
 とするならば、ステークホルダー以外の一般の方にとっては、尚更あのシュールな玉ねぎ売り場の光景しかインプットされないのかもしれませんね…。


 なお、「本館」の今後についてですが、当事者ではないので、ここからは公開情報ではなく推測で書いてみます。

 そもそも、賃貸借期間や敷金補償金の返還条件等の大人の事情から、営業を縮小して継続することは良くあることとまでは言いませんが、珍しいことではありません。
 ただ、本巣のような規模で無人の玉ねぎ売り場がひとつだけという事例は極端なのでニュースなどでも大きく取り上げられてしまいましたが…。

 ただ、そうした「大人の事情」が前提にある以上、「大人の解決」もできるのが常です。

 大人の解決のためには、収用というファクターを含めたエリア全域の再開発や、地権者の方たちの意向も踏まえたうえで総合的に検討していく必要があります。

 今回ニュースになるよりも以前から、業界ではいろいろな噂や引き合いもあるようですので、今後に注目です。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 ・2011年9月にロジコムが同施設を取得してまもなく、国の公共事業実施に伴い敷地の一部が収用にかかることが決定しました。これを踏まえて、エリア全体の再開発も含めた対応を検討する必要性がでてきました。

  *近隣に掲示されている看板
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 ・このような中、2015年(平成27年)2月に、ロジコムでは「連結子会社における物件移転補償金の収受に関するお知らせ」というIRを出しています(現在と異なり、当時はまだ施設を保有する「株式会社本巣ショッピングワールド」はロジコムの連結子会社でした)。
 http://www.xj-storage.jp/browser/?company=89380&ref=http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/ee1a51dc/b4c5/40ea/babf/1a332e13cdf7/140120150217027520.pdf&show=0&type=0
 このIRによると「敷地内の一部が、国土交通省が施行する一般国道475号新設工事のための土地収用対象となりました…この収用に協力するため、国との間で物件移転に関する契約を締結し…補償として物件移転補償金を収受することになりました」とあります。
 なお、この時点では「物件移転補償金収受に伴う連結純資産増加見込額が…直前連結会計年度末日の連結純資産の30%以上になる見通しです」とだけアナウンスされており具体的な金額は判明していませんでした(なお、現在のロジコム連結純資産はおよそ50億円となっています)。

 ・なお2015年(平成27年)2月に、「株式会社本巣ショッピングワールド」は「ロジコムリアルエステート株式会社」に商号変更しています。
 http://www.xj-storage.jp/browser/?company=89380&ref=http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/972b8fea/d002/443a/8f70/c84b1f0adab6/140120150225031477.pdf&show=0&type=0

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 先週、突如「LCワールド本巣」が注目を浴びてしまいました。
 (ご存知ない方は「本巣 玉ねぎ」で検索してみてください)
 「LCワールド本巣」の「生ける廃墟」っぷりがスゴイという話題でネットやテレビで盛り上がっています。

   *現在のLCワールド本巣「本館」
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 結論から言いますと、この施設については今日現在すでにロジコムから手離れしています。
 「LCワールド本巣」という大きな看板は掲げられていますが、LCレンディングの融資対象物件でもありません。
 ということで、ロジコム及びLCレンディングとは直接的には関係のないことなのですが、ご質問も多くいただいているので公開情報に基づいて時系列で事実を説明してみたいと思います。


・1992年(平成4年)11月に、地元企業の開発により施設がオープン。「リオワールド」という名称で営業していました。

・2011年(平成23年)9月に、施設の建物と借地権を保有する「株式会社本巣ショッピングワールド」をロジコムが取得。「LCワールド本巣」に名称を変更しました。

・なお、今回「廃墟」として話題となっているのは「本館」であり、隣地には「ウェルネスモール」のほかいくつかの「専門店」も存在しています。これらは多くのテナントが入居しており現在も通常営業中。
  *現在の「LCウェルネスモール」
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  *「飲食店等の専門店の一部」
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 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 では、日本リテールファンド投資法人サイドから見てみるとどうなのか。

 同社のIRによると「競争環境の激化、あるいは周辺競合施設との比較におけるポジショニングの低下等により、将来収益性の低下が見込まれております…売却損は発生するものの…現時点で資産売却を図ることが最も適当との判断により譲渡を決定いたしました」ということです。

