融資型クラウドファンディング「LCレンディング」社長のblog

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役の山中健司です。1969年茨城県古河市生まれ、栃木県立栃木高校、早稲田大学政治経済学部卒。住友信託銀行(現 三井住友信託銀行)、プロミス株式会社(現 SMBCコンシューマーファイナンス株式会社)等に勤務。事業法人向け融資業務、不動産投資ファンド業務、不動産開発・仲介・管理業務、M&A・事業承継アドバイザリー業務、コンシューマーファイナンス業務、ファクタリング業務等々、金融・不動産業務全般に携わり、2014年12月より株式会社LCレンディング 代表取締役に就任。

カテゴリ: REIT関連

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 LCホールディングスで運用開始を目論んでいる「病院REIT」についてより良く理解していただくために、医療制度の現状や背景について、前提となる知識や私の感じたことなどをブログで書いていきたいと思っています。
 不定期にはなりますが10回~20回くらいの連載をイメージしています。

 さて早速ですが、LCグループでは、これまでに14件の病院及び医療関連施設への投資を完了しています。
 https://lcpartners.co.jp/business/investment/medical.html
 
 これらの投資に際しては、当該病院所在地の地域金融機関からのファイナンスを中心に資金面を手当てしています。地銀やメガバンクなど既存の取引銀行がそのまま融資を継続するというパターンがほとんどです。

 そのうえで、LCレンディングでも投資家の皆様から募集させていただいた資金をもとに一部の資金を融資しています(現在残高は合計でおよそ20億円です)。

 これだけの投資をしてきているくらいですから、当然ながらLCグループには医療法人事務長経験者や病院再生コンサルタントなど病院運営等に関する専門家が多数在籍しています。
 私もそれぞれの融資に際して、それらの専門家と話をしたり、財務資料を読みこんだり、また実際に現地に行ってみたりして事前のイメージと大きく異なる点が多々ありました。そういった点からの気付きを含めて書いていければと思っています。

 【次回へ続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 REITがどのような方法で割安状態からの脱却を図ろうとしているのか?

 ひとつには「自己投資口買い」という手法があります。
 事業会社の「自社株買い」と同じ理屈で、投資口の需給改善を図ることによりNAV倍率を上げていくという手法をとるREITがいくつか出てきています。

 もう少しドラスティックな手法としては「M&A(合併・買収)」です。
 例えば以前書いたように「オフィス系REIT」と「住宅系REIT」が合併し「総合型REIT」に衣替えするケースがあります。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/29269960.html
 その結果、従来のジャンルにとらわれず物件を取得することができるようになるので、外部成長の余地が広がっていきます。
 それだけでなく、M&Aで規模を拡大することによって、リスク管理の観点からは大口テナント撤退等による収益変動リスクを低減することができますし、管理部門の観点からは間接経費の比率を低減させることができます。

 NAV倍率を上昇させ、増資を呼び込みやすくすることで、更なる物件取得につなげていくための努力がなされているようです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 東証REIT指数は低迷していますが、逆説的に言えば「割安」だということです。

 REITの場合「NAV(Net Asset Value)」という概念があります。
 これは「保有不動産の時価から有利子負債などを差し引いた値」のことで、言ってみれば「純資産」のことです。
 そして「純資産」に対する「時価総額」の比率を「NAV倍率」といいます。
 NAV倍率がジャスト「1倍」であれば「純資産」と「時価総額」がイコールということになります。

 一方、例えばこれが「0.9倍」ということであれば、時価総額はおよそ10%割安だと考えられます。
 NAV倍率が0.9倍ということは、例えば純資産が1,000億円のところ時価総額が900億円ということです。
 荒っぽい話ですが、時価総額900億円の割安銘柄をすべて買い占めたうえで、その保有不動産をすべて売却すれば100億円の利益が出る計算になります。
 実際、昨年夏以降、このような投資ファンドによる買収の動きが少しづつ出てきているようです。まだ実現したわけではありませんが。

