融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役の山中健司です。1969年茨城県古河市生まれ、栃木県立栃木高校、早稲田大学政治経済学部卒。住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)等に勤務。事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等々、金融・不動産業務全般に携わり、2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。

カテゴリ:不動産売買・開発・賃貸事例 > 東京都内の物件

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨日(http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/28746998.html)の続きです。

 立川駅北口を出てスグに「サンサンロード」という遊歩道があります。
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 そしてサンサンロード沿い400メートルほどに面した「3.9ヘクタール」の元国有地があります。
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 現在はこのように広大な更地になっていますが、ココの開発が来月からスタートする予定です。

 事業主体は、地元企業の「立飛(たちひ)ホールディングス」。

 2020年春の開業を目指し、2,500席の音楽ホール、81室の高級ホテル、商業施設、オフィスからなる大規模複合施設を建設するとのことです。
 https://www.tachihi.co.jp/2017/11/22/tachihi-midori/

 立川市も固定資産税の大幅減額措置をとるなど行政も全面的にバックアップしているプロジェクトのようです。

 開業までわずか2年、2020年にどのような施設が完成するのかが非常に楽しみです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 今や、東京西部で一番大きな街は「立川市」だと思います。
 (「八王子市」だという異論はあります、ネットを検索するとこのような比較記事もあります)
 http://j-town.net/tokyo/column/gotochicolumn/213721.html?p=all

 立川市の人口は「17万人」なので、八王子市の人口「55万人」に対して3分の1に過ぎません。

 しかしながらJR中央線、青梅線、南武線のほか多摩都市モノレールも乗り入れる立川駅の乗降客数は「16万人」と八王子駅の乗降客数の倍以上を誇ります。
 また、数多の商業施設で街が賑わっているだけでなく、オフィス需要も非常に堅調です。
 このほか、立川地方合同庁舎や東京地方裁判所立川支部など官公庁の施設も集積しています。

 LCホールディングスの本社が立川市の隣の東大和市にあることもあり、私も立川市にはよく行きます(LCホールディングスの定時株主総会も例年「立川グランドホテル」で開催されています)。

 ここ数年、立川駅の北口方面では再開発事業がさかんに進められています。
 2015年12月には「ららぽーと立川立飛」がオープン。
 20161208_ららぽーと立飛 (1)
 2016年8月には上層階を分譲マンションとする「立川タクロス」がオープン。

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 2017年10月には「アリーナ立川立飛」のこけら落としもあり、今シーズンはプロバスケットBリーグの強豪「アルバルク東京」がこのアリーナをホームコートとしています。
 
 これらに続き、来月からはまたまた大規模な再開発事業が着工の予定です。

 【明日に続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 三井不動産系の「日本ビルファンド投資法人(NBF)」というJ-REITがあります。
 運用資産規模1兆円超で、時価総額もトップクラスの名門J-REITです。ちなみに分配金利回りは3%台前半といった水準。

 そのNBFが一昨日、大型の資産の入れ替えを発表しています。
 http://www.nbf-m.com/nbf/release/files/20171218_%E6%97%A5%E6%9C%AC%E8%AA%9E_%E8%B3%87%E7%94%A3%E3%81%AE%E5%8F%96%E5%BE%97%E5%8F%8A%E3%81%B3%E8%AD%B2%E6%B8%A1.pdf

 まずは旗艦物件である「NBF日比谷ビル」を、スポンサーでもある三井不動産に640億円で売却するとのこと。
 運用利回りが伸び悩み「含み損」を抱えている物件ではあるものの、エリア将来性を評価する三井不動産が高く買ってくれるということです。
 maneoの本社も入っているビルですが、将来的にはビルの名前も変わるのでしょうか。

 一方で「六本木ティーキューブ」をスポンサーでもある三井不動産から628億円で購入するとのこと。
 LCレンディングの入っているアークヒルズサウスタワーから首都高速都心環状線を挟んで向かいに位置するビルです。
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 ちなみにNOI(純収益)は23億円弱で、取得価格に対する利回りは「3.6%」とのこと。
 六本木一丁目駅直結で、新たな旗艦物件としての位置付けになるようです。