 分かりやすくいうと「このまま保有していてもジリ貧だし、ボロボロの状態でも買ってくれるというところがでてきたので、今、売ってしまった方がベター」ということでしょう。

 リートが保有資産を売却することは珍しいことではなく、総合的な観点から常に保有資産の入れ替えを念頭においています。

 資産の入れ替えに際しては当然ながら得することもあるし、損することもあります。
 買った値段よりも高く売れれば売却益が出るし、買った値段よりも安くしか売れないなら売却損が出るだけです。

 なお、日本リテールファンド投資法人は今回、岸和田で「53億円」の売却損失を出す一方で、同時に「57億円」の売却利益を出しています。
 同リートのIRによると、岸和田のディールと同時に「イオンモール東浦(愛知県)」・「寝屋川底地(大阪府)」を売却しています。
 この2物件合計の簿価は「81億円」ですが、今回「138億円」で売却しています。
 つまり「138億円-81億円=57億円」の売却益になるわけで、岸和田での53億円の損失をカバーしていることになります。
 http://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/1608021600311906.pdf

 さらにこのような分かり易い資料も公開してくれていますので、ご興味のある方はご参考にしてみると良いかと思います。
 http://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/1608021603311909.pdf

 我々もこのように詳細な情報開示をしたいのですが、当局の指導により融資型クラウドファンディングに関しては、詳細な情報開示が認められていません。なるべく早く現状の規制が緩和されることを願っています。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 ラサールサイドから見てみると、本物件は間違いなく格安で取得できた物件です。

 しかしながら本物件については、先日書いた「ソヨカふじみ野」と同じパターンですが、メインテナントの食品スーパー「イズミヤ」が昨年末に撤退してしまっています。
 従って、直近(平成28年6月末)のテナント入居率はわずか「50.4%」に落ち込んでいます。

 そして、道を挟んだすぐ向かい側には、競合店として「ネイバーフッド型ショッピングセンター(NSC)」が昨年オープンしたばかりです。
 コチラのNSCには「コープ岸和田」・「サンドラッグ」・「DAISO」等のテナントが入居しており、視認性・道路付けともに優れた優良物件です。
 両方を見比べてみましたが、食料品や日用品についてはコチラのNSCにだいぶ顧客を取られてしまったかんじです。
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 また、食料品や日用品以外についても、近隣の泉佐野市には「りんくうプレミアムアウトレット」、和泉市には「コストコ」・「ららぽーと和泉」などが続々オープンするなど近隣商圏はかなりの激戦区になってきています。

 このような事情を考えると、ラサールの取得価格である「19億円」は、新規テナント誘致等で再生の道筋をつけられるのであれば割安な価格であるといえるのですが、そこで失敗するようであれば必ずしも安いとは言えない価格だということになります。

 ラサールのIRによれば「本物件は、大規模リニューアルとリテナントによる本格的なターンアラウンド(再生)案件であり、当社の商業施設運用において蓄積されたノウハウと人的リソース、及び投資資金を最大限に活用して取り組んで」いくということです。

 安い買い物といえるかどうかは彼らの運営能力次第ということになります。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 大阪岸和田にある「岸和田カンカンベイサイドモール」に行ってきました。
 http://k-cancan.jp/
 
 夏の終わりの岸和田市内は、今週末の「だんじり祭」を控えてお祭りモードです。
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 「岸和田カンカンベイサイドモール」は市内中心部からほど近い大型商業施設です。
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 もともとは90年代から「第3セクター方式(大阪府・岸和田市・住友商事)」で運営されていたのですが、2008年に完全民営化されました。
 なお、不動産の所有権については、2011年からはJ-REITの「日本リテールファンド投資法人」が保有していましたが、先日、外資系大手の不動産会社に所有権が移りました。
 http://www.japan.lasalle.com/JP/News/Documents/160805_Kishiwada.pdf#search='%E3%83%A9%E3%82%B5%E3%83%BC%E3%83%AB+%E3%82%AB%E3%83%B3%E3%82%AB%E3%83%B3'