 REITとしてもそのような事態は避けたいところですので、様々な方法で割安状態からの脱却を図っているのも事実です。

 【次回に続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 東証REIT指数が上がってこない理由としては、やはり強い買い手が不在ということがいちばんの理由です。
 当然のことですが、買い手がたくさんいれば東証REIT指数も上がってきます。

 一般的には「買い手不在」のいちばんの原因は金融庁の方針と言われています。
 ピーク時にはJ-REITは時価総額ベースでおよそ40%が投資信託商品に組み込まれていました。
 なぜならJ-REITは株式よりも高利回りで人気があったためです。
 そして投資信託商品の中でも、年金代わりの感覚で「毎月分配型」の商品が人気でした。
 ところが昨年春に、金融庁から毎月分配型商品については「複利効果が得られず資産形成に役立たないのだから顧客に有利といえるのか?」との指摘がありました。
 この指摘を受けて銀行や証券会社が人気のあった毎月分配型商品の販売を自粛してしまい、さらには保有分の売却も進めていった結果、J-REITの大幅売り越しという状態が1年近く続き、東証REIT指数も低迷が続いているのが現状です。

 昨日書いたように、今年の1月上旬頃には東証REIT指数も一時的に上向いてきましたが、このときの主な買い手は外国人投資家だったようです。
 しかしながら外国人投資家の傾向をみると安定的な強い買い手とまではいえません(実際、1月下旬から2月上旬にかけて東証REIT指数は大幅に下げています)。

 ということで東証REIT指数が低迷した(=割安でお買い得ともいえますが)状態が続いているのです。

 【次回に続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨年11月に「低迷するJ-REIT市場」という記事を書きました。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/27015649.html
 この記事の中で、2017年1月から11月まで右肩下がりの東証REIT指数のチャートを添付しています。

 そして、2017年11月から今日までの東証REIT指数のチャートがこちらです。
 IMG_1032
 今年の1月後半あたりは上向き傾向で東証REIT指数は「1768.07」まで上がりましたが、その後2月半ばには一気に「1645.41」まで下がってしまいました。

 景気拡大を背景にオフィスビル市況は相変わらず賃料上昇基調が続いていますし、エクイティ調達や銀行ローンの調達環境も変わらず堅調であるといえます。

 それでもなかなか東証REIT指数が上がっていかない理由はどこにあるのでしょうか?

 【次回に続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 昨日、LCホールディングスから「連結子会社における販売用不動産の売却及び子会社の異動に関するお知らせ」というIRが発表されています。
 http://ircms.irstreet.com/contents/data_file.php?mail_template=1&brand=255&folder_contents=31558&src_data=223778&filename=pdf_file.pdf
 リートの運用開始予定日が前回IR時点の「3月1日」→「3月28日」に変更となりました。

 今年1月18日のブログ(http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/28977705.html)で、
’’これに伴い、今回の売却物件を対象とするファンドに投資していただいていたLCレンディング投資家の皆様に対して、期限前の返済・分配を予定しています。早ければ3月9日の分配日に、元本だけで40億円超の大型償還になりそうです。’’ 
 と書きました。

 しかしながら運用開始予定日が「3月28日」に変更されたことに伴い、大型償還も「3月9日の分配日」ではなく当初のスケジュールどおり「4月6日の分配日」ということになりそうです。

 諸事情ご理解のほどお願い申し上げます。


 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 先日「日本ビルファンド投資法人」が、総額1,750億円(=927億円の売却+823億円の取得)の不動産物件の入れ替えをしたことを書きました。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/28197462.html

 積水ハウス系列REITの合併の際にも、総額417億円(=164億円の売却+253億円の取得)の不動産物件の入れ替えが行われています。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/29269960.html

 このほか大型の資産入れ替えでは「大和証券オフィス投資法人」も総額1,131億円(=708億円の売却+423億円の取得)の入れ替えを発表しています。
 このうち「新宿マインズタワー」の持分の「7分の3」をシンガポール政府投資公社に売却する取引だけで625億のディールになります。
 20180131_マインズタワー (2)
 これから3月期末の決算期を控えて、REITや不動産会社による大型の物件取引事例のIRが続きそうです。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 一昨日、「総合型」のリートが増えていくであろうという話を書きました。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/29269960.html