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 「不二家」が保有している銀座6丁目中央通り沿いのビルが売却されるそうです。
 同社のIRによると売却益が「190億円」とのこと。
 https://www.fujiya-peko.co.jp/assets/pdf/financial_20170925_01.pdf
 わずか90坪足らずの土地ですが「坪2億円」での取引と言われています。

 *真ん中のダロワイヨ(不二家子会社)が入る「銀座不二家ビル」です
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 従来、銀座の中央通りは「坪1億円」程度で取引されていましたが、最近は中央通りから1本もしくは2本奥に入った土地でも「坪1億円以上」の取引がみられます。

 先日発表された2017年の「基準地価」でも、実は銀座の地価はあのバブル期を上回っています。
 そのせいで利回り目線が合致して買える物件も減る一方で、今期上半期(2017年4月~9月)に上場REITが購入する物件はおよそ「5,000億円」にとどまりそうです。
 上場REITが前期(2016年)上半期に購入した物件はおよそ「1兆円」でしたので、半減ということになります。

 ここ数年は投資目線でみたときの不動産価格がピークに近づいていると言われ続けていますが、銀座で「坪2億円」という話を聞くとそうかもしれないなと思ってしまいますね(なお、不動産価格は二極化していて地方など全国的には下がっているところでは容赦なく下がりまくっているのですが)。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 今日は、地方に本社がある東証一部上場企業の方とお会いしていたのですが、かなり本気で自社ビル物件をお探しになっているとのことでした。

 実は最近、これとは別の地方本社のキャッシュリッチ企業の方も「東京~品川」もしくは「東京~羽田空港」で自社ビル物件を探していると言ってました。

 背景には、メインバンクが積極的に「融資させてください」というスタンスでいることがあるようです。
 いずれの企業も「それならこの機会に」ということで熱心に本社ビルを探しておられるようです。

 都内の不動産市況は過熱といってよい状態が長いこと続いているわけですが、依然として実需を含めた買いニーズが存在しているのかなという気がしている今日この頃です(延床面積300坪以上で直の売り物件があれば教えてください、直接買主さんをご紹介します)。

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 本ブログの記事ごとのアクセス数を調べてみると、この記事が結構上位にきています。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8732814.html
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/8764115.html

 ということで続報を書いておきますと、入札の結果、埼玉県朝霞市にある不動産会社が「31.1億円」で落札したようです。
 落札した会社のホームページを見ると、代表者の名前も表示されていない会社です。実態のある会社ではなくダミー会社と思われます。
 http://www.ms-housing.co.jp/company/index.html

 今週金曜日が代金納付期限となっています。
 もちろん資金は既に本当のオーナーから調達が済んでいるのでしょうから、粛々と代金を納付して表向きはこの会社が所有権を取得する可能性は高いと思われます。

 そして相応の利益を乗せたうえで間を置かずに大手企業に転売することになるのでしょう。その後は、現在、臨時のバス駐車場となっている賃貸借契約期間が終了するとともに再開発が進んでいくことになるのでしょうか、それともこれだけのいわくつきの土地なのでまたまた一悶着あるのでしょうか…。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 「公売」はオークションですので、一番高い値段を提示した人が購入できる仕組みです。
 なお「見積価額」は「24億300万円」になっています。

 この場所にどんな建物を建てて収益をあげていくのかというプランをもとに、土地代として負担できる上限価格が決まってくることになります(自社ビルにするのであれば収益性は考えなくても良いですが)。

 用途地域は「商業地域」ですが、それほど人通りがある場所ではないので駅ビルのような商業施設は流行らないでしょう。
 それにしても駅近の便利な場所でまとまった広さがあるので、オフィスビルにすればテナントは問題なく埋まると思います。

 しかし、この立地であれば、ホテルがベストだと思います。
 このまま公売手続きが進んでいけば、間違いなくホテル開発業者が入札してくるでしょう。

 仮に「24億円」で落札したとすると、本物件は150坪なので「坪単価1,600万円」。
 また本物件の「容積率」は「600%」なので「1種あたり266万円」になります。
 十分採算に合う数字ですし、この立地で客室単価と稼働率を試算してみれば、入札価額はもっと上乗せしてもいけると思います。