 今回、ラサールグループによる取得価格は「19億円」です。
 ちなみに、2011年に取得した日本リテールファンド投資法人の直近簿価は「72億円」でした。ということは、日本リテールファンド投資法人の想定損失は「72億円-19億円=53億円」ということになります。
 「日本リテールファンド投資法人」は業界3位、商業施設ではダントツの超優良J-REITです。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/9049367.html
 それでもさすがに53億円の「損失」はダメージが大きいと言わざるを得ません。
 一方で、ラサールは簿価の30%弱という超格安値で取得できたということになります。

 では、この取引の背景はどのようなものなのでしょうか?
 ラサールサイドと、日本リテールファンド投資法人サイドのそれぞれから検討してみます。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】
 現在、「ソヨカふじみ野」は「イオンモール株式会社」がプロパティマネジメント業務を行っています。
 http://www.soyoca.jp/
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 実はこの場所は、今から23年前の1993年に、日本初のアウトレットモール(=「アウトレットモール・リズム」)がオープンした場所なのです。

 今ではアウトレットモールもポピュラーになり、全国約50ヵ所にアウトレットモールが存在するようですが、当時は日本でココにしかアウトレットモールというものは存在しませんでした。
 私も当時勤務していた銀行の取引先があった関係でオープン当初の当地に来たことがありますが、周辺道路がいつも大渋滞していたことを思いだします。

 その後、ココでの成功事例に追随し、全国各地にアウトレットモールが続々とオープン。
 その一方でいつの間にか本家本元のココは廃れてしまい、2011年の東日本大震災の後にはとうとうクローズしてしまいました。

 その後、2012年6月にイオングループほかによって、大型ショッピングセンター「ソヨカふじみ野」としてリニューアルオープンしたという歴史があります。
://www.aeonmall.com/upload/1338186897.pdf#search='%E3%82%A8%E3%82%B9%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%83%80%E3%83%96%E3%83%AA%E3%83%A5+%E3%82%BD%E3%83%A8%E3%82%AB%E3%81%B5%E3%81%98%E3%81%BF%E9%87%8E'

 しかしながら、この7月末でメインテナントの食品スーパー「クイーンズ伊勢丹」が撤退してしまいました。
 メインテナントの抜けてしまったショッピングセンターは非常に寂しい雰囲気でした。
 
 また、ココからクルマで5分のところには、店舗面積で「ソヨカふじみ野」の10倍以上の規模を誇る超大型商業施設「ららぽーと富士見」が2015年4月に開業したばかりです。
 http://www.lalaport-fujimi.com/
 ということで、今後は「ららぽーと富士見」との競合もあります。
 「クイーンズ伊勢丹」跡地には今冬新規テナントが入居予定ということですが、魅力的なテナントを連れてくることができると良いですね。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 埼玉県ふじみ野市は、埼玉県南西部に位置し、池袋まで東武東上線で約30分という東京のベッドタウンです。
 ここに、LCレンディングの融資対象物件ではありませんが、ロジコムのサブリース物件があります。
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 「LCモール・うれし野」には、テニススクール、ゲームセンター、食品スーパー、靴店、ペットショップなどが入居しています。
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 駐車場も完備しており、合計の店舗面積は1,700坪程度、それほど大きな建物ではないこともあり堅調に稼働しているようです。
 なお、ロジコムのサブリース物件一覧についてはコチラのページで公開されています。
 http://logicom.jp/results/sub.html
 首都圏(東京・埼玉・千葉・神奈川)以外の方にはあまり馴染みがないかもしれませんが…。

 そして「LCモール・うれし野」と道を挟んだ向かい側に「ソヨカふじみ野」という店舗面積3,000坪弱の大型商業施設があります。
 
 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 本ブログの記事ごとのアクセス数を調べてみると、この記事が結構上位にきています。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8732814.html
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8764115.html

 ということで続報を書いておきますと、入札の結果、埼玉県朝霞市にある不動産会社が「31.1億円」で落札したようです。
 落札した会社のホームページを見ると、代表者の名前も表示されていない会社です。実態のある会社ではなくダミー会社と思われます。
 http://www.ms-housing.co.jp/company/index.html

 今週金曜日が代金納付期限となっています。
 もちろん資金は既に本当のオーナーから調達が済んでいるのでしょうから、粛々と代金を納付して表向きはこの会社が所有権を取得する可能性は高いと思われます。