 現在のように不動産市況が高騰を続けている状況では新しくリートに組み入れる物件を探すことが容易ではありません。
 今のご時勢、銀行のローンは比較的簡単に調達できるのですが、そもそも良い物件を良い条件で仕入れることが非常に困難になっています。
 例えば「従来オフィスビルしかやってこなかったので今後もオフィスビルだけを探していく」というスタンスだとマーケットになかなか良い物件がない現状、まったく物件を買うことができないことにもなりかねません。
 ということでリートに組み入れる物件を取得しやすくするためにも「オフィス系」や「住居系」といった垣根を取り払って「総合型」リートを標榜していくケースが増えていきそうです。

 LCホールディングスが3月からの運用開始を予定している私募REITの名称は「ポーリー・プラス投資法人」です。
 聞きなれない英単語ですが「poly(=多くの)」とは「mono(=単一)」の対義語だそうです。
 従って「ポーリー・プラス」とは「多様な種類の不動産を運用対象に加えていく」という意味になります。
 LCホールディングスのリートでは商業施設だけでなく病院ヘルスケア施設も運用資産に組み込む予定です。
 まさにトレンドに合致したリートになっていくと思います。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 J-REITの「積水ハウス・リート投資法人」と「積水ハウスレジデンシャル・投資法人」が5月に合併するとの発表がありました。
 http://sekisuihouse-reit.co.jp/file/news-39a587f07dd31a3aab281342141b174b67a9b07e.pdf

 前者は「オフィス系REIT」、後者は「住宅系REIT」。
 資産規模はいずれも「2,000億円」程度。
 両者の合併により、資産規模は「4,000億円」超となります。
 これにより上場J-REIT「59銘柄中12位」の規模になる見込みです。

 こうした「集約化」の流れについては以前もブログで書きました。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/9049367.html
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/9457760.html
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/10043933.html

 リートの「集約化」によって、
 ・大口テナント撤退等による収益変動リスクを低減することができます
 ・間接経費の比率も低減させることができます

 リートに組み入れる物件を新しく取得しやすくするためにも「オフィス系」や「住居系」といった垣根を取り払って「総合型」のリートに集約させていく傾向はさらに続いていくと思われます。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 三菱商事が日本初の「総合型インフラファンド」を組成しました。
 https://www.mitsubishicorp.com/jp/ja/pr/archive/2017/html/0000033757.html

 現在の上場インフラファンドは4銘柄です。
 以前書いたように、すべて太陽光発電施設銘柄に偏っています。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/26688602.html

 これに対して三菱商事が組成するインフラファンド(「丸ノ内インフラストラクチャー投資事業有限責任組合」)は、太陽光発電施設に限定されず、空港・道路・発電所・港湾埠頭・上下水道・道路・通信インフラなどを「総合的」に投資対象とするものです。
 具体的には、それらのインフラそのものを保有するというよりも、運営企業の株式やキャッシュフローを投資対象にすることになるのでしょう。

 すでに「官民ファンド(民間資金等活用事業推進機構)」や「みずほ銀行」などの機関投資家から300億円の出資を見込んでいるとのこと。
 まずは非上場でスタートするものの、当然ながら近い将来の上場も視野に入れているでしょう。

 国も地方自治体も今後はますます財政負担が重くなっていく中で、インフラそのものは保有したままその運営権を民間に売却する事例が増えています。
 民間に任せることで効率的な運営が可能となり、収益も格段にあがるようになっていくはずです。

 1,700兆円を超える個人金融資産の有効な活用手段としても、こうした安定的なキャッシュフローが見込まれる投資対象は好ましいわけですので、このような事例がどんどん続いてほしいと思います。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 LCホールディングス及びLCパートナーズからIRが発表されています。

 「投資法人による物件取得に関するお知らせ」
 http://contents.xj-storage.jp/xcontents/89380/84663995/2cb7/4e24/9e4e/5893d62b9493/140120180117451648.pdf
 「『ポーリー・プラス投資法人』による商業施設及び病院不動産取得に関するお知らせ」
 https://lcpartners.co.jp/news/pdf/REIT20180117b.pdf