 *「1種あたり」の価格は「土地単価÷容積率×100」で算出されます。
 そもそも「容積率」とは「敷地面積に対する建築延べ面積」を指します。例えば100坪の土地が容積率200%の場合には、最大200坪の延べ床面積の建物を建てることができます。
 本物件は150坪の土地ですが、容積率が600%なので、延べ床面積900坪の建物を建てることができます(建ぺい率等は考慮しない)。
 「坪単価1,600万円」で容積率が100%の場合は「1種あたり1,600万円」になりますが、容積率600%の場合は「1,600万円÷600×100=1種あたり266万円」となるわけです。


 ただ、前回公売手続きのときもそうであったように、どんな権利関係の瑕疵が隠れているか保証のほどではありません。
 例えば私が聞いただけでも、真珠宮ビルの解体時に、地下部分を撤去せずに土をかぶせて舗装しただけとの情報があるので、それが事実であれば追加の解体費用もかかってくるでしょう。

 とはいえ、いずれにしてもこのような一等地が有効活用されずに残っているのはもったいない話なので、無事公売手続きが完了して開発が進んでいけばよいなと思います。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 六本木TSKビル、南青山3丁目、川崎市東田町、京都駅前材木町etc不動産業界で知らない人はいないであろう「ワケアリ」物件というものがあります。

 そのようなワケアリ物件のランキングを作ったら間違いなくベスト3には入ってくるであろう有名物件が「公売(=税務署や国税庁が差し押さえた財産を入札などによって売却する制度)」にかけられることになりました。

 http://www.tax.metro.tokyo.jp/kobai/shosai01.htm#ichiran
 コチラの東京都主税局のホームページからリンクをたどると、渋谷区代々木2丁目に位置する150坪の更地物件の詳細資料を見ることができます。
 当物件には以前「真珠宮(シンジュク)ビル」というビルが建っていましたが、ビルは解体され、現在はこのように更地(臨時のバス駐車場)になっています。
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 ちなみに「真珠宮ビル」で検索をかけるとたくさんの検索結果が出てきます。

 もともとは資産家一族が保有していたごく普通のビルでしたが、今から約10年前の2005年に指定暴力団の山口組系後藤組が取得し、その後、所有権が転々としたり何度も差押えがなされたりしたほか、経済事件だけでなく殺人事件の舞台にもなってしまいました。

 そんないわくつきの物件でしたが、直近では昨年2015年の2月17日にも公売が予定されていました。
 ところが公売直前に「株式会社HRK1号」というSPCが所有権を移転し所有者になりました。
 通常はこの時点で登記簿謄本も閉鎖されて差押え登記を抹消したりするはずなのですが、なんと新たに別の債権者が出てきたりして再び権利関係で揉めはじめ、HRK1号への所有権移転登記も抹消されてしまいました。
 そのあおりを受けて公売自体も流れてしまったのですが、今回再び公売手続き開始までたどり着いたということになります。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。
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 写真中央の黒い細長いビルは、銀座2丁目中央通り沿いに位置する「ゼニア」というイタリアの高級ブランドなどが入居するビルです。
 角度を変えるとこのようなかんじ。
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 最近、このビルが売却されたのですが、2.8%という非常に低い利回りでの売買となったようです。
 「利回りが低い」ということは、収益(=賃料)に対しての「売却価格が高い」ということですが、1坪あたりに換算すると2億円超えの売買価格になります。

 ちなみに買主は、三菱商事系の「日本リテールファンド投資法人」というJ-REIT(不動産投資信託)。
 「利回り2.8%、坪2億円超」という取引は、過熱気味の不動産業界においてもさすがに驚きのニュースとして受けとめられています。

 銀座の商業不動産といえば、アベノミクス政策がスタートしたばかりの2013年に「ティファニー」の入居するビルをソフトバンクの孫正義さんが「個人で」高値買いしています。
 そのときの利回りも3%を切る超低利回りで話題になりました。