 そして相応の利益を乗せたうえで間を置かずに大手企業に転売することになるのでしょう。その後は、現在、臨時のバス駐車場となっている賃貸借契約期間が終了するとともに再開発が進んでいくことになるのでしょうか、それともこれだけのいわくつきの土地なのでまたまた一悶着あるのでしょうか…。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 「公売」はオークションですので、一番高い値段を提示した人が購入できる仕組みです。
 なお「見積価額」は「24億300万円」になっています。

 この場所にどんな建物を建てて収益をあげていくのかというプランをもとに、土地代として負担できる上限価格が決まってくることになります(自社ビルにするのであれば収益性は考えなくても良いですが)。

 用途地域は「商業地域」ですが、それほど人通りがある場所ではないので駅ビルのような商業施設は流行らないでしょう。
 それにしても駅近の便利な場所でまとまった広さがあるので、オフィスビルにすればテナントは問題なく埋まると思います。

 しかし、この立地であれば、ホテルがベストだと思います。
 このまま公売手続きが進んでいけば、間違いなくホテル開発業者が入札してくるでしょう。

 仮に「24億円」で落札したとすると、本物件は150坪なので「坪単価1,600万円」。
 また本物件の「容積率」は「600%」なので「1種あたり266万円」になります。
 十分採算に合う数字ですし、この立地で客室単価と稼働率を試算してみれば、入札価額はもっと上乗せしてもいけると思います。

 *「1種あたり」の価格は「土地単価÷容積率×100」で算出されます。
 そもそも「容積率」とは「敷地面積に対する建築延べ面積」を指します。例えば100坪の土地が容積率200%の場合には、最大200坪の延べ床面積の建物を建てることができます。
 本物件は150坪の土地ですが、容積率が600%なので、延べ床面積900坪の建物を建てることができます(建ぺい率等は考慮しない)。
 「坪単価1,600万円」で容積率が100%の場合は「1種あたり1,600万円」になりますが、容積率600%の場合は「1,600万円÷600×100=1種あたり266万円」となるわけです。


 ただ、前回公売手続きのときもそうであったように、どんな権利関係の瑕疵が隠れているか保証のほどではありません。
 例えば私が聞いただけでも、真珠宮ビルの解体時に、地下部分を撤去せずに土をかぶせて舗装しただけとの情報があるので、それが事実であれば追加の解体費用もかかってくるでしょう。

 とはいえ、いずれにしてもこのような一等地が有効活用されずに残っているのはもったいない話なので、無事公売手続きが完了して開発が進んでいけばよいなと思います。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 六本木TSKビル、南青山3丁目、川崎市東田町、京都駅前材木町etc不動産業界で知らない人はいないであろう「ワケアリ」物件というものがあります。

 そのようなワケアリ物件のランキングを作ったら間違いなくベスト3には入ってくるであろう有名物件が「公売(=税務署や国税庁が差し押さえた財産を入札などによって売却する制度)」にかけられることになりました。

 http://www.tax.metro.tokyo.jp/kobai/shosai01.htm#ichiran
 コチラの東京都主税局のホームページからリンクをたどると、渋谷区代々木2丁目に位置する150坪の更地物件の詳細資料を見ることができます。
 当物件には以前「真珠宮(シンジュク)ビル」というビルが建っていましたが、ビルは解体され、現在はこのように更地(臨時のバス駐車場)になっています。
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 ちなみに「真珠宮ビル」で検索をかけるとたくさんの検索結果が出てきます。

 もともとは資産家一族が保有していたごく普通のビルでしたが、今から約10年前の2005年に指定暴力団の山口組系後藤組が取得し、その後、所有権が転々としたり何度も差押えがなされたりしたほか、経済事件だけでなく殺人事件の舞台にもなってしまいました。

 そんないわくつきの物件でしたが、直近では昨年2015年の2月17日にも公売が予定されていました。
 ところが公売直前に「株式会社HRK1号」というSPCが所有権を移転し所有者になりました。
 通常はこの時点で登記簿謄本も閉鎖されて差押え登記を抹消したりするはずなのですが、なんと新たに別の債権者が出てきたりして再び権利関係で揉めはじめ、HRK1号への所有権移転登記も抹消されてしまいました。
 そのあおりを受けて公売自体も流れてしまったのですが、今回再び公売手続き開始までたどり着いたということになります。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。
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 写真中央の黒い細長いビルは、銀座2丁目中央通り沿いに位置する「ゼニア」というイタリアの高級ブランドなどが入居するビルです。
 角度を変えるとこのようなかんじ。
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 最近、このビルが売却されたのですが、2.8%という非常に低い利回りでの売買となったようです。
 「利回りが低い」ということは、収益(=賃料)に対しての「売却価格が高い」ということですが、1坪あたりに換算すると2億円超えの売買価格になります。