 要約すると、
 ・1月16日にポーリー・プラス投資法人が185億円の不動産を取得する契約を締結した
 ・185億円の内訳は、商業施設9物件(120億円)+病院・医療関連施設9物件(65億円)
 ・3月1日にポーリー・プラス投資法人の運用開始を予定している

 というものです。

 ということで、これまでに買い集めてきた不動産物件のうち185億円分をまとめて、リート(=ポーリー・プラス投資法人)に売却することになりました。
 当初の予定通り、今期中の出口戦略の完結を迎えることができそうです。
 
 これに伴い、今回の売却物件を対象とするファンドに投資していただいていたLCレンディング投資家の皆様に対して、期限前の返済・分配を予定しています。
 早ければ3月9日の分配日に、元本だけで40億円超の大型償還になりそうです。
 
 なお、分配金の再投資もご検討いただけるように、分配日にあわせた大型の募集案件も組成中ですので、こちらもご期待ください。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 来月は、立て続けに新規のJ-REIT銘柄が誕生します。

 ひとつは「CREロジスティクス投資法人」で、2月7日に上場予定。
 http://v4.eir-parts.net/v4Contents/View.aspx?cat=tdnet&sid=1542125
 東証一部の「株式会社シーアールイー」が2年前に設立し、私募REITとして運用していた投資法人を上場させるものです。
 物流施設特化型のREITで、当初の運用資産規模は「477億円」、運用利回りは「5.0%」とのこと。

 もうひとつは「ザイマックス・リート投資法人」で、2月15日に上場予定。
 https://www.xymax.co.jp/news/pdf/2018_01_11.pdf
 こちらはオフィスビルやホテルを中心とした総合型のREITで、当初の運用資産規模は「330億円」、運用利回りは「6.0%」とのこと。

 最近はREIT指数も少し持ち直してきているようですので、良い値付けが期待できるかもしれません。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 先日も書きましたが、今年に入ってからJ-REITでは物件を買えていません。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/25713513.html

 今期上半期(2017年4月~9月)に上場REITが購入できた物件はおよそ「5,000億円」。
 上場REITが前期上半期(2016年4月~9月)に購入した物件はおよそ「1兆円」でしたので、50%減ということになります。

 1年前にも書きましたが、REITの宿命として運用資産残高を積み上げていかないと収益を伸ばすことができません。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/10043933.html
 新規の物件が買えない中で、それであれば既存のREITを合併して規模の拡大を目指そうという発想にもなってきます。

 コチラは今週発表された「ケネディクス・レジデンシャル投資法人」と「ジャパン・シニアリビング投資法人」の合併説明資料です。
 http://www.jsl-reit.com/src/pdf/jsl_merge_20171113-1.pdf
 前者のポートフォリオはレジデンス(住宅)が1,600億円、後者はヘルスケア(老人ホームなど)が300億円。
 特に後者は上場から2年以上が経つのに、その間ひとつも新規物件を買うことができずジリ貧状態でしたが、合併すれば一気におよそ2,000億円規模のREITになることができます。
 いずれも主要スポンサーがケネディクスなので合併手続き自体は順調に進むものと思われます。

 これらの他にもスポンサーがかぶるREITもありますので、今後もこうした合併案件は続いていくと思われます。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 地方銀行の担当者などと話をしていると、マイナス金利による運用難が我々の考えている以上に深刻なようです。
 そして話の流れの中で「私募REIT」に対する引き合いが非常に強いことも感じます。

 「私募REIT」とは何か?
 東証のJ-REITは「公募REIT」です。
 これに対し「私募REIT」は、非上場ではあるけれどJ-REITと同じく「投資信託及び投資法人に関する法律(投信法)」に基づく商品です。
 J-REITと異なり一般投資家はプレイヤーとして参加する余地は少なく、地銀や生保などの機関投資家が主な買い手です。