 ただ、孫さんの場合は、税金対策の側面もあったと推察されます。
 どういうことかというと、例えば「10億円」の資産をすべて現金で所有していた場合には「10億円」が相続税評価額となるので「10億円×相続税率」が相続税額になるのですが、これを不動産として所有することでケースバイケースですが相続税評価額そのものを大幅に下げることができます。
 例えば10億円の現金を不動産に変えることで相続税評価額が「5億円」に減額された場合には「5億円×相続税率」が相続税額となるわけです。
 これだけの不動産であれば相続税評価額は劇的に下がるでしょうから、現金で資産を保有している場合と比べると、100億円前後の相続税が合法的に減額できているのではないでしょうか。

 ついでにいえば、銀座でティファニーが入居しているビルであれば稀少性が非常に高いので、売却するとしても買い手には困らないはずです。そうした意味では現金と同じくらいの換金性がある資産といえるかもしれません。
 さらには、現金化する場合には、売却のタイミングもあるでしょうが、かなりの確率で買った値段よりも高く売ることができるのではないかとも思われます。

 話がそれましたが、J-REITについては相続税評価額を下げるという事情はまったく無関係です。
 ということは、買主としては、純粋に不動産投資の観点で、言いかえれば、ビルのバリューをアップして賃料を上げることができる、さらにはビルの価格そのものも将来的に上がっていくはずだと判断して、坪2億円超の価格で買ったということになります。
 
 果たして将来、この目論見は当たるのでしょうか、外れるのでしょうか…。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 先日、六本木一丁目駅前の話を書きました。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/6340393.html

 LCレンディング本社があるアークヒルズは、東京メトロ「溜池山王」も最寄り駅です。

 溜池山王駅を出ると、首相官邸・衆議院第一議員会館・キャピトルホテル東急・山王日枝神社などがあるのですが、これらに囲まれた永田町2丁目の超一等地およそ400坪も昨年末にアパホテルグループが取得しています。
 旧「TBRビル」というその昔、竹下登元首相の事務所も入っていたビルの跡地の有名不動産物件ですが、昨年12月25日に、売主東急不動産からアパマンション株式会社に所有権が移転しています。
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  *現在はこのように建物取り壊し、更地にしているところです。

 この物件については、東急不動産に所有権が移るまでの経緯にいろいろ歴史があるのですが、前捌きですべての入居テナントを立ち退かせキレイな状態にしてお膳立てを整えられたうえで東急不動産が物件を取得し、東急不動産からアパグループに転売されました。
 なお、本物件の謄本をあげてみても「乙区」の記載がないので、売買価格が推測できませんが、六本木一丁目駅前よりも坪単価が高額であることは間違いないでしょう。やはり100億円前後のディールだったはずです。
 そしてアパグループは、この超一等地にフラッグシップとなるホテルを建設予定とのこと。
 正直なところアパホテルについては、リーズナブルなビジネスホテルというイメージしかないのですが、このフラッグシップホテルが竣工したら、既存のビジネスホテルを含めたブランドイメージは劇的にアップするでしょうね。

 ちなみに、この物件の真向いに、黒澤明監督ゆかりの「黒澤」という蕎麦屋があります。蕎麦屋と言いながら、しゃぶしゃぶやトンカツも絶品なのですが。
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 夜のコースはチョットお高いですけれど、非常に趣のあるお店でオススメです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 LCレンディングのオフィスは「赤坂アークヒルズ」というところにあるのですが、最寄り駅のひとつが「六本木一丁目」になります(「溜池山王」駅も至近です)。
 そして、六本木一丁目駅前の六本木通り沿いに「APAホテル六本木一丁目駅前」があります。同社ホームページによると部屋数は「142室」とのことですから、それほど大きいホテルではありません。
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 アパグループはこの隣地(緑の看板、東京都民銀行本店)およそ560坪を購入し、ここに5棟875室のホテルを新規開業するとのこと。
 東京都民銀行は来年秋くらいまではこの場所で営業するということですので、解体・着工が2017年秋頃、竣工・オープンは2019年秋頃になるのではないでしょうか。
 ということで、東京オリンピックの頃にはアパホテルは六本木一丁目駅前だけで1,000室規模になる見込み。