 ちなみに買主は、三菱商事系の「日本リテールファンド投資法人」というJ-REIT(不動産投資信託)。
 「利回り2.8%、坪2億円超」という取引は、過熱気味の不動産業界においてもさすがに驚きのニュースとして受けとめられています。

 銀座の商業不動産といえば、アベノミクス政策がスタートしたばかりの2013年に「ティファニー」の入居するビルをソフトバンクの孫正義さんが「個人で」高値買いしています。
 そのときの利回りも3%を切る超低利回りで話題になりました。

 ただ、孫さんの場合は、税金対策の側面もあったと推察されます。
 どういうことかというと、例えば「10億円」の資産をすべて現金で所有していた場合には「10億円」が相続税評価額となるので「10億円×相続税率」が相続税額になるのですが、これを不動産として所有することでケースバイケースですが相続税評価額そのものを大幅に下げることができます。
 例えば10億円の現金を不動産に変えることで相続税評価額が「5億円」に減額された場合には「5億円×相続税率」が相続税額となるわけです。
 これだけの不動産であれば相続税評価額は劇的に下がるでしょうから、現金で資産を保有している場合と比べると、100億円前後の相続税が合法的に減額できているのではないでしょうか。

 ついでにいえば、銀座でティファニーが入居しているビルであれば稀少性が非常に高いので、売却するとしても買い手には困らないはずです。そうした意味では現金と同じくらいの換金性がある資産といえるかもしれません。
 さらには、現金化する場合には、売却のタイミングもあるでしょうが、かなりの確率で買った値段よりも高く売ることができるのではないかとも思われます。

 話がそれましたが、J-REITについては相続税評価額を下げるという事情はまったく無関係です。
 ということは、買主としては、純粋に不動産投資の観点で、言いかえれば、ビルのバリューをアップして賃料を上げることができる、さらにはビルの価格そのものも将来的に上がっていくはずだと判断して、坪2億円超の価格で買ったということになります。
 
 果たして将来、この目論見は当たるのでしょうか、外れるのでしょうか…。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 先日、六本木一丁目駅前の話を書きました。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/6340393.html

 LCレンディング本社があるアークヒルズは、東京メトロ「溜池山王」も最寄り駅です。

 溜池山王駅を出ると、首相官邸・衆議院第一議員会館・キャピトルホテル東急・山王日枝神社などがあるのですが、これらに囲まれた永田町2丁目の超一等地およそ400坪も昨年末にアパホテルグループが取得しています。
 旧「TBRビル」というその昔、竹下登元首相の事務所も入っていたビルの跡地の有名不動産物件ですが、昨年12月25日に、売主東急不動産からアパマンション株式会社に所有権が移転しています。
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  *現在はこのように建物取り壊し、更地にしているところです。

 この物件については、東急不動産に所有権が移るまでの経緯にいろいろ歴史があるのですが、前捌きですべての入居テナントを立ち退かせキレイな状態にしてお膳立てを整えられたうえで東急不動産が物件を取得し、東急不動産からアパグループに転売されました。
 なお、本物件の謄本をあげてみても「乙区」の記載がないので、売買価格が推測できませんが、六本木一丁目駅前よりも坪単価が高額であることは間違いないでしょう。やはり100億円前後のディールだったはずです。
 そしてアパグループは、この超一等地にフラッグシップとなるホテルを建設予定とのこと。
 正直なところアパホテルについては、リーズナブルなビジネスホテルというイメージしかないのですが、このフラッグシップホテルが竣工したら、既存のビジネスホテルを含めたブランドイメージは劇的にアップするでしょうね。

 ちなみに、この物件の真向いに、黒澤明監督ゆかりの「黒澤」という蕎麦屋があります。蕎麦屋と言いながら、しゃぶしゃぶやトンカツも絶品なのですが。
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 夜のコースはチョットお高いですけれど、非常に趣のあるお店でオススメです。

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