 私募REITがなぜ地銀などに受けが良いかというと価格変動の影響を受けずに安定運用ができるからです。
 私募REITは決算時に評価額が定まるため、日々の値動きのあるJ-REITに比べて価格変動が少なく安定した運用が可能です。
 昨日書いたように、J-REITには「値下がりリスク」や「損切りリスク」が避けられません(もちろん値上がりして株式のようにキャピタルゲインを手にすることもありますが)。
 ところが、地銀や生保のような機関投資家は、キャピタルゲインを期待するよりも、安定的な運用を求める傾向が強いのです。

 J-REITも私募REITもやっていることは全く同じです。不動産を買って賃料で稼ぐだけのビジネスです。
 J-REITがおよそ「60投資法人・時価資産総額12兆円」規模であるのに対し、私募REITはおよそ「20投資法人・保有資産総額2兆円」のサイズ感です。
 私募REITについて、2017年9月末時点で1年前と比較すると「およそ4,000億円・前年比20%増」という勢いで保有資産が増えていることが分かります(不動産証券化協会調べ)。
 http://www.ares.or.jp/investigation/pdf/shibo_201709.pdf
 
 【次回に続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 東証REIT指数が低迷している理由として、強力な買い手が不在なことが挙げられます。

 昨日書いたように「毎月分配型」投資信託が売り越していることが価格低迷の大きな理由ですが、それを上回る買い手がいればREIT指数の低迷もないはずです。
 投資信託商品でいえば「長期運用型」タイプの商品は買い越しているなどの反転材料はありますが、強力な買い手とまでは言えそうにありません。

 むしろ地方銀行などの担当者と話をしていると「今のREIT指数はギリギリ損切りラインだ」という声も聞かれます。
 各機関投資家ごとに異なるようですが、例えば取得価額から20%程度の下落があった場合に「損切りライン」が設定されています。
 とすると例えば昨年4月頃の高値圏で仕入れた機関投資家からすると、REIT指数「1600」前後はこのラインにヒットしかねない数値であり、そうなると機関投資家による損切りのスパイラルで更なる下落という事態を招きかねないということです。

 J-REITそのものは分配金見通しなど業況は堅調ですので、そのような場合は、割安に仕入れることができる場面となるのかもしれません。

 【次回に続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 J-REITの動向について、個別にはちょくちょくトピックを書いてきましたが、比較的まとまって書くのは3月以来となります。
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/19622905.html

 3月の時点で「東証REIT指数」が下がり続けているということを書きましたが、相変わらず右肩下がりが続いています。
 今年1月5日の「1863.91」から下がり続け、11月10日の終値は「1605.89」と年初来安値を更新してしまいました。
 IMG_9130
  指数が下がり続けているのは、8/23のブログコメント欄で書いたように以下の理由からです。

''REIT指数が上がってこないのは、金融庁の施策の影響です。
 「毎月分配型」の投資信託商品がREITを大量に保有しているところ、金融庁が「毎月分配型は顧客に有利なのか?」との問題提起をしました。
これを受けて、銀行や証券会社が横並びで販売を自粛し、あわせて保有する分の売却を進めているからです。''

 ちなみに、4月から10月までの7か月間での流出額は「2,400億円」とのこと。

 J-REITは業績好調な銘柄が多く投資家への分配金という側面からは非常に良好といえるのですが、東証REIT指数という側面ではこのように低迷しているのが現状です。

 【次回に続く】

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 J-REITの「ヘルスケア&メディカル投資法人(証券コード3455)」がJ-REITとして初めて病院不動産を組み入れることを発表しています。
 http://www.hcm3455.co.jp/file/news-afa3d6498ff31af0e6ae147c552590d19dc6632a.pdf

 国土交通省は平成27年6月に「病院不動産を対象とするリートに係るガイドライン」を公表していましたが、このガイドライン公表から2年以上を経てようやく第1号案件が日の目を見たことになります。

 なお、取得価格は「20億6千万円」です。
 ちなみに、売主である三井住友ファイナンス&リースが今年の3月に本物件を取得したときの価格は「19億2千万円」ですから、売主は短期でかなりの儲けが出たことになりますね。