 なお、登記簿謄本の「甲区(=所有権)」を見てみると、4月5日に売主森ビル株式会社からアパホーム株式会社に所有権が移転しています。
 しかし、「乙区(=抵当権等)」には債権者の記載が見当たりません。従って、債権額も不明で、いくらで売買されたのか推測することができません。通常は「乙区」に銀行の債権額等が記載されることが多いのですが。
 ただ、この六本木通り並びの1,200坪を、某香港大手企業がホテル開発用地として200億円規模で購入するための商談中という情報がありますので、その情報から換算すると、アパグループの取得代金も坪単価1,800万円としてトータル100億円はくだらないのではないかと思われます。
 アパグループは非上場なので財務内容は非開示ですが、それにしてもこれだけの資金調達力には素直に脱帽です…。

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 4/26に、京急電鉄(京浜急行電鉄:東証一部 9006)が東京都港区台場にある「ホテル グランパシフィック LE DAIBA」を売却すると発表しました。
 http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?cat=tdnet&sid=1347301
 客室数884室の立派なホテルです。
 http://www.grandpacific.jp/

 売却先は、大手不動産会社のヒューリック(東証一部 3003)です。
 http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?template=announcement&sid=30319&code=3003
 
 そしてこの取引によって、京急電鉄は、今期第一四半期の特別利益として、固定資産売却益270億円を計上するとのこと!
 京急電鉄のB/Sでこのホテルの簿価を見るとおよそ400億円なので、ヒューリックは670億円で購入したことになるのでしょうか。

 ちなみに、京急電鉄のP/Lですが(平成28年3月期の決算はまさに現在締めの作業中なので公表されていませんが)平成27年3月期の連結P/Lをみると、
 ・営業収益:3,177億円
 ・営業利益:267億円
 ・経常利益:220億円
 ・当期純利益:107億円
となっています。
 つまり、1年間真面目に電車やバスを運行させて稼いだ営業利益(=267億円)に匹敵する利益を、たったひとつの不動産取引で叩き出したことになります。

 ヒューリックはホテル事業に注力していることから、立地が良くてこれだけの規模のホテルは是非とも欲しかったのでしょうし、京急電鉄は売却で手にした資金を、今後は品川駅周辺の再開発事業に投資していくということで、ウィンウィンの取引だったといえるのでしょう。

 さて、ちょっと気になって両社の株価を調べてみました。

 ヒューリックはIR発表前「4/25の終値1,147円」→「4/27の終値1,139円」とぼぼ変わらず。投資家はホテルの購入金額670億円が割高だと判断したのでしょうか…。

 京急電鉄は同じくIR発表前「4/25の終値1,012円」→「4/27の終値1,014円」とこれまたほぼ変わらず。270億円もの特別利益が出ると発表しても株価がほとんど変わらないというのはかなり意外でした…。

 似たような話で、昨年10月のロジコム(JASDAQ 8938)のIR発表のときの株価の動きを思いだしました。
 10/29のロジコムのIRで「アメリカ子会社の固定資産売却益で特別利益が大幅に増加し、平成28年3月期の当期純利益は10億円を見込む」と発表がありました(ちなみに平成27年3月期の当期純利益は約3億円)。
 http://www.xj-storage.jp/browser/?company=89380&ref=http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/809779e6/71f0/44e6/a59d/2beaadede8bd/140120151029429448.pdf&show=0&type=0
 ところが株価はIR発表前「10/28の終値1,947円」→「10/30の終値1,570円」と20%ダウンしてしまったのです!
 株価大幅下落の理由は、この10億円を経常外収支の特別利益として処理する一方、経常収支は赤字という処理にしたため決算書の見栄えが悪くなったことでした。最終利益は変わらないのに…。

 いずれにしても、株価の動きを予想することは非常に難しいですね。

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