 そして、取得価格に対するNOI利回りは「7.4%」とのことなので、なかなかの好利回りです。
 病院の借主である「新潟リハビリテーション病院」とは賃料固定・期間30年の長期賃貸借契約ということで、安定したキャッシュフローが期待できる案件になっています。
 
 今後は病院不動産に関して第2号案件以下も続々と出てきそうな雰囲気です。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 インフラファンドについては以前も何度か書いていますが、
 http://blog.livedoor.jp/lclending/archives/12353295.html

 今週月曜日に、4つめとなるインフラファンドが東証に上場しました。
 http://www.jpx.co.jp/equities/products/infrastructure/issues/index.html

 第1号の「タカラレーベン・インフラ投資法人」
 第2号の「いちごグリーンインフラ投資法人」
 第3号の「日本再生可能エネルギーインフラ投資法人」
に続き、またまた太陽光発電施設銘柄です。

 カナディアン・ソーラーは、そもそもの本業が太陽光パネル屋さんなだけあり、これら4銘柄の中では最大規模のインフラファンドであり合計パネル出力は「72MW」。  
 それでも資産規模はわずか「300億円」程度なので、規模の点だけを見ると大手不動産REITに比べ大きく見劣りします。 
 売電価格が下がる一方なので、新規の太陽光発電施設が増加するといったストーリーは見えにくい中、今後は太陽光発電施設以外のアセットをどれだけ積み増ししていけるかというところが課題だと思います。「インフラファンド」といっても太陽光だけではないのですから。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 【承前】

 スターアジア不動産投資法人のホームページに分かりやすい図表が掲載されていました。
 IMG_8910
 この図にあるように「メザニンローン」部分のプレーヤーは従来から限定的です。
 リスクはさほどないにもかかわらずリターンも悪くないというマーケットですが、参入するにはまとまった資金が必要であることから、リース会社・ノンバンク・生損保などの事業法人が主なプレイヤーとなっています。

 LCレンディングもこのプレーヤーに連なるわけですが、我々のそもそもの資金元は投資家の皆様の投資に支えられています。
 換言すると、従来はプロのプレイヤーしか参加できなかったマーケットに、間接的に一般個人投資家の方も参加することができるようになったものが「融資型クラウドファンディング」であるといえます。
 
 シニアマーケット及びエクイティマーケットは競争が熾烈ですが、メザニンマーケットはプレイヤーが限られていることもあり、案件選定さえ間違えなければ非常に美味しいポジションです。
 
 一般個人の方だけでなく「余資の運用をしてみたい」というキャッシュリッチな法人様からの問い合わせも増えています。
 スターアジア不動産投資法人のような取り組み事例は今後も増えていくと思います。

 融資型クラウドファンディング「LCレンディング」代表取締役社長の山中健司です。

 今さらではありますが、LCレンディングでは投資家の皆様から投資いただいた資金を使って、主に「メザニンローン」という融資をしています。
 「メザニン」とは「中二階」という意味です。
 ローリスクローリターンの「シニアローン」と、ハイリスクハイリターンの「エクイティ」の中間に位置し、ミドルリスクミドルリターンという性質をもっています。

 *LCレンディング作成のマンガ冊子P14~P15
 IMG_8908
 
 さて、スターアジア不動産投資法人(コード番号3468)というJ-REITがありますが、J-REITとして初めて「メザニン債権」に投資をするとのことです。
 http://starasia-reit.com/file/news-4b55358360c2f00da2f25133d977f07b5f48c1f0.pdf
 不動産を取得して証券化商品にするのではなく、単に社債を取得するだけというのですが、要約すると、

 ①不動産物件の取得競争が激しい中で、現物不動産取得の補完投資として収益機会の多様化が図れる
 ②現物不動産ポートフォリオの償却後利回りを越える収益確保が図れる
 ③自己資金(現預金)の有効活用が図れる
 というメリットがあることから取り組みを決めたということです。

 結果として「3ヶ月TIBOR+5%」のインカムゲインが期待できるので、一口当たりの分配金も24円アップが見込まれるという目論見のようです。

 【次回へ続く】

↑このページのトップヘ